Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas peaks käituma 4 korteri üürnikega, kui sooviks renoveerida eraomandis olevat 6 korteriga korterelamut?27.03.2014

Tere!
On plaanis täielikult renoveerida eraomandis olev korterelamu (6 korterit). 4 korterit on koormatud erinevate üürilepingutega. Kuidas peaks käituma sellisel juhul üürnikega?

Ette tänades

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Küsimusest ei selgu, mida te teha soovite, kas tahate üürnikest vabaneda või peale maja renoveerimist üüri tõsta või renoveerimise ajaks nad kuhugi mujale paigutada ...
Seetõttu soovitaks käituda nii nagu iga teine mõistlik inimene teie olukorras käituks.
 

Küsimus: Mis on hüpoteegilepingu kõrvalkohustus, kas laenulepingust tulenev viivisekokkulepe on seda?27.03.2014

Tere,
mis on hüpoteegilepingu kõrvalkohustus? Kas hüpoteegilepinguga seotud laenulepingust tulenev viivisekokkulepe on seda?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Ei saa aru küsimusest.
Laenulepingus sisalduv viivise kokkulepe ei ole kõrvalkohustus, vaid kokkulepe õiguskaitsevahendi kohta. Hüpoteegi seadmine ei eelda mingisuguse kohustuse olemasolu, s.t võite seada hüpoteegi, mis ei taga sellel hetkel ühegi lepingu täitmist. Kõrvalkohustus tähendaks üldjuhul mingisuguse täiendava kohustuse panemist, mille kehtivus hüpoteegi seadmisel tundub küsitav, sest hüpoteek ei saa olla tingimuslik ega määramata tingimustega... Ilma konkreetsete asjaoludeta on täpsemalt raske vastata.
 

Küsimus: Kas üürnik võib lahkuda kolme kuulise etteteatamise aja keskel, mitte oodata lõppkuupäeva?24.03.2014

Kui üürileandja esitas tähtajatu üürilepingu lõpetamise soovi (kolmekuuline etteteatamine) kuna pani üüritava korteri müüki, kas tal on õigus nõuda, et üürnik tasuks kõigi kolme kuu eest lepingujärgset tasu või hoida kinni deposiiti, juhul, kui üürnik soovib korterist lahkuda juba pooleteise kuu möödumisel etteteatamise kuupäevast?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Antud juhul lõpeb leping ülesütlemise tähtaja saabumisel. Kuni selle ajani on teil õigus kasutada korterit ja üürileandjal õigus saada üüri.
 

Küsimus: Kas kõik tähtajalised üürilepingud muutuvad mingil hetkel tähtajatuteks?24.03.2014

Tere!
Sõlmisime eluruumi üürilepingu tähtajaga 1 aasta. Lepingus oli sees punkt, et kui 1 kuu enne lepingu tähtaja lõppemist osapooled lõpetamise soovist teada ei anna, loetakse leping pikenenuks veel 6 kuuks. Samuti on lepingus punkt, et lepingu lõppemisel kohustub üüriline objekti vabastama ja üürileandjale üle andma samal päeval kui leping lõppeb. Kas sellisel juhul ei muutugi tähtajaline leping tähtajatuks? Kas pärast seda nn lisa 6 kuud ongi leping läbi? Ja kui üüriline korterit ei vabastanud, siis elab ta korteris sees ebaseaduslikult?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Tähtajaline leping muutub seaduse järgi tähtajatuks peale tähtaja saabumist, kui üürnik jätkab asja kasutamist ja kumbki pool ei ole teatanud, et nad ei soovi lepingu täitmist jätkata. Teie leping on sisuliselt samuti tähtajaline leping, mis muutub tähtaja saabumise järel tähtajatuks. Seega ei kasuta te üüriobjekti mitte ebaseaduslikult vaid tähtajatu üürilepingu alusel.
 

Küsimus: Kas on piisav põhjus tähtajatu üürileping katkestada, et üks üüriline teise vastu välja vahetada?18.03.2014

Tere!
Olen üüriline. Üürileping, mis sõlmiti 2009 ja oli kuni 2011 tähtajaline - siis kui kumbki pool ei soovinud lepingut lõpetada, muutus see tähtajatuks. Üüri olen tasunud alati õigeks kuupäevaks, isegi mõni päev varem. Kommunaalidega on olnud keerulisem - arve tähtajast olen tasunud järjekindlalt nädal hiljem, palgapäeva tõttu (haldajaga kokkuleppel). Viivist pole olnud ja võlga pole ka. Kõik on igakuiselt tasutud saanud ja arved/maksud pole kunagi kuhjunud. Naabritega ega korteriomanikuga pole probleeme olnud. Lepingu sõlmimisel tasusin ühe üüri deposiiti ette ja muidu maksan ka üüri ette mitte tagant järgi möödunud kuu eest. Korteriomanik teatas nüüd, et soovib, et välja koliksin, kuna ta tahab üht oma tuttavat minu asemel endale üüriliseks sellesse korterisse. Saan aru, et elan üürikorteris ja see pole minu oma, aga kas mul on mingid õigused, et saaks kolimist kasvõi edasi lükata mingil määral? Kaua peab üürnikule ette teatama tema välja tõstmisest? Kas niimoodi tähtajatu lepingu järsk katkestamine on õiguslik? Praegusel hetkel on mulle antud 1,5 kuud välja kolida. Kas on piisav põhjus tähtajatu leping katkestada, et üks üüriline teise vastu välja vahetada? On mul mingi võimalus enese eest seista?
Aitäh juba ette! Loodan, et saate nõu anda!
Tervitades,

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Tegemist ei ole mitte üürilepingu katkestamisega, vaid ühepoolse lõpetamisega. Lepinguvabaduse põhimõttest tuleneval ei saa lepingupool nõuda, et just temaga leping sõlmitakse või lepingulist suhet jätkatakse. Antud juhul võib omanik ise valida, kellele ta tahab oma korterit üürida, korrektsed üüri- jm maksed ei pruugi tema otsust mõjutada.
Küsimuses esitatud info põhjal näib, et saate ehk siiski väljakolimist mõnevõrra edasi lükata. Nimelt, tähtajatu üürilepingu ülesütlemise tähtaeg on kolm kuud ja ülesütlemine peab toimuma kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, s.t näiteks e-postiga. Oluline on see, et lepingu lõpetamise avalduses peab kindlasti olema märgitud
- lepingu eseme nimetus,
- lepingu lõppemise päev,
- lepingu ülesütlemise alus ja
- ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
Kui teile ei ole sellist avaldust saadetud (näiteks helistati) või selles avalduses ei ole kasvõi ühte toodud loetelus märgitu tingimusest välja toodud, on ülesütlemine tühine. Viimane tähendab aga, et lepingut ei ole üles öeldud ja see kehtib edasi kuni korrektse ülesütlemise esitamiseni, milles, nagu öeldud, tuleb teatada lepingu lõppemisest ette vähemalt kolm kuud. Seega sõltub vastus teie küsimusele paljus lepingu ülesütlemise asjaoludest.
 

Küsimus: Kas rendileandjal on õigus esitada arve esitamata perioodide eest mulle korraga ühe summana, 6 kuu eest?18.03.2014

Olen ettevõtja, sõlminud rendilepingu teise ettevõttega, paar esimest arvet tulid mulle õigeaegselt, mis sai ka tasutud. Nüüd ei ole juba pool aastat arveid tulnud. Kas rendileandjal on õigus esitada arve esitamata perioodide eest mulle korraga ühe summana? Rendileandja võib esitada nt 2 aastat hiljem arve summas 24x1kuu summa ja see kõik on JOKK?
Kuigi lepingus on meil kirjas igakuine arveldus: Üürnik tasub üürileandjale Seadmete eest kasutamise eest üüri lähtuvalt Lepingu lisades kokkulepitud Seadmete üürisummadele igakuiste maksetena vastavalt Üürileandja poolt esitatud arvele. Lepingu lisades sätestatud üürihindadele lisandub käibemaks.
5.2. Üürileandja esitab Üürnikule arve hiljemalt iga kuu 5. Kuupäevaks.

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Üüri maksmise kohustus ei teki mitte arvest, vaid lepingust. Lepingus on teil kirjas igakuine arveldus, samuti üürisumma. Esimesest arvest saite ka andmed, kuhu üür tasuda. Seega on teil kõik vajalik olemas, et oma kohustus täita. Arveid on vaja raamatupidamise jaoks, kuid nende puudumine ei õigusta üüri tasumata jätmist. Kui te ei ole mitu kuud üüri maksnud, siis on täiesti loogiline, et üürileandja küsib nüüd üüri ka nende kuude eest, mis siiani tasumata.
 

Küsimus: Mis vahe on hagiga ja hagita tsiviilasjal?14.03.2014

Soovin kohtule esitada tsiviilhagi. www.kohus.ee leheküljelt lugesin, et võib olla hagiga tsiviilasi ja ilma hagita. Mis vahe neil on? Tsiviilasi puudutab kaasomandist tekkinud rahalisi nõudeid. Kuidas peaksin toimima?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Hagi ja hagita menetluse vahe seisneb protsessi käigu erinevustes, kuid paari lausega ei ole võimalik neid lahti seletada. Oluline on see, et mõlemal juhul peate esitama kohtusse avalduse. Küsimusest ei selgu, milles nõue täpselt seisneb, kuid üldjuhul lahendatakse kaasomandi asjad hagita menetluses, samas kui rahalised nõuded lahendatakse reeglina hagimenetluses.
 

Küsimus: Kuidas vormistada omavahel leping, et ostame x asja ja mees jätab suitsetamise maha?06.03.2014

Tere. Meil abikaasaga on plaanis sõlmida leping omavahel seoses uue eseme ostuga, millega seoses lubas mees, et jätab maha suitsetamise, kui ost (järelmaksuga) reaalselt teostatakse.
Sellega seonduvalt otsustasime teha lepingu, et tal ei oleks liialt lihtne taganeda oma lubadusest ehk siis panime kaalule nö eseme omandi-/omamisõiguse kaotamise suitsetamise vastu.
Küsimus selles, kas selliselt omavahel koostatud lepingud on kehtivad ka seaduse ees (kas peab lepingus viitama mõnele seadusele). Ja kas vajadusel on võimalik sellise lepinguga näiteks vaidluse korral minna kohtusse?
Samuti tahaks teada, kas minu koostatud lepingus on kõik seadusega vastavuses?
Ma eelistaks lepingu enda saata Teile kontrollimiseks e-mailile .pdf failina, kuna siia kopeerides oleks seda ilmselt liialt tülikas hiljem lugeda.

Loodan, et minu küsimus jõudis Teieni ning jään ootama vastust

Kõike head

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Lepingu võib sõlmida mis tahes asjade kokku leppimiseks, kuni need kokkulepped ei ole otseselt seaduse või heade kommetega vastuolus.
Teie soovitud kokkuleppe fikseerimisel peaksite pöörama tähelepanu sellele, kuidas seda realiseerida. Selleks peaks eelnevalt määratlema tulemuse, mida soovitakse saada ja seejärel olukorra, mille vastu soovite ennast lepinguga kaitsta. Selleks peaksite määratlema, millal loetakse, et on kohustus täidetud (suitsetamine on maha jäetud) ja millal loetakse, et kohustust on rikutud ning millised tagajärjed peaksid siis saabuma, kui kohustust on rikutud ja millal peaksid need saabuma.
Näiteks, millal loetakse, et inimene enam ei suitseta - kas piisab nädalasest pausist või peab mingi kindla arvu kuid vastu pidama; millal loetakse, et on kohustust rikkunud - kas üks suits aastas tähendab uuesti suitsetamist; kui ei tähenda, siis mitu tükki võib aastas tõmmata, et veel ei oleks kohustust rikkunud; kas ühe suitsuga vahelejäämine tähendab, et kohustust on rikutud; kellele ei tohi vahele jääda - s.t kes kontrollib - kas sõbranna või naabri pahatahtlik pealekaebamine on piisavalt objektiivne, et selle alusel lepingu rikkumist tuvastada või kes peaks olema see, kellele ei või vahele jääda, kas teistele võib; millised on rikkumise tagajärjed - kas kohe saabub kõige hullem tagajärg või antakse enne täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks (nagu seadus üldjuhul eeldab), kas kunagi võib uuesti suitsetama hakata - s.t kui viie aasta pärast hakkab suitsetama, kas siis on kohustust rikkunud; Lisaks, kuidas tagada lepingu täitmine rikkumise korral - õiguslikult pädev leping on see, millest tekkivad õigused on kohtu kaudu realiseeritavad ja kohtutäituri poolt täidetavad. Antud juhul ilmselt kohustuse täitmise nõue kohtus väga pädev ei oleks, sest raske on ette kujutada, et kohus kohustaks lepingupoolt suitsetamisest loobuma ning kohtutäitur asuks peale otsuse jõustumist isikult sunniviisiliselt selle kohustuse täitmist nõudma...
 

Küsimus: Kuidas tegutseda, kui auto järelmaksuga müügi korral ei ole ostja tähtajaks maksnud teist osasummat?06.03.2014

Tere!
Müüsin auto järelmaksu lepinguga. Kohe maksti pool summast ja teise poole pidi maksma lepingusse märgitud kuupäeval, mil siis pidi ka auto omandiõigus talle üle minema. Kuid märgitud kuupäeval raha ei laekunud ja tema telefoni number on samuti välja lülitatud. Lepingus kirjas ka punkt, et viivis on 1% tähtajaks tasumata summast.
Kuidas peaksin edasi tegutsema?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Peaksite talle nüüd nõude esitama. Kui auto omandit ei ole talle üle läinud, siis võite kaaluda ka auto väljanõudmist.
 

Küsimus: Kas üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt rahalist kompensatsiooni kui eluruumi tingimused on halvenenud?21.02.2014

Kas, kuidas ja kui palju võin ma üürnikuna nõuda omanikult, üüriraha arvelt, kompensatsiooni selle eest, et üüritavas eluruumis on lakanud töötamast elektriboiler ja selleks ajaks, kui nüüd omaniku poolt tellitud remondimees tulla saab, olen pidanud elama 3 nädalat ilma sooja veeta, mis on mulle kujunenud tohutuks piinaks. Omanik ütleb, et varem ei saa midagi teha, ja et see on tema jaoks force majeure, tema ei ole süüdi. Aga mina leian, et ta peaks üürileandjana tagama üürnikule need tingimused, mille eest ta igakuiselt raha saab ja kui tingimused on halvenenud tuleb see üürnikule kompenseerida kui kannatanule.

Ja kas üürnikul on õigus, kokkuleppe mittesaavutamise korral, üürileping päevapealt üles öelda?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Küsimusest ei selgu, kas tööd on nüüdseks tehtud või mitte, kuid lepingu ülesütlemine tagantjärele ei ole põhjendatud. Lepingu saaksite üles öelda siis, kui remondimees ei ole saabunud lubatud tähtaegadel. Juhul, kui kolme nädalane remonditähtaeg teid ei rahulda, siis tellige ise remondimees ja temale makstud summa tasaarvestate üüriga. Alternatiivina võite üürida selleks perioodiks teise samaväärse korteri ja nõuda üürileandjalt selle üürisumma tasaarvestamist.
Seadus sellist kahjusummat ei sätesta, oma piinale peate te ise hinna määrama, mida saaks siis kahjuna nõudma hakata.