Korteriomandiõigus


Küsimus: Kas omavalitsus tohib teiste korteriomanike nõusolekuta seadustada ühe korteri omavoliliselt üldpinnale laiendatud osa?11.11.2015

Üks korteriomanik on oma korteri laiendanud oma korteri all asuvasse kortermaja ühiskasutuses olevasse keldrisse. Ümberehitustööd on tehtud mitu aastat tagasi, kuid ebaseaduslikust ehitusest ja kaasomandi omavolilisest hõivamisest teavitas KOV-i praegune ühistu juhatus. KOV väljastas korteriomanikule ehitusteatise, mis hõlmab ümberehitust nii korteri reaalosa kui kaasomandi osa piires, kuna sellise projekti ja ehitusteatise taotluse too esitas. Taotlusele oli lisatud u 40% korteriomanike nõusolek projektile. Hõivatud kaasomandile pole seatud notariaalset kasutuskorda või muudetud selle ühe korteri reaalosaks. Nüüd taotleb korteriomanik juba kasutusteatise väljastamist. Kas KOV-il on üldse õigus väljastada ehitisteatis kaasomandis pinnale ehitamiseks, kui puudub kõigi kaasomanike nõusolek, notariaalne kasutuskord või reaalosaks muutmise asjaolu? Kuidas saavad oma omandit kaitsta need kaasomanikud, kelle arvamust antud asjas üldse ei küsitud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Andry Krass
loe lisaks
Tere, antud juhul on KOV-i poolt väljastatud ehitusluba vastuolus ehitusseadustiku paragrahv 44 lõige 1 punktiga 4, mis ütleb, et ehitusluba tuleb jätta välja andmata, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
Antud juhul tekiks korteriomanikele püsiv negatiivne mõju seeläbi, et neilt võetakse vaba juurdepääs enda (kaas)omandile, samuti võetakse kaasomand kasutusele kokkulepitust erineval otstarbel.
Kuna korteriomanikud on kaasomandi (ehk kinnisasja), mida ehitusluba puudutab, omanikeks, siis saab korteriomanik, kelle õiguseid ehitusluba rikub, taotleda KOV-ilt ehitusloa kehtetuks tunnistamist, tuginedes ehitusseadustiku paragrahv 46 lõige 2 punktile 1. Sama kehtib kasutusloa kohta, mille kehtetuks tunnistamise regulatsioon on sätestatud ehitusseadustiku paragrahv 57 lõige 2 punktis 1. Kehtetuks tunnistamise aluseks oleks juba eelviidatud püsiv negatiivne mõju korteriomanikele.

Sõltumata ehitusloa kehtivusest ja/või kasutusloa saamisest, on keldri hõivanud korteriomaniku tegevus õigusvastane, kuna korteriomandi suurendamine kaasomandi arvelt eeldab korteriomanikevahelise notariaalse kokkuleppe sõlmimist. Kui sellist kokkulepet korteriomanikud sõlminud ei ole, siis on igal korteriomanikul ja/või korteriühistul õigus esitada kaasomandi hõivanud korteriomaniku vastu kohtusse hagiavaldus, ning paluda, et kohus kohustaks teda taastama esialgse (kokkuleppejärgse) olukorra. KOV-i poolt antud load ei oma selles kohtuvaidluses tähtsust.

Tervitades,
Andry Krass, MAL
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ