Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas lahendus, et radiaatorite vahetamise kulu tasutakse vastavalt iga korteriomandi reaalsele kulule, on õiguspärane?23.03.2017

Tere!
Kortermajas ei ole loodud korteriühistut. Omanike üldkoosolek võttis vastu otsuse, mille kohaselt radiaatorite vahetamise kulu tasutakse vastavalt iga korteriomandi reaalsele kulule. Kas selline otsus on õiguspärane ja vettpidav? Mida tähendab selles kontekstis korteriomandi seaduse § 13 lõikel 1? Ehk kas on vajalik kõikide omanike kokkulepe või piisab enamuse otsusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui kirjeldatud otsus on vastu võetud kooskõlas korteriomandiseaduse (KOS) § 16 primm lõikega 2, ehk siis sellise otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis tuleks eeldada, et vastuvõetud otsus on õiguspärane, kuid lõpliku hinnangu saab sellele anda siiski kohus.
Kui aga otsus on vastuvõetud lihthäältega, siis kohaldub sellele KOS § 16 lg 3, mille kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas vanal haldusfirmal on õigus hoida kinni maja remondifondi raha, kui valitsejaks on juba uus haldusfirma?23.03.2017

Tere
Meie majas on leping haldusfirmaga (ühistu puudub) ja alates 2017a jaanuarist vahetasime haldusfirmat. Eelmine haldusfirma keeldub meile (uue haldusfirma kontole) kandmast meie maja remondifondi raha, sest meil on majas üks võlglane. Nende põhjendus on, et enne remondifondi ei kanta üle uuele firmale, kui elanik on oma võla tasunud. Kas sellisel teol on õiguslikku alust?
Uue haldajaga olema saanud kokkuleppele, et vana firma võiks kanda üle remondiraha miinus elaniku võlg ja siis võlg kanduks automaatselt üle uuele haldusfirmale. Kuid eelnev firma ei ole sellega nõus ja on hoidnud meie raha kinni nüüd juba üle 3 kuu.
Kas on mingid võimalused, see raha eelmiselt haldusfirmalt kätte saada, sest pole teada millal võlglasel õnnestub oma võlad tasuda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, valitseja volituste lõpetamisega lõpeb ka valitseja õigus käsutada ja hoida korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Eeltoodust tulenevalt kohustub eelmine valitseja uuele valitsejale üle andma nii remondifondi, kui ka võlad. Kui eelmine valitseja oma kohustust ei täida, siis tuleks probleem kohtu abiga lahendada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda korteriomanikelt ebaseaduslike garaažide likvideerimist ja haljasala taastamist?21.03.2017

Tere! Umbes kümme või rohkem aastat tagasi tekitasid 6-korterilise maja 2 elanikku omale ühismaa peale metallgaraažid (siis majas korteriühistu puudus). Need inimesed ei ela selles majas juba ammu ning kuna garaažid seisid tühjana, hakkasid teised neid kasutama. Nüüd nõuab ühistu, et kasutajad lammutaksid garaažid, utiliseeriksid need ning taastaksid haljasala, vastasel juhul lisatakse nende tööde maksumus kasutajate halduskulu arvele. Kas ühistul on selleks õigus või saaks ta nõuda ainult garaažide vabastamist ning teisaldamine ja haljasala taastamine peaksid toimuma kogu maja halduskulude arvelt?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õigusvastselt rajatud garaazide eemaldamist- või eemaldamise kulude kandmist, saab korteriühistu nõuda vaid isikutelt, kes need ehitasid.
Isikud, kes on peale garaazide ehitamist need oma valdusesse võtnud, vastutavad üksnes nende kahjude eest, mis on seotud garaazide kasutamisega. Viimaste kahjude hulke võib kuuluda näiteks rikutud haljastus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas võtta korteriühisuse koosolekul vastu seaduslik laenu otsus ja saada pangast laenu?17.03.2017

Kuidas võtta korteriühisuse koosolekul vastu seaduslik laenu otsus ja saada pangast laenu? Korteriühisusse kuulub 12 korterit. Kui nt üldkoosolek on otsustusvõimeline esimesel korral ja pooled + 1 (7 korterit) hääletavad laenu poolt, siis kas ja mis tingimustel võivad paar korterit keelduda? Kas katuse renoveerimisest võidakse keelduda põhjendusel, et pole raha, kuigi parandamatus kahjustab maja? Kes otsustab, millised parandustööd on vältimatud? Millised renoveerimistööd võib otsustada häälteenamusega, millistel peab olema kõigi nõusolek? Kas need omanikud, kes pole nõus laenuga, peavad ise kohtusse pöörduma? Kuidas peaks korteriühisuse valitseja käituma, et kohtuteed vältida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimuses nimetatud otsuste vastuvõtmist reguleerib korteriomandiseaduse § 16 primm, mille kohaselt peab laenu, mille suurus ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, võtmise poolt olema antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Korteriomanik, kes eelkirjeldatud viisil vastuvõetud otsusega nõus ei ole, peab selle vaidlustamiseks ise kohtusse pöörduma.

Katuse renoveerimisotsuse vastuvõtmiseks piisab, kui otsuse poolt on koosolekul osalevate korteriomanike lihthäälte enamus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas majandamiskulusid peab kandma eluruumi pinna pealt või kogu mõttelise osa pealte ehk siis ka rõdu pinna pealt?15.03.2017

KÜS §15 prim 1 sätestab, et majandamiskulusid tuleb arvestada eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikiri viitab majandamiskulude arvestamisel seadusele. Kuidas aga tõlgendada eluruumi üldpinda? Korteri juurde kuulub terrass. Kinnistusraamatus on eraldi välja toodud eluruumi pind ja terrass, mis on mõlemad kajastatud korteriomandi mõttelise osa suuruses.
Näiteks
terrass: 20 ruutmeetrit;
eluruumi pind: 40 ruutmeetrit;
mõttelise osa suurus: 600/14 000.
Kui selles olukorras kanda majandamiskulusid seaduse järgi, kas siis tuleb kulusid kanda vaid eluruumi pinna pealt või kogu mõttelise osa pealt?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
kahjuks tuleb möönda, et korteriühistuseaduses toodud sõnastus on segane ning paraku ei ole ka valitsev kohtupraktika sellesse lõplikku selgust toonud, pigem vastupidi.
Samas ei ole kahtlust, et seadusandja algse mõtte järgi jagunevad majanduskulud kaasomandi suuruse järgi (vt KOS § 13 lg 1) ehk siis sõltumata sellest, mis otstarve järgi korteriomandi osasid kasutatakse.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui endine elukaaslane nõuab ühiselt ostetud korteri minu osa tema nimele ümber vormistamist?11.03.2017

Tere! Soetatud elamispind, millel siis ise olen kaastaotleja ja mõlemad endise elukaaslasega omanikud. Tema soov, et koliksin vabatahtlikult välja ja kirjutaksin oma osa tema nimele. Sellele eluasemele seatud ka hüpoteek minu vanemate korter aga ei ole nõus ka seda hüpoteegi alt vabastama. Palun Teiepoolset lahendust.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui osapooled kaasomandi lõpetamises kokku lepi, siis saavad nad pöörduda kohtusse, kes lõpetab kaasomandi kohtotsusega, võttes arvesse ka kehtivat laenulepingut ning sellega seotud hüpoteeke.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis saab siis, kui omanikud ei suuda iseseisvalt kinnistut jagada ja korteriühistut moodustada?10.03.2017

Ühel kinnistul asub kaks maja. Majades valitseb praegu korteriühisus. Alates 1. jaanuarist 2018 moodustab riik korteriühistu.
Minu küsimused on järgmised: 1) Mis saab siis, kui omanikud ei suuda iseseisvalt kinnistut jagada ja korteriühistut moodustada? Kas riik jagab ise kinnistu ja moodustab kaks eraldi korteriühistut? Kes saab KÜ esimeheks riigi poolt? 2) Riik ei jaga kinnistut, kinnistu jääb jagamata. Moodustatakse kaks eraldi korteriühistut või üks ühine kahe maja peale? Kas korteriühistu moodustamiseks on vaja üldse kinnistu jagada? Sooviks asjakohaseid vastuseid või viidet, kellelt täpset infot küsida.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanikele, kes ei asuta korteriühistut 31.detsembriks 2017, tekib korteriühistu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisel 01.01.2018.
Korteriühistu tekib põhimõttel: 1 kinnisasi, mille piiritlemisel lähtutakse tänasest ühisusest = 1 korteriühistu. Eeltoodust tulenevalt puudub korteriomanikel vajadus teha seaduse rakendamiseks omavahelistes suhetes muutuseid.

Korteriühistu juhtorganite valimine toimub korteriomanike üldkoosoleku poolt. Nendes korterimajades, kus korteriühistu tekib automaatselt alates 01.01.2018, tuleb avaldus juhatuse liikme või valitseja korteriühistute registrisse kandmiseks esitada 2018. aasta 30. juuniks.
Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadusega saate tutvuda siin: https://www.riigiteataja.ee/akt/KrtS

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida saaksid ette võtta KÜ liikmed, kui ühe korteri üürnik on maja parklast korraldanud sisuliseltr romuatode remondiplatsi?04.03.2017

Tere. KÜ liige üüris välja oma korteri ja garaažiboksi. Üürnik kasutab parklat, mis on rajatud koos majaga, aga ei kuulu koos muruplatsiga kinnisasja juurde. KÜ liikmed on pidevalt hooldanud ja korrashoidnud nii parklat kui haljasala. Majaelanikud kasutavad põhiliselt majaesist autode parkimiseks. Parklat said kasutada ka KÜ liikmete külalised. Üürnik toob lisaks oma 2-le autole veel iga nädal autosid, mida remondib või lammutab parklas või garaažiboksis ja hoiab neid parklas ja ka selle kõrval oleval haljasalal. Pidevalt on parklas tema 4-5 autot, mõni tuuakse kohale ka suure treileriga. Seega kogu parkla on tema poolt hõivatud. Teistele seal enam ruumi ei ole. Parklas on romude tõttu suured õlilarakad ja garaažiboksi esine suures ulatuses õline. Ka hoidis ta parklas pool talve haisvat mahavõetud auto mootorit. Muruplatsist ta ei hooli, juba ronib ka maja ette. Enda järgi ei korista, suitsukonide surnuaed on ümberringi. Nii, et meie hooldatud ja vaiksel koduümbrusel on lõpp. Kas üürnik tegutseb seaduspäraselt? Mida saaksid ette võtta KÜ liikmed ja mis on meie õigused?
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteris (nii reaalosas, kui kaasomandil) toimuv tegevus on õiguspärane, kui korterit kasutatakse vastavalt selle kasutamise sihtotstarvele, ning selles toimuva tegevuse toime teistele korteriomanikele ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid (vt KOS § 10, § 11 lg 1 p 1)

Seega juhul, kui garaaziboksi ja selle juuures oleva parkla sihtotstarveks ei ole autoremondi töökoda/ala, on tegu õigusvastase käitumisega, mille eest vastutab korteri üürniku kõrval ka korteri omanik (vt KOS § 11 lg 2).

Soovitan pöörduda õigusvastase olukorra lõpetamiseks esmalt just korteriomaniku poole, kelle vastutus on suurem, kuna ta on kohustatud informeerima üürnikku korteriomandiga seotud kohustuse eest, ning teostama nende täitmise üle järelevalvet.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kust läheb piir kortermaja soojasüsteemi renoveerimise ja olulise ümberehituse vahel?03.03.2017

Tere
Juhul kui on kavas renoveerida hoone küttesüsteem järgmiselt:
- ühetorusüsteem asendatakse kahetorusüsteemiga;
- algse olukorraga võrreldes jäetakse ära vannitubade püstikud ja radiaatorid; viimased ühendatakse soojavee tsirkulatsioonisüsteemi.
Kas selline rekonstrueerimine on olemasoleva küttesüsteemi tavaline asendus või oluline ümberkorraldus, milline siis nõuaks kõigi ühistu liikmete kokkulepet.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud juhul ei ole tegu ümberkorraldusega, mis nõuab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist. Otsuse vastuvõtmiseks vajalik häälteenamus sõltub sellest, kas korterelamut majandab korteriühistu või korteriomanikud ühiselt (Ühisus)

Korteriühistu puhul võib korteriühistuseaduse § 15 primm lõikest 2 tulenevalt, langetada vastava otsuse korteriühistu üldkoosolekul lihthäälteenamuse alusel.

Ühisuse puhul on korteriomandiseaduse § 16 primm lõige 1 kohaselt vastav otsus vastu võetud, kui korteriomanike üldkoosolekul on selle poolt antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ põhikirja muutmiseks on vaja 2/3 kohalolevate ühistu liikmete hääli või nagu seadus hetkel ütleb, et 51%?23.02.2017

Tere,
Vana põhikiri on aastatst 2001 ja oleks vaja seda uuendada.
Vanas põhikirjas on selline lause;
Otsus põhikirja muutmise, täiendamise ja uue põhikirja vastuvõtmise ning ühistu ühinemise, jagunemise või lõpetamise kohta on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud vähemalt 2/3 koosolekul osalenud ühistu liiketest või nende esindajatest.
Küsimus on see, kas mul läheb vaja muutmiseks 2/3 kohalolevate ühistu liikmete hääli või nagu seadus hetkel ütleb, et 51% ühistu liikmete häältest? (Näiteks koosolekule tuleb 30 liiget ja sellest 2/3 või kõikidest liikmetest 60 liiget 51%)
Maja on 5-kordne ja 60 korterit.

Tervitades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühist põhikirja muutmist reguleerib korteriühistuseaduse paragrahv 4 lõige 1, mille kohaselt peab põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
Kuna seadus ei luba eelkirjeldatud kvalifitseeritud häälteenamust põhikirjaga vähendada, siis tuleb seadusega vastuolus olev põhikirjapunkt kohaldamata jätta, ning lähtuda seadusest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ