Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas mina võin naabriga läbirääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?22.05.2019

Meil on naabriga kehtestatud hoovile kasutuskord (kahe korteriga maja). Kas mina võin naabriga läbirääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui kasutuskord ei näe eraldi sissepääsu rajamis õigust ette, siis ei ole selle rajamine ilma kaasomanike kokkuleppeta lubatud. Kaasomandis oleva kinnisasja omanike vahelisi suhteid reguleerivad asjaõigusseaduse paragrahvid 71-79.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üldkoosolekul on kehtiv suuline volitus ja kellel on kohustus volituse olemasolu kontrollida?18.05.2019

Tere
- kas üldkoosolekul on kehtiv suuline volitus? Kellel on kohustus volituse olemasolu kontrollida?
- kas üldkoosoleku päevakorda tohib lisada eelnevalt väljakuulutamata päevakorrapunkte ja nende alusel otsuseid vastu võtta?
- kas põhikirja on võimalik vastu võtta "osaliselt", so keelduda hiljem neid punkte arutamast põhjusel, et neid on juba arutatud (väljavõte protokollist: "Uut põhikirja täielikult vastu ei võetud, kuid saime ühiselt otsustatud tähtsamad punktid.")?
- reaalselt enne põhikirja muutmist uus põhikiri ju ei kehti, seega saa olemasoleva põhikirjaga vastuolus otsused olla ka täidetavad, juhul kui üldkooselu otsused vaidlustada. Mis saab siis kui otsuseid õigeaegselt ei vaidlustata?

Tänu ette!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt vastava tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 22 lg 5 kohaselt tuleb esindusõiguse olemasolu tõendada kirjaliku volikirjaga. Volikirja olemasolu kontrollib koosoleku juhataja.

Mittetulundusühingute seaduse § 20 primm lg 5 kohaselt võib küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet.

Põhikirjapunkte võib üksikult läbi hääletada. Juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuseid õigeaegtselt kohtus ei vaidlustata, siis kaotab korteriomanik õiguse tugineda võimalikes tulevastes vaidluses asjaolule, et otsuse, millele KÜ tugineb, vastuvõtmine toimus õigusvastaselt. Erandiks on korteriomanike üldkoosoleku otsused, kus otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub KÜ võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on seaduslik, kui KÜ karistab veenäidu ühekordset teatamata jätmist ja paneb terve maja üldvee minu arvele?18.05.2019

Tere,
Meil korteriühistus on võetud vastu mõned aastad tagasi põhikiri, mis reguleerib, et veenäite mitte teavitanud korteriomanike vahel jagatakse tekkinud üldvesi.
Viibisin puhkusel, mille tõttu ununes veearvestite näitude esitamine, õigeaegselt. KÜ esitatud arvel kajastus selle tõttu minu arvel terve maja üldvesi summas 70€.
Kas selline üldvee jagamine on seaduslik, kui KÜ karistab unustamist, mis on inimlik ja paneb terve maja üldvee minu arvele?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, minu seisukoht on, et küsimuses kirjeldatud põhikirja punkt on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 2. Selle kohaselt võib põhikirja alusel jagada korteriomanikule kulusid vaid vastavalt tema enda poolt TARBITUD teenuse mahule.
Arvestades, et KrtS § 17 lg 2 kohaselt tuleb juhul, kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldada seaduses sätestatut, siis tuleb olukorras, kus korteriomanik unustab veenäidu teatamata, jagada tema veekulu KrtS § 40 lg 1, ehk kaasomandi suurusest (korterite m2-st) lähtudes - pannes korteriomaniku kuluks tema kaaasomandile vastava proportsionaalse osa terve korterelamu veearvest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas likvideerida korteriomaniku omavoliline ehitatud sein, millega võttis üldkasutatava ruumi ja akna oma kasutusse?18.05.2019

Üks korteriomanikest otsustas laiendada oma omandit teiste korteriomanike arvelt. Ehitas seina, millega võttis ainuomandisse ühiseid koridoriaknaid ja ruutmeetreid.
Mida saavad teha korteriomanikud, et antud sein likvideerida? Kas ainuke võimalus on pikk kohtu tee? Praegu pakutakse korteriomanikele lihtsalt kohe pöörduda kohtu poole hagiga ja kohtu kulud võtta remondifondist.
Või siiski on võimalus üldkoosolekul:
1. Korteriomanikel teha otsus, et ei soovita ebaseadusliku ehitist mis katab koridori aknaid.
2. Korteriomanikud tellivad firma, kes likvideerib ebaseadusliku ehitist.
3. Korteriomanikel on õigus kantud kulutusi tagasi nõuda ebaseadusliku seina ehitanud korteri omaniku käest.
Juhul, kui antud otsusega ei ole nõus ebaseadusliku seina omanik siis on temal võimalus pöörduda 3 kuu jooksul kohtu poole.
Ja siis juba kohus otsustab, kas kõik on õige või mitte.
Kõige paremate soovidega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandiga seotud küsimustes teeb otsuseid korteriomanike üldkoosolek ning antud juhul on võimalik teha otsus mõlema küsimuses väljapakutud variandi kasuks. Valiku tegemisel soovitan kasutada profesionaalise õigusabiteenuse abi.
Isiklikult soovitan alustada otsusega, millega määratakse korteriomanikule tähtaeg ebaseadusliku ehitise vabatahtlikuks lammutamiseks ning asuda omaabi kasutamist või kohtusse pöördumist kaaluma alles peale seda, kui korteriomanik ise ebaseaduslikku ehitist ei lammuta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised õigused on korteriomandit lihtvolitusega (digiallkirjastatud) esindaval isikul? 16.05.2019

Tere,
küsimus:
millised õigused on korteriomandit lihtvolitusega (digiallkirjastatud) esindaval isikul?

Kas antud isikul on õigus:
1)Nõuda juhatuselt korteriühistu dokumente.
2)Kutsuda kokku korteriühistu erakorralist koosolekut.
3)Teha ettepanekut korteriühistu koosoleku päevakorra muutmiseks.
4)Vaidlustada üldkoosoleku otsuseid.

NB!Õigusbüroos nõustamisel käies oli juristi seisukoht, et kõike neid toiminguid saab teha ainult korteriomanik, sest nii on seaduses kirjas. Lihtvolitusega volitatu omab õigust osaleda omaniku esindajana üldkoosolekul ja hääletada.
Küsiks ka Teie seisukohta selles küsimuses?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esindusõigusega seotud küsimusi reguleerivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvid 115 kuni 131. Eelviidatud seadusesätete kohaselt sõltuvad volitatud isiku õigused volituse ulatusest.
Keeldu selle kohta, et volitatud isikul puudub õigus nõuda volitaja nimel korteriühistu dokumente, allkirjastada erakorralise üldoosoleku kokkukutsumise sooviavaldust, teha üldkoosolekul ettepanekuid või vaidlustada selle otsuseid, ükski seadus ei sätesta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas uue seaduse kehtima hakkamisega algas KÜ juhatuse ametis olemise aeg uuesti otsast peale?10.05.2019

Aastal 2016 valiti meil kolmeks aastaks juhatus. Kuid aastal 2018 muutus KÜ seadus. Kas sellega seoses ka algas juhatuse ametis olemise aeg uuesti otsast peale? Nimelt, kui vaadata sellist kohta nagu teadmik.ee, siis seal näitab, et juhatuse liige on ametisse asunud aastast 2018 jaanuaris? Seega millest peame lähtuma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu juhatuse volituste algavad vastava otsuse vastuvõtmisest. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus jõustumine seda olukorda ei mõjuta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas ära hoida korteriühistu suure remondilaenu võtmist?10.05.2019

Tere,
Korteriühistu mõtles välja, et tuleb võtta laenu fassaadi ja katuse renoveerimiseks summas 1600000 eurot, Kredexi osalusega 1200000, mis teeb igakuiset tagasimakset peaaegu 2 eurot ruutmeetri kohta (eeldusel, et euribor on 0). Kuidas saab seda vältida? Täna tuleb üldkoosolek sel teemal ja karta on, et otsus saab vastu võetud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, üksik korteriomanik korterelamu renoveerimist takistada ei saa. Kredexi toetuse abil teostatavad tööde näol on tegu kaasomandi eseme ajakohastamisega, mida saab KrtS par 39 kohaselt otsustada üle poolte korteriomanike häältega, kellele kuulub üle poole kaasomandist.
Erandiks on olukord, kus muudetakse eriomandi eseme otstarvet või kahjustatakse ülemääraselt mõne korteriomaniku õigustatud huve - sellisel juhul tuleb sõlmida kokkulepe. Samas antud laenumakse suurus selliste asjaolude alla ei käi.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on õige, et 300W küttevõimsust antakse juurde nendele korteritele, kes on toa ja köögi kokku ehitanud?09.05.2019

5-korruselise paneelmajas hakatakse küttesüsteemi rekonstrueerima, kuna majas on paljudes korterites ettenähtust suurem radiaatori ribide arv ja maja külgedel asuvad korterid külmetavad. Majas on 45 korterit. Uues projektis on arvestatud radiaatorite võimsust vastavalt korteri asukohale, aga majahaldur otsustas, et annab 300W võimsust juurde nendele korteritele, kes on toa ja köögi kokku ehitanud või 2 korterit kokku ehitanud (enamus keskmised korterid). Neid on 9 korterit. Kas teised korterid peavad sellega leppima?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttesüsteem on kaasomand, mille valitsemine toimub korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 34 lg-st 2 tulenevalt korteriühistu kaudu. Korteriühistus on omakorda kõrgemaks otsustusorganiks korteriomanike üldkoosolek, mis peaks otsustama ka kaasomandi muutmisega seotud küsimused. KrtS paragrahvist 39 tulenevalt peavad küttesüsteemi muutmise heaks kiitma minimaalselt pooled korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui alustasime katuse remondiga aga nüüd tuli pangalt teade, et ei saagi laenu?08.05.2019

Tere, Meil suur mure. Renoveerime KÜ-ga kortermaja katust. Eelmine aasta tegime koosoleku ja kõik olid nõus, saime ka laenule jaatava vastuse. Ehitus läks lahti selle aasta aprillis, aga siis tuli teade, et pank ei annagi enam meile laenu? Hetkel on kaks korteriomanikku oma osa katusest tasunud KÜ-le, teised ei taha maksta ja süüdistavad juhatust, kuigi tööd katusel käivad? Mis sellises olukorras teha? Olukord varsti selline, et me ei suuda maksta katuse ehitajale ja ükski pank ka laenu ei anna.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjuks ei saa ma muud soovitada, kui pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ning uurida sealt, kas nad saavad aidata. Kui ka sealt abi ei saa, siis tuleb jätkata lahenduse otsimist korteriühistu sees.

Eesti Omanike Keskliit teavitas Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi probleemist, kus pangad on muutnud laenustrateegiat korteriühistuste suhtes, möödunud aastal. Lahendusena nägi EOKL riikliku laenugarantii tingimuste muutmist nii, et riik või KOV käendaks korteriühistu laenu 100% ulatuses. Vastuseks teatas minister, et seoses EL normidega, ei saa riik hädas olevaid korteriühistuid (sellisel viisil) aidata. Omapoolse lahendusest ei ole MKM aga samuti välja pakkunud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas garaažiühistust välja astumiseks piisab selle kinnistu liikmete - või on tarvilik kõigi ühistu liikmete häälteenamus?05.05.2019

Tervist
Meie garaažiühistu koosneb kuuest eraldi kinnistuga garaažibokside reast. Üks eraldi aadressiga kinnistu soovib ühistust välja astuda.
Küsimused:
1) Kas ühistust välja astumiseks piisab selle kinnistu liikmete häälteenamusest või on tarvilik saada kõigi ühistu liikmete häälteenamus?
2) Kas kui meie kinnistust välja astume, siis saavad teised selle ühistus jätkata või ühistu likvideeritakse ning kõik kinnistud peavad looma uue eraldiseisva ühistu?
3) Kas hetkel toimiva ühistu juhatusel või liikmetel on võimalik mingil moel takistada meie kinnistu ühistust lahkumist?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 69 lõige 5, mille kohaselt otsustavad mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistust eraldumise ainult eralduda sooviva kinnisasja korteriomanikud. Nende otsuse protokoll peab olema notariaalselt tõestatud. Peale otsuse vastuvõtmist tuleb otsusest teavitada korteriühistute registrit, kes avab uuele korteriühistule registrikaardi.
Kui mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistusse kuuluvad rohkem kahe kinnisasja korteriomanikud, siis jätkab ka mitme kinnisasja valitsemiseks loodud korteriühistu, peale ühe kinnisasja eraldumist, oma tegevust. Selle juhatuse liikmed või teiste kinnisasjade korteriomanikel ei ole eraldusmist takistada võimalik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ