Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korterites elavate inimeste register peab olema nimeline, või piisab ka kui on elanike arvu põhine arvestus?30.05.2019

Tere! Plaanis võtta vastu uus põhikiri ja tekkis vaidlus juhatuses punkt "7.4.10 majaelanike registri pidamine;"-kas see on kohustuslik või on võimalik välja jätta see punkt? Mina arvan, et ei ole õige, et kõik omanikud peavad avaldama korteris koos elavate inimeste nimed, et piisab inimeste arvust, kes korteris elab.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimused, mida tohib põhikirjaga reguleerida, on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 17 lõikes 2 järgmiselt: Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.
Eeltoodust tulenevalt ei ole majaelanike registri pidamine kohustuslik. Sellise registri pidamise eelduseks saaks olla vaid reaalne vajadus/kasu, millist olukorda KrtS-ist tulenevalt tekkida ei saa.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ üldkoosolek saab ette dikteerida, millised veemõõturid korterisse tuleb paigaldada või on see korteriomaniku otsustada?30.05.2019

Kas korteriühistu üldkoosolek saab ette dikteerida, millised veemõõturid ühistu liikmed oma korterisse peavad paigaldama või on korteriomanikul õigus jõukohased veearvestid ise valida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, veemõõtjate vahetamise näol on tegu tavapärase valitsemisena korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lõige 2 punkt 1 mõistes. Sama paragrahv lõige 1 kohaselt otsustab korteriühistu selle küsimuse korteriomanike häälteenamuse alusel.
Korteriomanik võib keelduda veemõõtja vahetamisega seotud kulusid kandmast juhul, kui kulude kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Siinjuures on oluline lisada, et korteriühistu ei ole kohustatud tegema otsuseid odavaima pakkumise kasuks. Samuti on veearvestite valik korteriühistu pädevuses.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kanalisatsioonitorude püstak on korteriomanike või ühistu korrastada?30.05.2019

Tere,
On plaanis teha vannitoa remont ja seoses sellega on tarvis välja vahetada ka vana malmist kanalisatsioonipüstak. Oma teadmiste järgi on ühiskasutatavad püstakud korteriühistu omand ja peaks tervel majal need välja vahetama, aga ühistuesimees keeldub seda tegemast, kuna väidab, et kõik mis on korteris sees, tuleb korteriomanikul oma kulude ja kirjadega välja vahetada.
Kuidas toimida siis?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu kanalisatsioonisüsteem kuulub korteriomandi kaasomandi hulka, mida valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Seega ei ole kanalisatsioonipüstik mitte korteriühistu oma, vaid kortreriühistul on õigus otsustada, kes, millal ja kuidas seda remondib või välja vahetab. Korteriomanikul on omakorda õigus teha korteriühistule/ korteriomanike üldkoosolekule ettepanekuid kanalisatsioonipüstiku välja vahetamiseks. Juhul, kui korteriühistu ettepanekuga ei nõustu, ning kanalisatsioonipüstik ei ole ka avariilises seisukorras, siis tuleb korteriomanikul korteriühistu otsusele alluda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab teha piirangu, et korteriomanik saab auto numbriga parkimiskoha ja üürnik ei saagi parkida?25.05.2019

Tere,
Korteriühistu otsustas viimasel üldkoosolekul muuta parkimiskorda KÜ territooriumil. Siiani on olnud igal korteril korterinumbriga kaart + külastajate kaart ja omanik andis need korterit üürides minu kasutusse. Nüüd nad väljastavad ühistu liikmete autodele parkimiskaardid koos auto numbritega. Kuna mina üürin korterit siis minul ei ole õigust enam siin parkida. Kas nad saavad selliseid piiranguid teha parkimisega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, üürniku kaasomandi kasutamisega seotud õigused sätestatakse üürilepinguga. Juhul, kui üürileping näeb ette korteriomandi kaasomandisse kuuluval maal asuva parkla kasutamise õigust, siis on mõistlik esitada vastav nõue korteriomaniku vastu. Seda põhjusel, et korteriühistu hindab antud olukorda korteriomanike võrdse kohtlemise põhimõttest lähtudes, mis ei pruugi antud olukorras olla rikutud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas mina võin naabriga läbirääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?22.05.2019

Meil on naabriga kehtestatud hoovile kasutuskord (kahe korteriga maja). Kas mina võin naabriga läbirääkimata teha oma osale värava autoga sissesõiduks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui kasutuskord ei näe eraldi sissepääsu rajamis õigust ette, siis ei ole selle rajamine ilma kaasomanike kokkuleppeta lubatud. Kaasomandis oleva kinnisasja omanike vahelisi suhteid reguleerivad asjaõigusseaduse paragrahvid 71-79.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üldkoosolekul on kehtiv suuline volitus ja kellel on kohustus volituse olemasolu kontrollida?18.05.2019

Tere
- kas üldkoosolekul on kehtiv suuline volitus? Kellel on kohustus volituse olemasolu kontrollida?
- kas üldkoosoleku päevakorda tohib lisada eelnevalt väljakuulutamata päevakorrapunkte ja nende alusel otsuseid vastu võtta?
- kas põhikirja on võimalik vastu võtta "osaliselt", so keelduda hiljem neid punkte arutamast põhjusel, et neid on juba arutatud (väljavõte protokollist: "Uut põhikirja täielikult vastu ei võetud, kuid saime ühiselt otsustatud tähtsamad punktid.")?
- reaalselt enne põhikirja muutmist uus põhikiri ju ei kehti, seega saa olemasoleva põhikirjaga vastuolus otsused olla ka täidetavad, juhul kui üldkooselu otsused vaidlustada. Mis saab siis kui otsuseid õigeaegselt ei vaidlustata?

Tänu ette!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt vastava tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 22 lg 5 kohaselt tuleb esindusõiguse olemasolu tõendada kirjaliku volikirjaga. Volikirja olemasolu kontrollib koosoleku juhataja.

Mittetulundusühingute seaduse § 20 primm lg 5 kohaselt võib küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet.

Põhikirjapunkte võib üksikult läbi hääletada. Juhul, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuseid õigeaegtselt kohtus ei vaidlustata, siis kaotab korteriomanik õiguse tugineda võimalikes tulevastes vaidluses asjaolule, et otsuse, millele KÜ tugineb, vastuvõtmine toimus õigusvastaselt. Erandiks on korteriomanike üldkoosoleku otsused, kus otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub KÜ võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on seaduslik, kui KÜ karistab veenäidu ühekordset teatamata jätmist ja paneb terve maja üldvee minu arvele?18.05.2019

Tere,
Meil korteriühistus on võetud vastu mõned aastad tagasi põhikiri, mis reguleerib, et veenäite mitte teavitanud korteriomanike vahel jagatakse tekkinud üldvesi.
Viibisin puhkusel, mille tõttu ununes veearvestite näitude esitamine, õigeaegselt. KÜ esitatud arvel kajastus selle tõttu minu arvel terve maja üldvesi summas 70€.
Kas selline üldvee jagamine on seaduslik, kui KÜ karistab unustamist, mis on inimlik ja paneb terve maja üldvee minu arvele?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, minu seisukoht on, et küsimuses kirjeldatud põhikirja punkt on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 2. Selle kohaselt võib põhikirja alusel jagada korteriomanikule kulusid vaid vastavalt tema enda poolt TARBITUD teenuse mahule.
Arvestades, et KrtS § 17 lg 2 kohaselt tuleb juhul, kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldada seaduses sätestatut, siis tuleb olukorras, kus korteriomanik unustab veenäidu teatamata, jagada tema veekulu KrtS § 40 lg 1, ehk kaasomandi suurusest (korterite m2-st) lähtudes - pannes korteriomaniku kuluks tema kaaasomandile vastava proportsionaalse osa terve korterelamu veearvest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas likvideerida korteriomaniku omavoliline ehitatud sein, millega võttis üldkasutatava ruumi ja akna oma kasutusse?18.05.2019

Üks korteriomanikest otsustas laiendada oma omandit teiste korteriomanike arvelt. Ehitas seina, millega võttis ainuomandisse ühiseid koridoriaknaid ja ruutmeetreid.
Mida saavad teha korteriomanikud, et antud sein likvideerida? Kas ainuke võimalus on pikk kohtu tee? Praegu pakutakse korteriomanikele lihtsalt kohe pöörduda kohtu poole hagiga ja kohtu kulud võtta remondifondist.
Või siiski on võimalus üldkoosolekul:
1. Korteriomanikel teha otsus, et ei soovita ebaseadusliku ehitist mis katab koridori aknaid.
2. Korteriomanikud tellivad firma, kes likvideerib ebaseadusliku ehitist.
3. Korteriomanikel on õigus kantud kulutusi tagasi nõuda ebaseadusliku seina ehitanud korteri omaniku käest.
Juhul, kui antud otsusega ei ole nõus ebaseadusliku seina omanik siis on temal võimalus pöörduda 3 kuu jooksul kohtu poole.
Ja siis juba kohus otsustab, kas kõik on õige või mitte.
Kõige paremate soovidega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandiga seotud küsimustes teeb otsuseid korteriomanike üldkoosolek ning antud juhul on võimalik teha otsus mõlema küsimuses väljapakutud variandi kasuks. Valiku tegemisel soovitan kasutada profesionaalise õigusabiteenuse abi.
Isiklikult soovitan alustada otsusega, millega määratakse korteriomanikule tähtaeg ebaseadusliku ehitise vabatahtlikuks lammutamiseks ning asuda omaabi kasutamist või kohtusse pöördumist kaaluma alles peale seda, kui korteriomanik ise ebaseaduslikku ehitist ei lammuta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised õigused on korteriomandit lihtvolitusega (digiallkirjastatud) esindaval isikul? 16.05.2019

Tere,
küsimus:
millised õigused on korteriomandit lihtvolitusega (digiallkirjastatud) esindaval isikul?

Kas antud isikul on õigus:
1)Nõuda juhatuselt korteriühistu dokumente.
2)Kutsuda kokku korteriühistu erakorralist koosolekut.
3)Teha ettepanekut korteriühistu koosoleku päevakorra muutmiseks.
4)Vaidlustada üldkoosoleku otsuseid.

NB!Õigusbüroos nõustamisel käies oli juristi seisukoht, et kõike neid toiminguid saab teha ainult korteriomanik, sest nii on seaduses kirjas. Lihtvolitusega volitatu omab õigust osaleda omaniku esindajana üldkoosolekul ja hääletada.
Küsiks ka Teie seisukohta selles küsimuses?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esindusõigusega seotud küsimusi reguleerivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvid 115 kuni 131. Eelviidatud seadusesätete kohaselt sõltuvad volitatud isiku õigused volituse ulatusest.
Keeldu selle kohta, et volitatud isikul puudub õigus nõuda volitaja nimel korteriühistu dokumente, allkirjastada erakorralise üldoosoleku kokkukutsumise sooviavaldust, teha üldkoosolekul ettepanekuid või vaidlustada selle otsuseid, ükski seadus ei sätesta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas uue seaduse kehtima hakkamisega algas KÜ juhatuse ametis olemise aeg uuesti otsast peale?10.05.2019

Aastal 2016 valiti meil kolmeks aastaks juhatus. Kuid aastal 2018 muutus KÜ seadus. Kas sellega seoses ka algas juhatuse ametis olemise aeg uuesti otsast peale? Nimelt, kui vaadata sellist kohta nagu teadmik.ee, siis seal näitab, et juhatuse liige on ametisse asunud aastast 2018 jaanuaris? Seega millest peame lähtuma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu juhatuse volituste algavad vastava otsuse vastuvõtmisest. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus jõustumine seda olukorda ei mõjuta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ