Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kust tellida spetsialist kes aitaks hinnata keldrist minu korterisse kostuvat müra ja tõendada seda ühistule?30.01.2023

Tere.
Kogu kütteperioodi jooksul kostub minu korterisse keldrist müra (elan esimesel korrusel). See algas aastaid tagasi, kui vahetati küttesüsteem.
Olen korduvalt pöördunud KÜ juhatuse poole, kuid asjata.
Viimane vastus oli, et juhatus käis keldris kuulamas ja nii hirmus see müra ka ei ole. Mina ise pean selle probleemiga tegelema, see ei olevat ühistu mure.
Sattusin Teile aastaid tagasi lugeja poolt esitatud samasuguse küsimuse peale, kus Te ka mainite, et Teie praktikas on selline probleem esinenud.
Kas oskate öelda kust ma võiksin tellida selle ala spetsialisti?
Kas mul on õigus arve hiljem KÜ-le esitada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, väljastpoolt eluruumi kostva müra helirõhu lubatavuse sätestab majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrus nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6. Selle kohaselt väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis ei tohi päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.
Konkreetset spetsialisti ma Teile pakkuda ei oska, kuna palju sõltub probleemi olemusest ja korteri asukohast. Seetõttu soovitan kontrollida (ja tõendada) helitugevust iseseisvalt, ostes ehitustarvete kauplusest vastava seadme (hind 60-100 eur), teostada mõõtmine vastavalt seadme kasutusjuhendile ja fikseerida mõõtmistulemus soovitavalt koos tunnistajaga. Seaduse mõistes on see probleemi tõendamiseks piisav.
Mis puutub kulude korteriühistult välja nõudmisesse, siis selline õigus tekib Teil juhul, kui mõõtmistulemus kinnitab korteriühistu poolset süüd.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
Kui korteriühistu Kulud kannab süüdlane.
 

Küsimus: Kas linna veevärgi normidele vastava joogivee pehmendamise projekti teostamiseks on vaja korteriomanike kokkulepet?30.01.2023

Kas Tartu linna veevärgi normidele vastava joogivee pehmendamise projekti teostamiseks Korteriühistu kortermajas vajab korteriomanike kokkulepet kuna Ca vähendamine joogivees on seotud terviseriskiga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, joogivee pehnendamise projekti tellimine allub KrtS § 35 lg 2 sätestatud tavapäevasele kaasomandi eseme valitsemisele, mille otsustamine toimub korteriomanike üldkoosolekul osalevate korteriomanike häälteenamusega.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kes peab kandma kulud kui eelmine omanik ehitas torud kinni ja nüüd ma pidin püstaku torude vahetuseks kõik lahti lõhkuma?30.01.2023

Eelnev omanik ehitas ühistuga kooskõlastamata wc pesuruumiga üheks, kaotades vaheseina. Mööda seina äärt jooksid torud soe ja külm. Eelmine omanik vedas uued torud seina ja põranda seest, mitte nähtavalt. Korteriühistu hakkas vanasid torusid välja vahetama, lõhkusin põranda lahti vahetati vana vaheliitmik välja [külm trass]. Lubati sooja trassiga sama teha see jookseb seina seest [kästi sein lahti lõhkuda, tegin seda] kui aeg oli käes, et sooja trassi vahemuhv ära vahetada. teavitas santehnik, et tema garantiid ei anna ja vastutust ei võta. Ja pean muidugi omast taskust kinni maksma soojatrassi muhvi vahetuse. Kõige jaburam on see, et ma pean lõhkuma uue augu, väidetavalt pole võimalik temal teostada tööd. Pakkus välja et otsigu ma mees, kes teeks, otsisin firma, kõik teostatav ei pea lõhkuma. Isegi tööle pakutakse garantiid. Kuhu ma peaks pöörduma, see pole ok kui kästakse lõhkuda aga siis selgub et sorry me ei anna garantiid ja samas kui tahad vana juppi vahetada siis maksad. Tõesti ma ei tulnud selle peale et kooskõlastamata eelmise omaniku poolt.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomanik ehitab kaasomandis olevaid torustikke ise ümber, siis võtab korteriomanik ka enda ehitatud torustiku eest vastutuse. Eelnimetatud vastutus läheb korteriomaniku õigusjärglastele üle korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 43 lg 1 alusel, mille kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest.
Vastutusest vabanemiseks tuleks korterelamu projektijärgne olukord taastada.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kellele esitada nõue, kui kortermaja elektri ülepingest ei tööta enam mitmed seadmed?23.01.2023

Kortermajas tekkis elektri ülepinge, mille tagajärjel ei tööta enam mitmed kodumasinad. Kas ja kellele on õigus esitada kahjunõue? Varakindlustus puudub.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, elektri ülepinge tekkimise tagajärjel tekkinud kahju eest vastutab ülepinge tekitaja. Kuna elektrisüsteem kuulub korteriomandite kaasomandi eseme koosseisu, siis saab korteriomanik esitada kahjunõude ka korteriühistu vastu. Sellisele seisukohale jõudis Riigikohus oma lahendis 2-18-13649/57, märkides punktis 18 järgmist: "olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist ikkagi korteriühistult."

Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kui korter on kunagi paigaldanud küttesüsteemi, siis kes peaks korstnaid puhastama, kas ühistu või korteri omanik? 16.01.2023

Kui korter on kunagi paigaldanud küttesüsteemi, siis kes peaks korstnaid puhastama, kas ühistu või korteri omanik? Nimelt käis ühel korteril korstnapühkija, kes väidetavalt ise töötab ka päästeametis ja oli rääkinud neile, et ühistu peab tellima ise korstnapühkijad ja vastutama iga paigaldatud korstna eest. Päästeamet vajadusel trahvib korteriühistut. Sooviks infot veel kuidas peaks ühistu käituma mittekorrektsete kütteseadmetega mis näiteks ei tööta ja ajavad vingu sisse?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
vastab tõele, et korsnapühkimise kohustus lasub seadusest tulenevalt korteriühistul, kuna toiming on vajalik korterelamu ohutuse tagamiseks.

KrtS § 4 lg 3 kohaselt kuulub korsten korteriomandi kaasomandi eseme hulka, kuna tegu on korterelamu ohutuse tagamiseks vajaliku hoone osaga. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas meil 3 korteril, kes ei olnud ruutmeetri järgi tasumise poolt, on üldse mingi võimalus esitada vastuväidet?13.12.2022

Tere
Ühistu otsustas vahetada välja kanalisatsiooni süsteemi.
Meie majas on 3 korterit millest 2 on 50m2 ja 1 80m2 ja ülejäänud on 16 - 20m2.
Valikus oli 2 varianti
1 - 60% koheselt remondifondist (6516€) ning ülejäänud osa
(4344€) kokku kogumine 4 kuu jooksul (november-veebruar) korterite vahe võrdselt, mis teeb 188,87€/korter ehk 47,22€/ korter/ kuu.

2 - 60% koheselt remondifondist (6516€) ning ülejäänud osa
(4344€) kokku kogumine 4 kuu jooksul (november-veebruar) korterite m2 alusel, mis teeb 7,88€/ m2 ehk 1,97€/ m2/ kuu.

Kuna väikseid kortereid on tunduvalt rohkem siis oli ka nende hääli rohkem kes valisid variandi mis on ruutmeetri järgi tasumine. Ja nii tehti ka otsus.

Kas meil 3 korteril kes ei olnud ruutmeetri järgi tasumise poolt on üldse mingi võimalus esitada vastuväidet?

Kogu muude kulude eest tasume niikuinii ruutmeetri järgi kaasa arvatud remondifond kuhu meie 3 korterit maksame enamus summast.

See tundub lihtsalt nii ebaõiglane ja eriti veel hetkel suht raskel ajal ja kõige külmematel talve kuudel kus üüri arved on niigi väga suured.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna kanalisatsioonisüsteem on korteriomanike kaasomandis, siis on põhimõte, et iga korteriomanik peab kandma selle remonidkulud vastavalt omandi suurusele (m2-le), õiguslikult korrekte. Sellist kulude jagamise korda ei ole vaja eraldi otsustada, sest selle sätestab seadus (KrtS § 40 lg 1). Seetõttu ei ole kirjeldatud otsuse vaidlustamine mõistlik.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas uus naaber võib järsku nõuda 30 aastat olnud olukorra muutmist, et pinnasevesi liiguks teises suunas?15.11.2022

Naaberkinnistu uus omanik nõuab pinnasevalgumise ja pinnase vee juhtimise lõpetamist tema kinnistule. Kinnistud loodi 80-ndatel ja antud olukorra vanus on juba 30 aastat.
Aiapostide alumine pinnas on kaldu naaberkinnistu poole.
Kinnistute kõrguste vahe on ca 1m.
Ise ostsin antud kinnistu 3 aastat tagasi ja vana omanikuga sellel teemal probleeme ei olnud.
Kuidas reageerida naabri nõudmistele.
Kas väita, et on tegemist loodusliku olukorraga kuna see on olnud seal juba 30 aastat.
Mind see teema ei häiri, naaber väidab see riivab tema silmailu.

Tänud vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õiguslikult reguleerivad kirjeldatud olukorda asjaõigusseaduse (AÕS) § 143 ja § 144. Esimene ütleb, et omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste jms teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Kuid mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud. Juhul, kui mõjutuste kõrvaldamist ei saa mõjutajalt majanduslikult eeldada, on mõjutatava kinnisasja omanikul õigus nõuda mõjutuse põhjustanud kinnisasja omanikult mõistlikku hüvitist. AÕS § 144 täiendab, et omanikul on õigus nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks või seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille suhtes on alust eeldada, et see tekitab keelatud mõjutuse tema kinnisasjale.
Kokkuvõttes võib eeltoodud sätete põhjal olla õigus mõlemal omanikul, mis tähendab, et mõistlikum on püüda sõlmida kompromiss, mis rahuldaks mõlemat naabrit.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas ma pean ise taastama püstaku kanalisatsioonitoru vahetuse järgselt oma vannitoa seisukorra?09.11.2022

Tere

KÜ soovib välja vahetada kanalisatsiooni püstaku toru, kuna toru katki. KÜ nõuab, et ma pean tagama juurdepääsu torustikule st praktiliselt poole vannitoa seina lammutamist (plaadid, kipsid jne), aga probleem selles et vannituba on renoveeritud täismahus ja jätsime ainult nii suure ava et saaks ligi veemõõtjale ja vajadusel saaks ka veetorustiku ära vahetada. Pean siinkohal ka märkima et kanalisatsiooni torustiku saht ei olnud avatud (kahjuks isegi ei tulnud selle peale, et peaks selle lahti lõhkuma) ka siis kui meie remondi tegime, see on koguaeg seina taga olnud (tegemist hruštšovka tüüpi majaga). Põhimõtteliselt saan ma aru nii, et mina peaksin lahti võtma nüüd oma seina (plaadid ja karkassi) ja ühistu peaks siis ise sahti lahti lõhkuma. Siit nüüd tulebki konks, nende soov, et kõik peaks mina lahti võtma ja taastamistöödest ei taha nad midagi kuulda.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olen seisukohal, et iga sarnast juhtumit tuleb hinnata selle põhjal, kuidas on hoone projekteeritud. Samuti, kas korteriomanik on selle võimaliku hilisema projektimuutuse korteriühistuga kooskõlastanud.
Juhul, kui hoone projektis oli juurdepääs veepüstikule olemas ning korteriomanik on selle hiljem ilma korteriühistult nõusolekut küsimata ära kaotanud, siis vastutab juurdepääsu avamisega seotud kahju eest korteriomanik. Kui aga veepüstik, küttesüsteem, vms. korteriomanike kaasomandis olev tehnosüsteem on juba korterelamu ehitamise käigus kinni ehitatatud, siis kannab selle avamise ja hilisema korteri siseviimistluse taastamisega seotud kulud korteriühistu.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on õiguspärane, et sooja arvestamine käib mõõtjate järgi, aga ühesuuruste vannitubade soojaarvestus käib korteri üldpinna järgi?09.11.2022

Tere,
Ühistu küttesüsteemi renoveerimise käigus paigaldati korteritesse igasse tuppa radiaatoritele nii termostaadid kui ka mõõtjad. Vannitubadesse ei paigaldatud, väitega, et vannitoad on kõik ühesuurused.
Kui küttekulude tasumisel tubades käib arvestus reaalselt tarbitud soojuse järgi, siis vannitoa soojuse eest tasudes käib arvestus korteri ruutmeetrite järgi. Praeguses olukorras, siis näiteks 100 ruutmeetrisel korteril maksab vannitoa soojus poole rohkem kui 50 ruutmeetrise korteri vannitoasoojus.
Kas on õiguspärane pidada sellisel puhul arvestust ikka korteri ruutmeetrite järgi või on normaalne, et vannitubadesse tulev soojus jagatakse korterite vahel võrdselt ja kas sellisel puhul kui käib ikka ruutmeetrite järg tasumine, võib korteriomanik ise paigaldada vannituppa nii termostaadi kui ka mõõtja?

Tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamus tarbitud soojusenergia õiglane jagamine toimub vastavalt kaasomandi eseme suurusele, kuna soojusenergia kulu on otseses seoses kaasomandi eseme suurusega (mitte korteriomaniku ainuvalduses oleva eriomandi esemega).
Kui korteriomanikud on nõus kasutama muud kulude jagamise viis, siis tuleb see põhikirjas mõistlikul viisil sätestada. Kuna m2 põhine soojusenergia jagamine on kõige õiglasem ja mõistlikum kulude jagamise viis, siis ei saa korteriomanik seda vaidlustada isegi siis, kui ta paigaldab oma korterisse soojusenergia kulumõõturi.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on seadusega kooskõlas, et kogu arvel olev lõppsumma jaotatakse nende vahel kes sooja vett kasutavad?09.11.2022

Tere,

Pöördun Teie poole küsimusega meie KÜ soojavee arvete jagamise osas.
Algul pean veidi selgitama mis hetke olukord on. Ehk meil on 3 maja KÜ’s, kes ostavad teenust ühelt soojusenergia pakkujalt. Meil on ka olemas haldusfirma kellega on soojuusenergia firmaga leping (mitte otse KÜ’l, ehk KÜ ei saa arveid vaidlustada teenuse pakkujaga).
Teenuse pakkuja arvetel pole korrektset jaotust majade vahel ehk vastavalt maja tarbimisele, selle asemel on kaks rida identse koguse ja hinnaga, lisaks on veel üks rida mis on nö hooldus ja see summa on kirjas EUR’s (just selle summa kohta sooviksin saada selgitust).
Kuna arved on ebakorrektsed ja ei vasta majade tarbimisele, siis KÜ juhatus otsustas, et nad teevad oma kalkulatsiooni võttes arvesse kogu arve lõppsumma ja jaotavad seda protsentuaalselt kõikide majade vahel ehk mitte ainult tarbitud kogus/hind vaid ka võtavad kalkulatsiooni sisse eraldi seisva summa mis on märgitud EUR’s.
Küsimus, kas see on seadusega kooskõlas, et kogu arvel olev lõppsumma jaotatakse nende vahel kes sooja vett kasutavad, ehk nö tekitatakse oma m3 hind sellest mitte vastavalt seadus punktile § 40.  Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel ega ka mitte arvestades „Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodika“ punkt 3.4.3 (meil pole midagi ka eraldi kirjas põhikirjas ja pole korteri omanike kokkulepet, et see uus arvestus on aktsepteeritav ja et kõik on nõus sellega).
Kas summa mis on EUR’s teenuse pakkuja poolt välja toodud ei peaks tegelikult jaotatud olema kõikide korteri omanike vahel vastavalt m2?
Kuna juhatus ei võta meid ka kuulda ja muudatusi ei tee, siis kuidas peaksime käituma ja kelle poole pöörduma? Kas peaksime üldse neid arveid maksma ja kas peaksime nõudma ka vanade arvete ümber arvestust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esmalt soovin märkida, et KrtS kohaselt on KÜ-l kohustus omada korteriomandite majandamiseks otselepingut kõigi teenuste osutajatega. Seega antud juhul ei mõjuta olukord, kus KÜ ei saa soojusenergia teenust osutava ettevõtja arvet vaidlustada, korteriomaniku ja KÜ vahelisi õiguseid.
Majanduskulude jagamisel on üldreegliks, et kõik korteriomandi majanduskulud (sh korteris tarbitud elekter ja vesi) jagunevad korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi eseme suurusele. Muud asjaolud, nagu eraldi asuvad kortermajad, korteri osalemine kulu kandmisel, vms ajaolud, arvesse ei lähe. Sellest põhimõttest tohib kõrvale kalduda põhikirja alusel, kuid Riigikohus on asunud seisukohale, et teatud majanduskulude (antud kaasuses oli vaidluse all korteris tarbitud elektrikulu jagamine) jagamise õiguslikud alused võivad välja kujuneda ka pikaajalise tegevuspraktika tulemusel.
Seega antud olukord, kus KÜ juhatus jagab soojusenergia kulu proportsionaalselt kõigile korteriomanikele, sõltumata korteri asukohast, on põhimõtteliselt seadusega kooskõlas. Kui aga korteriomanik leiab, et see nii ei ole, siis võib ta keelduda kandmast vaid selle kulu tasumisest, mille kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
Saan aru, et soojusenergia kulu endale korteriomanikud vastu ei vaidle, vaid küsimus on, kas korteriühistu jagab seda kulu õigesti. Seega kulu kandmise täielik keeldumine oleks õigusvastane. Minu soovitus Teile on võtta teema arutlusele korteriomanike üldkoosolekul.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ