Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mil viisil peavad korteriomanikud KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmetele teada andma?22.10.2017

Küsimus: KÜ-s soovivad osad liikmed kutsuda kokku erakorralise koosoleku. See on täiesti seaduslik. Samas esitati koosoleku avaldus lahtises ümbrikus, mis pandi ühistu esimehe postkasti. Lisaks saadeti teade juhatuse esimehe e-postile. Kas sel moel avalduse edastamine on korrektne, kuna erakorralise koosoleku korraldamise avalduse peaks juhatusele edastama otse allkirja vastu või tähitud postiga. Millised saavad olla asjaolud erakorralise koosoleku kokkukutsumiseks ja kuidas peavad koosolekut soovivad KÜ liikmed seda põhjendama. Eeldan, et vajalik oleks viidata asjaolude erakorralisusele ja kehtivatele seadustele soovitud päevakorrapunktide käsitlemisel. Praegusel hekel seda tehtud ei ole ning pole ka kriitilist põhjust mingit teemat erakorraliselt käsitleda. Kui dokument pole edastatud nõuetekohaselt ja avalduses kirja pandud punkte pole mingil moel põhjendatud, siis kas juhatusel on õigus loobuda koosoleku kokkukutsumisest, viidates puudustele. Millised peaksid olema valitud juhatuse mõistlikud ja seaduslikud tegevused käesoleval juhul.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse paragrahv 20 lõige 3 kohaselt peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.
Eeltoodud säte nõua seda, et üldkoosoleku kokkukutsumise nõue antakse juhatusele üle allkirja vastu või tähitud posti teel. Küll aga tuleb selle kohaselt nõudes ära näidata üldkoosoleku kokkukutsumise põhjus. Sõltumata sellest, kas see on asjakohane, tuleb juhatusel üldkoosolek kokku kutsuda, ning juhul, kui üldkoosoleku kokkukutsujate nõue on ebaselge, siis võimaldama seda täpsustada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas renoveerimistööde jaoks laenu võtmisel piisab, kui poolt on enamus koosolekul osalenutest või peab olema üle poole omanikest?18.10.2017

Tere.
Kortermaja üldkoosolekul oli 60-st korteriomanikust kohal 35, seega üldkoosoleku saab läbi viia kuna vajalik kvoorum on koos. Kas otsuse vastuvõtmiseks renoveerimistööde jaoks laenu võtmisel piisab, kui 18 oli poolt ja 17 vastu või peaks poolt olema üle poole kogu maja korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest?
Ehitusprojekti hääletamisel hääletati teostatavad tööd eraldi. Kas sellisel juhul piisab kohal olnud korteriomanike häältest või peab poolt olema samamoodi üle poole kogu maja korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, antud juhul ei piisa laenu võtmise otsuse vastuvõtmiseks sellest, kui 35-st koosolekul osalenud korteriomanikust oli 18 laenu võtmise poolt. Kuni käesoleva aasta lõpuni kehtiva korteriomandiseaduse paragrahv 16 primm lõige 1 punkt 2 kohaselt peab laenu, mille suurus ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, võtmise poolt olema üle poole kõigist korteriomanike häältest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Ehitusprojekti heakskiitmiseks piisab omakorda korteriomanike lihthäälteenamusest.

Eelnevaga sarnaselt reguleerib olukorda ka 01.01.2018 jõustuv korteriomandi- ja korteriühistuseadus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida saab KÜ liige teha olukorras, kus maja akende vahetus kestab kuu-kaks?18.10.2017

Tere,
KÜ üldkoosoleku otsusega otsustati kortermaja renoveerimine. Elanikele pidi see tähendama akende ja radiaatorite vahetust. Maksimaalselt nädal ja pott värvi. Tegelikkus on midagi muud: akende vahetusest akna palede tegemiseini (36 päeva). Kuna maja renoveerimisel võeti aluseks maja väikseim akende mõõt, siis paljudes korterites tähendas see aknapalede mõõtude muutust elik ka radiaatorite paigalduse muutust (keskmine asend). Kogu renoveerimise protsess on olnud pure nightmare. Info ei liigu või antakse vale infot. Töid planeerida on võimatu. Üle pooleteise kuu on elanikud sunnitud elama elamiskõlbmatutes korterites kottide ja kastide otsas remondikiledega kaetuna. KÜ juhatuselt, objektijuhilt ei ole saadud ühtegi vastust tööde teostamise ajakava kohta. Suvalisel päeval suvalisel ajal ilmuvad remondimehed ukse taha ja tahavad tööd teha. Mida saab KÜ liige sellises olukorras teha kui KÜ juhatus ei seisa oma liikmete heaolu eest? Kas on nt mõeldav TSüS alusel nõude esitamine? Olukord ajab hulluks :(

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud olukorras on korteriomanikul õigus viia tööd ise lõpuni, ning nõuda sellega seotud kahjud sisse korteriühistult.
Sarnase olukorra kohta on olemas ka Riigikohtu lahend 3-2-1-61-14 (https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=3-2-1-61-14).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ on õigus oma põhikirjas ette näha leppetrahvid, kui korteriomanik rikub eluruumi siseõhu temperatuuri?15.10.2017

Tere!
Juhtum on selline, et meie majas on mõned korteriomanikud, kes elavad ainult ajutiselt antud majas ning näiteks talvel puuduvad. Meie KÜ soovib karistada inimesi, kes ei hoia siseõhu tempreatuuri 18ºC ning ette näha antud punkt põhikirjas. Tugineme Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 a. määrusele nr 38 ”Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ punktile 7, kus on kirjas, et õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 ºC.
Kuidas on paremini kirjutada, kas rikkumise korral me nõuame leppetrahvi, mis on võrdne kuise küttearvega, mis koosneb kütte ühiku hinnast korrutatud reegli rikutud korteri ruutmetriga või kahju hüvitamist? Kas meie tegevustel on seaduslik alus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õiguslikult korrektne oleks nõuda kahju hüvitamist, mis tekib korteriühistul seoses sellega, et korteriomanik ei hoia korteri temperatuuri nõutud tasemel.
Minu nägemuses peaks kirjeldatud olukorras tagama korteris nõuetelevastava temperatuuri korteriühistu, millega seotud kulud peab korteriühistule hüvitama omakorda kütmise kohustust rikkunud korteriomanik. Juhul, kui korteriomanik kulude hüvitamisega viivitab, siis saab korteriühistu arvestada oma nõudele juurde viivist, kuid kindlasti mitte leppetrahvi.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas juba ehitades korraldada kahe korteriga maja haldamist nii, et pärast teise korteri müüki saaks maja mõistlikult hallata?15.10.2017

Tere!
Plaanis on ehitada 2 korteriga elamu ning ühte poolde ise elama jääda, teine aga maha müüa. Olen väga paljudelt tuttavatelt kuulnud paarismaja puhul on üks põhilisi probleeme lihtsasti tekkivad vaidlused naabrite vahel ja soovin neid eos vältida. Kas on mõeldav selline lähenemine, et teen pooled korteromanditeks ning asutan iseendaga korterühistu. Korterühistu põhikirjas lepin kokku reeglid ja muuhulgas näiteks igakuise remondifondi fasaadi, aia jms ühiste osade parandamiseks. Kas selline põhikiri on iga järgneva uue omaniku jaoks kohustav? Kuidas toimuks kahe korteriga korterühistu puhul otsustamine kui hääled jagunevad 50-50% (näiteks kui soovin, et kogunenud remondifond kasutatakse ühise fassaadi remonditöödeks).

Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike vaheliste erireeglite sätestamiseks on kõige sobivamaks kohaks kinnistusraamat, mille eelis korteriühistu põhikirja ees seisneb selles, et notar informeerib korteriomandi ostjat selle sisust korteriomandi ostmisel.
Põhikirja nõrgaks küljeks on ka asjaolu, et alates 2018 jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tuleb juhul, kui seadus reguleerib olukorda põhikirjast erinevalt, lähtuda seadusest. Korteriomanike häälte arv üldkoosolekul võib olla seotud korteriomandite arvuga, korteriomanike arvuga või kaasomandi suurusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta võtta vastu otsuse küttekoefitsientide muutmiseks?11.10.2017

Tere
Millised on ühistu juhatuse õigused otsuste vastuvõtmise osas? Palun jagage informatsiooni, kust oleks võimalik selle kohta täpsemalt lugeda. Meil on hiljuti renoveeritud kortermaja, kus muudeti renoveerimise lõppedes ka küttekulude jaotamise koefitsiente, kuid mitte korteri asukoha põhiselt. Kuna uurimise käigus selgus, et asukohalt keskmised korterid maksavad sama toatemperatuuri saavutamiseks kohati lausa kaks korda vähem kui äärmised korterid, otsustas juhatus tellida spetsialistidelt täpsemad arvutused uute koefitsientide määramiseks, mis muudaks küttekulude eest tasumise õiglasemaks.
Kas juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta võtta vastu otsuse küttekoefitsientide muutmiseks? Olen ise kahe käega sellise muudatuse poolt, kuid pole kindel, kas antud meetod on ka õiguspärane.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, teada saamiseks, et küttekulude õiglane jaotus on kaasomandi eseme suurusest lähtuv arvestus, ei oleks vaja spetsialisti tellida. Põhjuseks on asjaolu, et soojusenergiat ei tarbi reaalosa, vaid kaasomandi ese, mis ei saa ilma soojuseta sihipäraselt toimida ja säilida. Eeltoodud olukorras on ka loomulik ja mõistlik, et soojusenergia kulud jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt sellest, kui suur osa kaasomandist neile kuulub.

Kaasomandi suurusest erinev kulude jagamise kord saab olla üksnes siis õiguspärane, kui see ei riku oluliselt ühegi korteriomaniku õiguseid ja vastav kulude jagamise kord on konkreetselt reguleeritud korteriühistu põhikirjaga. Ka tavaline üldkoosoleku otsus ei saa kulude jagamise korda muuta, juhatusest rääkimata.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ liikmel on õigus tutvuda enne üldkoosolekut projektiga ja teada taotletava laenu suurust?08.10.2017

Tere.
Üldkoosoleku päevakorras on :
1. Kortermaja rekonstrueerimine ehitusprojekti alusel.
2. Rekonstrueerimislaenu taotlemine rekonstrueerimise finantseerimiseks.
3. Majandustegevuse 2018 aastakava kinnitamine.
KÜ juhatus ei ole andnud infot, kus saaks enne koosolekut tutvuda ehitusprojektiga ja samuti ei ole teada taotletava laenu suurust. On küll ära toodud järgmise aasta majanduskavas laenumakse suurus m2 kohta. Küsimus, kas KÜ liikmel on õigus tutvuda enne üldkoosolekut projektiga ja teada taotletava laenu suurust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu liikmel on õigus saada juhatuselt infot küsimustes, mis puudutavad mh üldkoosoleku päevakorda. Juhatuse kohustus seda infot anda tuleneb mittetulundusühingute seaduse paragrahv 28 lõikest 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes vastutab, kas õnnetuse põhjustaja, korteriomanik või ühistu kui korteri aknaklaas rikkus teise inimese auto?08.10.2017

Tere. Juhtum selline, et korter oli üle antud tuttavale inimesele, kellel juhtus akent avades õnnetus ning aknaklaas kukkus alumise naabri autole, tekitades varalist kahju. KÜ kindlustus puudub, korteril samuti. Kes vastutab, kas õnnetuse põhjustaja, korteriomanik või ühistu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjujuhtumi eest vastutab isik, kellel juhtus õnnetus akent avades. Vastustuse aluseks on võlaõigusseaduse lepinguväliseid võlasuhteid reguleerivad seadusesätted. Samuti vastutab kahjujuhtumi eest korteriomanik. Tema vastutuse aluseks on omakorda korteriomandiseaduse paragrahv 11 lõige 1 punkt 1 ja lõige 2. Eelnimetatud isikute vastutus on solidaarne ehk kahjunõude võib esitada mõlema vastu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas peame KÜ looma enne kui kõik majad valmis või loob selle riik 2018. algul?08.10.2017

Tere.
Soovime luua korteriühistu nagu seadus ette näeb. Kolm maja valmis, kahte ehitatakse ja ainult ühel siiani kasutusluba. Praegu on meil ehitaja poolt määratud haldur. Küsimus selline kas peame KÜ looma enne kui kõik valmis on? Või loob selle riik 2018. algul. Kui mitme päeva jooksul peab asja nootaris registreerima peale üldkoosoleku KÜ loomise otsust.
Tänud ette

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamutes, mille majandamiseks ei ole korteriühistu asutatud, loob riik 01.01.2018 korteriühistu sõltumata sellest, kas need on kasutusloega ja/või lõpuni ehitatud.
Ajavahemik asutamiskoosoleku ja notariaalse avalduse esitamise vahel ei tohi olla pikem kui üks aasta. Samas tuleb hetkeolukorras arvestada, et juhul, kui soovite iseseisvalt korteriühistu asutada, siis tuleb notariaalne avaldus esitada hiljemalt käesoleva aasta detsembri keskpaigaks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas veenäidikute nähtavus ja juurdepääsu normid on seadusega reguleeritud või peabki neid redeliga vaatamas käima?04.10.2017

Tere.
Hakkan uut korterit ostma mis on kohe kohe valmimas. Ehitustööde akt on juba vastu võetud.
Veenäidikud on lae all ja luugiga kaetud. Kahjuks ei ole aga võimalik nende näite fikseerida. Ainuke viis oleks ronida näiteks tooli peale, käsi sügavale laealla ajada ja telefoniga või fotoparaadiga pildistada. Mulle tundub see täiesti jabur ja vastuvõetamatu. Kuna aktile on juba allkiri antud, kas on üldse võimalik nõuda, et viga korda tehtaks ja näidikud oleks ilma igasuguste abivahenditeda nähtavad.
Kas näidikute nähtavus ja juurdepääsu normid on seadusega reguleeritud? Kui on, siis mis need nõuded on?
On ju täiesti loogiline, et näidikutele on kerge juurdepääs.

Tänud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, veemõõtjate jm korterisiseste arvestite asukohta ei ole konkreetsete normidega reguleeritud. Samas saab ka ehitusseadustiku aluspõhimõtete (näit asjatundlikkus ja hea tava) alusel nõuda, et arvesti peab olema kasutatav ehk selle näitu saab vaadata, teda on võimalik hooldada ning arvestit saab vajadusel ka eemaldada.
Juhul, kui paigaldatud veemõõtja nendele tingimustele ei vasta, siis on nõude esitamine õigustatud. Eelnevalt allkirjastatud korteri vastuvõtu akt sellise nõude esitamist ei takista.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ