Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mida teha kui naaber on ladustanud oma puud nii, et ma ei pääse korralikult oma puukuuri?15.06.2022

Tere, Elan 4 korteriga kortermajas ning naaber takistab normaalset ligipääsu mul enda puukuuriboksini. Naaber on ladustanud enda puud, mis kuuri ei mahu, kahele poole teed mis viib minu kuuri ukseni. Sõiduautoga mahub vaevu autot kriimustamata läbi, kuid kui puid kütmisperioodiks tellin, kas siis peangi neid eemalt tassima kuuri kuna siis ligipääs pole võimalik. Olen naabriga juba paar aastat vaielnud kuid puid ta liigutanud pole. Kas on mingi seadud mis kohustaks teda neid eemaldama või nii ongi normaalne?
Lisaks on meie korter palgist ja laudiskattega ning puuriit paikneb majale lähemal kui 4m (kas mõõtmisel arvestan ka majast väljaulatuvat keldrit, kuna puuriit on sellega kohakuti).

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike vahelisi suhteid reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).

Antud juhul reguleerib olukorda KrtS § 12, mille kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

Eeltoodud sätetest tulenevalt näeb seadus probleemi lahendust korteriühistus. Korteriühistu kõrgeimaks otsustusorganiks on korteriomanike üldkoosolek, mille otsused on korteriomanikele täitmiseks kohustuslikud.

Siseministri määruse 02.09.2010 nr 44 "Põlevmaterjalide ja ohtlike ainete ladustamise tuleohutusnõuded" § 3 lg 2 kohaselt on põlevmaterjali ladustamise koht hoonest, milles püsivalt viibivad inimesed, ohutus kauguses, kui see on mis tahes tulepüsivusega hoone välisseinast olevast ukse-, akna- või muust avast vähemalt 4 meetri kaugusel. Järelevalvet määruse täitmise üle teostab Päästeamet.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu võib küsida parkimise eest 3 eurot tasu?13.06.2022

45 korteriga KÜ. Parkimiskohti 22. Parkla on erastatud ja korterile kuulub mõtteline osa. Üldkoosolek otsustas väljastada parkimiskaart 1 korteri kohta. Parkimiskaardi olemasolu eest võetakse 3 eurot kuus. Kas on õige võtta 3 eurot parkimistasu üldse? Teiseks kui auto pole parkinud 2a, aga maksma pean ikka. Kas saab nõuda raha tagasi? Kolmas küsimus - KÜ juht nõuab parkimiskaarti tagasi kui ei soovi maksta 3 eurot ja sellega lõpetatakse ka õigus parkida -kui kohti on 24t.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui parkla asub maatükil, mis kuulub korteriomandi kaasomandi osa koosseisu, siis on korteriomanikul õigus seda ka kasutada ning korteriühistu ei saa (korteriomaniku nõusolekuta) seda õigust piirata*. Samuti ei saa korteriühistu nõuda korteriomanikule seadusega antud õiguse "lubamise" eest tasu küsida.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

* KrtS § 30 lg 2: Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.
 

Küsimus: Mida teha kui inimene ei allu meie maja korrale, juba 10 aastat meie hooldatud murul ei ole koht koertele ja kassidele?13.06.2022

Mida saab teha korteriühistu elanikuga, kes ei allu. On juba 10 aastat majas kord, et meie hooldatud murul ei ole koht koertele ja kassidele. Mida teha kui ei alluta kehtivale korrale. Kuidas saab majas kehtestada trahvid? Majas 15 korterit.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu ei saa korteriomanikku trahvida. Kui korteriomanik ei allu ühiselu reeglitele, siis lubab seadus nõuda temalt tekitatud rahalise kahju hüvitamist korteriühistule.
Oluline on lisada, et korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset vastavalt sihtotstarvele, ning seda õigust ei saa korteriühistu kasutuskorraga kitsendada.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu haljasalale võib korteriomanik omavoliliselt rajada lillepeenraid?30.05.2022

Tere,
Kas korteriühistu haljasalale (muruplats) võib korteriomanik omavoliliselt rajada lillepeenraid, paigaldada elamu välisseinale raadioamatööri antenne, ühistu juhatus maja esisel teel vahetada välja asfalt katte tänavakividega või eeldavad need tegevused kõigi omanike vahelist kokkulepet?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ei või. Kirjeldatud tegevused on käsitletavad korterelamu kaasomandi eseme muutmisena või minimaalsest korrashoiuna.
Kaasomandi eseme korrashoiuga seotud küsimusi otustavad korteriomanikud häälteenamusega (vt KrtS § 35 lg 1), ning selle muutmisega seotud küsimusi kokkuleppel (vt KrtS § 38 lg 1).
Iseseisvalt saab korteriomanik asuda kaasomandi eset korras hoidma vaid ohuolukorras (vt KrtS § 37), või, kui teme tegevusega ei kaasne teistele korteriomanikele tavakasutusest suuremaid mõjusid (vt KrtS § 38 lg 2).

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas rõdu põranda remont ja niiskuskindlaks tegemine on korteri omaniku või ühistu mure?19.05.2022

Tere!
Korter asub ülemisel korrusel. Katust ega karniisi rõdu kohal ei ole. Vihmavesi koguneb rõdupõrandale ja imbub tuppa. Toa põrand on niiske ja kummis. Kas rõdu põranda remont ja niiskuskindlaks tegemine on korteri omaniku või ühistu mure?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
rõdu põranda näol on tegu korteriomandi kaasomandi eseme osaga (vt KrtS § 4 lõige 3 ja 4), mille eest vastutab korteriühistu (vt KrtS § 34 lõige 2).
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selleks, et ehitada wc ja vannituba kokku ja lõhkuda mõni m2 vaheseina, on tarvis kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut?19.05.2022

Tere
Kas tõesti korterelamus, selleks, et ehitada wc ja vannituba kokku ja lõhkuda mõni m2 vaheseina, on tarvis kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut? Ja kui mõni korteriomanik on vastu jääb töö ära? WC-l ja vannitoal on mõlemal üks väike aken, sama küsimus akende vahetamise kohta, kas jälle kõigi omanike kirjalik nõusolek? Ja kuidas on suurte akende vahetamisega, samuti kui soovime ahju välja lõhkuda ja soojapumba paigaldada? Millisel juhul veel vaja kõigi nõusolekut oma korteris tehtavate tööde korral?
Palun ka seaduse paragrahvi(e), mille alusel peavad kõik omanikud kirjalikult nõus olema.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lõige üks kohaselt tuleb tööde teostamiseks, mis ei ole seotud olemasoleva ehitise osa korrashoiuga, vaja korteriomanike kokkulepet. Sama seaduseparagrahvi lõige kaks näeb erandina ette ehitustöööd, mis teisi korteriomanikke negatiivselt ei mõjuta.
Seega tuleb selleks, et hinnata korteriomanike kokkuleppe vajadust, vaadata iga konkreetse töö mõjusid teistele korteriomanikele/kortermajale. Mõjude hindamisel on aluseks ehitustööde teostamise eelduseks olev korteri ümberehitusprojekt, ning, kui need on nõutud, siis ka kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud ehitusload.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on lubatav korteri vannitoas paigaldada põrandakütet kuumavee tsirkulatsioonist?19.04.2022

Tere
Kas on lubatav korteri vannitoas paigaldada põrandakütet kuumavee
tsirkulatsioonist? Kas seadus võimaldab seda teha, kui jah, siis
millised dokumendid (projektid, load, kooskõlastused) on selle jaoks
vaja? Aga kui mitte, siis millisele seadusele (normile vms) ma võiks
tugineda ja esitada korteriomanikule oma vastuväiteid seoses sellist
laadi põrandakütte paigaldusega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna sooja vee tsirkulatsioonitoru näol on tegu kaasomandi esemega ning sellest on mõjutatud kõik korteriomanikud (näiteks vastutavad süsteemi korrrashoiu eest korteriomanikud ühiselt ning selles ringleva vee temperatuur ja veesurve mõjutab kõiki korteriomanikke), siis tuleb vannitoa põrandakütte tarbeks sooja vee tsirkulatsioonitorust soojusenergia võtmiseks, ning sooja vee torustiku selle tarbeks ümber ehitamiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Selleks kohustab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 38 lg 1.

Lisaks tuleb ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt koostada korteris põrandakütte rajamiseks korterelamu küttesüsteemi ümberehitamise projekt ning võtta kohalikust omavalitsusest ehitusluba. Sealjuures on olulne märkida, et kohaliku omavalitsuse ehitusluba ei asenda korteriomanike kokkulepet.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanik võib omavoliliselt teha 100mm ventilatsiooniava välisseina?04.04.2022

Renoveerin korterit ning soovin korteri välisseina teha ventilatsiooniava, kuna olemasolev passiivne ventilatsioon ei ole piisav. Teiseks põhjuseks on soov köök korteris ringi tõsta ning suunata köögikubu ventilatsioon otse õue 100mm ava kaudu (tundub parem lahendus, kui suunata olemasolevasse passiivsesse ventilatsioonikanalisse, kuna siis liiguksid toiduaroomid ülemise korruse korteritesse).

Korteriühistu esimees ei soovi vastutust võtta ning palus küsida luba valla ehitusspetsialistilt, kes lubas ava teha. Kui vastava nõusolekuga pöördusin tagasi KÜ esimehe poole, siis juhatus keelas siiski ventilatsiooniava tegemise viidates sellele, et on vaja projekti ning kõigi korteriomanike (75 tk) nõusolekut. Veel viidati võimalusele, et võib-olla kunagi ehitatakse ventilatsioonisüsteem kortermajja, kuid selles väikelinna kortermajas ei ole viimase viiekümne aasta jooksul veel renoveerima hakatud (isegi torustik vana).

Küsimus – kas korteriomanik võib omavoliliselt teha 100mm ventilatsiooniava välisseina? Kui ei tohi, siis millised eeltingimused peavad olema juriidiliselt täidetud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteri õhuvahetuse muutus mõjutab küttekulusid ning selle kaudu kõiki korteriomanikke, siis tuleks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt saada muudatuseks kõigi korteriomanike nõusolek.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab korteriomanikule laenu anda või maksegraafiku teha, kui ta ei saa koheselt maksta oma osa renoveerimise kulust?25.03.2022

Tere
12 korteriga ühistu võttis koosolekul vastu otsuse maja renoveerimiseks. Üksteist korterit oli nõus kohe ära maksma nende osa finantseerimisest.
Kuna ühe korteri osa finantseerimiseks on 2500.-eurot, siis ükski pank nii väikest summat majale ei laena vaid soovitab korteriomanikul väikelaen võtta. Antud korteriomanik aga vastas, et tema laenu ei võta ja teda ei huvita. Kas korteriühistu saab antud tingimustes korteriomanikule laenu anda või maksegraafiku teha?

Tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, laenu andmine korteriomanikule on seadusega lubatud. Kuna laenu andmise näol ei ole tegu korteriühistu tavapärase majandusküsimusega, siis tuleb vastav otsus langetada kvalifitseeritud häälteenamusega ning selle poolt peab olema üle poole korteriomanikest, kelle kuulub üle poole kaasomandist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus peaks üldkoosolekul korteriomanikele tutvustama ka e-kinnistusraamatu väljavõtet, kuna tellida saavad vaid juhatuse liikmed?25.03.2022

Tere.
KrtS § 40 ütleb, et kulud tuleb jaotada vastavalt kaasosa omandi suurusele (m2 põhiselt) kui põhikirjas ei ole määratud teisiti (meil on osaliselt seal ära toodud teatud kulud, mis on meil korteripõhised). Senimaani on kaasomandi osa pindalast meil maha arvestatud aga nii keldriboksi pindala kui ka hoovis olevad parkimise kohad (osadel ostetud koos korteri soetamisega)(kas parkimise kohad kuuluvad selle sätte alla?).
Kas KÜ juhatus peaks üldkoosolekul kõigile korteriomanikele tutvustama ka e-kinnistusraamatust väljavõtet, kuna korteriühistu väljavõtet saab vaid juhatuse liikmed vaadata ja tellida? Meil on osadel korteritel 2 keldriboksi ja 2 parkimise kohta, kuid ei ole teada, kas need on omandatud seaduslikul teel või lihtsalt kunagi kuidagi soetatud. Samuti on meil osades keldriboksides torustik, mis tegelikult vähendab kasutatavat pinda. Kuidas sel juhul arvestada tegelikku kasutatavat pinda keldriboksis, kas teha uued mõõtmised ja kes mõõtmised teeb?
Ühel korteril on ka rõdu. Kui hetkel on meil põhikirjas, et iga korteriomanik annab ühe hääle, siis kas on ka selline võimalus, et hääl on vastavalt m2 suurusele?
Oleme just ümber tegemas KÜ Põhikirja, seega soovime kõik parandused ja uuendused sisse viia.
Aitäh.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi kaasomandi osa suurust tuleb arvestada kinnistusraamatu andmete järgi, millele on juurdepääs igal korteriomanikul. Seega ei pea korteriühistu juhatus korteriomanikega kinnistusraamatu andmeid jagama. Ka seda, kas parkimiskohtade omanikud peavad korteriühistu majandamiskulusid kandma, näeb kinnistusregistrist. Kui neid seal eraldiseisvate korteriomanditena kirjas ei ole, siis neil seadusest tulenev maksmise kohustus puudub.

Konkreetselt näeb korteriomanik korterite kaasoamandi suurust oma korteri kinnistusraamatu registriosa väljavõtte 1.jaost, kus kaasomandi suurus on väljendatud murru kaudu.
Näiteks, kui 1.jaost nähtub, et korteri juurde kuulub 497/30901 mõttelist osa kinnisasjast, siis väljendab number 497 korteriomanikule kuuluvat kaasomandi osa ning number 30901 kõigi korterite kaasomandi osade summat.

See, kui suurt osa korterist on võimalik reaalselt kasutada, ei oma kulude jagamisel tähtsust. Kui korteriomanik soovib oma kohustuste suurust vähendada, siis tuleb selleks sõlmida korteriomanike kokkuleppe.

Põhikirjas võib sätestada, et hääled jagunevad korteriomanike arvu järgi, korterite arvu järgi või kaasomandi osa suuruse järgi.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ