Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas ma olen kohustatud maksma arve eest, teadmata kes seda koostab ja mida ma saan majanduskulu ja halduskulu eest?19.01.2021

Kü viimane kinnitatud majanduskava koosnes sihtfondist/remont ja üldelekter/vesi, prügi kindlustus ja maj.kulu/muruniitja bensiin jne/Raamatup oli tasuta.
Viimane juhatus astus tagasi ja asemele tuli uus alles ühistusse tulnud liige/nimetame teda "aktivist"/
Kes hakkas arveid koostama kallimalt kui veevärk ühistule vett müüs jne. Tellis enda kaitsmiseks õigusbüroo teenuseid ja lõpuks ka raamatupidamisteenuse.
Kuna majanduskuludes polnud ette nähtud õigusteenuseid ega raamatupidamisteenust ja kellegagi polnud seda eelnevalt kokku lepitud. Seega raha maksti fondi arvelt. Paludes teha enda arvetel tagasiarvestus õigusabi kuludelt kuna mina sellega ei nõustunud. Seda siiani tehtud pole. Majandusaasta aruannet ei anta. Ühistul seega ka juhatus puudub. Vahepeal on 8-st korteriomanikust saanud juba 11 omanikku./st.et 3 omanikku on müünud oma garaažiboksid ära mis on samal kinnistul. Üle-eelmine aasta üritati teha koosolekut, et valida juhatus. Siis oli 10 omandit. Seega pandi kõik juhatusse. Koosoleku päevakord, protokoll ja videosalvestis on kõik erinevad. Seega ei tea mida õigeks pidada. Koosolekul esines nn raamatup./aktivisti tuttav/kes protokollis ei kajastu, et oleks kohal olnud. Samuti ei kajastu protokollis ka tehnilisi küsimusi ja vastuseid. Küsimustele vastata ei osanud. Ainult raha numbrid mis ta soovis pandi paberile. Tänaseks on teada, et raamatup.lepingut pole ja seega ka tema tööülesandeid ei tea. Arvetel pole all ühtegi teadet, kes neid koostab. Kord on nn.arvetel majanduskulu, siis halduskulu, üldelekter, remondifond, kindlustus, vesi ja prügi. Seega inimesed peavad ise muru niitma ja lund lükkama ja ainult maksma. Kummalisel kombel tehakse nn.arveid ainult 8-le korteriomandile. Seega garaažiomanikel pole nagu vajalik midagi maksta. Kas puudelõikus, muruniitmine, lume lükkamine ja vastustuskindlustus/ ei kuulu ka nendele omanditele? Samuti raamatup.teenus ja tulevikus ka näiteks juhatuse palkamise tasud.
Kas ma olen kohustatud maksma nn.arve eest, teadmata kes seda koostab ja mida ma saan majanduskulu ja halduskulu eest?
Kui raamatup.dokumente ei esitata ja aastaaruannet ei näidata ja selgitata. Puudub majanduskava.
Kummaline veel see, et majaelanikud /mitte liikmed/ tellivad majja teenuseid ja pärast hakatakse korjama allkirju, et nõus arve maksmisega?
Tänaseni maksan tarbitud vee, prügi ja kindlustuse eest. Ülejäänud töid teen ise.
Ühistu e-maililt küsimustele vastuseid ei saa.
Tänud ette.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt kannavad korteriomanikud korteriühistu majanduskulusid kinnitatud majanduskava alusel. Juhul, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, siis kehtib KrtS § 41 lg 5 kohaselt viimati kinnitatud majanduskava, millest tulebki korteriomanikel lähtuda.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas 7 korteriga maja maale võib üks korteriomanik ehitada kuuri, kas selleks on kõigi korteriomanike nõusolekut vaja?11.01.2021

Tere. Meie korteriühistus on 7 korterit. Kas ühel korteriomanikul on õigus ühisomandis olevale maale ehitada isiklikuks otstarbeks kuur? Kas selleks on vaja kõikide korteriomanike kirjalik nõusolek? Majas on jaotatud pööning, keldriboksid ja kuurid võrdsed, arvestades korterite suurust. Tänan vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38, mille lõige 1 ütleb, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.
KrtS § 38 lg 2 täiendab, et muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.
Kokkuvõttes tuleb kuuri ehituseks igal-juhul kokkulepe sõlmida, kuid isikute ring sõltub sellest, keda selle ehitamine mõjutab - kuuri puhul tuleks eeldada, et see puudutab kõiki korteriomanikke.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühe korteri võlgnevus saab sedasi üle kanduda uuele asutatud korteriühistule?  11.01.2021

On tekkinud selline olukord.
Ligi 15 aastat haldas ühte kortermaja valla haldusfirma. Haldamise käigus tekkis ühel korteriomanikul võlgnevus. Haldusfirma võlgnikuga ei tegelenud ja võlg muudkui kasvas. 2018 aastal loodi majale kohustuslikus korras korteriühistu. Seesama valla haldusfirma hakkas maja haldama ja ühistu juhatuse liikmeks sai valla haldusfirma esindaja. Ehk samal inimesel oli esindusõigus valla haldusfirmas ja korteriühistus. Sama isik esitas valla haldusfirmast korteriühistule ligi 11 000 eurose arve, millest suurema osa (95%) moodustaski seesama ühe korteri võlgnevus. Arve võttis vastu seesama isik, kes arve väljastas. Ka arve tasus korteriühistu pangakontolt seesama isik, sest temal oli ainukesena korteriühistu pangakontole ligipääs. Ühesõnaga kõik arvega seotud toimingud teostas üks ja seesama isik - väljastas haldusfirma poolt arve, võttis korteriühistu poolt vastu ja maksis arve korteriühistu pangakontolt. Korteriomanikud ja ühistu liikmed ei teadnud asjast mitte midagi. Kellelgi teisel pangakontole ligipääsu ei olnud ja KÜ dokumente korteriomanikele ei näidatud (seesama juhatuse liige ja valla firma esindaja ei näidanud).

Küsimused:

1. Kas ühe korteri võlgnevus saab sedasi üle kanduda korteriühistule? 

2. Kui kortermaja haldas seesama haldusfirma (ja nende tegevusetusest tekkis korterile ca 11 000 € võlg), kes hiljem korteriühistule võlgnevuse eest arve esitas, siis kas see arve esitamine on üldse õigustatud? Haldusfirma selgitas, et nemad on võlaga tegelenud ja tegid kõik, mis nende võimuses, et võlg kätte saada.

3. Kui haldusfirmal oligi õigus võlgnevuse osas arve esitada, siis rahalised nõuded aeguvad 3 aastaga. Juhatuse liikmena oleksin mina nõudele/arvele kindlasti vastu vaielnud, aga kuna sel olukorras oli tegemist täieliku huvide konfliktiga, siis ilmselgelt see juhatuse liige ei vaielnud arvele vastu, vaid maksis ühistu kontolt kogu summa enda teise hallatavasse asutusse ära. Kas siin oleks saanud rakendada seda kolme aasta aegumise pügalat? Sel juhul oleks võlasumma olnud maksimaalselt 4000 eurot, mitte 11 000?

4. Kas Teie meelest on kogu asjas huvide konflikt, sest üks ja seesama isik on nii valla haldusfirma esindaja, kui ka korteriühistu juhatuse liige, kes tegeles korteriühistu dokumentide ja pangakontoga?


Hästi suured tänud vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriomanike ühisuse võlgnevuse üleminek korteriühistule on sätestatud korteriomandi ja korteriühistuseaduse § 66 lg-s 2. Eeltoodud säte kohaldub ka aegunud võlgnevusele.
Ainus küsimus on, kas haldusfirma (valitseja) on korteriomanikult võlgnevuse kättesaamiseks teinud kõik endast oleneva? Juhul, kui valitseja ei ole oma hoolsuskohustust korrektselt täitnud, siis saab korteriühistu nõuda valitsejalt kahju hüvitamist.

Huvide konfliktiks ma seda olukorda nimetada samuti ei julge, kuna nende toimingute näol, mida valitseja tegi, on tegu korteriühistu tavapäraste majandustoimingutega. Hinnangu nendele saavad anda korteriomanikud ise läbi korteriomanike üldkoosoleku otsuste.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui ühe korteri omanik on surnud ja keegi ei maksa selle korteri arveid?21.12.2020

Korteri omanik on surnud juba päris kaua. Eelmisel aastal loodi ühistu. Leides korteriomaniku poja, ei nõustu nad ühistu arveid tasuma. Nende sõnul olevat ema müünud korteri kellelegi kolmandale isikule. Ümber ei ole kirjutatud. Registri järgi kuulub korter endiselt nende emale. Pärimisel ei olnud ka seda korterit mainitud. Võlg on suur. Millised on meie õigused. Mida me teha saaksime?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
soovitan pöörduda avaldusega kohtu poole ning paluda määrata korterile hooldaja. Avalduse rahuldamise korral korraldab korteriomandil lasuva võlgevuse tasumise juba hooldaja, mh annab talle seadus õiguse müüa kohustuste täitmiseks see korter maha.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üldpinnale ehitatud WC seadustamiseks peavad notaris nõusoleku andma kõik korteriomanikud?15.12.2020

Tere. Plaanis on korterile teha uus projekt, millega seadustame eelmise omaniku poolt tehtud ümberehitused. Ümberehituste hulka kuulub ka WC, mis on rajatud maja üldpinnale. Majas on 8 korterit. Küsimus on, et kas wc seadustamiseks peavad andma oma nõusoleku notaris kõik teised korteri omanikud või piisab KÜ nõusolekust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg 1 kohaselt tuleb eriomandi eseme muutmiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Asjaõigusseaduse § 64 primm kohaselt peab eelnimetatud kokkulepe olema notariaalselt tõestatud.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ja mille alusel on võimalus korteriomanikult võlgasid sisse nõudma hakata?15.12.2020

2018. aastast hakkas kehtima korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tõi kaasa kortermajades automaatse ühistu moodustumise, kui seda seni veel pole. Ära kadusid korteriomanike ühisused.
Eraldi reeglid kehtivad kuni kümne korteriga majadele, kus ühistu juhtimine on võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata (kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmed).
Kuna pole olnud vajadust kehtestada ei põhikirja ega kodukorda, siis toimus/toimub arvete tasumine koosoleku protokollides kehtestatud tariifide alusel (üldelekter, üldvesi, majaraha (nn hooldustasud erinevatest tegevusteks)). Nüüd on üks korteriomanik jätnud tasumata üle poole aasta arveid. Eirab kõnesid, e-kirju jne. Tundub, et mängibki selle peale välja, et justkui alust pole võlga sisse nõuda. Ise viibib teises maakonnas. Kas ja mille alusel on võimalus võlgasid sisse nõudma hakata? Kas lihtsalt protokollidel on mingi õiguslik alus kohtusse pöördumisel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriomanike üldkoosoleku protokoll on korteri majanduskulu võlgnevuse sissenõudmisel piisavaks aluseks, kui kehtestatud majanduskulude suurus on otsuses selgelt välja toodud.
Majanduskulude kehtestamise kord on reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvis 41.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui konteineri kõrvale pargitud auto olevat takistanud tühjendamist ja nüüd nõutakse prügiarve maksmist?08.12.2020

Loodan, et minu järgnev kiri kuulub samuti Teie pädevusse.
Korteriühistu esimees nõuab minult prügikonteineri tühjendamise tasu, kuna minu naise auto pärast polevat saadud õigel päeval prügi ära viia.
Selgitan olukorda. Naine sõitis õhtul töölt koju. Ta on parkinud alati maja otsa, kuhu mahuvad kolm autot, aga sellel õhtul oli keegi risti parkinud ja naine parkis prügikonteineri kõrvale kuhu jäi vahe ca 1m.
Prügikonteiner asub ühes rivis autodega ja tavaliselt jääb sinna rohkem vahet. Teisel pool konteinerit on haljasala äär ja sinna on pandud märk "parkimise keeld" mõlemale poole 5 meetrit. See märk ei kehti sinna, kus autod seisavad. Kui ühistu esimees helistas mulle ja teatas, et ma pean arve maksma, siis küsisin, et kui kaugele peab auto jätma, kui külgepidi konteineri kõrvale parkida. Vastas, et ta ei tea. Tahtsin talt saada kirjalikku selgitust, et milles ta minu naist süüdistab, et mida mu naine valesti tegi, ta ju ei parkinud konteineri ette ega märgi mõjupiirkonda. Selle peale vastas ta, et kõik lisakulud saadab minu korteri arvele ja vajadusel annab kohtusse. Minu naine ei parkinud ju konteineri ette, ega parkimiskeelu mõjualasse. Kui korteriühistu esimees isegi ei tea, kui palju vahet peab jätma, kuidas minu naine pidi seda siis teadma. Andke palun nõu kas minu naisega käitutakse õigesti ja mis alusel saab minu naist süüdistada. Minu kirjalikule järelpärimisele keeldub ühistu esimees vastama.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimusele, kas nõue on õigustatud või mitte, ei oska ma kahjuks vastata, kuna hinnata tuleb jäätmevedaja, auto prügikonteinerite kõrvale parkinud isiku (ja korteriomaniku) ja korteriühistu osa kahju tekkimisel, jagades vastavalt osapoole vastutuse suurusele ka tekkinud kahju.
Korteriomaniku vastutus tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg-st 1 ja 4, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanik on kohustatud tagama, et nii käituvad ka tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas kindlaks teha, kas tegemist on korteri või majaosaga?08.12.2020

Tere
Meie majas on 5 korterit. Algselt oli tegemist ühe pere elamuga, mis kinnisvara buumi ajal sai endale uue omaniku ja juurdeehituse ning ehitati välja 5 korterit. Kolm korterit on esimesel korrusel ja kaks teisel. Kas teise korruse korterite omanikud võivad kasutada nende korterite pealset pööningut (pööningu maksimaalne kõrgus katuse harja sarikateni on 1 meeter) või kehtib selles majas korteritele omane reegel, et kõik mis jääb korteri seinte, lagede ja põrandate taha on ühisosa? Kas seaduse silmis on tegemist korteriga või majaosaga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õiguslikult jagunevad kortermajad kortermajadeks, kus korteriomaniku omandis olev majaosa on piiritletud (korteriomanditeks jagatud kortermaja) ning, kus see on piiritlemata (kaasomandis olev kortermaja).
Kui esimesel juhul kuuluvad korteriomanike kaasomandisse kõik kortermaja osad, mis on vajalikud ühiseks kasutamiseks ning jäävad korteriomandi reaalosast väljapoole, siis tavalise kaasomandi puhul on kaasomandis terve kortermaja.
Korteriomanditeks jagatud ja kaasomandis oleva kortermajal on kõige lihtsam teha vahet kinnistusraamatu abil. Korteriomandite puhul on kinnistusraamatus avatud igal korteriomandile eraldi kinnistusraamatu registriosa, samas, kui kaasomandis kortermaja puhul on üks registriosa tervele kortermajale.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised on minu võimalused olukorras, kus naabri baasikõlari helid häirivad ja tahaks et see meie korterisse ei kostuks?07.12.2020

Tere, elan ridaelamus ning probleemiks on naabrid, kes aegajalt armastavad muusikat kuulata nii, et madalad bassikõlad kostuvad minu korterisse. Tegemist ei olegi alati niivõrd valju muusikakuulamisega, vaid pigem ongi häiriv vaikne bassikõmin, mis vahel kestab tunde ning on väga häiriv, kuna kostab läbi minu tavapärase koduheli ja häirib kodurahu. Naabrid ise arvavad, et nad ei pea midagi muutma, bassikõlareid teise seina tõstmast keelduvad ning argumendiks on, et nad ei kuula muusikat/bassiga telerit igapäevaselt. Samas on omale väga häiriv elada teadmatuses, kas täna on kodurahu olemas või häiritud. Millised on minu võimalused sellise olukorra lõpetamiseks ning kas on õigusliku alust tegutseda, et mitte mingisugune muusika/teleri kõla meie korterisse ei kostuks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-d 1 ja 2, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma samas mõjusid, mis jäävad korteriomandi tavakasutuse piiridesse.
Seda, kas antud juhul on tegu nn tavalise mõjuga, mida naabril tuleb taluda, või mitte, saab välja selgitada bassikõlaritest tulenevat müra ja/või vibratsiooni mõõtes ning võrrelda saadud andmeid kehtivate õigusaktide (näit. Majandus- ja taristuministri määrus "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6) ja standarditega.
Juhul, kui bassikõlarite tekitatud müra või vibratsioon ületab eeltoodud õigusaktides toodud parameetreid, siis on Teil KrtS § 31 lg 1 p 1 alusel õigus nõuda nende kasutamise lõpetamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?25.11.2020

Tere. Ostsime korteriosaku nelja korteriga majas. Maa on kasutusel ühismaana. Ostes oli ka plaanil olemas juurdepääsutee aadressijärgsele tänavale. Nüüd väidavad naabrid, et see on nende maa ja panid juurdepääsutee kinni. Väites, et meie juurdepääs on hoopis tagavärav mille ise korda tegime sest momendil on seal vaba krunt ja kuhu on saanud tuua tellitud ahjupuud. See tee seal kuulub pooles osas linnale ja on pooles selle krundi juurdepääsutee. Vihmade korral on see tee porimülgas ja külmaga jääst libe põhimõtteliselt läbipääsmatu. Seal ei ole korralikku tänavakatet, isegi mitte kruusa ja see teeosa on valgustamata. Linn ei ole selle tee korda tegemisest huvitatud. Naabrid ehitasid salaja, kui nägid, et läksime kodust ära, ette raudaia. Meie suhtes nii et me ei pääse pesema oma kahe toa aknaid ega plastikseina. Vihmaveerennide puhastamine on samuti võimatu. Kohal käis maamõõtja kes tegi oma töö geodeetilises mõttes. Pani kirja kõik mis maa all ja maa peal. Ka selle aia mille naabrid omavoliliselt ehitasid. Nüüd naabrid väidavad et see aed on plaanil olemas ja see maaosa kuulub kõik neile. Kas tõesti ühismaa kasutamisel on õigus tugevamal? Me kaks vanainimest(60+) ja nemad noored. Piirkonnavolinik käis mitu korda kohal ja ütleb et nemad ei saa midagi teha, andke asi kohtusse. Asi läks kohtusse, kuid nüüd venitavad naabrid kohtuniku kohaletulekut oma haigestumisega. Piirkonnavoliniku väitel ei tohiks me aeda ise maha võtta kuna see oleks siis vandalism. Kas tõesti on ühismaakasutuskorra puhul nii et meil ei olegi võimalus oma aadressijärgsele teele saada? Olen läbi teinud mõlema põlve liigesevahetuse, kus ühte jalga ei saanud korda. Mul on olnud seljaoperatsioon kus viis selgroolüli toestati metalliga. Liikumine seal tagateel on väga ohtlik. Libedaga kukkumisel võin jääda täiesti liikumatuks. Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui see kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, saan küsimusest aru nii, et juurdepääsu aadressijärgsele teele takistavad Teie krundi kaasomanikud. Juhul, kui see on nii, siis on Teil õigus kaasomanike poolt omavoliliselt (so ilma Teie nõusolekuta, mida näeb ette asjaõigusseaduse § 72 lg 1) paigaldatud raudaed eemaldada. Raudaia koheseks eemaldamiseks annab Teile õiguse asjaõigusseaduse § 41.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ