Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas saan korteriomanikuna nõuda maja kohta käivaid dokumente, mis puudutavad ümberehitusi ja keldri kinni ehitamist?18.02.2017

Tere,
Olen värske korteriomanik ja hakkan korteris kapitaalremonti tegema. Maja on väike, kuue korteriga ja hetkel tegutseb majas ühisus. Kuna hetkel on korteris väga vanad ning väsinud torud ja juhtmed, plaanin kõik välja vahetada. Elektrist ja juhtmetest- kui majja tuleb piisavalt elektrit ja seda on jaotatud korterite vahel, siis kellel on õigus otsustada kui palju mingi korter jaotatud elektrit saab? Hetkel on olukord, kus ühisuse esimees keeldub minu korterile suuremat kaitset lubamast (praegu on kaitse 6 amprit). Kas elektri jagunemine sõltub korteri ruutmeetritest?
Kui majale on tehtud juurdeehitis, kas mul on õigus nõuda juurdeehitise kohta tagantjärele dokumente? Nimelt, kas mul on õigus nõuda eelmise korteriomaniku nõusolekut selle juurdeehituse teostamiseks? Näiteks kui maja keldrisse on ehitatud korter aga mulle peaks kuuluma keldriboks aga tänu juurdeehitatud korterile seda seal enam ei ole. Tean, et antud juurdeehitis ei ole kooskõlas ehitusregistriga ja korteri dokumendid ei ole korras.
Millised on minu kui uue korteriomaniku õigused tagantjärele paluda maja kohta käivaid dokumente, mis puudutavad ümberehitusi ja keldri kinni ehitamist?

Tänud vastuste eest ette!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike õiguste hindamisel, mis on seotud tehniliste küsimustega, tuleb lähtuda korterelamu ehitusprojektist. Kui korteriomanikud soovivad eeltoodud projektiga võrreldes elektrivõimsuseid ümber jagada, siis tuleks korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 tulenevalt, sõlmida vastav kokkulepe.
Eelviidatud paragrahv reguleerib ka kaasomandi arvelt kortermajja juurdeehituste ehitamist.

Juhul, kui kortermajas on tehtud juurde- või ümberehitus korteriomanike kokkulepet sõlmimata, siis annavad KOS § 12 lg 3 ja § 15 lg 5 korteriomanikule õiguse, nõuda õigusvastaselt käitunud isikult esialgse olukorra taastamist.

Igal korteriomanikul, on sõltumata korteriostu ajahetkest, õigus tutvuda dokumentidega, mis tema õiguseid mõjutavad. Korteriomaniku õiguseid piiravad kokkulepped kehtivad korteriomaniku õigusjärglase suhtes vaid siis, kui need on kantud kinnistusraamatusse.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes otsustab korteriühistu maja sissesõidutee remondi?18.02.2017

Tere
Kas korteriühistu sissesõidutee remondi tegemine tuleb otsustada üldkoosolekul või võib seda haldaja teha igal ajal, kui keegi elanikest selleks soovi avaldab? Meil tehti tee remont, millest ei ole mingit kasu, sest tee on samasugune või veel hullem kui enne. Üldkoosolekul ei ole seda otsustatud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike kaasomandis oleva sõidutee remondi üle otsustab üldreegli järgi korteriühistu üldkoosolek.
Samas tuleb ka arvestada võimalusega, et korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõikes 2 sätestatud erisäte, annab korteriomanikule õiguse teostada olukorras, kus on ohus kaasomandi säilimine, kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toimingud teiste korteriomanike nõusolekuta. Valitseva kohtupraktika järgi saab ta vastava kulu sisse nõude korteriühistu käest - seda muidugi vaid juhul, kui teostatud töö on tehtud asjatundlikult ja kantud kulud on põhjendatud.


Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas haldusfirma võib lõpetada haldusteenuste osutamise 20-päevase etteteatamisega?18.02.2017

Valitseja teatas 8.veebruaril, et lõpetab haldusteenuste osutamise 28.veebruaril. Kas selline lühike tähtaeg on lubatud, sest 20 päevaga peame asutama korteriühistu ja vormistama ümber lepingud kommunaalteenuste firmadega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, valitsejateenuse leping allub võlaõigusseaduse (VÕS) üldosa ja 35.peatüki (käsundusleping) regulatsioonile. Selle ülesütlemise õiguspärasuse hindamisel tuleks lähtuda VÕS §-s 630 ja/või §-s 631 sätestatust.
Viidatud seadusesätetest ei tulene küll konkreetne ajavahemik, kui pikalt peab valitsejalepingu ülesütlemisest ette teatama, küll aga põhimõte, mille kohaselt peab valitseja lepingu ülesütlemisel arvesse võtma seda, kui kiiresti on korteriomanikel võimalik leida uus valitseja.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas põhikirja printsiip on järgitud, kui üksnes 40 % soojuskulust jagatakse korterite pinna järgi?14.02.2017

Ühistu põhikirjas on sätestatud, et maksete suuruse määramisel lähtutakse: - kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna (määratud pinna) suurusest.
Teisi sätteid selle kohta põhikirjas pole.
Üldkoosoleku otsusega on majas rakendatud individuaalse küttearvestuse süsteem ja arvestust peetakse:
40% korteri ruutmeetrite alusel
60% andurite näitude alusel.

Osad ühistu liikmed on seisukohal, et kuna 40% jaotatakse ruutmeetri põhiselt, siis on põhikirja säte täidetud.
Kas selline arvamus on õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud vastuväide ei ole tõsiselt võetav. Kuid ka selle puhul tuleks Riigikohtu praktika järgi, mille kohaselt tuleb korteriühistu majanduskulude jagamisel, mida korteriühistu põhikiri ei reguleeri, lähtuda seadusjärgsest lahendusest ehk siis korteri üldpinnast lähtuvast kulude jagamise põhimõttest. Lähtudes eeltoodud seisukohast kohustub korteriühistu jagama ka "ülejäänud" 60% küttekulust korterite ruutmeetrite järgi :).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on õigus nõuda remondieelse seisu ennistamist, kuna ülemise korruse rõdu uus piire on allapoole rõdu ja piirab minu vaadet?14.02.2017

Kortermaja renoveerimine otsustati üldkoosolekul häälteenamusega ja muuhulgas otsustati senini lahtised rõdud klaasida (rõdude suuruse/mõõtmete muutumisest juttu polnud). Esimese korruse korteritel rõdud puuduvad. Ülakorruse ehk siis teise korruse rõdule paigaldatud uued piirdekonstruktsioonid ulatuvad nüüd ca 20 cm rõdu põhjapinnast allapoole (varem olid piirded rõdu äärega tasapinnas) ja ahendavad seega allkorruse aknast paistvat väljavaadet veelgi, varjavad enam valgust ning on häirivalt inetud. Kas korteriomanikul on seaduslikku alust nõuda ühistult kortermaja renoveerimistööde käigus põhikonstruktsiooni (seda ju rõdu peaks ometi olema?) muudetud mõõtmete taastamist remondieelses suuruses?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, rõdude klaasimise näol on tegu kaasomandi eseme ajakohastamisega, mida saab korteriühistu, korteriühistuseaduse §15 primm lõige 2 kohaselt, otsustada korteriomanike üldkoosolekul lihthäälteenamusega, ning milline otsus on täitmiseks kohustuslik kõigile korteriühistu liikmetele (korteriomanikele).
Sarnane põhimõte kehtib ka kortermajades, mille omanikud ei ole korteriühistut asutanud. Nimelt sätestab korteriomandiseaduse § 16 primm, et üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, võib otsustada kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemist, kui sellega ei muudeta korteriomandi reaalosa otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas mul on seaduslik õigus korterisse sisenemiseks, kui ostsin korteri kohtutäituri oksjonilt?11.02.2017

Tere, soetasin kohtutäituri oksjonilt korteri. Korter on kinnisturaamatus minu nimel. Eelmise omanikuga pole ei mina ega kohtutäitur ühendust saanud ja arvatavasti viibib ta välismaal. Korteris pole keegi juba aastaid sees elanud ja nüüdseks on tekkinud korteriühistu ees peaaegu 4000 euro suurune võlg kommunaalkuludest. Kas mul on seaduslik õigus korterisse sisenemiseks ja lukkude vahetuseks ilma, et peaksin kohtu poole pöörduma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui kohtutäitur ei teavitanud Teid täitemenetluse käigus kolmandate isikute õigustest (näiteks kehtivast üürilepingust), seoses müüdava korteriomandiga, siis on Teil õigus nii korteri lukud välja vahetada, kui kogu korter enda valdusesse võtta. Korteriomandi valduse omandamine ja -kaitsmine on reguleeritud asjaõigusseaduse paragrahvides 36-50.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanikul on õigus näha korteriühistu pangakontol toimunud raha liikumist?11.02.2017

Majas on 4 korterit, moodustatud on ühistu, arvetega tegeleb raamatupidaja. Kokkuleppeliselt ühe korteri omanik on ühistu esimees, kes esitab näidud. Majandusaasta aruande kinnitavad esimees ja raamatupidaja, üldkoosolekut pole toimunud mitu aastat. Kas teisel omanikul on õigust nõuda pangakonto väljavõtet? Esimees kasutab ühistu nimel pangakaarti. Teised omanikud huvi ei ilmuta. Kui nüüd aru pärides esimees loobub oma ülesannetest, kas siis keegi teine lihtsalt võtab tema ülesanded üle või tuleb juhatuse uus esimees kusagil ka registreerida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega sh arvelduskonto väljavõttega. Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele.

Korteriühistu juhatuse liikmed valitakse korteriühistu üldkoosoleku poolt ning valitud liikmed tuleb registreerida mittetulundusühingute registris.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui korteriomanikule anti õigus osta maja pööning, kas siis see õigus kehtib ka korteri uue omaniku suhtes?10.02.2017

Tere

Korteriühistu otsustas üldkoosolekul võõrandada pööningu ühe korteriomaniku kasuks, otsuse poolt oli 100 % ühistu liikmetest. Peale üldkoosolekut müüs kõne all olev korteriomanik (äriühing) oma korteri ära ning uus omanik (äriühing) soovib samuti pööningu välja ehitada.
Kas sellisel juhul peab ühistu uuesti üldkoosolekul otsustama, et justnimelt uus omanik saab pööningu võõrandada? Või piisab vanast otsusest?
Suur tänu vastuse eest!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna kaasomandi suuruse muutmiseks tuleb korteriomanike vahel sõlmida notariaalselt tõestatud leping, mida antud juhul tehtud ei ole, siis ei saa pööningu väljaehitamisel korteriühistu üldkoosoleku otsusele tugineda. Eeltoodu kehtib nii korteri eelmise-, kui ka praeguse omaniku kohta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu võib kehtestada korra, et parklas on iga korteri kohta ainult üks parkimiskoht?08.02.2017

Tere! Korteriühistul on 36 korterit ja 23 parklakohta, ühtki numbriliselt kindlat parkimiskohta pole. Kas ühistul on õigus nõuda, et iga korteri kohta võib parkida ainult ühe auto? "Ühe auto" poliitika puhul oleks parklas 15 autot ja kohti jääks ka külalistele ehk neile, kel igapäevaselt autot pole. Kas piisab kui üldkoosolekul see otsus vastu võetakse vähemalt 50% + 1 häältega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, eeldusel, et kõiki korteriomanikke koheldakse võrdselt, saab sellise otsuse langetada lihthäälteenamusega. Õiguslikuks aluseks on antud juhul korteriomandiseaduse paragrahv 15 lõige 3 ja lõige 6 punkt 1 - korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, mida korteriomanikud otsustavad häälteenamusega, käsitletakse kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui juhatuse valimist üldkoosoleku päevakorras ei olnud, kas siis võib korraldada kohe uute liikmete valimist?07.02.2017

Tere. Viimasel üldkoosolekul soovisid paar juhatuse liiget tagasi astuda ning korraldati valimised uute juhatuse liikmete lisamiseks. Kui juhatuse valimist üldkoosoleku päevakorras kirjas ei olnud, kas siis võib korraldada kohe uute liikmete valimist või näiteks kogu juhatuse väljavahetamist või peab määrama uue üldkoosoleku toimumise aja?
Tean, et päevakorrapunkte saab lisada koosoleku alguses, kuid kas saab lisada ka punkte hääletamiseks?
Mis aja jooksul tuleks uued juhatuse liikmed registreerida äriregistris? Olen kuulnud, et juhatuse liikme õigused hakkavad kehtima kohe tema valituks osutumisel üldkoosolekul, kuid äriühingu nimel võib ta teha tehinguid kuni äriregistrist kustutamiseni (ei loe, et üldkoosoleku otsusega on juba juhatusest eemaldatud). Kas see vastab tõele?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, üldkoosoleku päevakorrale esitatavaid nõudeid reguleerib mittetulundusühingute seaduse paragrahv 20 primm, mille lõige 5 kohaselt saab küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet.

Juhatuse liikmete vahetumisel tuleb uued juhatuse liikmed registrisse kanda viivitamata. Isikud, kelle volitused on lõppenud, ei tohi ühingu nimel tehinguid teha, sõltumata registriandmetest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ