Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas puudega inimese eluruumi kohandamise toetus annab remondifirmale õiguse teha kortermajas remonti piiramatus ulatuses?11.06.2024

Elan 9-korruselises paneelmajas. Minu korteri kohal elava puudega isiku korteris teostatakse sotsiaalabi (tõenäoliselt siis puudega isiku eluruumi kohandamise toetuse) korras vannitoa ja WC remonti. Minu korteri uksele kleebiti paberilipik, milles paluti teada anda millal olen kodus, et remontija saaks tulla püstiku kanalisatsioonitoru vahetama minu korteris. Kui palusin korteriühistult selgitust kuidas see naaberkorteri remont minu korterit peaks puudutama, sain korteriühistu asemel venekeelse vastuse mulle tundmatult e-maililt. Suudan sealt ainult tuvastada, mis haldusfirma on remonditööde tegemist korraldanud ja et kanalisatsiooni malmtoru on, seoses naaberkorteri WC poti paigaldamisega, vaja välja vahetada minu korteri poolt. Maja püstaku kanalisatsioonitoru on kaasomand ja korteriühistu ei ole korteriomanikke teavitanud, et selle seisukord oleks avariiline ja vajaks väljavahetamist. Kas puudega inimese eluruumi kohandamise toetus annab remondifirmale õiguse teha kortermajas, kus puudega inimene elab, remonti piiramatus ulatuses? Minu arusaamise järgi peaks seda tegema mõistlikult olemasolevate võimaluste piires puudega isiku eluruumides teiste korteriomanike õigusi riivamata. Kas korteriühistul on õigus antud olukorras sundida mind oma korteris kanalisatsioonitoru vahetama? Kuidas peaksin antud olukorras toimima, et oma õigusi ja vara (toru vahetus kahjustab minu korteri tualettruumi) kaitsta? Ette tänades vastuse eest

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 31 lg 1 p 3 kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Korrashoiu piiridest väljuva tegevusega, sh kanalisatsioonitoru asukoha, materjali, ühenduslahenduse vms muutustega korteriomanik nõustuma ei pea.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas korteri lahtisele rõdule kassivõrgu panemiseks on vaja korteriühistu luba?27.05.2024

Tere. Kas kortermaja lahtisele rõdule kassivõrgu panemiseks on vaja korteriühistu luba? Kui luba on vajalik, siis kas piisab korteriühistu juhatuse nõusolekust või peab selleks olema korteriühistu koosoleku otsus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui luba on vajalik, siis juhatuse nõusolekust ei piisa, sest hoone välisilmet muutvates küsimustes on õigustatud otsuseld langetama vaid korteriomanike üldkoosolek. Samas seda, kas kassivõrgu näol on tegu hoone fassaadi sellise muutmisega, mis nõuab üldkoosoleku otsust, ma vastata ei julge. Sõltub visuaalsest vaadeldavuses, ohutusest, hoone asukohast, jne. Parim suunanäitaja on korteriühistu juhatuse seisukoht.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kes tasub projektide muudatuse kulud, kui üks korteriomanik taganeb oma varasemast otsusest?20.05.2024

Tere
Meie korterelamus tegelesime uue hoone projektiga, et renoveerida maja fassaadi, lisada katuseaknad jne ning otsustasime ühtlasi ka kaasomandis oleva pööningu eraldada kõikide omanike vahel. Pööningule on omanikud laiendanud enda korterit. Üks omanikest otsustas juba kohe alguses, et tema ei soovi pööningule ehitada ning on nõus kompensatsiooni eest loovutama selle enda naabrile. Vastavalt kokkuleppetele ja kooskõlastustele oli käesoleval aastal kinnitatud koos ehitisteatisega hoone projekt ning notarile esitamiseks hoonejaotusplaan. Tegime koosoleku, et kooskõlastada kokkulepped notarile esitamiseks, et vormistada ka eriomandite kasutusõigused jms. Pidime kõik vajalikud andmed ja hoonejaotusplaani saatma notarile, kui see omanik kes loobus enda pööningu osast, nüüd loobus enda kokkuleppest ning soovib pööningu osa endale. Selle tõttu on vaja muuta hoone projekti ja hoonejaotusplaani. Ehk siis kokkuleppest taganenud omanik ja tema naaber soovivad nüüd teha projekti muudatused. Kes tasub projektide muudatused? Kas need kaks omanikku hüvitavad ja millistes proportsioonides ning seaduse alus.
Kuidas sel juhul käituda, kui omanik loobub üldse kaasomandis pööningu eraldamisega ega tule notari juurde. Kas sel juhul jääb vormistata ja pööning on edasi kaasomandis?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, üldreegel on, et kaasomandiga seotud kulutused jaotuvad korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Antud juhul on aga tegu eriolukorraga, kus kaasomandis oleva pööningu välja ehitamisest mitte huvitatud omanik võib projekteerimiskulude tasumisest keelduda (vt KrtS § 40 lg 3). Seega kannavad pööningu projekteerimiskulud need korteriomanikud, kes on sellega nõus. Sealjuures ei teki neil õigust nõuda teistelt korteriomanikelt kantud kulude tasumist.
Küsimusele, kuidas on õige käituda juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole plaanitud muudatustega nõus, leiate vastuse KrtS §-st 9.

Parimate soovidega,
Andry Krass
 

Küsimus: Kas keldrisse sauna ehitamiseks loa menetlemise käigus on õigus linnal küsida KÜ/naabrite luba ehituseks?14.05.2024

Soovin keldriruumi, mis on minu korteriomandi osa, kuid millele on seatud tehnorajatise kasutamise ja juurdepääsu servituut (kuna ruumis asub naabritega ühine gaasikatel) ehitada sauna. Servituut nagu ma aru saan kohustab mind vaid selleks, et tagada naabritele vajadusel ligipääs tehnosüsteemidele, muud õigust neil selle ruumi osas ei ole.

Sauna ehituse jaoks pean esitama linnale ehitusteatise ümberehitamiseks, sest seal on tuleohutusküsimused ja päästeamet tahab selle läbi vaadata. Kas menetlemise käigus on õigus linnal küsida KÜ/naabrite luba ehituse jaoks, st. kas naabritel on õigus tõmmata vesi peale projektile?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, õigus küsida korteriomandi ümberehitamisel naabri arvamust on kohalikul omavalitsusel olemas. Seda, kas omavalitsus seda ka teeb, sõltub juba tema enda praktikast.
Lisaks on oluline, et ehitusteatise kooskõlastuse eesmärgiks on anda selle esitajale kindlus, et ehitamine on ohutu ja see ei riku teiste isikute õiguseid. Seega on naabri kaasamine kõigi osapoolte huvides.

Lugupidamisega,
Andry Krass
 

Küsimus: Kas parkla ehitamise otsus peaks tulema üldkoosoleku poolt või on vajalik kõikide omanike nõusolek?02.05.2024

Tere. Kas KÜ juhatusel on õigus ehitada parkla elumaja esimese korruse akende alla? Maja on 5-korruseline ja parkla planeeritakse maja ette. Kas selline otsus peaks tulema üldkoosoleku poolt või on vajalik kõikide omanike nõusolek? Majas on palju autosid mitteomavaid pensionäre.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, parkla ehitamise otsus tuleb teha korteriomanike üldkoosolekul kvalifitseeritud häälteenamusega. Otsuse poolt peab olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Vastav regulatsioon tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 39.

Kui korteriomanik leiab, et parkla ehitamise otsus rikub tema õiguseid, siis tuleb tal korteriomanike üldkoosoleku otsus vastuvõtmisest 60 päeva jooksul kohtus vaidlustada. Kui korteriomanik osales koosolekul, siis saab ta kohtusse pöörduda vaid juhul, kui ta hääletas otsuse vastu ja esitas ka oma vastuväite sellele.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kuidas saab korteriühistu lahendada olukorda, kui me ei saa normaalselt magada, kuna naabri põrandad talumatult kriuksuvad?02.05.2024

Elame 4. korrusel. Ülemiste naabrite põrandad kriuksuvad nii hullusti, et normaalse unegraafikuga magamine on välistatud. Naabritega olen nii mina kui ka juhatuse esinaine rääkinud. Korterisse sisse ei lasta. Naabritel pole huvi, tahtmist ega raha, et oma põrandaid korda teha. Ukse vahelt oli näha, et põrandal ilmselt veel maja originaal vana laudispõrand. Kuna meil puudub võimalus seda probleemi lahendada, siis kas ja milline oleks korteriühistu õigus/kohustus probleem lahendad.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu saab lahendada probleemi, tehes ise probleemse põranda korda. Ühelt poolt saab asuda seisukohale, et põrandad kuuluvad korteriomandite kaasomandi eseme koosseisu (vt KrtS § 4 lg 3 ja 4), mille eest korteriühistu peabki vastutama (vt KrtS § 34 lg 2). Teiselt poolt kaitseb korteriomanikku Asjaõigusseaduse § 143 lg 1, mis ütleb, et kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas tähtajalise üürilepingu automaatsel pikenemisel muutub see tähtajatuks või pikeneb tähtajaline sama perioodi võrra?22.04.2024

Kui tähtajalises üürilepingus on kirjas:

"Kui üks kuu enne lepingu tähtaja lõppemist kumbki osapool ei ole teatanud soovist lepingut lõpetada, loetakse see automaatselt pikenenud veel 6 kuuks."

Kas see tähendab, et üürileping jääbki iga 6 kuu tagant pikenema (kui osapooled lõpetamise soovi ei avalda) ehk on alati tegemist tähtajalise üürilepinguga, või muutub see ühel hetkel tähtajatuks?

Ehk kui näiteks kehtivas lepingus algne lõppkuupäev on 01.01.2023, siis kas hetkel (aprill 2024) on tegemist tähtajalise lepinguga, mille lõppkuupäev on 01.06.2024, või on tegemist tähtajatu üürilepinguga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, võlaõigusseadus lubab üürilepinguga kokku leppida, et leping pikeneb tähtaja saabudes igakordselt uueks tähtajaks. Seega sellisel juhul ei muutu üürileping tähtajatuks, vaid lepingu lõppemise tähtaeg pikeneb. Samas sätestab VÕS § 14 pimm lõige 1 punkt 6 juhul, kui üürnikuks on füüsiline isik, et kestvuslepingu puhul peab üürileandja üürnikku informeerima automaatselt pikeneva lepingu puhul lepingu lõpetamise tingimustest. Kui üürileandja seda teinud ei ole, siis on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe osa tühine.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kelle vastutusalasse jääb korterite köögi- ja vannitubade segistite hooldus ja vahetus ning sellega seonduvad kulud?08.04.2024

Tere
Korteriomanik tellis oma korteri köögis asuva kraanikausi segisti puhastamise. Omanik soovib, et arve tasub ühistu, sest "tema korteris asuva köögikraani ummistus on otseselt seotud üldtorustiku seisundiga, siis sel juhul olukorra eest vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt ja tuleb lähtuda KrtS § 34 lg3, mille kohaselt isik, kellel on samal alusel kõigi korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette solidaarkohustuse, peab selle esitama korteriühistu vastu." Antud juhul omanik väidab, et segisti ummistus tekkis üldtorustikust tulnud settest ja lubjakivist. See võibki nii olla, kuid siiani on segistite eest hoolitsenud korteriomanikud ise.
Kelle vastutusalasse jääb korterite köögi- ja vannitubade segistite hooldus ja vahetus ning sellega seonduvad kulud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korterelamu vee- ja kanalisatsioonitorustik on tervikuna kaasomandi ese ning selle eest vastutab korteriühistu. Teisisõnu teevad sellega seotud otsuseid ja kannavad kulusid korteriomanikud ühiselt. Korteriomanikule kaasomandi esemest tekkiva kahju osas on olukord (tänu Riigikohtu praktikale) veelgi selgem, kuna siin lasub korteriühistul riskivastutus, ning ta peab kahju tuleb hüvitama sõltumata sellest, kas korteriühistu on kahju tekkimises süüdi või mitte. Soovitan tutvuda ka Riigikohtu 19.märts 2019.a lahendiga nr 2-18.13649/57.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas see on normaalne, et haldusfirma ei võimalda KÜ juhatusel tutvuda kindlustuslepinguga, tahaks teada mille vastu on üldse kindlustatud?18.03.2024

Tere,
Meil on 24 korteriga korteriühistu ja juhataja. KÜ haldajaks on haldusfirma ja nad keelduvad meile näitamast kindlustuspoliisi. Tahame teada, mida on üldse majal kindlustatud. Haldus väidab, et on olemas konfidentsiaalsusleping ja ühistul ei ole õigus kindlustuspoliisist teda.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui haldusfirma korteriühistu soovile vastu ei tule, siis tasub kaaluda koostöö lõpetamist. Teine võimalus on paluda poliisi esitamist kindlustusseltsi käest.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas kortermajja võib lastehoiu rajada ja mis load keelud sellega võivad kaasneda?18.03.2024

Tere.
Huvitab lastehoiu rajamine kortermajja või kui korteriomanik üürib korterit lastehoiu tegemiseks. Kas see on seadusega lubatud ja mis kohustused kaasnevad omanikule ja lastehoiu rajajale? Kas on võimalik ühistu põhikirja lisada, et see pole lubatud või kui majaelanikud pole sellega nõus?
Majas on lift, kuidas sellel juhul jaguneb üldelektri jagamine, sest siis ju kasutavad lastehoiu kasutajad seda palju rohkem kui teised majaelanikud?
Lisandub ju sellel juhul ka kisa, kära, müdin, sest seinad-laed kostavad läbi. See ju rikub majaelanike rahu.
Tänud vastamast.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, vastamisel on võtmeküsimuseks see, milline on korterist lähtuv mõju teistele korteriomanikele, sh energiakasutus, kaasomandi eseme kasutamise intensiivsus tavaolukorraga võrreldes, müra jms. Kui lastehoiuga kaasnev mõju ületab korteri tavapärase kasutamise mõjusid korterelamule ja teistele korteriomanikele, siis on lastehoiuteenuse osutamine korterelamus õigusvastane.
Õigulik alus on siin korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korterist lähtuva müra tugevust reguleerib omakorda majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrus nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6, mille kohaselt väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis ei tohi päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.

Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit