Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas ja mida saab ette võtta korteriühistu kui üks elanikest suitsetab oma korteris ja see tekitab teistele naabritele muret?20.09.2021

Tere. Kas ja mida saab ette võtta korteriühistu kui üks elanikest suitsetab oma korteris ja see tekitab teistele naabritele muret? Hooletu suitsetamine on olnud Päästeameti statistika kohaselt 2020. aastal kõige suurem tulekahjude põhjustaja kortermajades. Samuti on Päästeamet oma kortermajade tuleohutuse juhistes selgelt väljendanud, et siseruumides ei tohi suitsetada. Samuti liigub suitsuving trepikotta ning naaberkorteritesse läbi hoone konstruktsioonide ja ventilatsioonitorustiku. Naabriteks on väikelapsed, kelle tervis on sigaretisuitsu tõttu eriti kergesti kahjustatav.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
Kui suitsuhais levib korterelamu konstruktsioonide kaudu teistesse korterelamus asuvatesse korteritesse, on korteris suitsetamise näol tegu KrtS § 31 lg 1 p 1 mõistes õigusvastase tegevusega, sõltumata sellest, kas korteriomanike üldkoosolekul on selles küsimuses otsuse teinud või mitte.
Korteris suitsetamisega kaasnevast probleemist tuleb korteriomanikku teavitada ning paluda tal korteris suitsetamine lõpetada. Juhul, kui korteriomanik jätkab korteris suitsetamist (ning suitsuhais levib teistesse korteritesse), siis lubab KrtS § 32 algatada tema suhtes korteri võõrandamisprotsessi.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võib sisse nõuda korteriühistult hallituse tekke ekspertiisi ja selle hallituse kõrvaldamise kulud?15.09.2021

Tegu 40-aastase kortermaja ülemise korrusega. Remont koos akende vahetusega korteris tehtud 8 aastat tagasi. 2 aastat tagasi hakkasid tekkima esimesed märgid hallitusest toa välisnurkades kohtades kus välisseintes samuti nurgad. Korduvalt sai korteriühistule teada antud probleemist nii telefoni kui ka maili teel. Hoolimata kõigest ei osutanud ühistu mingit huvi antud probleemi vastu. Omapoolselt sai poes olevate vahenditega tehtud hallitustõrjet nurkades. Suvel peale korteri müüki uute omanike soovil sai tellitud hallituse kohta ekspertiis mis tuvastas, et hallitus on tekkinud külmasildade tõttu nurkades ning probleem on korterist väljaspool. Ühistu poole uuesti pöördudes tuli vastuseks, et korteris oli mööbel paigutatud liialt nurka seina äärde ning seetõttu nurgad hallitasid. Antud nurkades polnud peale ühe riiuli mis seinast eemal miskit. Korteris pesu ei kuivatatud, igapäevaselt sai õhutatud ja kasutusel olid ka niiskusekogujad.
Hetkel on lisaks tellitud ekspertiisi kuludele teostatud nurkades ka tapeedi eemaldus, hallituse tõrje ning tapeedi vahetus. Kas on õigus teostatud tööde kulude kompenseerimist nõuda korteriühistult?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteris leviv hallitus ei ole kooskõlas korteriomanike huvidega, millest tulenevalt on korteriomanikul on õigus nõuda probleemiga tegelemist. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tuleb probleemist teavitada korteriühistu juhatust või siis tõstatada teema korteriomanike üldkoosolekul.

Korteriühistu vastu kahjunõude esitamine on õigustatud juhul, kui:
- korteriomanikud (korteriühistu) on kaasomandi eseme korrashoiukohustust rikkunud;
- korteriühistu poolne kohustuse rikkumine ei ole vabandatav;
- korteriühistu vastu nõude esitanud korteriomanik on saanud kahju;
- korteriomaniku kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga;
- rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.

Olukorras, kus kahjustatud korteriomanik peab kaasomandi eseme omanikuna tagama, et kaasomandi ese oleks sellises korras, et sellest ei tekiks kahju, tuleb lisaks eeltoodule hinnata kahjustatud korteriomaniku osa kahju tekkimises. Selle tegemisel väärivad kõrgendatud tähele panu korteri remondi käigus tehtud kaasomandi eseme muudatuste korrektsus ja korteriomaniku informeerimiskohustuse täitmine.

Kokkuvõtvalt vastutavad korteriomanikud korteriühistu kaudu tekkinud kahju eest juhul, kui kaalutluse tulemusena saadakse kõikidele eelnimetatud küsimustele vastus jah.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistu võib sätestada põhikirjas, et garaaži võib üürile anda üksnes kõigi teiste nõusolekul?13.09.2021

Tere,
Garaažiühistu muudeti mitteeluruumi korteriühistuks, nüüd uus ühistu põhikiri.
Ja selles on sellised punktid:
Korteriomaniku õigused ja kohustused:
Omanikul on õigus:
vabalt võõrandada ja pärandada tema omanduses olevat korterit koormata
korterit asjaõigusega (p2.4, p3.2.11);
Ja teine punkt on selline:
Mitteeluruumide rendile andmise otsustab
Ühistu juhatus kooskõlastatult kinnistu 100% korteriomanikega.
Küsimus selline, et kui garaaži boksi ehk mitteeluruumi omanik
tahaks nüüd oma omandit üürile anda, kas siis seda teha ei tohiks?
Kas selline piirang on ikka õiguspärane?
Või on selline ühistu punkt sisuliselt õigustühine ja garaaži boksi omanik siis ikkagi võib vabalt hallata oma omandit temale sobival moel ja sealhulgas seda siis ka välja üürida või rendile anda vastavalt vajadusele või soovile?
Tänan vastamast, lugupidamisega garaaži boksi omanik.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomaniku õigused on sätestatud korteriomandi - ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 30, mis ütleb muuhulgas, et korteriomanikul on õigus kasutada korteriomandi eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Ükski seadus ei keela korteriomaniku õiguseid eriomandi eset välja üürida.
Seda, mil määral saavad korteriomanikud omavahelisi suhteid reguleerida põhikirjaga, sätestab omakorda KrtS § 17 lg 2, mille kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.
Eeltoodust tulenevalt on tühine põhikirja punkt, mille kohaselt peavad korteriomandi eriomandi väljaüürimiseks andma nõusoleku kõik korteriomanikud.

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas leida probleemile lahendus, kus korter on külm ja ühistu ei tegele torude probleemiga?13.09.2021

Aastaid (kaugelt üle 5a) kestnud probleem, et 1 korter majas on külm ja ühistu keeldub püstiku torusid vahetamast, tõesta kuidas tahad, et asi peab olema korruste vahelistes torudes (torud on originaalid ilmselt, kuskil 60-ndatest). Samas ei vasta KÜ ka ühelegi kirjale, kus küsida, et kas ja millal torude vahetus toimub või hakkame tasaarveldust tegema - pole aus võtta täishinda, pluss ma pean elektriga juurde kütma, pluss ma ei saa korterit sellisena müüa kandmata märkimisväärset rahalist kahju.
Elanik tahab selle teema lõpetada nii, et ei peaks enam tegelema. Mida ta saab teha üldse peale kohtusse mineku?
Tohib ta kutsuda mõne firma tegema püstikutorude vahetust, kui majal on haldustteenust pakkuv firma olemas? Kui ei, siis millise paragrahvi alusel seda keelata saab?
Kui see variant ära langeb, mis on kohtu jaoks pädev tõestusmaterjal, et sundida neid puudus kõrvaldama ja/või suruda läbi tasaasrveldusnõue? Kuidas elanik saab tõestada veenvalt, et tal ei ole lihtsalt kujutlusvõime liiga hea ja KÜ tegelikult ka ignoreerib?
Üldse - mida siis teha kui nii on? Olukord on suht ahistav ja alandav elaniku jaoks.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimuses kirjeldatud olukord, kus korteriühistu ei suuda või ei taha küttesüsteemi nõuete kohaselt korras hoida, on reguleeritud korteriomandi ja korteriühistuseaduse §-s 37. Selle kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Sama õigus on ka korteriühistu juhatusel, kui töödega viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui äsja ostetud korterisse sajab katuselt vesi sisse ja ühistu ei liiguta suurt midagi?06.09.2021

Tere!

Ostsime perega korteri maale, kus 8 korteriga kortermaja. Nüüd selle vihmase ajaga tuleb välja, et maja katus ei pea, tänu millele jääb meil remont tegemata vannitoas, koridoris ja wc kuna paneelide vahelt jookseb kõik sisse.
Ühistu pole veel koosolekut teinud ja olen uurinud, et juba eelmine aasta novembris hakati uurima ühistuliikmete käest, et millal pannakse uus katus aga siiani ei ole miskit liigutatud, kuna kellelgi rohkem seda probleemi ei ole kui ainult 2 korteril.
Kelle poole peaks selle murega pöörduma (päris nii ikka ei taha, et aastase lapsega elada kus vesi sisse jookseb, tekib niiskus ja lõpuks hallitus) või mis võimalused mul oleks, kas ise endal peakohalt katus ära vahetada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, katuse korrashoidmine ja remont on korteriomanike ühine kohustus. Selle kohutuse täitmine toimub üldjuhul korteriühistu kaudu (vt KrtS § 34 lg 2). Alustada tuleks korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisest, mida saab teha korteriühistu juhatus. Juhul, kui korteriühistul puudub juhatus, mis on kuni 10 korteriga kortermaja puhul lubatud, siis kutsub korteriomanike üldkoosoleku kokku koosolekust huvitatud korteriomanik. Kui korteriomanike üldkoosolek ei langeta otsust katuse kordategemiseks, siis on igal korteriomanikul õigus teha seda ise ning nõuda seejärel korteriühistult kulutuste hüvitamist (vt KrtS § 37 lg 1).

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kõrvalsissekäigu naaber võib ilma loata minu akna alla oma auto laadima panna?16.08.2021

Tere
Elan kortermajas 1. korrusel ning kõrvalsissekäigu naaber pargib oma elektriauto iga päev, nüüdseks üle kuu, minu akna alla laadima. Luba pole keegi minult küsinud, ei korteriühistu ega auto omanik. Kas tal on õigust minu akna alla parkida? Oleks ta pidanud luba küsima minult?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike kaasomandis olevat maatükki saavad kõik korteriomanikud kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Eraldi luba selleks korteriomanik küsima ei pea.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milline peab olema nõusoleku vorm, kui KÜ 1. korruse korterite omanikud soovivad rajada KÜ maale terrassid?21.06.2021

Milline KrtS või AÕS sätted kohalduvad allkirjeldatud juhtudel ning milline peab olema nõusoleku andmise vorm:

a) KÜ 1. korruse korterite soov rajada akna-alusele kü ühisomandi maale terrassid;


b) kerge, 2x2m mängumaja toomine ühistu aeda. Kulud kataksid üksnes vabatahtlikud huvilised.

Kas mõlemad juhud on otsuse langetamise mõttes sarnased või erinevad?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mõlemad küsimused alluvad samale regulatsioonile, milleks on KrtS § 38 lg 1: Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas vastab tõele, et kortermaja ei saagi enam maad erastada?21.06.2021

Tere. Kortermaja ühistu juhatus sai lõpuks välismaalt korteri omanikult volikirja, et saaks majaalust maad erastama hakata. Notar soovitas alustada Linnavalitsusest. Vajalikud dokumendid saadeti Linnavalitsusse ja sealt tuli järgmine vastus.
Paraku ei ole käesoleval ajal võimalik korteriomanikel maad erastada ja omandeid kinnistusraamatusse kanda, kuna vastav seadus on kehtetu.
Kas vastab see tõele ja maad tõesti erastada ei saa ja seda siis teadmata ajaks?
See jätab erastamata maaga maja väga halba olukorda.
Tänan ette vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, soovitan pöörduda küsimusega Maa-ameti poole, mis korraldab maareformi seaduse paragrahv 22² lõige 1 kohaselt maa erastamist. Eelviidatud seadusesäte jõustus 2018 aastal.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui KÜ eelmine esimees ei anna e-posti kontot üle ja kasutab seda elanikes segaduse tekitamiseks veel edasi?21.06.2021

Tere
Olen KÜ juhatuse esimees. Kui sain ametisse, siis vana esimees keeldus ühistu e-maili üle andma. Tegin uue hästi sarnase. Nüüd ta saadab kirju endisest e-mailist maja elanikele ja viib neid segadusse sest e-mail on hästi sarnane ja sisaldab KÜ ametlikku nime. Mida saab teha, et ta selle lõpetaks.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui kõnealune e-posti aadress on registreeritud eraisiku nimele, siis eeldab selle KÜ nimele vormistamine kokkulepet. Juhul, kui eelmine juhatuse liige ei ole enda nimel olevat, KÜ nime sisaldavat, e-posti aadressi KÜ nimele vormistama, siis soovitan lahendada küsimus korteriomanike üldkoosoleku otsustega, keelata meili kaudu korteriomanikele eksitava info edastamine, ning, kui otsust ei täideta, siis pöörduda abi saamiseks kohtu poole. Millist abi peaks KÜ kohtult küsima, seda soovitan arutada juba juristiga.
Kuna suure tõenäosusega on eelmise juhatuse liikme poolt kasutatud meilikontol salvestatud ka isikuandemete kaitse seadusega kaitstud korteriomanike isikuandmed (e-posti aadress, telefon, isikukood, ees- ja perekonnanimi, jne), mis tuleb uuele juhatusele üle anda, siis soovitan teavitada olukorrast ka Andmekaitseinspektsiooni.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanikel on õigus ühe omaniku kasutatavat kinnistu osa ära võtta ja korda teha ning ka edaspidi hoolitseda?21.06.2021

Tere, 6-korteriga korterelamu (eraldi sissekäikudega) ümber on ühine kinnistu, mida eelmised omanikud kokkuleppe alusel on jaganud endale ja eraldanud aedadega. Selline kasutuskord kehtib ka uutele omanikele. Probleem on ühe omanikuga, kes ei ela majas üle 10 aasta ja hoiab korterit ning müüa ei soovi. Temale kuuluv kinnistuosa on prahti täis ja kasvanud võssa, vanad pehkinud puud kukkuvad. Kinnistu on korrast ära ja inetu. Korteriomanike nõudmisele kinnistu korda teha ei reageeri, oleme pöördunud ka heakorra küsimuses linnavalitsuse poole. Olukord on veidi paremaks muutunud, kuid uuesti on prahti kogunenud ja suured puud maha kukkunud. Kas on võimalik korteriomanikel sellelt omanikult kinnistu osa ära võtta ja korda teha ning ka edaspidi selle eest hoolitseda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomaniku tegevus, kes enda kasutuses olevat kaasomandi eset korras ei hoia, on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)§ 31 lg 1 p-ga 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras, ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
KrtS § 34 lg-st 2 tulenevalt valitsevad korteriomanikud kaasomandit korteriühistu kaudu, mille kõrgeimaks otsustusorganiks on korteriomanike üldkoosolek. Probleemi lahendamiseks saab korteriomanike üldkoosolekvalida kolme võimaluse vahel:
1. korteriomanikele nende valduses oleva kaasomandi osaga seoses korrashoiureeglite ja tähtaegade kehtestamine.
2. Kaasomandi korrastamine korteriühistu kaudu, nõudes sellega seotud kulud sisse korteriomanikelt.
3. Korteriomandi võõrandamisnõude esitamine korteriomanikele, kes korteriomanike üldkoosoleku otsustest kinni ei pea.
Soovitan sobivaima lahenduse leidmise ja juriidiliselt korrektse otsustusprotsessi läbiviimise nimel olukord enne otsus(t)e langetamist juristiga läbi arutada.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ