Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas 10 korteriga ühistus piisab otsuste tegemisel häälte enamusest või on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek? 23.05.2018

10-korteriga ühistus ei ole juhatuse valimine kohustuslik. Kas otsuste tegemisel piisab häälte enamusest või on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek?

Aitäh!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tavapärase majandamise piiridesse (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lõige 2) jäävates küsimustes langetavad korteriomanikud otsuseid koosolekul osalevate korteriomanike lihthäälteenamusega.

Kui tegemist on kaasomandi muutmisega, selle kaasajastamisega või korteriühistuke laenu- või sellega sarnase kohustuse võtmisega, siis peavad otsuse poolt olema rohkem, kui pooled korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes maksab maksud, kui mõned kuud väidetavalt korteris ei elata?23.05.2018

Omanikul ei ole paigaldatud korterisse veemõõtjat (Isikule on juhatus teinud pidevalt märkusi, et on vaja paigaldada veemõõtja, ta ei ole nõus seda tegema) ning sellepärast jagatakse ülejäänud ühistu vee kogus tema korterile. Mõni kuu ei ole üldse tarbimist näidata, teine kord jälle on. Korteris aga elab korteriomaniku ema, kes teatas, et ei ela aastas seitse kuud üldse korteris ning keeldub selle aja jooksul ka tasuma vee, üldelektri ja prügi eest. See, kas ta on teatatud aja jooksul korteris või mitte, on kontrollimatu fakt.
Põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma kõik korteriomandi mõttelistel osadel lasuvad maksud temale kuuluva mõttelise osa suurusega.
Kuidas on korteriühistul seaduslikult õige käituda.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt kuuluvad kõik korteriomandiga seotud kulud (sh vesi, elekter, küte, prügivedu) korteriomanike vahel jagamisele vastavalt kaasomandi suurusele, sõltumata sellest, kas ja kuidas korteriomanik korterit kasutab. Seda põhimõtet saab muuta vaid põhikirjaga.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas pean kooskõlastama korteri müügi KÜ-ga ja et juhatus saaks ostjat valida?19.05.2018

Tere. Mul tekkis küsimus seoses oma korteri müügiga. Nimelt leidsin oma korterile kindla ostja, panin notari juurde aja kirja ning nüüd andsin teada telefoni teel korteriühistu esinaisele, et nädala pärast on notari aeg kinni pandud ning müün korteri maha. Et kui kõik läheb plaanipäraselt, tuleb elama üks neiu, nime ma ei öelnud. Mulle öeldi, et oleksin pidanud nendega arutama kes on uus omanik ja nendega arutama kes sinna valida. Küsis ka nime kes see on. Kas ma siis ise ei saa otsustada kellele müüa oma korter? Pean ma tõesti KÜ luba küsima?
Ütlesin, et kui on tehing tehtud, siis annan teada uue omaniku nime. Enne pole ju midagi kindlat. Kas mul on õigus nii teha, et annan teada uue omaniku nime pärast lepingu sõlmimist notari juures.
Vastust oodates

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiga seotud tehingute tegemisel, kui sellega ei kaasne olemasoleva kaasomandi osa muutmine, ei vaja korteriomanik korteriühistu ega ka teiste korteriomanike kooskõlastust. Samuti ei kohaldata korteriomandi müümisel kinnisasja kaasomaniku ostueesõigust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas puu hoolduslõikuse eest peab maksma korteri osa suuruse järgi või fikseeritult iga korteril võrdne summa?19.05.2018

Tere!
Meie KÜ plaanib tellida ühistu territooriumil asuva puu hoolduslõikust. KÜ suurima korteri omanik nõuab, et selle teenuse eest tasutaks korteripõhiselt ehk teenuse summa jagataks korterite arvule vastavalt. Kas nii võib üldse teha, kui meie KÜ põhikiri näeb ette, et makseid tasutakse vastavalt oma korteri üldpinnale ja korteri tegelike kasutajate arvule (viimase järgi on seni makstud prügiveo teenuse eest).
See suurima korteri omanik nõuab, et tema soov pandaks ühistu üldkoosolekul otsustamisele, et maksmine toimuks korteripõhiselt (selle omaniku väitel on tegemist ühekordse teenusega ja seda võib jagada korterite arvuga). Kui see läheb üldkoosolekul hääletamisele ja enamik KÜ liikmeid hääletab selle poolt, kas see otsus on seaduslik? Mida teha, et tagada sellisel juhul KÜ liikmete õigus maksta teenuse eest ikkagi vastavalt kaasomandi suurusele?
Ka nõuab nimetatud korteriomanik, et selle teenuse tasu ei kajastataks majanduskavas, sest tegemist on ühekordse teenusega - kas nii võib? Majanduskava peaks ju näitama ära kõik KÜ kavandatavad tulud ja kulud ja tellitav teenus peaks ju olema KÜ kulu.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 ja § 40 lg 2 kohaselt võib kaasomandi osa suurusest erineva kohustuste jaotuse ette näha ainult põhikirjaga. Seega üksnes üldkoosoleku otsusest kohustuste muutmiseks ei piisa.

Lisaks tuleb kohustuste muutmisel silmas pidada seaduandja suunist, mille kohaselt võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida edasi teha, kui KÜ juhatuse liige loobus tööst ja ühistu ikkagi ei toimi?19.05.2018

Tere,
Hetkel olemas majaühistu üheliikmelise juhatusega. Sügisel toimus ka korteriühistu asutamiskoosolek koos juhatuse (üks liige) valimisega.
Paraku paari kuu möödudes teatas juhatuse liige, et loobub asjaga tegelemast. Korteriühistu jäi registreerimata ja loodi riigi poolt jaanuaris 2018. Millised oleksid meiepoolsed variandid edasiseks?
Aitäh!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, edasine tegevus sõltub sellest, mitu korteriomandit on Teie kortermajas. Kui korteriomandite arv on kümme või vähem, siis saate jätkata korteriühistu juhtimist ühiselt.
Kui ühiselt juhtimine ei ole võimalik või, kui korterite arv kortermajas on üle kümne, siis on Teil võimalik valida korteriühistule juhatus või valitseja.
Üle kümne korteriomandiga kortermaja puhul tuleb esitada avaldus juhatuse liikme või valitseja korteriühistute registrisse kandmiseks 2018. aasta 30. juuniks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas rõdude puhul arvestatakse omandiosa suurust korteri suuruse või rõdu kui sellise omamist-mitteomamist?19.05.2018

Tere! Kui KÜ seaduse kohaselt jaotuvad kohustused korteriomanike vahel kaasomandi suurusest lähtudes, siis kas rõdude puhul arvestatakse omandiosa suurust korteri suuruse või rõdu kui sellise omamist-mitteomamist? Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, iga korteriomandi kaasomandi suurus eraldi, ning kõigi korteriomanike oma koos, on kümnendmurruna välja toodud korteriomandi kinnitusregistriosa I jaos.
Seega kaasomandi suuruse ja rõdu suuruse vahel otsest seost ei ole.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ-l on kohustus sõlmida korteriomanikuga akende ostu-müügi kohta leping?12.05.2018

Meie majas toimuvad laiaulatuslikud renoveerimistööd. Seoses sellega tekkis osadel korteritel kohustus vahetada vanad aknad uute vastu. Akende ostu-müüki vahendas KÜ. Osad korterid said osta uued aknad läbi ühistu järelmaksuga. KÜ korteriomanikega akende ostu-müügi kohta lepingut ei ole sõlminud. Kes ostsid kohe välja täissummas, maksid kommunaalarvele pandud summa järgi. Ka need, kes ostsid järelmaksuga, ei ole sõlminud KÜ-ga järelmaksulepingut ja maksavad osamaksetena, mis on igakuisel kommunaalarvel. Kas KÜ-l on kohustus sõlmida korteriomanikuga akende ostu-müügi kohta leping? Korteriomanikel puudub info akende garantiitingimuste kohta. Kui aknad on ostetud järelmaksuga, kas siis peaks olema sõlmitud korrektne järelmaksuleping? Kas korteriomanikel on õigus nõuda KÜ juhatuselt lepingute sõlmimist ja garantiitingimuste dokumentatsiooni?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korterelamu aknad kuuluvad kaasomandi eseme koosseisu, mille majandamine toimub korteriühistu kaudu, siis piisab nende paigaldamiseks korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Akende vahetamisega seotud kulude hüvitamine toimub kaasomandi osa suurusest lähtudes.

Olukorras, kus korteriomanik on nõus hüvitama akende paigaldamise kulu suuremas summas, kui tema kaasomandi osa suurus ette näeb, kehtestab juba tema tingimused, mille täitmisel on ta nõus maksma suurema summa, kui korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 ette näeb.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab rõdude korrastamise kohustuse panna korteriomanikele, see peaks ikka maja üldasi olema?12.05.2018

Tere
Ühistu koosolekul on vastu võetud otsus, et rõdudega korteri omanikud peavad ise korrastama oma kuludega rõdu piirded, mis on puidust. Tegemist on nö maja üldfassaadiga.
Kas selline otsus ei tee liiga rõdude omanikele ja kas selline otsus on täitmiseks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS) §-s 34 sätestatud korteriomandite valitsemise põhimõtte kohaselt toimub kaasomandi osa eseme valitsemine korteriühistu kaudu. Viimatinimetatud sättest tulenevalt puudub korteriomanike üldkoosolekul pädevus panna korteriomanikele nende tahtevastaselt kohustust, mida vastavalt KrtS-ile peab kandma korteriühistu.

Lisaks eeltoodule on küsimuses kirjeldatud korteriühistu otsus vastuolus KrtS §-s 40 sätestatud kohustuste jaotuse korraga, mis näeb ette, et kohustused jaotuvad korteriomanike vahel kaasomandi osa suurusest lähtudes.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas uus KÜ seadus lubab üldkoosolekut pidada ka koosolekut kokku kutsumata s.t. kirjalikult?12.05.2018

Kas uus KÜ seadus lubab üldkoosolekut pidada ka koosolekut kokku kutsumata s.t. kirjalikult? Kuidas toimub selle läbiviimine ja kokkukutsumine ? Kas sellel koosolekul võib kinnitada ka majandusaasta aruande ja majanduskava?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 21 kohaselt võivad korteriomanikud otsuseid vastu võtta ka koosolekut kokku kutsumata. Sh saab koosolekul kinnitada majanduskava ja majandusaasta aruande.

Otsuse vastuvõtmiseks saadab juhatus otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu.
Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse: 1) korteriühistu nimi ja asukoht; 2) protokollija nimi; 3) vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed; 4) otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu; 5) muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühe kinnistu ühe korteriühistu kaks maja saaksid eraldi oma kulutusi koguda ja renoveerida?12.05.2018

Tere
Korteriühistu moodustab 2 maja. Mõlemas majas on 4 korterit (kokku 8 korterit) ehk ühel kinnistul asub kaks kortermaja. Ühistuliikmete soov oleks, et mõlemad majad ehitaksid/renoveeriksid jms eraldi teineteisest. Kui ühel majal on vajadus vahetada nt katus, siis teine maja ei osaleks selles ettevõtmises. Ei osaleks üldkoosolekul hääletamisel ega ka ehituskulude tasumisel. Kui muuta põhikirja selliselt, et mõlemad majad majandavad teineteisest eraldi, siis kas see on seadusesilmis aktsepteeritav või mitte?
Juhul kui selline toimetamine on lubatud, siis võib tekkida olukord, kus mingi vajaliku nt renoveerimise hääletusel jääb 2 poolt ja 2 vastu. Milline oleks sellisel juhul lahendus?
Ühistuliikmed leiavad, et nad ei peaks tasuma kulusid, mis ei ole otseselt nendega seotud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud kohustuste jaotus väljub korteriomandi tavapärase majandamise raamidest. Selle rakendamine eeldab korteriomanike kokkulepe sõlmimist ning eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha vaid sellist kulude jaotuse korda, mis on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ