Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas on õige arvestada kütet kortermajas, kus on palju küttesüsteemi muudatusi tehtud (ribide arvu muudetud jne)?16.06.2018

Tere!
Meil on 30 korteriga korteriühistuga paneelmaja. Aastate jooksul on paljudes korterites omavoliliselt ja projektiväliselt lisatud radiaatoritele ribisid. Mõnes korteris on lausa topelt, st. ca 100% radiaatorite küttepindasid suurendatud. Kas on jätkuvalt õige küttearveid arvestada korteri pinna (ruutmeetrite) järgi? Samas on ka korterites olevad temperatuurid talviti väga erinevad. Kuidas saavutada normaalne ja õiglane projektijärgne olukord?
Majal on 20 keskkütte püstakut. Mõnedes püstakutes on muudetud 1-toru süsteem 2-süsteemseks. Kelle loal või nõusolekul on lubatud sellised süsteemi muutmised?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttekulu jagamine m2-st, ehk kaasomandi eseme suurusest lähtudes, on kõige õiglasem kulude jagamise viis.
Nimelt ei tarbi korterelamu soojusenergiat reaalosa tarbeks (millega seotud kulusid võib jagada muul alusel), vaid seda ümbritseva kaasomandi eseme säilitamiseks, millega seotud kulusid tulebki jagada kaasomandis eseme suurusest lähtudes.

Asjaolu, millised on küttekehade ja -püstikute erinevused korterite lõikes, eeltoodud põhimõtet ei muuda.

Kui küttesüsteem on tasakaalust väljas ning see tekitab probleeme korteriomandite kasutamisel, siis vastutab probleemi kõrvaldamise eest korteriühistu. Küttesüsteemi korterisisene ümberehitamine on lubatud vaid kõigi korteriomanike poolt sõlmitud kokkuleppe alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult?16.06.2018

Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult, mis polnud enne ühelgi kommunaalarvel kajastatud. Ja väidetaval see aasta võeti maha võlg.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsida ikka saab, kuid kui uus omanik ei soovi seda nõuet täita, siis saab ta tugineda nõude aegumisele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegusmistähtaeg kolm aastat.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas on sisustatud säte “tasutakse korteriomandi ruutmeetrite järgi” - kas hõlmab ka panipaiku ja garaažikohti?16.06.2018

Tere!
Kas põhikirjas olev sõnastus, et majanduskulude eest tasutakse “korteriomandi ruutmeetrite järgi” hõlmab ka kinnistusraamatusse kantud panipaiku ja garaažikohti või peaks see olema sõnastatud teisiti?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui põhikirjas on sätestatud, et majanduskulud jaotatakse korteriomandi ruutmeetrite järgi, siis tähendab see seda, et kulude jagamisel tuleb arvesse võtta kõiki korteriomandeid - ka panipaiku ja garaazikohti, kui need on eraldi korteriomanditena kinnistusregistrisse kantud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas lifti hoolduskulud ja nüüd ka uue laenu tagasimakse kulud peavad maksma ka 1. korruse korterid, kes lifti ei kasuta?09.06.2018

Tere!
Meie kortermajas on vanad liftid, mille igakuised hoolduskulud on väga suured. Nüüd plaanitakse liftid välja vahetada ja selleks laenu võtta. Minule kuulub korter hoone esimesel korrusel. Mul ei ole reaalselt võimalik lifti kasutada, kuna lifti sissepääs paikneb minu korteri kõrval ja mul ei ole sellega mitte kuhugi sõita. Kas on õigustatud, et lifti hoolduskulud ja nüüd ka uue laenu tagasimakse kulud on kõikidele korteriomanikele ühiselt kanda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, arvestades, et lift on korteriomanike kaasomandis, siis lasub selle korrashoiukohustus kõigil korteriomanikel, sõltumata sellest, millises mahus korteriomanik isiklikult kaasomandit kasutab.
Lühidalt kokkuvõttes tekib korteriomaniku kohustus lifti hoolduse ja remondi eest tasuda sellest, et ta on selle kaasomanik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas poole aasta jooksul ilmnenud probleemid korteriga on aluseks lepingu ülesütlemisele?09.06.2018

Tere,
Ostsin 6 kuud tagasi vanasse majja korteri, mis oli müügiks täielikult ümberehitatud ning korda tehtud. Müüja oli osaühing. Koheselt ilmnes, et vannitoas põrandaküte on valesti tehtud ning ei toimi vajalikul kombel. Nüüd aga ilmnes, et kui kasutada kanalisatsiooni, siis osa äravoolavast veest satub korteri allolevasse keldrisse. Korter on kindlustatud ning pean tõenäoliselt läbi kindlustuse parandama puudused, kuid kas mul on õigus müüjalt nõuda soodustust korteri hinnast või isegi lepingust üles öelda?
Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
kui korter on puudusega, siis annab võlaõigusseadus ostjale
õiguse nõuda puuduse kõrvaldamist või muul viisil heastamist niivõrd, kuivõrd seda võib müüjalt mõistlikult oodata. Alternatiivseks võimaluseks on ostuhinna alandamine võrdeliselt puuduse kõrvaldamisega seotud kuluga.

Tehingu tühistamine tuleb tsiviilseadusti üldosa seaduse kohaselt kõne alla vaid juhul, kui leping on sõlmitud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda keskküttega liitumist, kui meie kütteseadmed on kantud kenasti ehitisregistrisse?05.06.2018

Tere! Kas korteriühistu saab nõuda keskküttega liitumist? Nimelt on neil plaan laenu võtta, et ära vahetada vee- ja küttetorud. Ning nüüd nad tahavad, et kõik korterid oleksid ühe süsteemi peal. Kas nõus peavad olema kõik korteriomanikud, ehk 100% häältest, või piisab 50% häältest? Me aga alles hiljuti ostsime selle korteri (korter ehitatud aastal 1987) ja kütmisvõimalusteks on kamin, elektriküte ja õhksoojuspump (kõik kantud ka ehitisregistrisse). Kui me ei ole nõus keskküttega, kas me siis tõesti peame tegema nii nagu nemad meilt nõuavad? Kas kütmisviisid pole enda valida? Ning kui peame liituma keskküttega, siis kes nüüd teeb vastavad kanded ehitisregistrisse? Kas ühistu ise?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu küttesüsteemi ajakohasemaks muutmisel ja energiatõhususe suurendamisel, peab korteriomanike üldkoosolekul otsuse vastuvõtmise poolt olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Eeltoodu on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseadustiku (KrtS) §-s 39.

Mis puutub ehitusregistrisse, siis on mõistlik eeldada, et selles olevate andmete õigsuse tagab korteriühistu. Seda enam, et uue küttesüsteemi rajamine eeldab ehitusloa olemaolu. Kuna aga ehitusseadustik paneb ainuvastutuse ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuete eest selle omanikule, siis on mõistlik selles küttesüsteemi ehitamise otsuse tegemisel veenduda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu tohib otsustada, et parkimiskohtade eest maksaksid need, kes seda kasutavad mitte kõik?03.06.2018

Meie korteri kommunaalmaksed rehkendatakse korteri ruutmeetrite alusel. Garaažis asuvaid kasutuskorra alusel olevaid panipaiku ja parkimiskohti ei arveldada eraldi, ehk iga korteriomanik maksab üld- ja halduskulusid ainult oma korteri suuruse järgi vaatamata sellele kas tal on parkimiskohta. Kas korteriühistul on võimalik otsustada muuta arveldamist nii (ilma et iga omanik oleks nõus), et näiteks ainult inimesed, kes on endale parkimiskoha soetanud, peaks maksma selle eest parkimiskoha ruutmeetrite järgi, s.t parkimiskohtade omanikud peaksid järsku maksma selgelt rohkem?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, asjaõigusseaduse § 223 lg 1 kohaselt tasub kasutusvaldaja kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud. Sama paragrahvi lõige 2 lisab, et, kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama.
Eeltoodust tulenevalt on parkimiskohti kasutusvalduse kokkuleppe alusel kasutatavatel isikutel kohustus võtta osa korteriühistu majanduskulude kandmisest, mis on seotud parkimiskohtadega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on võimalik KÜ registrisse kanne tühistada, kuna põhikiri erineb totaalselt sellest, mis koosolekul arutatud sai?03.06.2018

Tere.
Korteriühistu asutamiskoosoleku tegelik protokoll erineb kapitaalselt registrisse kandmisel esitatud asutamiskoosoleku protokollist. Kadunud on ebamugav eriarvamus seoses elamu küttesüsteemiga, koosoleku protokollijana on alla kirjutanud hoopis teine kodanik jne. Kas on võimalik registrisse kanne tühistada?
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorras, kus korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et korteriühistu otsused jõustuvad alates vastuvõtmisest (mitte registrikande tegemisest), ei oma protokolli registrisse esitamine õiguslikult muud, kui informeerimistähendust.
Eeltoodust tulenevalt tuleks tähelepanu pöörata vastuvõetud otsustele ning sellele, ka need on protokollitud õigesti. Kui vastus on ei, siis tuleks pöörduda kohtu poole ning paluda tuvastada otsuse tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ uuenenud juhatus peab valima uuesti esimehe ja tegevdirektori? 03.06.2018

Korteriühistu üldkoosolekul oli päevakorras juhatuse valimine. Valiti tagasi eelnevad liikmed. Valiti üks uus liige. Kas juhatus peab valima uuesti esimehe ja tegevdirektori? Üldkoosolekuga lõppesid vana juhatuse volitused sealhulgas esimehe ja tegevdirektori volitused? Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu juhatuse liikmete hulgast esimehe valimine, ei ole korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt kohustuslik. Juhul, kui juhatuse liikmed valivad enda hulgast esimehe, siis lõpevad juhatuse esimehe volitused samal hetkel juhatuse liikme volitustega.
Viimatinimetatud volituste lõppemist ei muuda ka olukord, kus korteriomanike üldkoosolek otsustab juhatuse liikmete volitusi pikendada.
Samas erinevalt juhatuse esimehest ei ole tegevdirektori töölepingu kehtivus juhatuse liikmete vahetusest sõltuv.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas eksabikaasal on õigus mind suulisest kokkuleppest hoolimata ilma kohtuotsuseta tagaselja välja kirjutada?31.05.2018

Toimus lahutus ja oli suuline kokkulepe, et võin veel korteris elada kindla perioodi. Korter on eksabikaasal saadud kinkelepinguga ja peale minu ja tema on sinna sissekirjutatud ka meie alaealised lapsed. Lisaks olen mina puuduva töövõimega, kui see mingit tähtsust omab.
Kas eksabikaasal on õigus mind suulisest kokkuleppest (mille olemasolu ei saa tõestada) hoolimata ilma kohtuotsuseta tagaselja välja kirjutada ja hullemal juhul lihtsalt ukse taha jätta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, Rahvastikuregistri elukoha teate, ehk nn sissekirjutuse, eesmärk on anda teada oma elukoha andmetest. Selline kohustus on kõigil Eesti elanikel. Rahvastikuregistri kanne ei anna korteris elamise õigust.

Eluruumi kasutamiseks vajaliku lepingu puudumisel võib eluruumi omanik nõuda eluruumi vabastamist. Juhul, kui isiku elukohaandmed rahvastikuregistris ei vasta tegelikkusele, siis saab eluruumi omanik taotleda ka Rahvastikuregistri registriandmete muutmist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ