Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas saaksin rajada korterisse kohviku, kui see on registreeritud mitteeluruumina aga omab eraldi sissepääsu?20.11.2023

Kas ma saaksin rajada korterelamusse kohviku, kui antud korter/ruum on registreeritud mitteeluruumina ja omab eraldi sissepääsu ülejäänud majast, aga maja enda sihtotstarbeks on määratud 100% elamumaa? Ja millised oleksid korteriühistu seadusest tulevad õigused takistamaks mul antud pinnale kohviku loomist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui korteriomand on mitteeluruumina arvel kinnistusregistris, siis tuleks lähtuda järgmistest sätetest:
KrtS § 30 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga.

KrtS § 31 lg 1 p1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.Sama paragrahvi lõige 3 täpsutsab, et kohustuste täitmisel kohaldatakse mh ka asjaõigusseaduse §-s 143 sätestatut. Viimane sätestab omakorda, et gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste suunamine teistesse korteritesse on keelatud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas meil on õigus näha KÜ rahalisis tehinguid?20.11.2023

Tere.
Oleme 24 korteriga ühistu. Meid haldab haldusfirma ja ühistul on oma juhatus. Kas juhatusel on anda kontrollimiseks korto.pro.ee lehel õigus, et iga kuu pangaväljavõtteid, võlgnevusi? Teeme iga kuu koos juhatusega koostööd ja nüüd järsku enam ei tohi. Haldusfirma väidab, et tulusid ja kulusid näete aga isegi juhatus ei näe saldosid ega võlgnevusi, selgituseks, et andmekaitseseadus ei luba.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kuna haldusfirma saab ise korteriühistu juhatuselt volitused isikuandmete töötlemiseks, siis on juhatus see, kes ütleb, millistele isikuandmetele on haldusfirmal juurdepääs, mitte vastupidi.

Andmekaitseseaduse kohaselt saab üks korteriomanik teise korteriomaniku andmeid näha üksnes korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel, põhjendatud huvi korral. Erandiks on korteriühistu juhatuse liikmed, kellel on seadusega tagatud juurdepääs kõigile juhatuse vastutusalas olevatele andmetele.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Mia teha kui korteri üürnik ehitab omavoliliselt ühistu maale garaaži?13.11.2023

Tere, aastal 2017 ehitas 8 korteriga kortermaja üürnik praeguse korterühistu (2017 veel korterühistu puudus) maadele 70m2 garaaži ilma, et oleks eelnevalt saanud loa kõigilt korteriomanikelt ja ka kõrval oleva krundi omanikult (garaaž asub vastu teise krundi piiri). Üürnik väitis siis kui garaaži ehitas, et tal oli korteriomaniku volitus olemas, et omavalitsuses paberimajandusega seoses kandeid teha aga ehitisregistrit vaadates on teatise esitajaks märgitud seesama üürnik. Korteriomanikuga ühendust ei ole võimalik saada, et kontrollida, kas on antud üürnik ka reaalselt olnud korteriomandiga seoses volitatud asju tegema.
Lisaks hakkas antud üürnik ehitama see aasta sellele garaažile lisa, millele ei ole korterühistu luba andnud. Probleemist rääkima minnes ainult mölisetakse vastu ja öeldakse, ta teeb mida ta tahab. Mis sellises olukorras võimalik ette võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, peate esmalt otsustama, mis on konkreetne esmärk.
AÕS § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Seega, kui üürnik vabatahtlikult valdust ei vabasta, siis tuleb Teil(või korteriühistul) oma vara kaitsmiseks kohtusse pöörduda, täpsustades, millist otsust te kohtult ootate. Õiguslikult reguleerivad omandi kaitsega seotud õigussuhteid asjaõigusseaduse paragrahvid 80-91.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas KÜ juhataja volituste puudumise perioodil tehtud tehingud on ebaseaduslikud?13.11.2023

Tere,

KÜ juhataja ametiaeg lõppes. Üldkoosolekut uue juhataja või volituste pikendamiseks ei teinud. Ütles ühistu liikmetele et volitused võetud ukselt uksele kui küsiti mis toimub. Äriregistris püüdis ilma protokollita volitusi pikendada. Tehti erakorraline üldkoosolek ja pandi hääletusele juhataja volituste peatamine kuna polnud 100% kindel kas juhatajal on volitused või mitte. Koosolekul selgus, et mingit volitust juhatajana jätkata ei antud kellegi poolt. Alates ametiaja lõpust on juhataja võtnud ühistu kontolt sularaha ilma arveid esitamata ja esitanud oma firma nimel fiktiivseid arveid.
Kas on mingit alust väita, et juhataja volituste lõpetamise hääletus annab tagasiulatuvalt volituse ametiaja lõppemise ja erakorralise üldkoosoleku vahelise aja kohta isegi kui hääletati volituste lõpetamise poolt kui volitusi tegelikult ei olnud mida lõpetada?
Kas tagasiulatuvalt volituste andmiseks peab konkreetselt sellekohase hääletuspunkti päevakorda panema või ongi volituste peatamine vaikimisi juhataja eelneva tegevuse heakskiitmine?
Kas volituste puudumise perioodil tehtud tehingud on sellega ebaseaduslikud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu juhatuse liikme volitus lõpeb automaatselt tähtaja saabudes. Volituste pikendamiseks on vajalik korteriomanike otsus. Kui sellist (juriidiliselt korrektset) otsust tehtud ei ole, siis ei ole vaja seda ka tühistada.
Kui juhatuse liige, kelle volitused on lõppenud, jätkab ühistu nimel otsuste ja kohustuste võtmist, siis on need kehtivad isikute suhtes, kellel puudus võimalus omada teavet juhatuse liikme volituste lõppemisest ning kes lähtusid KÜ B-kaardil olevast infost. Sõlmitud tehingute tulemusel tekkinud kahju saab endiselt juhatuse liikmelt sisse nõuda.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas ja mis nõusolekuid on kortermajas vaja, et sisseehitatud saunast nüüd konstruktsioone muutmata kodukontor teha?09.11.2023

Tere
Kas mul on vaja saada kelleltki nõusolek kortermajas kui tahan oma korteris muuta algselt sinna sisseehitatud sauna kodukontoriks. Ei lõhu kandvaid seinu, ei muuda kommunikatsioone. Vaja oleks korteri vahekoridori kergsiseseina uus ukseava lõigata, kuna vannitoa poolt senise ukseava sulgeme kapiga. Veel vaja sauna ja vastasoleva toa kergsein eemaldada ja laduda see klaasplokiga, siis valgus kumaks läbi toa akna.
Sauna seest eemaldaks lava ja ahju viiks välja.
Meil kaks vannituba duššidega ja ka vann. Me ei kasuta sauna kunagi.
Ja mis see toiming muudaks kui soovime kunagi korterit müüa?
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, õige käitumisviis sõltub sellest, millised on ümberehituse mõjud teistele korteriomanikele. Kui kaasomandi muutmist ei toimu, siis siin mõjud puuduvad ja nõusolekut ei ole vaja küsida. Kuid hinnata tuleb ka kasutusotstarve muutmisest tulenevaid mõjusid. Siin tuleb hinnata, kas ümberehituse tulemusel tekivad (või suurenevad) kahjulikud mõjud naaberkorteritele, kaasomandis olevatele hoone osadele või tehnosüsteemidele. Ku vastus on jah, siis on vajalik saada nende korteriomanike nõusolek, keda ümberehitus mõjutab. Kui vastus on ei, siis ei ole nõusolekut küsida vaja.
Korteri müümisel tuleb ostjat sauna ümberehitusest informeerida.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kuidas saaksin ametlikult asendada korteris gaasipliidi elektripliidiga?06.11.2023

Tere! Soovin vanemas kortermajas vahetada gaasipliidi elektripliidi vastu, kas mul peab olema korteriühistu nõusolek ja kui ja, siis milline seadusepunkt seda sätestab? Mis saab siis, kui korteriühistu nõusolekut ei anna, millised on võimalused siis elektripliit panna?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 on korterites asuvad gaasipliidid korteriomandi kaasomandi osa esemeks, mida võib vahetada samaväärse vastu ilma teiste korteriomanike nõusolekuta. Samas gaasipliidi vahetamisel elektripliidi vastu ületavad tegevuse mõjud tavapärast majandamist, mille puhul kohalduvad KrtS § 38 lg 1 või § 39.

Lisaks on korteris gaasipliidi elektripiidi vastu vahetamise näol tegu ehitamisega ehitusseadustiku § 4 lg 3 p-de 3 ja 4 mõistes. Seetõttu tuleb pliidi vahetuseks saada luba ka kohalikult omavalitsuselt.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas võin ise teha sanitaarremonti korteriühistu trepikojas, kui ühistul remondifond ja vabad finantsid puuduvad?06.11.2023

Tere.
Kas omavoliliselt võib sanitaarremonti teha korteriühistu trepikojas? Remont seisneb allapudenenud krohviaukude täitmises/värvimisest, trepikäsipuude parandamises ja värvimisest, sissekäigu uste värvimises ja vana betoonpõranda tasandamises ning uute põrandaplaatide paigaldamisest. Remondifond puudub ja kõigi tööde puhul on olnud nõusolek KÜ esimehelt. Kompenseeritud on ühistu poolt ca 20% materjalide eest ja ülejäänud tööd olen teostanud omadest vahenditest ja vabatahtlikult, töö eest tasu nõudmata. Eesmärk, et kojutulek oleks meeldiv juba trepikotta sisse astudes. Ehitajana olen ise töötanud 25 aastat.
Aitäh

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) annab Teile kaasomandis oleva trepikojaga seoses kaks ainuõigust:
KrtS § 30 lõige 1 punkt kohaselt on Teil õigus kasutada trepikoda vastavalt selle otstarbele.
KrtS § 37 lõige 1 kohaselt on Teil õigus teha trepikoja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.
Eeltoodust tulenevalt ei tohi korteriomanik korteriühistu loata trepikojas remonttöid teostada. Küll aga annab KrtS § 12 lg 2 talle õiguse nõuda remondi tegemist korteriühistult, kui remondi mittetegemine kahjustab korteriomaniku õigustatud huve.

Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas see on normaalne kui paneeli vahelt tulnud vee kahju tehakse korda ühistu poolt suvalise tapeediga?11.10.2023

Tere!
Nädalavahetuse tormi tagajärjel on minu korterisse imbunud, tõenäoliselt läbi paneeli vuugivahe, vesi. Kohati lausa tilgub. Kahjustunud on lagi (hetkel ca 1 m2 nurk), tapeeditud sein ja põrand nurgast (laminaat). Korteril on ka kodukindlustus. Korteriühistu käis vaatamas ja ütles, et nemad teevad ainult nurga korda. Kas on mõeldav, et ühistu värvib tükikese lage, kleebib nurka suvalise tapeedi (kuna seinasolevat enam müügil ei ole) ja võtab nurgast üles ruutmeetri lamitaati ja asendab selle uuega? Või kuulub ruumi seisundi taastamise alla see, et mul on ikka ühtlane lagi ja seinas ühesugune tapeet? Või taastab toa hoopis minu kodukindlustus?
Kes ja millises ulatuses peaks rikutud toa korda tegema?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kindlustuslepingute puhul sõltub hüvitise suurus sellest, mida korteriomanik ja kindlustusselts on omavahel kokku leppinud. Võlaõigusseadus, mis kindlustuslepingute tingimusi reguleerib ei näe ka ette, et hüvitada tuleb kogu kahju, kuigi kindlustusleping sätestab midagi muud. Seega ei saa ma lepingut nägemata ka vastata, kas kinldustusselts käitub antud olukorras õigesti.

Kindlustusseltsi kõrval võib kahju hüvitamist nõuda ka korteriühistult, eeldusel, et kahju põhjus tulenes kaasomandi esemest. Sealjuures vastutab korteriühistu korteriomaniku ees sõltumata sellest, kas tema võimuses oli kahju ära hoida või mitte (vt Riigikohtu 9. märts 2022 lahend nr 2-19-9543, punkt 15).

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kui pikk on endise KÜ juhataja kommunaalvõla aegumise tähtaeg?10.10.2023

Tere,

KÜ juhataja ei maksnud ametis olles kommunaalarveid üle 3 aasta. Samuti varjas juhataja raamatupidaja kontakte ühistu liikmete eest.
Ühistu liikmed ei saanud võlast teada enne kui erakorralisel üldkoosolekul uus juhatus valiti. Osa võlast on suudetud kätte saada aga osa ulatub üle 3 aasta taha. Endine juhataja ei ole ühistus korteri omanik aga suunas arvete saatmise ikkagi endale ja õige omanik ei saanud arveid.
Kui pikk on endise KÜ juhataja kommunaalvõla aegumise tähtaeg? Kas võlanõuet saab veel esitada omanikule või endisele juhatajale?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, üldreegel on, et korteri võlgnevuse eest vastutab selle omanik (mitte KÜ juhatuse liige) ning korteriomanik saab tugineda nõude aegumisele peale kolme aasta möödumist aastast, millal nõue tekkis.
Samas nõuab mittetulundusühingute seaduse § 32 juhatuse kohustuste täitmist juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Kui juhatuse liige seda sätet rikub, siis tuleb lisaks arvestada sellega, et juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas võin oma korteris eemaldada radiaatori, kellelt luba ja kooskõlastust vaja küsida?10.10.2023

Tere.
Kas tohin oma korteris eemaldada radiaatori köögist. 60 korteriga elamu. Ringlus jääb alles ja elan ise viimasel korrusel. Torumees ütles et küttesüsteemi see ei sega. Kas on vaja mingit projekti ja kui kes seda siis teeb ja kuhu pean pöörduma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteris asuvad radiaatorid on küttesüsteemi osa ning seeläbi korteriomanike kaasomandis. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 34 lõige 2 reguleerib sellega seotud otsustuskorda nii, et kaasomandit valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Eeltoodust tulenevalt saab küsimuse, kas radiaatori tohib, või ei tohi eemaldada, otsustada ainult korteriühistu.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit