Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas see on normaalne, et haldusfirma ei võimalda KÜ juhatusel tutvuda kindlustuslepinguga, tahaks teada mille vastu on üldse kindlustatud?18.03.2024

Tere,
Meil on 24 korteriga korteriühistu ja juhataja. KÜ haldajaks on haldusfirma ja nad keelduvad meile näitamast kindlustuspoliisi. Tahame teada, mida on üldse majal kindlustatud. Haldus väidab, et on olemas konfidentsiaalsusleping ja ühistul ei ole õigus kindlustuspoliisist teda.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui haldusfirma korteriühistu soovile vastu ei tule, siis tasub kaaluda koostöö lõpetamist. Teine võimalus on paluda poliisi esitamist kindlustusseltsi käest.
Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas kortermajja võib lastehoiu rajada ja mis load keelud sellega võivad kaasneda?18.03.2024

Tere.
Huvitab lastehoiu rajamine kortermajja või kui korteriomanik üürib korterit lastehoiu tegemiseks. Kas see on seadusega lubatud ja mis kohustused kaasnevad omanikule ja lastehoiu rajajale? Kas on võimalik ühistu põhikirja lisada, et see pole lubatud või kui majaelanikud pole sellega nõus?
Majas on lift, kuidas sellel juhul jaguneb üldelektri jagamine, sest siis ju kasutavad lastehoiu kasutajad seda palju rohkem kui teised majaelanikud?
Lisandub ju sellel juhul ka kisa, kära, müdin, sest seinad-laed kostavad läbi. See ju rikub majaelanike rahu.
Tänud vastamast.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, vastamisel on võtmeküsimuseks see, milline on korterist lähtuv mõju teistele korteriomanikele, sh energiakasutus, kaasomandi eseme kasutamise intensiivsus tavaolukorraga võrreldes, müra jms. Kui lastehoiuga kaasnev mõju ületab korteri tavapärase kasutamise mõjusid korterelamule ja teistele korteriomanikele, siis on lastehoiuteenuse osutamine korterelamus õigusvastane.
Õigulik alus on siin korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korterist lähtuva müra tugevust reguleerib omakorda majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrus nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6, mille kohaselt väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis ei tohi päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.

Lugupidamisega, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas wc ja vannitoa vahelise mittekandva seina maha võtmiseks on vaja ka korteriühistu ja/või kaasomanike luba?18.03.2024

Oleks soov teha korteris remonti. Selle käigus sooviks lammutada MITTE hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. Ehk siis wc vannitoa vaheline kergsein. Küsimus kas on vaja ka korteriühistu ja/või kaasomanike luba?
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.
Õigusaktidest tulenevalt on korteri planeeringu muutmine loakohustuseta ehitustegevus, kui ei muudeta hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone ning hoone välisilmet
Kas ma loen siit välja, et mul ei ole selleks lube vaja ja võiks alustada töödega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kahjuks ei ole ehitustegevusega seotud kokkuleppe vajadust puudutavatele küsimustele konkreetstet jah või ei vastust olemas. Kuna iga korterelamu on unikaalne ja ehitatud terviklikult, siis tuleks eeldada, et iga korterelamus tehtav muudatus mõjutab kogu korterelamut, ning vastuse küsimusele, kas muudatus on seaduslik, annab ehitusluba ja korteriomanike kokkulepe. Kui korteriomanik jätab need toimingud vahele, siis võtab ta lihtsalt suurema riski selles, et hiljem nõuab korteriühistu temalt esialgse olukorra taasstamist.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kuidas hooviala renoveerimise käigus korraldada nii, et üks korteriomanik ei kasutaks pidevalt 2 külastajate parkimiskohta?27.02.2024

Tere,
6 korteriga KÜ hoovis on 8 parkimiskohta. 1 igale korterile + 2 külalistele. Külaliste kohad on hõivanud üks korteriomanik, kes pargib kokku 1+2 autot, mis teistele arusaadavalt ei sobi, kuid ette ei saa justkui midagi võtta. Kuna hooviala vajab lähemal ajal ka renoveerimist, kas saab vastavalt parklakohtade kasutusele määrata proportsionaalselt remondifondi sissemaksete suuruse (kolme koha kasutaja vabatahtlikult kokkuleppega kindlasti nõus ei ole). Hooviala on kaasomandis. Või saab reguleerida kaasomandi kasutust vastavalt ruutmeetritele (3 koha kasutajal on väikseim korter) - ehk tema osa kaasomandist, s.h parklast, on väikseim? Kui jah, siis millised võimalused KÜ'l sunni rakendamiseks on?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, mul on keeruline head lahendust pakkuda. Ühelt poolt tuleb arvestada, et parkla näol on tegu korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu kuuluva asjaga. Sellest tulenevalt on igal korteriomanikul õigus seda kasutada. Samas peavad korteriomanikud lähtuma parkla kasutamisel üksteise õigustatud huvidest.
Teisisõnu ei piirdu korteriomaniku kohustus ainult iseenda autodega, vaid ta peab silmas pidama ka seda, et teistel korteriomanikel on samaväärne võimalus parklat kasutada. Selle põhimõtte vastu eksinud korteriomaniku vastu on äärmuslikum abinõu korteriomandi võõõrandamisnõude esitamine.
Samas peavad nõude esitanud korteriomanikud olema valmis nende õiguste rikkumist tõendama, ning siin ei saa läheneda nii, et korteriomanik toihib kasutada ainult kaasomandi eseme suurusele vastavat parkla osa. Minu arusaama järgi peaks iga korteriomanik saama kasutada ühte parkimiskohta ja kahte nende külalised. Kuid probleem on, kuidas eristada külalise autot korteriomaniku omast. Võib-olla oleks lahenduseks külaliskohtadele eraldi parkimiskorra kehtestamine, mille täitmist saab jälgida?
Küsimusega seotud KrtS sätted on § 12 lg 2 ja § 30 - 32.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas on võimalik saada ehitusluba ja alustada töödega kui kõikide korteriomanike notariaalset nõusolekut ei ole?27.02.2024

Tere!
Kas on võimalik saada ehitusluba ja alustada töödega kui kõikide korteriomanike notariaalset nõusolekut ei ole?
Teisalt küsimus, mida teha juhul kui soovida seadustada juba tehtud ümberehitisi ning samuti ühe probleemse korteri notariaalse nõusoleku saamine ei ole võimalik.
Nõusolek oleks võimalik saada teistelt korteriomanikelt.
Kas notariaalset nõusolekut saab küsida ka ükshaaval kaugteel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, ehitusloa väljastamine ei ole korteriomanike kokkuleppest sõltuvuses, välja arvatud juhul, kui loa väljastajaks olev kohalik omavalitsus seab ise sellise tingimuse.
Kui olemasoleva olukorra seadustamise eelduseks on korteriomanike kokkuleppe sõlmimine ning üks korteriomanikest ei ole sellega nõus, siis lubab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 9 lõige 2 paluda seda kohtu kaudu.
Kohus rahuldab vastava taotluse, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega, ning muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas lekkivate tarbevee kraanide, mis on püstaku ja veearvesti vahel, vahetuse ja sellega kaasneva kulu kannab korteriühistu?20.02.2024

Tarbevee kraanid mis on püstaku ja vee arvesti vahel lekivad ning ei sulgu enam. Kas nende vahetuse ja sellega kaasneva kulu kannab korteriühistu või korteri omanik?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kulu kannab korteriühistu, kuid korteriomaik peab sellest osa vastavalt kaasomandi suurusele hüvitama.
Olukorda reguleerivad järgmised sätted: Veesüsteem on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3 kohaselt tervikuna korteriomanike kaasomandis. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 40 lg 1 kohaselt jagunevad kohustuste korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas see on korrektne et võlgnevuste likvideerimiseks makstakse nendele kes on maksnud, osaliselt raha tagasi?12.02.2024

KÜ raamatupidamises ja juhtimises valitses segadus. Kord arveid saadeti kord mitte. Mingil hetkel selgus, et üle poole liikmetest on ühistule võlgu? Uus juhatus hakkas olukorda lahendama järgmiselt, et võttis aluseks ühe liikme /kellel olla kolme aasta tagune osaline võlg/nn. võla ja tagastas selle summa teistele liikmetele või üürnikele maksega nende pangakontodele? Vastav summa suurus sõltus iga liikme erinevast nn. võlast.
Kas sellist otsust saab üldse üks inimene /juhatus/ vastu võtta ja kas sellega ei kaasne teistele täiendav tulumaksu kohustus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, tulumaksu kohustust sellega ei kaasne, kuid arvestama peab, et sellise sammu peab heaks kiitma korteriomanike üldkoosolek. Vastav alus on mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 5.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas on seaduslik, kui KÜ majanduskuludes on kulurida "muud kulud (matusteks)"?30.01.2024

KÜ majanduskuludes oli kunagi üldkoosoleku poolt vastuvõetud ning kinnitatud kulurida "muud kulud (matusteks)", s.o. teatud summa KÜ elaniku surma puhul, mida kas kulutatakse surnupärja ostmiseks või teatud summa ülekandmiseks arveldusarvele, hetkeseisuga see kanne ka kehtib. Kuivõrd seaduslik see on ja kas selline kanne võib üldse majanduskuludes sees olla?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomanike üldkoosolekul saab lihthäälteenamusega heaks kiita üksnes neid küsimusi, mis on seotud kaasomandi tavapärase valitsemisega (KrtS § 35). Kõikide muude kulude kogumiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe (KrtS § 38) ning, kui sellist kokkulepet sõlmitud ei ole, siis saab selle tasumisest keelduda.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus nõuda kaasomandis oleva eseme rikke kõrvaldamise kulud korterilt, antud juhul termostaadi vahetamise kulud?22.01.2024

Tere
Korteris ei töötanud radiaatori termostaat. (Radiaator oli külm). Ühistu tellis töö, kuid termostaadi vahetuse kulu lisati antud korteri kommunaalidele viidates varasemasele praktikale, et termostaatide vahetuse eest maksab iga korter ise. (Üks varasem praktika jääb aega, kui kortermajas toimis Ühisus ja teine vahetus jääb ühistu aega, kuid selle kohta pole ühistus kirjavahetust toimunud, et kuidas antud kulud kaetakse).
Kas korteri ühistul on õigus nõuda kaasomandis oleva eseme rikke kõrvaldamise kulud antud korterilt, ehk siis antud momendil termostaadi vahetamise kulud?
Väidetavalt on korteriühistu suuliselt konsulteerinud ka EKL-la ja vastusena on antud mulle, et on ühistu otsus kuidas antud eseme eest hoolt kanda ja seadus piirab ainult omavolilist küttesüsteemi ümberehitamist.
Lisaks mainib ühistu, et termostaadid on kuluartikkel, mis sõltub kasutajast.

Parimat

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 40 lg 1 kohaselt kannavad korteriomanikud kaasomandi eseme remondi ja hoolduskulud vastavalt kaasomandi eseme suurusele. sellest põhimõttest saab kõrvale kalduda üksnes põhikirja alusel.

Korteriühistu peab tagama korteris nõuetekohase temperatuuri. Kas ta teeb seda termostaadiga või ilma, on tema otsustada. Kui ta väidab, et korteriomanik ise lõhkus termostaadi ära, siis tuleb tal seda tõendada. Muidu jääb vastutajaks ikkagi korteriühistu ning termostaadi vahetuse kulud peavad kandma kõik korteriomanikud vastavalt kaasomandi suurusele.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas põhikirjas fikseeritud viivise määr on kohaldatav?22.01.2024

Tere, Korteriühistu põhikirjas on määratud viivise määr 0,5% päevas tähtaja ületanud kommunaalarvete eest. Võlaõigusseaduse § 113 teine lause määrab viivise seotuks Euroopa Keskpanga intressiga, aga lõpeb lausega "Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär." Kas ühistul on seega õigus nõuda viivist 0,5% päevas olenevalt aastast?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 42 lg 1 kohaselt võib korteriühistu nõuda korteriomanikult võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuremat viivist, kui korteriomanikud on sõlminud vastava kokkuleppe. Korteriühistu põhikiri korteriomanike kokkulepet ei asenda, mistõttu korteriühistu ei tohi sellele tuginedes seaduses sätestatust suuremat viivist nõude.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit