Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?25.11.2020

Tere. Ostsime korteriosaku nelja korteriga majas. Maa on kasutusel ühismaana. Ostes oli ka plaanil olemas juurdepääsutee aadressijärgsele tänavale. Nüüd väidavad naabrid, et see on nende maa ja panid juurdepääsutee kinni. Väites, et meie juurdepääs on hoopis tagavärav mille ise korda tegime sest momendil on seal vaba krunt ja kuhu on saanud tuua tellitud ahjupuud. See tee seal kuulub pooles osas linnale ja on pooles selle krundi juurdepääsutee. Vihmade korral on see tee porimülgas ja külmaga jääst libe põhimõtteliselt läbipääsmatu. Seal ei ole korralikku tänavakatet, isegi mitte kruusa ja see teeosa on valgustamata. Linn ei ole selle tee korda tegemisest huvitatud. Naabrid ehitasid salaja, kui nägid, et läksime kodust ära, ette raudaia. Meie suhtes nii et me ei pääse pesema oma kahe toa aknaid ega plastikseina. Vihmaveerennide puhastamine on samuti võimatu. Kohal käis maamõõtja kes tegi oma töö geodeetilises mõttes. Pani kirja kõik mis maa all ja maa peal. Ka selle aia mille naabrid omavoliliselt ehitasid. Nüüd naabrid väidavad et see aed on plaanil olemas ja see maaosa kuulub kõik neile. Kas tõesti ühismaa kasutamisel on õigus tugevamal? Me kaks vanainimest(60+) ja nemad noored. Piirkonnavolinik käis mitu korda kohal ja ütleb et nemad ei saa midagi teha, andke asi kohtusse. Asi läks kohtusse, kuid nüüd venitavad naabrid kohtuniku kohaletulekut oma haigestumisega. Piirkonnavoliniku väitel ei tohiks me aeda ise maha võtta kuna see oleks siis vandalism. Kas tõesti on ühismaakasutuskorra puhul nii et meil ei olegi võimalus oma aadressijärgsele teele saada? Olen läbi teinud mõlema põlve liigesevahetuse, kus ühte jalga ei saanud korda. Mul on olnud seljaoperatsioon kus viis selgroolüli toestati metalliga. Liikumine seal tagateel on väga ohtlik. Libedaga kukkumisel võin jääda täiesti liikumatuks. Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui see kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, saan küsimusest aru nii, et juurdepääsu aadressijärgsele teele takistavad Teie krundi kaasomanikud. Juhul, kui see on nii, siis on Teil õigus kaasomanike poolt omavoliliselt (so ilma Teie nõusolekuta, mida näeb ette asjaõigusseaduse § 72 lg 1) paigaldatud raudaed eemaldada. Raudaia koheseks eemaldamiseks annab Teile õiguse asjaõigusseaduse § 41.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu võib nõuda radiaatorite paigaldamist keldriruumi?25.11.2020

1958. a. ehitatud elamus on 12 korterit ja keldris asuv äriruum. Esialgselt oli kõnealune köetav keldriruum kasutusel majaelanike pesuköögina, hiljem hõivas tolleaegne majavalitsus selle linnakoristustööliste abi- ja inventariruumiks. Erastamisreformi käigus sai ruumi omanikuks tolleaegse majavalitsuse kliendid ülevõtnud haldusfirma. Ruum kohandati poepidamiseks ja anti rendile. Mingil ajal ei leidunud pikema perioodi jooksul rendilesoovijaid ja kokkuhoiu eesmärgil laskis omanik seal olevad radiaatorid sulgeda. Kohal käis kaugkütteteenust osutanud firma esindaja, ruumis asunud kolm radiaatorit lülitati elamu küttesüsteemist välja ja plommiti. Toiming akteeriti 12.10.2011 ja uueks küttekulu arvestamise aluseks määrati 7% kaasomandi osa suurusest. Millalgi demonteeriti radiaatorid üldse. Elanikke sellest ei teavitatud, kuid mingeid negatiivseid muutusi see samuti ei põhjustanud. Tol ajal ei olnud ka veel asutatud korteriühistut, vaid tegutseti ühisusena sellesama keldriruumi omaniku halduse all.
29.06.2012 võõrandas haldusfirma ruumi eraisikule, kes kasutas seda hoiukohana. Samuti kaks järgnevalt vahetunud omanikku. Võõrandamine toimus sellest ajast juba teadmisega, et tegemist on EHR-is muu kaubandushoonena määratletud kütmata ruumiga.
2020.a. suvel toimus kogu elamu küttesüsteemi rekonstrueerimine. Projekt selleks koostati 1956. aastast pärineva esialgese projekti alusel, mis nägi ette radiaatoreid ka kõnealuses keldriruumis. Omaniku avalduse alusel töid teostavale firmale sinna radiaatoreid siiski ei paigaldatud. Märkimist väärib, et see ei olnud ainuke töö käigus tehtud muudatus võrreldes projektiga. Sellisena võeti uus küttesüsteem vastu omanikujärelevalve ja ühistu esindaja poolt allkirjastatud aktiga. Samaaegselt tellitud keldrikorruse tehnilises auditis märgitakse vaid, et radiaatorite paigaldamata jätmine keldriruumi mõjutab selle kohal asuva korteri põranda soojusbalanssi. Korteriomanikul endal mingeid pretensioone selles suhtes ei ole, kuna olukord on ühesugune kõigil esimese korruse korteritel.
Nüüd nõuab ühistu juhatus projektijärgsete radiaatorite paigaldamist tagantjärele. Omanik seda ei soovi, kuna ostis ruumi teadmisega, et see on talle sobiv kütteta hoiuruum.
Kas ja millisel alusel on omanikul võimalik kaitsta oma huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks küttepaigaldise osas?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esmalt on oluline silmas pidada, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 40 lg 1 koheselt ei ole kaugkütteradiaatorite olemasolu korteris seotud korter küttekulude suurusega. Eeltoodust tulenevalt on nende küsimuste lahendus samuti erinev.
Seadusjärgsetest küttekuludest väiksemat arve esitamist saab korteriomanik korteriühistult nõuda juhul, kui vastav põhimõte on sätestatud korteriühistu põhikirjas (vt KrtS § 40 lg 2). Radiaatorite mittepaigaldamist oma korterisse saab korteriomanik nõuda aga korteriomanike kokkuleppe alusel (vt KrtS § 38 lg 1-2).
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saavutada rõdude kinni ehitamine, kui üks korteriomanik on sellise lahenduse vastu?25.11.2020

Tere.
On otsustatud 30 korteriga kortermaja täielik renoveerimine KredEx 50% rahastuse kaasabil. Üldkoosolekul tehti otsus ka vihma käes olevate kõigi lahtiste rõdude kinni ehitamine liigutatavate klaasidega, et vältida ka rõdu põrandate konstruktsioonide jätkuv lagunemine vihmavee tõttu.
Nüüd on ilmsiks tulnud üks korteriomanik, kes on rõdude klaasimise vastu ja eelistab varianti, et rõdud jäävad lahtiseks ja ilmastiku suhtes halba olukorda. Kuidas saavutada maja suhtes lahendus, mis on ehituslikult vajalik ja rõdude kaitsmise osas parim variant?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomanike üldkoosoleku otsused on täitmiseks kohustuslikud ka nendele omanikele, kes koosolekul ei osalenud või, kes hääletasid otsuse vastu, siis tuleb soovitud olukorra saavutamiseks võtta rõdude klaasimine korteriomanike üldkoosoleku päevakorda. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 38 kohaselt on vajalik, et otsuse vastuvõtmise poolt hääletab rohkem, kui pool kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis üldse määrab, et korteritel on õigus gaasiveesoojendi kasutamisele ja vastavale tehnosüsteemile hoones?19.11.2020

Tere!
Ühes korteris oli gaasiboileril kehv tõmme. Ühistu korraldas püstakus lõõride uuringud. Uuringu tulemusel selgus, et antud korterile ligipääsetavatesse lõõridesse on ühendatud teiste korterite seadmeid (ventilatsioon, kubu) ja korteri gaasiseadme jaoks vaba lõõri ei ole.
Uuringu kokkuvõttes pakkus korstnapühkija lahenduseks paigaldada korterisse turbokatel (juhitakse suitsugaasid läbi välisseina välja, mitte kasutades lõõri).
Kas korteriühistu peaks tasuma turbokatla ja selle paigalduse eest? KÜ peab tagama tehnosüsteemi kasutamise võimaluse. Samas turbokatel on erilahendus, mitte lõõri osa.
Mis üldse määrab, et korteritel on õigus gaasiveesoojendi kasutamisele ja vastavale tehnosüsteemile hoones? Selle asemel, et soovitada näiteks elektriboileri paigaldamist.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu majandamisel on aluseks hoone plaan või ehitusprojekt, mis peab olema korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 7 lg 1 p 1 kohaselt lisatud korteriomandi kinnistusavaldusele. Eelpool viidatud projekt reguleerib ka seda, millised on korteriomaniku õigused ühe või teise hoone osa kasutamisel. Antud juhul, kus ühte hoone osa (püstikut) kasutab mitu korterit, peaks korteriühistu andma õiguse sellele korteriomanikule, kelle korteri teenindamiseks on see projektis ette nähtud.
See, kas korteritel on gaasiveesoojendi kasutamise õigus või mitte, sõltub samuti korterelamu projektist. Kui projekt seda ette ei näe, siis saab gaasiveesoojendi paigaldada korteriomanike kokkuleppe ja kohaliku omavalitsuse ehistusloa alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes kannab maja ootamatu veekulu, kas kogu maja korterid või need, mille kasutamist eraldi ei saa mõõta?10.11.2020

Tere!
Maja 18 korteriga, neist 8-l on veearvestid, selline olukord on olnud üle 15.aasta.
Veekulu arvestus on toimunud arvesti ja kellel see puudub elanike, arvu järgi korteris, Majal üldarvesti digitaalne kaugloendudur vee-ettevõtte omandus.
Nüüd esmakordselt veekulu majas väga suur, mitmekordne keskmise kuukuluga võrreldes. Kuna leket väljapoole pole, on leke olnud otse kanalisatsiooni st. kusagil on olnud kraan lahti. Süüdlane on välja selgitamata ja vaevalt ta seda ise tunnistab. Küsimus, kes kannab kulud kas korterid kus puudub veearvesti või terve maja ühiselt?
Ette tänades parimate soovidega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi ja korteriühistuseaduse § 40 kohaselt jagunevad korteriühistu poolt vahendatavad majanduskulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi eseme suurusele ning eeltoodud põhimõttest võib kõrvale kalduda korteriühistu põhikirja alusel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Küsimuses kirjeldatud olukorra puhul olen seisukohal, et erakorralise veekulu jagamine ainult nendele korteriomanikele, kes veemõõtjat ei oma, ei ole õigustatud, kuna selline käitumine oleks vastuolus korteriomandiõiguse aluspõhimõtteks oleva solidaarvastutuse põhimõttega, samuti KrtS § 12 lg-s 2 sätestatud kohustusega lähtuda omavahelistes suhetes hea usu põhimõttest ja üksteise õigustatud huvidest.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui korteriomanik ei allu KÜ korraldusele ja ei küta tühjalt seisvat korterit?10.11.2020

Mida teha kui korteriomanik ei allu KÜ korraldusele ja ei küta tühjalt seisvat korterit? Millistest õue temperatuuri kraadidest saab üldse hakata nõudma, et korteriomanik kütaks? Kuigi on saadetud korduvaid teatisi ja info on ka teabetahvlil.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomanik ei allu korteriühistu korraldusele, siis on annab korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS) korteriühistule õiguse nõuda, et korteriomanik võõrandab oma korteri. Korteriomandi võõrandamisnõude esitamisel tuleb lähtuda KrtS § 32 ja § 33 sätestatud regulatsioonist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas remondifondi raha eest tohib korteriühistu osta korteri?06.11.2020

Tere. Üldkoosoleku kokkukutsumisteatel oli ühe punktina Kinnisvara ostmine. Puudusid selgitused, mida osta soovitakse (maad, korterit, maja). Koosolekul selgus, et soovitakse korteriühistule soetada korter. Öeldi, et otsustama peab nüüd ja kohe, sest muidu müüakse korter teisele soovijale. Väideti, et ost on soodne, kuid ei esitatud ühtegi dokumenti, mis seda kinnitaks. Ettepanekut, et antud raha võiks hoopis laenujäägi tasumiseks kasutada, ei võetud kuulda. Ei põhjendatud, mis kasu saab korteriühistu selle korteri soetamisest. Üldkoosolekul võeti otsus vastu. Kas saab soetada korteri ainult üldkoosoleku otsusega? Kas raha, mille sihtotstarve on remondifond ja on kogutud teostamaks remonditöid korteriühistus, saab kasutada kinnisvara ostuks? Kui juhatus pole majanduskava esitanud ja keeldub selle esitamisest ka järgmisel aastal siis kas korteriost on seaduslik ja mida saan mina kui korteriühistu liige teha, et majanduskava esitatakse? Kas ja mis aja jooksul saan seda otsust vaidlustada kohtus?
Veel on küsimus seoses remonttöödega korterites. Paar aastat tagasi võeti üldkoosolekul vastu otsus, et korteris võib remonditöid teostada ainult E-R. Kas sellist otsust saab üldkoosoleku otsusega vastu võtta või kehtib sellisel puhul muu seadus? Veel on küsimus seoses volikirjaga. Kui üldkoosolekul hääletatakse volikirja alusel siis kas volikiri peab olema paberkandjal või piisab suulisest volitusest? Ja kas volikirja peab esitama koosolekul osalejatele? Tervitades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu võib üldkoosoleku otsuse alusel korteri omandada, kui selle otsuse poolt on rohkem, kui pool kõigist korteriominake häältest ning viimastele kuulub üle poole kaasomandi esemest (vt KrtS § 36 lg 1).
Juhul, kui korteriomanik leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole seaduslik, siis saab ta paluda kohtult otsuse kehtetuks tunnistamist. Vastav palve tuleb esitada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest arvates (vt KrtS § 29 lg 3).
Remonditööde teostamine, millega kaasnevad korteriomanikele tavapärasest kasutusest suuremad negatiivsed mõjud (müra, vibratsioon, tolm, kommunaalteenuste katkestus, jne) on korteriomanikul keelatud juba korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel (vt KrtS § 31 lg 1 p 1). Samas remonditöid, millega negatiivseid mõjusid ei kaasne, ei saa korteriühistu üldkoosoleku otsusega keelata.
Korteriühistu üldkoosolekul korteriomanikku esindava isiku volikiri peab olema vormistatud kirjalikult ning see tuleb esitada korteriühistu juhatusele (vt TsÜS § 125 lg 5).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ lihtliikmel on õigus näha KÜ kulusid-tulusid?06.11.2020

Tere
Kas KÜ lihtliikmel on õigus näha KÜ kulusid-tulusid?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, on küll, vastava õiguse annab korteriomanikule korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas mingi seadus reguleerib, mis kuupäevadel peab korteriühistu korteritele arveid esitama?23.10.2020

Tere!
Kas korteriühistu pool arvete esitamisel on mingit seadust, mis reguleerib kindlaid kuupäevi, millal peaksid arved korteritele olema esitatud? Meie korteriühistu tundub, et esitab meile arveid siis, kui ise soovib. See kuu raamatupidaja näiteks ütles, et võibolla tuleb arve 15.ndal võibolla mitte. Keeruline on nii oma kulusid planeerida.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja kortreriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi lõige 2 täpsustab, et sellest põhimõttest võib kõrvale kalduda põhikirja alusel.
Kokkuvõttes ütleb KrtS, et korteriühistus tuleks kulud (vähemalt) 1 aasta ette planeerida ning enne kulude kandmist korteriomanike poolt korteriühistule majanduskavas oleva arvestuse alusel ära maksta.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus lubada kortermaja ees parkida ainult omanikel ja keelata seal parkimine kõigil teistel?16.10.2020

Kas korteriühistul on õigus lubada kortermaja ees parkida ainult omanikel ja keelata seal parkimine kõigil teistel ja vastupidi (võimaldada parkimist ainult külalistel)? Tegemist on 77 korteriga majaga, millel on parkla, kus on 9 parkimiskohta. Nii parkla kui kogu korteriühistu kinnistu maa on ühisomandis. Kas KÜ üldkoosolekuga on võimalik parkimist reguleerida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandi esemega seotud korteriühistu üldkoosoleku ja/või juhatuse õigused piirduvad tavapärase majandamise (vt KrtS § 35), säilitamise (vt KrtS § 37) ja ajakohastamisega (vt KrtS § 39). Kõikidel teistel juhtudel tuleb kaasomandi eseme tavapärase kasutuse muutmiseks või sellele juurdepääsu piiramiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe (vt KrtS § 38). Seega üldkoosoleku otsusega parkimist nii, et korteriomanikel või korteriomandite kasutajatel on parklas parkimine keelatud, reguleerida ei saa.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ