Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas pean täitma korteriühistu otsuseid, kui pole veel saanud pärandatud korteri omanikuks?31.03.2021

Korteri omanik suri selle aasta märtsis, olen omaniku ainuke pärija ja pärin tema korteri. Majas on korteriühistu, mis andis täna teada, et kuu lõpus on Üldkoosolek ja seal soovitakse võtta vastu otsus pangalaenu võtmiseks, laenu suurus määratakse koosolekul ning alustada maja renoveerimist. Mind kutsuti ka koosolekule, kuid hääleõigust mul ei ole, kuna ma pole veel selle korteri seaduslik omanik. Kas seni, kuni ma pole pärandit kätte saanud ja enda nimele vormistanud, pean Korteriühistu Üldkoosoleku otsuseid, millel mul praegu hääleõigustki pole, täitma? Kas olen kohustatud võtma pangalaenu või vahetama aknaid minule veel mittekuuluvas omandis, kui Üldkoosolek nii otsustab? Kuidas saada hääleõigust selleks perioodiks, kui ma pole veel seaduslik korteri omanik? Kui pean Üldkoosolekul vastuvõetud rahalisi kohustusi täitma ennem pärimisõigustesse saamist, kas siis on mul võimalik need kulud korteri müümisel tagasi saada ja kuidas?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, pärimisseaduse § 3 lg 1 ja § 4 lg 1 kohaselt lähevad korteriomaniku õigused pärijale üle korteriomaniku surma hetkest. Teisti öeldes ei kajasta kinnistusraamat kuni pärija korteri omanikuks vormistamiseni õigeid andmeid.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt lähevad uuele korteriomanikule üle kõik eelmise korteriomaniku õigused ja kohustused, sõltumata sellest, kas uus omanik on kinnistusraamatusse kantud või mitte. Korteri müümisel korteriühistule tasutud makseid tagasi nõuda ei saa.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin kortermaja panipaika registreerida ettevõtte ja kas pean maksma makseid kui ma ei kasuta maja trepikoda, mul on eraldi sissepääs?26.03.2021

Olen 16m2 suuruse panipaiga omanik, mis asub kortermajas, kus ise ei ela ja ei oma korterit. Panipaik asub 0 korrusel ja tehnotorusid seal ei ole. Kas mina pean tasuma kommunaalmakseid remondifondi, sise-väliskorra eest, koristus teenuse eest ja avarii teenuste eest?
Trepikoda ma ei kasuta, kuna panipaika on eraldi sissepääs.
Kas võin antud ruumi registreerida ettevõtet ja kasutada seda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ükski seadus ettevõtte aadressi määramisel, asukohale piirangut ei sea. Sarnaselt ei tee majanduskulude jagamisel seadus vahet sellel, kus korter asub, mis on tema sihtotstarve, kui tihti viibib omanik oma korteris ja, milliseid hoone osasid ta kasutab - korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 ütleb lakooniliselt, et korteriomanikud kannavad majanduskulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selleks et korterisse saada kolme faasilist elektrit peab olema kõigi KÜ liikmete nõusolek?26.03.2021

Tere,

Korteris on ühefaasiline elekter, kuid vaja oleks kolme faasi. Majal endal on valmisolek olemas.
Kas selleks on vaja kõikide korteriühistu liikmete eraldi nõusolekut või piisab enamus korteriühistu liikmete nõusolekust, ehk siis üle 50% häältest?
Ning kas selle jaoks tuleb kokku kutsuda üldkoosolek?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna elektrisüsteemi on korteriomanike kaasomandis, siis kohaldub selle muutmisele korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 39 lg 1, mis ütleb, et kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada üle poolte korteriomanike häältega, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest. Otsus tuleb vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ keldris oleva veekraani vahetuse ja õhutamise arve võib esitada korterile?24.03.2021

Tere
Alustasin äsja ostetud korteris remondi tegemisega ja esimese asjana tahtsin vannitoa välja lõhkuda. Aga et seda teha, oli vaja keldris korraks sooja- ja külma vee püstaku kraanid kinni panna, et saaks torudele kuulkraanid ette panna ja siis vana torustiku vannitoas ja köögis välja lõhkuda. Korteriühistu haldusfirma ütles, et me ootaksime 6 kuud, siis hakatakse maja renoveerima ja vahetatakse nagunii torud välja. Niikaua ei olnud ma nõus ootama. Samuti hoiatasid nad, et püstaku kraanid on vanad ja ei pruugi toimida. Kui ma läksin torumehega keldris kraane kinni keerama, murduski kraan ära ja püstakut ei olnud võimalik sulgeda ja mul ei olnud võimalik ka korteris torutöödega jätkata. Helistasin haldusfirmasse ja palusin, et vahetataks kraan välja, kuna see kuulub korteriühistule ja püstakut ei ole võimalik sulgeda, kui peaks tekkima avarii. Kuna mul oli vaja ikkagi torutööd korteris ära teha, siis saime kokkuleppele, et tehakse katkestus soojasõlmes ja mina maksan pärast torude õhutamise kinni (kuigi ma leian, et kuna kraan ei toimi ei ole selles ka mina süüdi). Aga kuna kraan oli katki, siis tagantjärgi vahetasid nad ka kraani ära ja nüüd esitasid mulle selle eest arve.
Haldusfirma küsib iga korteri käest ka Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi hoolduslepingu järgi tasu. Mina leian, et nad oleksid pidanud neid kraane hooldama.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ka veepüstiku kraani nõuetekohase hoolduse korral tuleb see ükskord välja vahetada. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 34 lõige 2 kohaselt kohustuvad kaasomandi eset, milleks on ka veepüstiku kraan, korras hoidma korteriomanikud, mis tähendab, te olete kraani mittetoimimise eest vastutav.
Üldjuhul toimub kaasomandi korrashoid korteriühistu kaudu ning erijuhul (KrtS § 37 lg 1) võib seda teha korteriomanik ainuisikuliselt. Isiklikult tõlgendan küsimuses kirjeldatud olukorda nii, et veepüstiku kraani vahetus toimus erinormi alusel, so korteriomanik tellis koos vee sulgemisega ka veepüstiku kraani vahetuse, millega seotud kulud tuli tal töö teostanud isikule igal juhul hüvitada. KrtS § 37 lg 1 annab korteriomanikule selles olukorras õiguse nõuda kantud põhjendatud kulude hüvitamist korteriühistult.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige, et korteriomanike ei ole õigus andmebaasist oma andmeid näha?15.03.2021

Valitseja hallata olevas korteriühistus puudub korteriühistu liikmetel Korto keskkonnas ligipääs järgmistele andmetele (menüüs üüriarvestus):
näidud (veearvestite ja maja soojamõõturi näit)
kulud - tulud (olid üles laetud arved tehtud töödest ja vee- ja soojaettevõtte ning Eesti Energia arve),
kulude jaotus korteriomanike vahel. Samas on korteriomanike saldod nähtavad.
Järelepärimisel vastas valitseja järgmist: Piiratud on korteriomanikel juurdepääs nendele andmetele, mida keelab isikuandmete kaitse seadus. Seega nendele andmetele, mis Teie poolt on eelpool ära toodud, korteriomanikel enam juurdepääsu ei ole. Saame Teile vajalikke dokumente näidata, aga need andmed, mis lähevad isikuandmete kaitse seaduse alla, peame mitteloetavaks tegema. Vajalike andmete varjamist korto.ee keskkond ei võimalda, seega ei saa me korteriomanikele kõikidele andmetele juurdepääsu tagada. Kui on teatud andmete vastu huvi, siis palume sellest teada anda. Saame isiku andmed kõrvaldada ja avalike andmetega saate tutvuda.

Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, isikuandmete kaitse seadus kaitseb füüsilise isiku andmeid, mille kaudu saab teda otseselt või kaudselt tuvastada, eelkõige sellise identifitseerimistunnuse põhjal nagu nimi, isikukood, asukohateave, võrguidentifikaator või selle füüsilise isiku ühe või mitme füüsilise, füsioloogilise, geneetilise, vaimse, majandusliku, kultuurilise või sotsiaalse tunnuse põhjal.
Korteriühistu kuluarved, tema tulude-kulude aruanne, kulude jaotus korterite vahel, jms dokumentatsioon eelpool loetletud infot ei sisalda. Seetõttu ei saa korteriühistu raamatupidamisandmetele juurdepääsu mittelubamist isikuandmete kaitse seadusega põhjendada.
Võimalik, et korto keskkond on üles ehitatud selliselt, et koos korteriühistu dokumentidele ligipääsu võimaldamisega näevad korteriomanikud ka üksteise isikuandmeid. Viimasel juhul tuleb korteriühistul leida probleemile lahendus, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 45 tulenevalt on tal kohustus võimaldada korteriomanikel korteriühistu dokumentidega tutvumist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ma pean ise midagi ette võtma kui KÜ juhatus ütleb, et nemad pole kohustatud korterile hooldajat otsima?10.03.2021

Tere,
esitasin mõni nädal tagasi küsimuse kortermaja maa erastamise koht. Ei saa erastada, kuna kahe korteri omanik elab välismaal ja sain Teie vastuse, et on võimalik paluda kohtul määrata korterile hooldaja. Edastasin info korteriühistu juhatusele ja vastuseks sain, et juhatus EI PEA (sellist seadust polevat) sellega tegelema. Nüüd tekibki küsimus, kes sellega siis tegelema peaks? Kas mina, kui lihtsalt ühistu liige, peaksin ühendust võtma korteriomaniku lastega (nad õnneks elavad Eestis) ja paluma antud probleemiga tegeleda?
Tänan ette, vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kohtule võib korterile hooldaja määramise palve esitada iga huvitatud isik, sh teine sama kortermaja korteriomanik.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas seaduslikult ära tõsta trepikotta paigutatud esemeid (nt jalgrattaid), et mitte saada trahvi Päästeametilt?01.03.2021

Päästeamet teostas korterelamus kontrollkäigu ning avastas, et korterelamu evakuatsioonitrepikodades hoitakse erinevaid esemeid sh põlevmaterjalist (uste jõulupärjad, jalgrattad, kelgud, lastevankrid), mis takistavad ohutut evakuatsiooni ja võimaliku tulekahju korral suurendavad põlemiskoormust ning raskendavad päästetööde teostamisel päästetöid. Tuvastatud rikkumised tuleb likvideerida kokkulepitud tähtajaks. Enamus elanikke ikka paigutas esemed oma korteritesse. Aga kuidas võib seaduslikult ära tõsta esemeid, mida ei koristata ning kui KÜ juhatus ei tea, kellele nad kuuluvad? Samal ajal KÜ ei soovi trahvi saada, kui enamus elanikke on seaduskuulekad isikud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu trepikoda kuulub korteriomandi kaasomandi eseme hulka, mille valitsemine toimub KrtS § 34 lg 1 kohaselt korteriühistu kaudu.
Olukorras, kus Päästeamet on teinud korteriühistule trepikojaga seoses ettekirjutuse, mille mittetäitmisel võib kaasneda korteriühistule kaasneda muuhulga trahvi ja/ või sunniraha maksmise kohustus, peab korteriühistu juhatus lähtuma ettekirjutuse täitmisel korteriomanike ühistest huvidest ettekirjutus tähtajaks täita. Võimaliku kahju kohta, mida sellega seoses tekitatakse ütleb asjaõigusseaduse § 41 lg 1 sealjuures seda, et isik, kes tekitab kahju ennast või teist isikut või vara ähvardava ohu tõrjumiseks, ei tegutse õigusvastaselt, kui kahju tekitamine on vajalik ohu tõrjumiseks ja kahju ei ole ähvardanud ohuga võrreldes ebamõistlikult suur.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tohime oma rõdul suitsetada, kui meil on rõdu maja üldfassaadist seespool ja täiekult klaasitud?24.02.2021

Tere!

Oleme suitsetajad ja elame korterelamus. Naaber kurdab suitsuhaisu üle, mis levivat rõdult tema korterisse. Oleme hakanud suitsetama õues, aga ikka häirib. Valla heakorraeeskirjades punkt sees seoses rõdudel suitsetamise keeluga. Kuid sain vihjeks, et keeld kehtib vastavalt sellele, kuidas on rõdude ehitus? Siinkohal ongi küsimus kui meil on rõdu maja üldfassaadist seespool ja täiekult klaasitud, siis kas sellisel juhul tohiks oma rõdul suitsetada? Kui siiski ei tohi ja me näiteks eirame seda, siis millised oleks võimalikud tagajärjed (rahatrahv, sundvõõrandamine vms)?

Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, antud juhul on mõistlik otsustada selle üle, milline on mõistlik käitumisnorm, korteriomanike üldkoosolekul. Samas on selge ka see, et olukorda ei saa lahendada selliselt, et suitsuhais satub teise korteriomandisse. Halvimaks kohustuse rikkumise tagajärjeks on kohaliku omavalitsuse menetluses rahatrahv ning korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul korteri võõrandamisnõude esitamine.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas naaber võib seaduslikult oma sigaretisuitsu juhtida tema korteri kasutuses olevasse kortermaja õhulõõri?15.02.2021

Tere!
Naaber (kortermajas) juhib sigaretisuitsu oma õhupuhasti/tõmbekapi kaudu tema korteri kasutuses olevasse ventilatsiooni- (õhu)lõõri, sealt imbub suitsuhais minu korterisse, arvatavalt lae-, seinapaneelide vahelt, samuti amortiseerunud õhulõõride kaudu. Akna, tubade õhuklapi lahti hoidmine ei too minu korterisse värsket õhku - ilmselt minu korterisse ehitatud ripplagede tõttu. Suitsuhais saab köögis ripplae alla, imbub tubade ripplae alla ja seda ei saa välja ventileerida. Tulemuseks on nn "raske õhk" minu korteris. Minu korteri õhulõõri sein haiseb suitsuhaisu järgi, seega selle kaudu ilmselt ei saa tulla korterisse värsket õhku.
Korteriühistu põhikirjast ja juhatusest abi ei ole.
Paluksin teada:
1. Kas naaber võib seaduslikult oma sigaretisuitsu juhtida tema korteri kasutuses olevasse kortermaja õhulõõri, kuna Tubakaseaduses par 29 loetelus ei ole suitsetamise (sigaretisuitsu juhtimise) keelukohana nimetatud kortermajade õhu- (ventilatsiooni) lõõre?
2. Millised peamised tõendusmaterjalid on vaja lisada naabri vastu hagi esitamisel kohtusse- minu korteris läbiviidud õhuanalüüs? Kui õhuanalüüs ei tuvasta suitsuhaisu, kas tõendusena saaks esitada (naabri õhulõõri kõrval asuva minu korteri) õhulõõri seinal suitsuhaisu tuvastamine?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamus suitsetamisega seotud õiguseid reguleerib asjaõigusseaduse § 143 lg 1, mille kohaselt ei ole korteriomanikul õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkorterisse on keelatud.
Eeltoodust tulenevalt on juhul, kui suitsuhais levib naaberkorterisse, tegemist õigusvastase käitumisega, kuna see kahjustab oluliselt teise korteri kasutamist.
Naaber korteriomaniku vastu nõude esitamiseks tuleb korteris tuvastada suitsuhais ning korter, kust see lähtub.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui kortermaja maad ei saa erastada, sest kahe korteri omanikud surnud ja pärijad välismaale kolinud?09.02.2021

Tere.
Mida teha olukorras, kui korterelamu (12 korterit, ühistu olemas) ei saa majaalust maad erastada? Maja ei saa kanda kinnisturaamatusse. Olukord järgmine - kahe korteri omanik on korterid välja üürinud mitmeid aastaid tagasi. Korterite omanik on nüüdseks surnud, lapsed olid alaealised ja korterid päris abikaasa. Kes on nüüdseks lahkunud riigist Valgevenesse (lapsed on Eestis ja nüüd täiskasvanud). Korterite üürnikud ei tee midagi, et omanikuga ühendust võtta. Kas pärija oleks pidanud nendega tegema uue üürilepingu? Kogu selle olukorra taha jääb nüüd majale laenu võtmine. Maja on vana ja vajab hädasti remonti. Majaelanikud on nõutud ja pahased, kuna lahendust pole. Üürnikel on ükskõik ja käituvad nagu kuuluksid korterid neile.
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi puhul, mille pärijad viivitavad korteri enda nimele vormistamisega, on soovitav pöörduda kohtu poole, paludes määrata pärandavale hooldaja. Pärandvara hooldajal on korteriomandi valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel korteriomanikuga võrdsed õigused, mis tagab pärijate poolt tekitatud ummikseisust väljapääsu.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ