Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas saan takistada ülemisel korteriomanikul paigaldada minu akna kohale soojuspumpa?13.01.2018

Tere,
Kui 2 korruse korteriomanik (8 korteriga ühistu miljööväärtuslikus piirkonnas) plaanib minu korteri (1. korrusel tema all) akna alla paigaldada õhksoojuspumpa -
soojuspumba paigaldamisega kaasneks mulle negatiivsed mõjud (müra, hoone välisilme muutus, vaade aknast kui ka fassaadile, vb kondensaatvee hoone konstruktsioonidele sattumine), kas saan õigesti aru, et siis ei piisa õhksoojuspumba paigaldamiseks korteriühistu nõusolekust; hääletamine ühistus ei oleks teema, vaid sõlmida tuleks korteriomanike kokkulepe meie kahe vahel - minu ja selle õhksoojuspumpa paigaldada sooviva korteriomaniku vahel ning mul on õigus keelduda? - Kas piisab, kui mina ei nõustu kokkulepet sõlmima? Loogiliselt võttes ju nt majataguseid naabreid jt see õhksoojuspump ei pruugi riivata müra osas (va fassaadile ja aeda vaade muutuks inetumaks) - seega ei oleks objektiivne panna teema ühistu koosolekul hääletusele?

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastavalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" ei tohi väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.
Ma ei ole oma praktikas näinud soojuspumpa, mis vastaks eeltoodud nõuetele. Eeldusel et ka paigaldatava soojuspumba parameetrid viidatud määrusele ei vasta, tuleb kirjeldatud soojuspumba paigaldamiseks sõlmida kõigi korteriomanikega vastav kokkuleppe, ning seda küsimust ei saa otsustada korteriühistu üldkoosolekul.

Kui jätta müra küsimus kõrvale, eeldusel, et (A) soojuspumba paigaldamiseks on olemas kohaliku omavalitsus ehitusprojekt ja ehistusluba ehitusseadustiku mõistes, ning (B) muudatusega kaasnevad negatiivsed mõjud ei ületa korterite tavapärasel majandamisel kaanevaid mõjusid, võib soojuspumba paigaldada korteriomanike enamuse otsuse alusel.
Eeltoodu tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 39 ning ehistusseadustikust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korterühistu juhatusel on alust nõuda korteriomanikult pisiremonttööde tegemist trepikojas?13.01.2018

Tere,
Kas korterühistu juhatusel on alust nõuda korteriomanikult pisiremonttööde tegemist korteriühistu ruumides (trepikojas)?
Pisiremonttööde all mõtlen näiteks: trepikojavalgusti pirnide vahetust, kus on vaja tööriistu ja mingeid elektrialaseid teadmisi. Juhatus nimetab seda kohustuslikuks ühistu heakorra töödeks. Ühistukoosolekul on viidatud, et kõik peavad osalema kohustuslikes ühistu heakorra töödes.
Igakuiselt on üüriarvel "Remondifondi" tasu, mida korteriomanikud tasuvad ühistule.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei anna korteriomanike enamusele (so KÜ üldkoosoleku otsusega) õigust panna üksikule korteriomanikule nende heaks töötamise kohustust. Kaasomandi majandamisega seoses saab korteriomanikult nõuda üksnes majanduskulude hüvitamist.

Juhul, kui korteriühistu on sellise otsuse teinud, siis on tegu heade kommetega vastuolus oleva otsusega, mis on tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 86 tulenevalt tühine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas 1/3 kaasomandis oleva korteri ostmisel vastutame ka võla eest ja kas 1/3 ulatuses?13.01.2018

Tere
kavatseme osta kohtutäituri kaudu 1/3 mõttelise osa korterist. Korter kuulub hetkel kolmele inimesele. Korteril on tekkinud võlg ühistu ees. Kui ühistu antud korteri kohtusse annab, kas meie oleme ka kohe vastutavad võla eest ja kaasatud kohtuasja, olles 1/3 mõttelise osa omanikud.

Suur tänu!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, võlaõigusseaduse § 65 tulenevalt vastutavad korteri kaasomanikud oma kohustuste täitmise eest solidaarselt. Eeltoodud põhimõte kehtib ka suhetes korteriühistuga.

Korteriühistu võla ülemineku küsimust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2, mille kohaselt korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.
KrtS § 44 lg 1 - 3 täiendavad korteri täite- või pankrotimenetluses müügi puhul eeltoodut järgnevalt:
- korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile.
- Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.
- Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.
Lihtsustatult saab eeltoodu kokku võtta järgnevalt: korteriomandi ostmisel vastutab omandaja minimaalselt terve korteri 1 aasta vanuse võla eest.

Korteri kaasomanikuks saades tuleb lisaks arvestada, et eelmise korteriomaniku õigusjärglasena kehtivad uuele korteriomanikule kõik varasemad korteriühistu otsused. Samuti, kui Teie küsimuses viidatud kohtuvaidlus on seotud korteriga, mille mõtteline osa omandatakse, siis kehtib kohtuasjas tehtud otsus ka uue korteriomaniku suhtes.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida ette võtta, kuhu pöörduda, kui minu korteri peal olev korter on pooleli ja kõik soojus kaob lae kaudu?11.01.2018

Tere

Tegin KÜ üldkoosolekule aruteluks kirjaliku avalduse.
Üldkoosolek seda arutlusele ei võtnud, kuna polnud World vormingus. KÜ juhatus väidab, et aktsepteerivad vaid World vormingus avaldusi. KÜ põhikirjas selle kohta info puudub.
Kohustab seda seadus?
Minu korter asub korteri all, mis on väljaehitamata soojustamata, Ehitusregistri info põhjal ehitusjärgus ja elamisloata. Minu korterit on võimatu kütta kuna ülal, nn "korterist" eraldab vaid veneaegne betoonist õõnespaneel ja köetav soojus kaob hetkega. Arveid saadab KÜ nagu omaksin keskkütteradiaatoreid st.kütet, tegelikult aga aastast 2014 on korterisse paigaldatud soojuspump ja õliradiaatorid (KÜ juhatus on sellest ka teadlik).
Kõik paraku momendil tulutu, sest nagu mainisin...soojus haihtub hetkega. Minu korter seega aastaringseks elamiseks kõlbmatu. Olen pöördunud ka omavalitsuse, Päästeameti jne. poole paraku tulutult! Mida ette võtta, kuhu pöörduda?
Andke palun nõu!

Head alanud uut aastat!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterisisese temperatuuri peab tagama korteriühistu. Kõik korteriühistu majanduskulud, mille hulka kuulub ka korterelamu küte, kohustub korteriomanik tasuma sõltumata tema enda korteri kütmise viisist. Seega nii Teie nõue, saada nõetekohane temperatuur korterisse, kui korteriühistu nõue, saada korterelamu kütmise eest tasu, on õigustatud.
Samas kehtib eeltoodu eeldusel, et olete keskkütteradiaatorid eemaldanud korterist korteriomanikega sõlmitud kokkuleppe alusel. Vasatasel korral tuleks Teil esmalt taastada projektijärgne keskküttesüsteem, ning esitada nõue korteriühistu vastu alles peale seda, kui probleem jääb püsima ka peale seda.

Eluruumile esitatavad nõuded on sätestatud Majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruses nr 85, mille leiate siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/103072015034

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida ette võtta, kui korteriühistu juhatus ei vasta?31.12.2017

Tere
KÜ juhatus, kas ei vasta üldse või olulisele küsimustele jätab lihtsalt vastamata.
Majas on katusekorter välja ehitamata, minu korter selle all on aastaringseks elamiseks kõlbmatu, köetav soojus kaob korterist hetkega. Soovisin tutvuda energiaauditi ja termofotodega, mulle lihtsalt ei vastata.

Mida ette võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, homsest, so alates 01.01.2018, reguleerib olukorda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 3, mille kohaselt võib korteriomanik juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

Soovin Teile, ning kõigile portaali külastajatele meeleolukat aastavahetust!

Lugupidamisega,
Andry Krass
 

Küsimus: Kas korteriomanik peab tasuma eraldi pööningupinna kütte eest, kui ta kütab seda korteri arvelt?22.12.2017

Tere! Kaasomandis on 4 korterit, nendest 2 asuvad teisel korrusel ja nende juurde on ka müüdud avatud planeeringuga pööninguruumid III korrusel, kus pole eraldi kütet kuid korteri põrandakütte soojus soojustab need avatud planeeringuga ruumid ära. Ühe ruumi suurus 18, teise 24 m2. Notariaalses lepingus nagu korteri pind. Nüüd keelduvad kaasomanikud nende pindade eest kütte tasumisest.
Ja veel, kui kommunaalteenuste arved tulevad kõik ühele kaasomanikule ja teised kaasomanikud pole oma küttesüsteemi välja ehitanud, kas neil on õigus nõuda igakuiste arvet edastamist neile, kui arved on väljastatud ühele kaasomanikule isiklikult.
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, saan küsimuse sõnastusest aru nii, et elamus ei ole korteromandeid moodustatud, vaid tegu on tavalise kaasomandiga. Sellisel juhul reguleerib olukorda asjaõigusseaduse § 75 lg 1, mille kohaselt kannab kaasomanik ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi, vastavalt temale kuuluva osa suurusele.
Soojusenergia näol on tegu elamu alalhoidmiseks vajaliku kulutusega, ning eeltoodust tulenevalt peavad selle kulutuste kandmises osalema kõik kaasomanikud. Seda sõltumata sellest, et teised omanikud ei ole oma valduses olevas elamu osas küttesüsteemi välja ehitanud.
Sarnaselt on olukord reguleeritud ka siis, kui elamus on moodustatud korteriomandid.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas leida internetist korteriühistu juhatuse liikmete andmeid?20.12.2017

Kuidas leida internetist korteriühistu juhatuse liikmete andmeid?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistud on kantud mittetulundusühingute registrisse, mida peetakse Tartu Maakohtu registriosakonna poolt. Mittetulundusühingute registrisse kantud infopäringu (sh juhatuse liikme isikute) saate teha aadressil https://ettevotjaportaal.rik.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas haldus-hooldus tasu võib suvaliselt ühel kuul suurendada?16.12.2017

Tere,
Korteriühistu kommunaalarvetel on igakuiselt välja toodud haldus/hooldus rida, mis kuude lõikes on enam-vähem sama hinnaga olnud, kuid nüüd oli järsku hinnatõus 82%. Vastuseks öeldi, et koristaja oli puhkusel ja oli arvestatud puhkuseraha, sellega kulu summa tuli oluliselt suurem (puhkus oli 54 päeva 2016.aasta ja 2017.aasta eest). Kas see on õiguspärane?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiseaduse kohaselt peaksid korteriomanikud tasuma majanduskulusid (sh koristus) korteriühistule ette. Makstava summa suuruse ja tasumise korra otsustab üldkoosolek.
Juhul, kui korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine, pärast kulude suuruse selgumist, siis võib arveldada ka Teie kirjeldatud viisil. Sellisel juhul on olukord, kus makstavad summad kuude lõikes erinevad, normaalne.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes maksab ühistusse kogutava raha, kas korteriomanik või korteri üürnik?16.12.2017

Tere, meil on 8 korteriga majas praegu ühisus. Oleme kogunud raha, kuid 1 korter ei tahtnud maksta kuna ta oli pankrotis. Nüüd müüdi tema korter maha, kuid tal on tehtud üürileping. Järgmine aasta kui tuleb korteriühistu, lubas ta maksma hakata. Kas ja kes peab maksma kinni selle raha, mis teistel juba kogutud on? Kas tegelik korteriomanik või tema ise? Tema osa peab ju olema ühises kassas sama suur kui teistel.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanik peab korteri majanduskulusid maksma sõltumata sellest, kas ta ise korterit kasutab.
Kui korteri võõrandatakse, siis lähevad korteriga seotud võlgnevused uuele korteriomanikule üle. Sama kehtib korteri võõrandamisel pankrotimenetluses. Seega peaks uus omanik eelmise omaniku võlgnevuse tasuma - eeldusel, et nõue on põhjendatud (selle aluseks olevad korteriomanike üldkoosoleku otsused on korrektselt vormistatud).
Võlgnevuse üleminekut uuele omanikule reguleerib korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõige 4 ja 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas ühistu esimehena saaksin kindlaks teha, et korteri omanik on vahetunud?13.12.2017

Olen KÜ esimees. Suusõnaliselt on teada, et toimus korteri ost-müük. Korteri uus omanik ütleb suusõnaliselt, et asus korterisse elama näiteks 13.12.2017, ütles oma nime ja isikukoodi. Andmete õigsuse kontrollimiseks palusin esitada ostu-müügilepingu esimesest lehest väljavõtte, millest ta keeldus. Mul on aluseks ainult suusõnaline jutt.
Millist dokumenti on KÜ esimehel õigus arvatavalt uuelt omanikult küsida, et veenduda, et suulist teavet andev isik on korteri uus omanik? KÜ raamatupidamine tahab veenduda, et esitan arved õigele inimesele?
Millisele seaduse paragrahvile tugineda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu saab korteriomaniku andmeid kontrollida kinnistusregistrist. Viimane väljastab vastavad andmed korteriühistule tasuta.
Korteriomaniku kohustust anda korteriühistule infot reguleerib 01.01.2018 jõustuv korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 46, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi.
Kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, on korteriomanik kohustatud korteriühistule teatama ka oma elu- või asukoha postiaadressi.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ