Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kui soovime osta teiste käest pööningust osa, siis kas peame maksma ka nö oma osa eest, mis justkui kaasomandina praegu meile kuulub?16.11.2018

Majas on 11 korterit ning kaasomandis olev pööningukorrus 414m2. Kui meie soovime nüüd osta teiste käest sellest 50m2, siis kas peame maksma ka nö oma osa eest, mis justkui kaasomandina praegu meile kuulub? 414:11=37,67rm? Ning peaksime teistele maksma ainult 12,33m2 eest?
Teine küsimus seisneb vormistamises. Kas notaris korteriomanike vahelise lepingu sõlmimiseks piisab ainult eskiisprojektist, et väljaostetud osa enda korteriga liita või peavad olema püsti juba reaalsed seinad?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandit valitsevad korteriomanikud ühiselt. Selle muutmine toimub korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 ja § 10 sätestatud tingimustel. Sealjuures on korteriomanike enamuse otsustada see, kui suurt on vastav hüvitis.
Notaris sõlmitava korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks piisab KrtS § 7 sätestatud tingimustele vastavast hoonejaotusplaanist. Reaalseid muutuseid ei pea ole selleks ajaks ellu viidud.

Tervitan, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kellele kuuluvad kortermaja keldrikorrusel olevad ruumid?14.11.2018

12 korteriga kortermaja, kolme boksiga. Iga boksi keldrikorrusel on panipaigad ja lisaks mingi ruum. Esimese boksi keldrikorrusel on: saun, kaminaruum. Teise boksi keldrikorrusel on saaliosa ja WC. Kolmanda boksi all on ka mingi ruum, praeguseni kasutamata. Enne KÜ moodustamist kasutasid kõik elanikud neid ruume ühiselt.
Üks korteriomanikest remontis isiklike rahadega ära saali osa mis asub keldrikorrusel, keskmise boksi all. KÜ-lt ja teistelt korteriomanikelt ta selleks nõusolekut ei küsinud. Nüüd väidab ta, et see saaliosa on ainult selles boksis elavate inimeste oma ja kõrval boksi elanikud peaksid maksma raha selle saali kasutamise eest või siis kinni maksma selle ruumi remondikulud.
Kellele kuuluvad keldrikorrusel olevad ruumid? Kellel on õigus kasutada neid keldrikorrusel olevaid ruume?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanditeks jagatud kortermaja koosneb hoone osadest, mida kasutab korteriomanik eraldi (eriomand) ja mõttelisest osast maatükile ning hoone osadele ja seadmetele, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis (kaasomandi ese).
Eriomandi piirid on nähtavad kinnistusregistris olevast hoonejaotusplaanist. Juhul, kui hoonejaotusplaani järgi kuuluvad keldriruumid kaasomandi eseme koosseisu, siis on kõigil korteriomanikel ja võrdne õigus neid kasutada.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin keelduda veearvete maksmisest seniks, kuni pole ametlikult fikseeritud veemõõtjate näidud ning väljastatud aktid?10.11.2018

Tere! Renoveerimise käigus vahetati korteris veemõõtjad. Nüüdseks on tekkinud olukord, kus haldusfirmast(sic!) helistatakse, ning küsitakse mis numbreid te saadate. Raamatupidaja ei saa millestki aru. Kogu asja puänt seisneb selles, et vahvad ehitusmehed nägid kõvasti aega ja vaeva, kuid keegi pole väljastanud veemõõtja vahetuse kohta käivat akti. Teisisõnu - keegi ei ole üles kirjutanud vanade ning uute mõõdikute näitusid. See peaks ju kohustuslik olema? Kuidas tekkinud olukorras edasi käituda? Kas võin keelduda veearvete maksmisest seniks, kuni pole ametlikult fikseeritud veemõõtjate näidud ning väljastatud aktid. Kes peaks antud olukorras kahju eest vastutust kandma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ei tohiks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kuid, kui korteriühistus ei ole majanduskava kehtestatud või selles ei sisaldu vee- ja kanalisatsiooni kulurida, siis võib maksmisest keelduda küll.

Juhul, kui korteriühistu põhikiri sätestab, et korteriomanikud tasuvad vee- ja kanalisatsiooni eest veemõõtjanäidu alusel, siis otsustab korteriühistu, milliseid dokumente ta veemõõtja vahetusel aktsepteerib. Oluline on, et ta suudab vaidluse tekkimisel tõendada veemõõtja vahetuse hetke, vana veemõõtja lõppnäitu ning uue veemõõtja algnäitu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas pean ma oma kuludega radiaatorid soetama ja paigaldama, kuna eelmine omanik oli need eemaldanud?10.11.2018

Tere
Ostsin korteri, milles eelmine omanik on omavoliliselt eemaldanud radiaatorid ning ehitanud küttesüsteemi ümber põrandaküttele. Tänu sellele ei lähe ka korrus kõrgemal oleval korteril radikad nii soojaks nagu peaks. KÜ nõuab minult nüüd radiaatorite tagasi paigaldamist ja seda minu kuludega. Kas pean ma oma kuludega radiaatorid soetama ja paigaldama või on see KÜ kanda.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 6 lg 1 kohaselt lähevad tsiviilõigused ja -kohustused ühelt isikult teisele, kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. Antud juhul on eelmine korteriomanik kahjustanud küttesüsteemi, mis on korteriomandi kaasomandist lahutamatu, ning seetõttu on vastutus selle kahjustamise eest ka uuele korteriomanikule üle kandunud.
Eelmine ja tänane korteriomanik vastutavad küttesüsteemi rikkumise eest solidaarselt, mistõttu saab korteriühistu valida, kas ta nõuab küttesüsteemi taastamist ühe-, teise- või mõlema käest korraga.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas alustada, et kortermaja üle viia kaugküttele?10.11.2018

Tere!

Maja on ahiküttel ja soov on see üle viia kaugküttele (soojasõlm + küte korteritesse). Missugune peaks olema kü eelnev tegevus, et tööd saaks alustada seaduspäraselt? Korteriomanike nõusolekust (50+1) oleme teadlikud. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu kaugküttevõrku ühendamiseks annavad nõusoleku keskküttevõrku opereeriv ettevõtja ja kohaliku omavalitsus, kes määravad korterelamusse siseneva keskküttetrassiga liitumise tingimused.
Korterelamu sisesteks ehitustöödeks tuleb koostada keskkütteprojekt, mille järel tuleb taotleda selle elluviimiseks kohaliku omavalitsuse luba.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui juhatus ei ole nõus minu taotluse alusel erakorralist koosolekut kokku kutsuma?07.11.2018

Tere.
Olen korteriomanik ja ei ole nõus ühe väljastatud summaga. Juhatus ei saanud lahendada seda küsimust. KÜ põhikirja järgi võin taotleda erakorralist üldkoosoleku kutsumisest ja selleks on vaja korterite omanike nõusolek (1/10 häält). Esitasin taotluse koos vajaliku häältega aga sain vastuse: "juhatus arutas teie avaldust ning leidis, et sellise erakorralise üldkoosoleku kutsumine ei ole piisavalt põhjendatud. Üldkoosolek on koht, kus me arutleme kõige olulisemaid ja suurt elanike arvu puudutavaid küsimusi."
Küsimus: mida ma saan teha juhul, kui ma ei ole nõus väljastatud summaga ja juhatuse otsusega.
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine toimub mittetulundusühingute seaduse paragrahvis § 20 sätestatud korra järgi. Juhul, kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest, siis võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kust ma leian erapooletu spetsialisti, kes hindaks veenäidu õigsust?03.11.2018

Tere,

Ma juba pöördusin ja sain vastuse: kui korteriühistu jääb endale kindlaks, et nemad ei ole näidu lugemisel eksinud, siis tuleks pöörduda erapooletu spetsialisti poole, kes kontrollib nii veemõõtja näitu, kui selle korrasolekut.
Juhul, kui selgub, et probleem on veemõõtjas endas, siis on Teil olemas ka alus, millega paluda korteriühistul arvet muuta.
Olen proovinud otsida, kuid ei leia, kust ma leian erapooletu spetsialisti, mis firma sellise teenusega tegeleb? Aitäh!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, Eestis on keskseks mõõtevahendite kalibreerimise ja inspekteerimisettevõtteks AS Metrosert, kelle hinnakiri sisaldab ka veemõõtjate kontrolli teenust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida peaks KÜ tegema, et vormistada registris muudatus, et ühistul ei ole juhatust ja ei peaks esitama aruannet?03.11.2018

Tere!

8-korteriga korteriühistu on moodustatud aastast 96. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma juhatuseta ja kü ei peaks enam koostama ning esitama ka majandusaasta aruannet. Missugune peaks olema kü eelnev tegevus, et äriregistris vastav kanne saaks korrektselt teostatud? Kas 2018. aasta majandusaasta aruande koostamine ja esitamine sõltub ka sellest, millal muutmiskanne äriregistris kinnitatakse? Kuna on aasta lõpp, siis täpselt ei tea, kas jõuab see tegevus teha aasatal 2018 või 2019. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuni 10 korteriga korteriühistu majandusaasta aruande esitamise kohustusest vabanemiseks peavad korteriomanikud kutsuma tagasi korteriühistu juhatuse ning jätkama majandamist ühiselt.

Arvestades asjaolul, et 2018 majandusaasta aruande koostamise ja esitamise kohustus on juhatusel (vt MTÜS § 36), siis asun seisukohale, et aruanne tuleb esitada juhul, kui juhatuse volitused on 30.juuni 2019 seisuga, ehk majandusaasta aruande esitamise tähtajal, jõus. Soovitan küsimuse üle täpsustada ka korteriühistute registrist ja/või maksuametist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kodukorra vastuvõtmine oleks abiks, et korteriomanikku, kelle korteris toimuvad kaklused, oma tegevuse eest vastutama panna?03.11.2018

Korteriühistu juhatus väidab, et ühistul ei ole mõtet kehtestada kodukorda. Samas on ühistus korteriomanik, kelle korteris toimuvad kaklused, lärmakad koosviibimised ja sellega kaasnevad öörahu rikkumised.
Siit siis küsimus, kas kodukorra vastuvõtmine oleks abiks, et sellist korteriomanikku oma tegevuse eest vastutama panna või kas ühistu juhatus saab mõnel muul moel antud korteriomanikku mõjutada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 31 sätestab korteriomaniku kohustused piisavalt selgelt, ning KrtS ei näe ette võimalust neid suurendada, siis ei ole lisareeglite (kodukorra) kehtestamisel tõepoolest suurt mõtet.
Olukorrad, kus korteriomanik ühiselureeglitele ei allu, tuleb lahendada korteriomanike üldkoosoleku kaudu, minnes äärmise vajaduse korral kuni korteri võõrandamisnõudeni välja.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda torutööde teostajalt tehtavate tööde kohta garantiikirja?03.11.2018

Tere,
Mul selline probleem, et seoses köögi renoveerimisega tuli kööki tulevaid veetorusid seinale lähemale liigutada (asukoht ei muutunud), kunas need torud on nii öelda ühistu omad siis nõuab korteriühistu juhatus tehtavate tööde kohta teostajalt garantiikirja. Tööde tellija ja maksja olen mina, korteriomanik. Siit ka minu küsimus, et kas selline nõue ühistult on õiguspärane ja kas ma pean garantiikirja esitama ühistule ja kas mul on õigus küsida ka hüvitist seoses torude liigutamisega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 12 kohaselt peaks kõik kaasomandi esemega seotud tööd toimuma korteriühistu kaudu, või minimaalselt tema eelneva kooskõlastuse alusel. Juhul, kui seda ei ole tehtud, siis puudub töö tellinud korteriomanikul alus nõuda tehtud tööde eest hüvitist. Samuti kannavad korteriomanik ja töö teostaja korteriühistu ees tööde kvaliteedi eest vastutust juba seaduse alusel.
Eeltoodut silmas pidades ei ole garantiikirja esitamine korteriühistule vajalik, küll aga tuleb talle töö ette näidata, ning tõendada, et see on tehtud kvaliteetselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ