Ehitusõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas MTÜ saab tee ehituse eest raha küsida ka nendelt, kes ei ole liikmed, aga teed vajavad?19.01.2021

Tere,
On loodud MTÜ. Eesmärk on ehitada piirkonnas tee vastavalt DP tingimustele. MTÜ on transpordimaa omanik. DP järgi on 22 elamukrunti, nendest MTÜ liikmeid on 17 krunti, 4 krunti pole ehitust alustanud ja 1 krunt, kes elab seal, aga pole nõus liituma. Kas MTÜ üldkoosolekul on õigus kehtestada teemaks nendele, kes pole liitund (4 krundi+1krunt) ja selle teemaksu sisse arvutada tee ehituse osalus? Juhul, kui need 5 krundiomanikku pole kohtus vaidlustanud teemaksu suurust ja pole maksnud, kas siis saab kohtu kaudu välja nõuda maksmata MTÜ poolt määratud teemaksu?

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!

Antud küsimus ei ole seotud ehitusõigusega, vaid pigem asjaõigusega ja MTÜS regulatsiooniga. Võib-olla on teile abiks kui tutvute Tallinna Ringkonnakohtu 14.03.2012 lahendiga tsiviilasjas nr 2-09-607 (kättesaadav riigiteataja.ee), kus on selgitatud, et mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus ei saa luua ühingu liikmeks mitteolevate isikute suhtes kohustusi. Teiseks on nimetatud kohtuotsuses selgitatud, et kui kinnisasja müügilepingu eesmärk hõlmas ka juurdepääsutee kasutamise õigust, siis ei ole õigust AÕS § 156 lg 1 alusel tasu nõuda.
 

Küsimus: Mida teha, et KOV võtaks üle maa ja täidaks detailplaneeringu järgsed tingimused ning ehitaks valmis teed?07.01.2021

Tere,
2002 aastal võetakse vastu detailplaneering (kehtis PES), kus polnud määratud, kas antud tee peab olema avalikult kasutatav tee või jääb erateeks. KOV pole sõlminud lepingut tee ehitamise kohustuste üle andmiseks huvitatud isikuga, DP-s polnud ka määratud tee staatus (kas eratee või avalikult kasutav tee). Huvitatud isik on transpordimaa omanik.
Vastavalt kehtivale PES,
§ 47. Teede ja tehnovõrkude väljaehitamine
Detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist, kui ehitusloa taotleja ja kohalik omavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti.
Praegu kehtib PlanS, kus juba kirjas,
§ 131. Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamine
(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.

Huvitatud isik/transpordimaa omanik juba 18 aastat soovib KOV anda üle seda maad, et vald täidaks oma kohustused - ehitaks tee vastavalt DP tingimustele, aga KOV pole nõus, kuna kehtiva seaduse järgi selline kohustus on ainult avalikult kasutava tee kohta.
Antud tee on ainus liigipääs avalikult kasutavale teele, kõikidele, kes elavad selle DP piirides.
3 a. tagasi KOV tegi ettepaneku, et elanikud moodustaks MTÜ, omanik loovutaks maa MTÜ-le. MTÜ ehitaks tee ja tänavalgustust vastavalt DP tingimustele ja KOV võib olla osaleselt kompenseerib.
Küsimused:
1. Kas KOV on seaduslik kohustus tee ja tänavavalgustust ehitada vastavalt DP-le, võtta arvesse kirjeldatud olukorda?
2. Kui elanikud loovad MTÜ, kas KOV võib nõuda, et MTÜ ehitaks lisaks teele ka tänavavalgustust (DP tingimustes on kirjas ka tänavavalgus)?

Lugupidamisega,

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!

Saan aru Teie pöördumisest, et detailplaneering (DP) kehtestati PES § 47 kehtivuse ajal ja jättis reguleerimata küsimuse, kas kinnistute juurdepääsuks vajalikud teed on avalikult kasutatavad teed või erateed. Samuti ei sõlmitud teede väljaehitamisega seoses mingeid kokkuleppeid. Kuni tänaseni ei ole KOV DP kohaseid teid välja ehitanud ja keeldub selle kohustuse täitmisest, väites, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega.

Hetkel reguleerib sama küsimust PlanS § 131, mille ajalise rakendamise kohta on Riigikohus lahendis nr 3-4-1-23-15 märkinud, et kuivõrd ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus ei sätesta PlanS § 131 lõigetes 1 ja 3 kehtestatud omavalitsuslike kohustuste jõustumisele eraldi tähtaega, tuleb eeldada nende kohustuste jõustumist koos seaduse jõustumisega. 1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseadus ei mõjuta seega juba varem kehtestatud detailplaneeringute kehtivust (EhSRS § 2) ega menetletud või alles menetluses olevate detailplaneeringute elluviimiseks sõlmitud lepingute kehtivust.

Seega on teil õigus endiselt tugineda kehtivale DP lahendusele ja sellest tulenevatele õigustele ja kokkulepetele. Kui kokkulepped puuduvad, tuleb KOV-i kohustust hinnata kehtiva PlanS § 131 lg 1 järgi.

Seega vastus esimesele küsimusele sõltub sellest, mis on DP kohase tee kasutamise funktsioon, kas seda kasutatakse ka avalikes huvides? Pöördumisest nähtub, et KOV leiab, et DP kohane tee ei ole avalikult kasutatav tee. Selle KOV väite õigsuse kontrollimiseks oleks vaja rohkem informatsiooni DP tingimuste kohta (kuhu tee täpselt viib, kui paljud inimesed seda kasutavad, kas seal liigub ühistransport jne). Pelgalt asjaolu, et mõned pered kasutavad seda teed oma kodudele juurdepääsuks, ei anna teele veel avaliku funktsiooni. Kui KOV väide on õige, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega, vaid oma funktsioonilt erateega, siis puudub tal kohustus tee väljaehitamiseks. Kui DP kohast teed kasutakse avalikes huvides, siis või DP-st tuleneda KOV kohustus tee välja ehitada. Kui KOV kohustust ei täida, saab kohustuse täitmist nõuda kohtu kaudu tingimusel, et vastava nõude esitamiseks ei ole möödunud kaebetähtaeg.

Vastus teisele küsimusele: EhS § 99 lg 1 sätestab, et projekteerimistingimused on nõutavad käesoleva seadustiku lisas 1 nimetatud ehitusloakohustusliku tee ehitusprojekti koostamiseks, kui planeeringuga ei ole tee asukoht täpselt määratud. Seega on ehitusloakohustuslikud teed ainult avalikult kasutatavad teed ja avalikkusele ligipääsetavad erateed. Kuna KOV kohaselt ei ole tegemist avalikult kasutatava teega, siis ilmselt projekteerimistingimuste nõudmine ei ole vajalik ja põhjendatud. Samuti ei näe EhS ette, et eratee ehitamisel oleks vaja esitada ehitusteatis, mis omakorda viitab, et eratee ehitus võib toimuda vaba ehitustegevuse raames. Siiski tuleb silmas pidada, et EhS § 35 lg 4 kohaselt on KOV-l põhjendatud juhtudel siiski õigus nõuda ka eratee ehitamisel ehitusteatise esitamist. Ehitusteatise menetlus on haldusmenetlus, mille raames võib KOV, kui see osutub põhjendatuks (nt esineb olukord kus EVS „Linnatänavad“ näeb selle nõude ette või mingil muul põhjusel) nõuda ka tee ehituse raames tänavavalgustuse ehitamist. Seega antud juhul teie poolt esitatud piiratud informatsiooni pinnalt ei saa ühest seisukohta selles osas võtta.
 

Küsimus: Kas tuletõrje veevõtukoha kasutamise eest maja kasutusloa taotlemisel on õigus külaseltsil küsida tasu?17.12.2020

Kas tuletõrje veevõtukoha kasutamise eest maja kasutusloa taotlemisel on õigus külaseltsil küsida tasu? Veevõtukoht on rajatud külaseltsil regionaaltoetuste programmi raames.

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Lühike vastus küsimusele on ei. Samas ei ole küsimuses kahjuks välja toodud kuigi palju infot. Kas tegemist on ÜVK piirkonnaga? Kas on määratud vee-ettevõtja ja kas on tegemist ühisveevärgil asuva tuletõrjehüdrandiga? Kui jah, siis rakendub ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus, mille § 9 lg 1 näeb ette, et ühisveevärgil asuvatest tuletõrjehüdrantidest tulekustutusvee võtmist ning avalikest veevõtukohtadest vee võtmist reguleeritakse vee-ettevõtja ja valla- või linnavalitsuse vahel sõlmitud halduslepinguga.
Kui ei, siis tuleks välja selgitada, kellele veevõtukoht kuulub. Kui kuulub külaseltsile, siis tuleks vaadata seltsi põhikirja - kas tasu küsimine on ette nähtud. Isegi, kui on ette nähtud, tuleks hinnata, kas sellisel kohustusel on õiguslik alus, eriti kui veevõtukoht on rajatud toetuse alusel.
Mõistlik oleks nõuda, et selts põhjendaks, mis on sellise nõude õiguslik alus. Kui õiguslik alus puudub, siis on ka nõue õigusvastane.
 

Küsimus: Milliseid dokumente on vaja, et korteriomanik võib korteris mittekandva seina maha võtta?28.11.2020

Milliseid dokumente on vaja et korteriomanik võib korteris mittekandva seina maha võtta. Juhatusele on avaldus esitatud ja sellest teadlik. Kas on vaja omavalitsusest lammutusluba ?

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!
Mittekandva seina puhul ei ole vaja omavalitsusele ehitusteatist esitada, kuid ehitamine peaks siiski toimuma ehitusprojekti alusel ning ehitaja vastustab nimetatud ehitustegevuse nõuetekohasuse eest.
Kuna küsimusest ei selgu millal ja mis materjalist on kortermaja ehitatud ja mis korrusel asub korter, kus sein soovitakse maha võtta, siis tuleb silmas pidada, et ehitusseadustiku ( EhS) § 4 lg 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva hoone omadused muutuvad oluliselt. EhS § 4 lg 3 on toodud ka loetelu, mida hoone ümberehitamisena eelkõige silmas peetakse ning selle paragrahvi punkt 2 ütleb, et ehitise ümberehitamine on see kui muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone.
Eeltoodust tulenevalt tuleb silmas pidada, et näiteks vanade puitmajade puhul võivad ka alumise korruse mittekandvad seinad olla muutunud hoone jäigastavaks konstruktsiooniks.
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus nõuda et korteriomanik teeb soojuspumba paigaldamiseks kogu majale vastava projekti?23.11.2020

Korteriühistus (8 krt maja) soovib üks korter enda korteri jaoks paigaldada õhksoojuspumba. Ühistu saatis laiali nõusoleku lehe, selle järgi on 4 poolt ja 4 vastu. Ühistu ütles, et nemad annavad oma lisahääle juhul kui korteriomanik, kes pumpa soovib paigaldada, ajab kõik dokumendid joonde. Sealhulgas koostab projekti, mis laieneb kunagi hiljem kõikidele teistele samas majas õhksoojuspumba paigaldajatele. Juhul kui keegi veel soovib. st. üks omanik teostab tervele majale projekti oma kulu ja kirjadega, sest ühistu nõue on lisaks, et kõigil peab olema täpselt ühesugune pump. Fassaadile paigaldamisest ei lastud üldse rääkidagi, seda ei lubata raudselt, aga see korter soovib õhksoojuspumba paigaldada aluse peal oma akende alla, kuna ta elabki just alumisel korrusel. Samuti ütles ühistu et pumpa ei tohi paigaldada tänavapoolsele küljele ... huvitav kes küll koostaks sellise projekti, kui 4 korterit on tänavapoolsed ja 4 õuepoolsed. Kas ühistul on õigus nõuda selliseid asju? arusaamatuks jääb, miks peab üks korteriomanik tegema tervele majale oma kulu eest projekti, et juhul kui äkki vaja läheb.

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist!
Esimese asjana oleks vaja täpsustada, et ühistul ei ole häält otsustamaks kaasomandi valitsemisega seotud asju. Hääleõigus on ainult korteriomanikel. Eeldan, et mõtlesite ühistu all korteriomaniku, kes ilmselt kuulub ühistu juhatusse ja ei ole oma nõusolekut andnud.
Teiseks tuleb täpsustada, et soojuspumba paigaldus kortermajasse eeldab kohaliku omavalitsuse nõusolekut (vajalik on koostada ehitusprojekt ja esitada ehitusteatis). Seetõttu ei ole ühistu pädevuses ka nõuda, et kõik peavad paigaldama täpselt ühesugused pumbad ja fassaadile või tänavapoolsele poolele neid paigaldada ei saa. Kuigi sellised seisukohad võivad lõpuks võib-olla osutuda põhjendatuks, siis selliste otsuste ja nõuete esitamine kuulub lõppastmes ainult kohaliku omavalitsuse pädevusse, kes peab neid nõudeid ka põhjendama.
On loomulik, et isik kes soovib oma korteri tarbeks paigaldada õhksoojuspumba, peab eelnevalt selleks ka kõik vajalikud dokumendid korda ajama. Mõistlikuks ei saa aga kindlasti pidada nõuet, et selleks tuleb tal teha projekt tervele majale ja kõigile majas olevatele korteritele. Kui korteriomanikud soovivad tellida projekti, millest on neile kõigile kasu, siis tuleb ka projektiga kaasnevad kulud ühiselt kanda. Kui üks korteriomanik seob oma kooskõlastuse pelgalt sellise nõudega, siis selline käitumine ei ole kooskõlas KrtS § 12 lg 2, mis sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seega vastus on, et ühistul ja ka teisel korteriomanikul puudub õiguslik alus nõuda, et üks korteriomanik teeb soojuspumba paigaldamiseks kogu majale vastava projekti?
 

Küsimus: Millisel juhul rakendub ühise kodu jagamisel tekkinud vaidlus seltsingu alla?04.11.2020

Millisel juhul rakendub ühise kodu jagamisel tekkinud vaidlus seltsingu alla? Kui on koos ehitatud aga omanik on üks osapool.

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Kohtupraktika kohaselt saab seltsingu likvideerimise sätteid kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui:
· mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks
teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt
hinnatavad) panused;
· pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti
majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks
loomiseks.

Seega seltsingu sätete rakendamiseks on vaidluse korral esmalt vaja tõendada, et ühine kodu ehitati kooskõlastatult ühiselt ehk tegutseti koos ühise eesmärgi nimel. Seltsingu eelduseks on, et mõlemad pooled peavad olema rahaliselt panustanud ühise kodu ehitusse.
 

Küsimus: Kas veefirmal on õigus paigaldada minu veemõõtja naabri kinnistule, kuhu ma iialgi ligi ei pääse?30.10.2020

Tere!
Elan eramus, mille kinnistut läbiv enne 1995-ndat aastat ehitatud veetrass toob majja vee ja edasi viib vee ka naabrile. Ka asub minu kinnistul kanalisatsioonikaev kuhu tulevad naabri ja minu kanalisatsiooni veed ning teise trassina läbivad minu kinnistut (trass samuti ehitatud enne 1995-ndat aastat).
Nüüd aga veefirma kavatseb ehitada uue vee- ja kanalisatsioonitrassi, mis toob vee naabri kinnistult minu kinnistule ja viib kanalisatsiooniveed naabri kinnistule ehitatavasse kanalisatsiooni kaevu. Samuti kavatseb veefirma ehitada naabri kinnistule veemõõtjate kaevu, kuhu paigaldab ka minu veemõõtja.
Kuigi vanade trasside (2 trassi) kasutamisel ei oleks vaja servituute sõlmida, leiab veefirma, et neid trasse kasutades tuleb uute trasside rajamine talle kallim ja rajab kolmandast kohast trassi minu kinnistule. Uus trass on pikem kuna teeb nurga naabri juurde. Vana ühendus naabrile jääb ka alles.
Kui varem sai naaber minu kinnistu kaudu vee- ja kanalisatsiooniteenust, siis nüüd muudab veefirma olukorra vastupidiseks ja ma pean naabriga servituudi sõlmima. Kuigi veefirma lubas servituudi lepingu sõlmimisel vahendajaks olla, on nüüd küsimus, kas veefirmal on õigus vesi teistpidi jooksma panna ja minult servituuti nõuda. Mis võib juhtuda, kui ma servituudi lepingule alla ei kirjuta. Kas veefirmal on õigus paigaldada minu veemõõtja naabri kinnistule, kuhu ma iialgi ligi ei pääse?
Minu viimane küsimus on: kas vee- ja kanalisatsioonitrassi viimine naabri kontrolli alla, vähendab minu kinnistu turuväärtust?

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniseaduse § 3 lg 2 kohaselt on liitumispunkt ÜVK omaniku või valdaja määratud ÜVK ühenduskoht kinnistu veevärgi või kanalisatsiooniga. Liitumispunkt asub avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Kui liitumispunkti ei ole võimalik määrata eelnimetatud tingimustel, määratakse liitumispunkt ÜVK omaniku või valdaja ja kinnistu omaniku või valdaja kokkuleppel.
Seejuures peab ÜVK alal ÜVK omanik või valdaja seda arendama selliselt, et oleks võimalik tagada kõigi sellel alal olevate kinnistute veega varustamine ühisveevärgist ning kinnistutelt reovee ärajuhtimine ühiskanalisatsiooni.
Seega – vee-ettevõtjal on õigus trasse arendada ning näha ette uued liitumispunktid, kuid seda tuleb selliselt, et teenus oleks tagatud. Kui torustik ja veemõõdukaev nähakse ette naaberkinnistule, siis peab vee-ettevõtja tagama, et selline lahendus toimiks. Teisisõnu peab olema seatud naaberkinnistule servituut torustiku ehitamiseks ning kaevus oleva veemõõtja vaatlemiseks.
Igal KOVil on enda territooriumi osas ÜVK eeskiri, milles on toodud muuhulgas nõuded veemõõdusõlmele ja poolte kohustused veearvesti toimimise tagamiseks. Esitatud asjaoludest ei selgu, mis KOViga on tegemist, aga nt Tallinna ÜVK eeskirja kohaselt peab veemõõdusõlm reeglina asuma hoones, selle peatorupoolses küljes, kohe peale sisendustoru suubumist hoonesse või veemõõdukaevus, kohe peale sisendustoru suubumist kinnistule.
Veemõõdusõlm paigutatakse vee-ettevõtja otsusel veemõõdukaevu kui:
1) hoones puudub selleks võimalus;
2) kinnistu on hoonestamata või puudub ruum, kus oleks välditud veearvesti külmumine;
3) sisendustorustik krundil osutub pikemaks kui 50 m.

Veemõõdusõlme asukoht ja ehitus peab vastama vee-ettevõtja poolt esitatud tehnilistele tingimustele. Sõlme paigaldab oma veearvesti vee-ettevõtja, kui klient ja vee-ettevõtja ei lepi kokku teisiti.
Klient peab tagama:
1) veearvesti säilimise vigastamatuna ning selle kaitsmise külmumise või ülekuumenemise eest;
2) veemõõdusõlme ruumi või veemõõdukaevu korrasoleku, puhtuse ja kuivuse, samuti ruumi valgustuse;
3) veemõõdusõlme armatuuri töökorras oleku;
4) veemõõdusõlme lähima ümbruse ja juurdepääsu veearvesti kontrollimiseks ja teenindamiseks vabana;
5) et veearvesti ei oleks uputatud ruumi või kaevu valgunud vee poolt.
Kui antud juhul paigaldatakse veemõõtja naaberkinnistule rajatavasse kaevu, ei ole Teil võimalik eeltoodud kohustusi täita. Lisaks tekib küsimus veenäitude esitamise osas. Kuivõrd sellise olukorra tekitab vee-ettevõtja ise, on ka tema ülesanne lahendada, kuidas sellisel juhul veenäite esitatakse (servituudilepingus nähakse ette vastavad õigused ja kohustused vms).
Kõige loogilisem sellises olukorras oleks, et vee-ettevõtja ehitab välja kaks uut liitumispunkti ning liitumine tuleb kummalegi (Teile ja naabrile) eraldi. Torud pannakse maha paralleelselt ja Teie toru paiknemiseks tuleb naabriga sõlmida servituudileping. Veemõõtja tuleks pigem paigaldada majja, kui see ei ole võimalik, siis enda krundile veemõõdukaevu.
Mis puudutab kinnistu väärtust, siis üldjuhul uus torustik ja seeläbi ka parem veesurve tõstab kinnistu väärtust. Aga täpsema hinnangu oskab anda kutseline hindaja.