Ehitusõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kes vastutab kui naabri kliimaseadme voolikud läbi meie korteri pandi ilma meie käest luba küsimata?16.09.2021

Tere!
Elame uues korterelamus. Alumine naaber paigaldas kliimaseadme. Minu teada on ehitusteatis ja projekt tehtud koos ühistu juhatuse liikme nõusolekuga. Aga kui seade paigaldati, siis tuli välja, et voolikud, mis katusele lähevad, paigaldati läbima meie korteri rõdu panipaika kuid meid sellest ei informeeritud. Kahjuks ei viibinud me ise kodus sel hetkel kui töömehed käisid, kuid külas viibiv vend lasi töömehed sisse, arvates, et oleme lihtsalt unustanud talle midagi rääkida. Seega on paigaldus tehtud.
Meie eesmärk ei ole kindlasti naabrit kliimaseadme kasutamise võimalusest ilma jätta, kuid tahaks selgeks teha, mis see õiguslikult tähendab. Kas tõesti tohib nii teha ilma selge korteriomaniku nõusolekuta? Kas see, et ühistu juhatuse liige ei olnud projektiga tuttav enne nõusoleku andmist (küsisime üle) või et minu vend lasi töömehed sisse tähendab, et nüüd vastutamegi naabri seadme tervise eest selles osas mis asub meie korteri pinnal?

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!
Kui te ei ole kindel, et kliimaseade paigaldamine on toiminud ehitusteatise ja ehitusprojekti alusel, siis esmalt tuleks alustada selle kontrollimisest. Kui kliimaseade on paigaldatud ilma ehitusteatiseta, on tegemist ebaseadusliku ehitamisega, mis allub kohaliku omavalitsuse poolt teostatavale järelevalvele. Korteriühistu juhatuse liikmed peavad tegema kõik selleks, et ehitustegevus oleks kooskõlas seadustega. Reeglina kohalikud omavalitsused küsivad ehitusteatise menetlemisel ühistu arvamust, seega on raske uskuda, et ühistu juhatus ei olnud projektiga tuttav.
Reeglina on rõdu alati kaasomandiosa (kui ei ole notariaalselt kokkulepitud teisiti) ning seda isegi siis kui keegi teine seda rõdu peale teie kasutada ei saa. Kaasomandi puhul vastutavad kõik korteriomandite omanikud ühiselt selle korrashoiu eest (v.a delikti puhul ehk tahtliku kahjustamise eest) ning sellisel juhul rõdu kaudu kliimaseadme paigaldamiseks katusele piisab korteriomanike häälteenamusest. Kirjutate, et rõdu kuulub teie korteriomandi pinna koosseisu, kui see on nii, siis on teil kohustus hoiduda selle rikkumisest ja kohustus hoida rõdu korras ning kindlasti oleks vajalik eelnevalt olnud ka teie kooskõlastus.
 

Küsimus: Kas üldse on õigust paigaldada sat.tv antenni kortermaja välisseina väljapoole?01.09.2021

Tere!
Kas üldse on õigust paigaldada sat.tv antenni kortermaja välisseina väljapoole?

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Tänane ehitusseadustik näeb ette, et ümberehitamiseks loetakse muuhulgas ehitamist, mille käigus paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. Sat tv loetakse tehnosüsteemiks, ning kuivõrd välisantenn muudab ehitise välisilmet, on tegemist ümberehitamisega.

Tehnosüsteemi ümberehitamiseks tuleb kohalikule omavalitsusele esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt soovitava ehitustöö kohta. Kuivõrd korterelamu välissein on korteriomanike kaasomandis, siis võib sat tv antenni paigaldamine teiste korteriomanike õigusi põhimõtteliselt rikkuda - seega peaks KOV kaasama menetlusse korteriühistu, kellelt küsitakse arvamus (mitte kooskõlastus).

KOV kontrollib menetluses, et hoone välisilme muudatus sobituks hoone arhitektuuriga, samuti kontrollib KOV ehitusprojektis toodud lahenduse ohutust ning et naabrite õigusi ei rikutaks ülemäära. KOV ei hakka lahendama KÜ liikmete omavahelisi vaidlusi, need tuleb lahendada tsiviilkohtus pooltel omavahel.

Seega vastus küsimusele on, et sat tv antenni paigaldamiseks tuleb esitada ehitusteatis ning teatise heakskiitmisel KOV-i poolt on põhimõtteliselt võimalik antenn paigaldada. Kui KÜ leiab, et antenn ei sobi vms, tuleb seda põhjendada. Võimalikud vaidlused KÜ liikmete vahel lahendatakse tsiviilkorras maakohtus.
 

Küsimus: Milliseid lubasid on tal vaja, kui naaber ehitab keldriboksi sauna?06.08.2021

Tervist
Naaber soovib ja on ka juba alustanud kaasomandis oleva keldriboksi ümberehitamist saunaks. Ehituse käigus kasutatakse ka KÜ kaasomandis olevaid kanalisatsiooni-, vee- ja elektri taristuid. Millised dokumendid ja load peaks tal üldse olema ja millised esitama KÜ-le? Kas ehituseks on vaja küsida teiste elanike nõusolekut? Kui jah, siis kas kõigi eranditult või piisab enamuse nõusolekust?
Küsimuse teine pool hõlmab kindlustust.
Kui ümberehitusel puuduvad vajalikud load, siis kas see oleks õnnetusjuhtumi korral piisavaks põhjuseks, et kindlustuse maksmisest keelduda?
Ette tänades

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Kaasomandis oleva hoone osa isiklikuks kasutamiseks peab naabril olema kõigi korteriomandite omanike nõusolek. Juhul, kui see puudub, on isik vastava kaasomandi osa hõivanud ebaseaduslikult. Kui isik vabatahtlikult kaasomandi osa ei vabasta, tuleb kohtusse esitada hagiavaldus kinnisasja osa väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning endise olukorra taastamiseks. Sellise nõude võivad esitada omanikud eraldi või ka ühistu, kui ühistule vastav volitus anda (nt üldkoosolekul).

Elamu ümberehitamiseks näeb seadus ette ehitusteatise esitamise kohustuse. Teatis tuleb esitada läbi EHRi kohalikule omavalitsusele ning koos ehitusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt ümberehitustööde kohta. Kohalik omavalitsus kaasab menetlusse KÜ ning küsib arvamust ehitusprojekti kohta. Reeglina kohalik omavalitsus omanike vahelisse vaidlusesse selle üle, kas vastavat pinda on isik õigustatud kasutama või mitte, ei lasku. Seda seetõttu, et KOV hindab projekti vastavust nõuetele ning eelkõige kontrollib ehitise ja ehitamise ohutust, omanikevaheliste vaidluste lahendamine on omanike endi asi.

Mis puudutab kindlustust, siis tuleb lähtuda vastavast kindlustuslepingust ning kindlustusandja üldtingmustest. Täpsemalt ei ole võimalik olemasoleva info valguses hinnata, mis tingimustel kindlustusandja hüvitise maksmisest võib keelduda.
 

Küsimus: Kas oleks seaduslikult võimalik takistada ridaelamu ühe boksi omanikel oma kinnistu piires aia ehitamist?07.06.2021

Meile kolis eelmise aasta lõpul vanasse ridaelamusse uus naaber, kes soovib enda kinnistule aeda ehitada. Majarahvas kahjuks aga ei soovi seda siia, kuna meist kellelgi pole aeda ning lapsed soovivad vabalt ringi joosta. Aed piiraks meie liikumist ning vähendaks meie korterite ja ridaelamu väärtust. Majal puudub küll detailplaneering ja nad soovivad ehitada enda kinnistu piiridesse selle aia ja väidavad, et linnavalitsuseltki luba olemas, kuid kas oleks seaduslikult võimalik takistada neil selle ehitamist (kui kogume majarahvalt allkirjad)? Meie ridaelamu on jaotatud eraldi kinnistuteks. Naabrid plaanivad jätta küll kinnistu lõppu läbikäimiseks umbes 2 meetrit ruumi, kuid meie silmis on see aed inetu. Aia ehitamisest rääkisid nad alguses vaid oma kõrvalboksidega, kuid kogu majarahvale pole keegi sellest rääkinud ja meie sellega nõus pole (oleme boks nr 4, nemad boks 2es).

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Naabrina ei saa takistada ehitise, sh piirdeaia ehitamist, kui see ei riku Teie seadusest tulenevaid õigusi - ei tekita müra, vibratsiooni vms, ei varja valgust ning sobib antud asukohta. Kõigi nende asjaolude osas on Teil võimalik KOVile enda arvamus esitada, kuid piirdeaia kooskõlastamise nõuet seaduses ei sisaldu. Erandiks on AÕS § 151 - kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Kui aga piirdeaed püstitatakse enda kinnistule nt paarkümmend cm tagasiastega, siis ei ole tegemist piirirajatisega. Tuleks üle vaadata ka alal kehtiva üldplaneeringu sätted - kui ÜP näeb ette vabaplaneeringulise ala või muul moel keelab piirdeaia rajamist, siis saab sellele ka naaber toetuda ning piirdeaia rajamist vaidlustada.
 

Küsimus: Kas ehituse hinnapakkumise tegemise eest võib tasu küsida, ilma et tellijat oleks sellest teavitatud?20.05.2021

Tere, pole kindel kas see kuulub siia alla, aga küsimus oleks seoses esitatud hinnapakkumisele. Nimelt otsisin plaatimise teenust ja vastas üks ettevõtet esindav isik. Koostas nn hinnapakkumise ja esitas ka selle eest mulle arve. Kuigi eelnevalt polnud juttu, et see teenus midagi maksaks. Samuti puudub sellel ettevõttel koduleht, kus oleks välja toodud mingisugune hinnakiri. Kuidas sellisel juhul käituda? Ei tahaks lihtsalt raha ära anda, kuna minu arust oleks isik pidanud mind teavitama sellest, et hinnapakkumine on tasuline? Tänan

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Tõsi - ega küsimus päris siia rubriiki kuulu, aga see selleks.
Kui hinnapakkumise eelselt selle koostamise tasustamises kokku ei lepitud ning puudub ka muu viide (nt hinnakiri) pakkumise koostamise tasulisuse osas, siis ei ole pooled tasu maksmises kokku leppinud. Kui kokkulepe puudub, ei ole tarbijal ka kohustust hinnapakkumise tegemise eest tasu maksta. Tarbijal peab olema võimalus valida, kas ta selle teenuse n.ö ostab või mitte.
 

Küsimus: Kas meil oleks õigus rajada aed oma kinnisasja sisse ja kes oleks pädev hindama kas aed tekitab naabrile kahju või mitte?19.05.2021

Tervist
Soovime ehitada 1970a ehitatud ridaelamu boksile aeda (oleme kahe naabri vahel). Majal detailplaneeringut ei ole ja kõik boksid on jagatud kinnistuteks. Kuna naabrid aeda ei soovi, siis me ei ehitaks seda kinnistu piirile vaid piiride sisse ja jätaksime ka naabritele aia taha otsa ruumi läbikäimiseks (kuna praegune probleem tekkis sellest et käiakse keset platsi ja terassi eest läbi, on ka juhuseid kus laps eksib meile tuppa, kuna meil on ka koer siis seda kindlasti ei sooviks). Aga naaber leidis ikkagi, et asjaõigusseaduse järgi 151 l2, et see tekitab kahju nende boksidele ja maja väärtusele. Kas meil ikkagi oleks õigus aed rajad oma kinnisasja sisse ja kes oleks pädev hindama kas aed tekitab kahju või mitte (aiaks paneelaed kõrgusega 1.03m). Linnavalitsus ütleb, et nemad sellega ei tegele.

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!
Teie küsimusest saan aru, et iga ridaelamu paikneb enda kinnistul (so tegemist ei ole korteriomanditega, milledel on ühine kinnistu). Sellisel juhul ma ei näe takistusi, mis keelaks teil piirdeaeda ehitada nii enda kinnistule kui ka piirile. AÕS § 151 lg 1 ei näe ette, et piirirajatise kasutamiseks peab olema mõlema kinnisasja omaniku kokkulepe. Piirirajatise kasutamine on piiratud keeluga kasutada asja vastuolus selle otstarbega ning keeluga tekitada naabrile kahju.
Reeglina on piirdeaia eesmärk piiritleda kinnisasju ja tagada, et naaberkinnisasja omanikul oleks ülevaade, millises ulatuses on tal oma omandiõigus võimalik teostada ja nõuda naabrilt omandiõiguse rikkumisest hoidumist. Teie selgituste kohaselt ongi piirdeaia eesmärgiks, et ei käidaks teie kinnistust üle ja ei rikutaks teie privaatsust. Samuti võib piirdeaia eesmärgiks olla huvi, et koer saaks vabalt kinnistul liikuda ja ei satuks teistele kinnistutele. Seega piirdeaed kindlasti ilmselt täidaks eeltoodud otstarvet ja naabrid peavad sellist piirdeaeda taluma. Kui naaber leiab, et piirdead tekitab talle kahju, siis peab ka naaber ise põhjendama ja ka tõendama, milles see kahju seisneb. Pelgalt naabri paljasõnaline väide, et talle tekib kahju ei ole piisav. Teie siis peate hindama, kas naabri väited on asjakohased. Kui leiate, et naabri väited ei ole asjakohased, siis mina ei näe takistust, mis keelaks piirdeaeda ehitada. Kui naaber ikkagi jääb oma seisukoha juurde, et talle on tekitatud kahju, siis on tal õigus pöörduda teie vastu kohtusse, kus ta peab siis muuhulgas esitama oma väidetava kahju tekkimise tõendamiseks ka tõendid. Kõige parem on loomulikult naabriga kokkuleppele jõuda ja küsida, mis teda piirdeaia juures häirib. Võib-olla on võimalik leida kompromiss (nt paneelaia asemel võrkaed).
 

Küsimus: Kelle poole ma pean pöörduma, kui ehitustähtajad on mitmeid kordi hilinenud ja ikka ei ole saadud ehitustöödega lõpuni valmis?11.05.2021

Kelle juurde ma pean pöörduma, kui ehitustähtajad on mitmeid kordi hilinenud ja ikka ei ole saadud ehitustöödega lõpuni valmis?
Võlaõiguslikus lepingus oli mul kirjas, et 15 jaanuar on korteriomandite üleandmine. See tähtaeg möödus. Järgmisena omanik andis lubaduse, et
1. mail 2021. on kõik ehitustööd tehtud, ka haljastustööd. Ja kui küsida oma maaklerilt, siis ka tema ei vasta kõnedele, samas on arusaadav, sest tal ei ole anda konkreetset vastust mulle. Kuid probleem peab saama lahenduse ja ehitustööd lõpuni viidud.

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Maakleril selles asjas enam puutumust ei ole, lepingu täitmise eest vastutab ikkagi kohustatud lepingupool. Kui lisatähtajad on möödas ja miski muu ei aita, tuleb enda õiguste kaitseks kohtusse pöörduda ja nõuda lepingu täitmist ning kahjude hüvitamist (eeldusel, et kahju on tekkinud). Kui lepingus on ette nähtud leppetrahv, siis loomulikult saab ka seda nõuda.
 

Küsimus: Kas naabriga teeservituudi sõlmimiseks on konkreetne vorm?27.04.2021

Tere! Mul oleks vaja saada kokkulepe naabritega, et omakorda saada teeservituuti. Kas kokkulepe võiks olla vormistatud vabas vormis või olemas konkreetne vorm selle jaoks? Millised andmed peaksid olema selles kokkuleppes kajastatud? Kui mingi naaber keeldub, kas tema keeldumine samuti peaks olema kirjalik?

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!
Saan teie kirjast aru, et naabreid, kellega teeservituudi saamiseks on vajalik sõlmida kokkulepe on rohkem kui üks. Kuna kinnisvara aegajalt ikka vahetab omanikku, siis õiguskindluse tagamiseks on parem kui teeservituut sõlmitakse notariaalselt ja kantakse kinnistusraamatusse, sest sellisel juhul on see kehtiv ka kinnisasja omanike õigusjärglaste suhtes. Vabas vormis sõlmitud leping sellist õigusindlust ei taga.
Notar valmistab vajaliku lepingu ette ning saab teid kindlasti aidata ka tingimuste seadmisel. Tavapärased tingimused, mis peavad olema lepingus kindlasti ära toodud on juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg, tasu kasutamise eest ja kasutamise viis.
Kui mõni naaber keeldub teeservituudi sõlmimisest, siis olenemata sellest, kas ta tegi seda kirjalikult või suuliselt, on võimalus temalt seda nõuda ka kohtu kaudu, kui vastasel juhul kinnisasjale puuduks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.
 

Küsimus: Kui palju on lubatud panna päikesepaneele elamumaale isiklikuks tarbeks?22.04.2021

Tere,
Kui palju on lubatud panna päikesepaneele elamumaale isiklikuks tarbeks?
Vallavalitsus väidab, et:
Esmalt tegemist on elamumaaga, mille sihtotstarbeks ei ole tegeleda tootmistega. Tootmistegevus võib jääda kinnistu pindalast alla kuni 2,5% ehk 1771m2 kinnistu puhul saab jääda paneelide alla maksimum 44,1m2. Kinnistule on varasemalt taotletud ehitusluba 36m2 ruutmeetri suuruse pargi rajamiseks, seega jääb veel võimalus rajada juurde 8,1m2.
Tänades,

Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tervist

Otseselt seadus sellist protsenti või ruutmeetreid ette ei näe. Üldine põhimõte on, et kinnistul asuvate ehitiste kasutusotstarve peab vastama katastriüksuse (kinnistu) sihtotstarbele. Saan aru, et kinnistul elamu funktsiooniga ehitisi ei paikne, mille teenindamiseks on päikesepaneelid mõeldud. Sellisel juhul tuleb lähtuda päikesepaneelide kasutusotstarbest - kui selleks on toota elektrit, siis järelikult peab katastriüksuse sihtotstarve olema tootmismaa.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 3 näeb ette, et tootmismaa on tootmis- ja tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas:
4) tehnorajatiste maa, mis moodustab iseseisva katastriüksuse, sealhulgas kütte-, vee-, gaasi- ja elektrivarustusega seotud ehitiste maa.
Arvestades, et katastriüksuse sihtotstarve määratakse 5% täpsusega, on kohalik omavalitsus tuletanud selle 2,5% ilmselt põhimõttest, et sellisel juhul ümardatakse protsent veel allapoole ehk maakatastris ei ole vaja sihtotstarbe muudatust teha. Kui protsent on üle 2,5%, siis tuleks ümardada see 5%, mis nõuab juba sihtotstarbe registreerimist maakatastris.
 

Küsimus: Kas linnapiiri äärde võib ehitada horisontaalaeda, kuigi naabritel on vertikaalne lippaed?05.04.2021

Tere,
Palun öelge kas linnapiiri äärde võib ehitada horisontaalaeda? Naabritel on küll vertikaalne lippaed, aga aia materjal on meil ka juba ehituseks ostetud ja nüüd tekkis küsimus seoses sellega.

Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee

Tere!
Sellele küsimusele vastamiseks oleks vaja teada, kas Teie kinnistu osas on kehtiv detailplaneering. Kui on, siis tuleb vaadata, mida ütleb piirdeaia osas detailplaneering. Kui kinnistu osas kehtivat detailplaneeringut ei ole, siis tuleb üle vaadata, mida ütleb üldplaneering ning milline on väljakujunenud keskkond. Kuna küsimusest ei selgu, mis piirkonnaga tegu, siis täpsemalt ei ole võimalik vastata. Reeglina on planeeringutega reguleeritud üksnes piirdeaedade kõrgus ning muid piiranguid piirdeaedadele seatud ei ole, kuid võib ka olla erandeid.