Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas tähtajalist maa rendilepingut saab enne tähtaega lõpetada, sest rendi hind on liiga väike?07.02.2018

Tere
Maa rendileping on sõlmitud 10 aastaks ja lõppeb aastal 2022. Lepingus on maa rendi hinnaks märgitud 15€ hektar, mis on hetke hinnataseme juures vähe. Kuidas on võimalik rendilepingut ennetähtaegselt lõpetada või rendi hinda tõsta.
Sõlmitud lepingus on punktid:
Käesoleva lepingu tingimuste muutmine toimub ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Käesoleva lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub ainult poolte kirjalikul kokkuleppel.
Rendile andjal on õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist.

Suured tänud vastamast.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on rida spetsiifilisi aluseid täiendavalt VÕS § 314-319 toodutele (https://www.riigiteataja.ee/akt/131122017008#para314) - VÕS § 349 lg 2 (rentnik ei taasta tavapärast majandamisviisi), põllumajandusliku rendilepingu puhul rentniku töövõimetus (VÕS § 355) või surm (VÕS § 356). Põllumajandusliku rendilepingu, samuti ruumide rendilepingu ülesütlemine peab kehtivuseks olema vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 354), sisunõudeid sellisele ülesütlemise teatele VÕS ei sätesta.
Teie olukorras võib teoreetiliselt tugineda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisele (https://www.riigiteataja.ee/akt/131122017008#para97), aga see sõltub paljuski olemasolevatest asjaoludest ja lepingu sisust, mida mul ei ole võimalik kontrollida. Üldjuhul rendi tõstmise soov ei ole lepingu ülesütlemise aluseks või selle lepingu tingimuste muutmiseks, kui selles ei ole lepingus kokku lepitud.
 

Küsimus: Millise lepingu peaks sõlmima, et venna osa korterist saaks minule, kuna mina tasun liisingumakseid?26.01.2018

Mul on 30-aastaks sõlmitud kodulaenuleping (pangaga) ja korter on automaatselt kaasomandis minu vennaga (sest tema on laenu kaastaotleja). Korteri eest tasun laenu 100% ulatuses mina ja vend korterile ei pretendeeri. Kui aga vend peaks kaotama elu, siis pärib ju automaatselt tema osa, järeltulija (tütar). Siinkohal on mu küsimus: Millise lepingu täpsemalt peaks sõlmima, et kui laenu summa saab tasutud, siis korter jääks ainuisikuliselt minule? Kas piisab ainult notarisse pöördumisest ja nad tegelevad ise lepingu koostamisega, või on olemas mingi konkreetne lepingu vorm?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Peaks korterit ümbervormistama juba praegu, vastasel juhul olete mõlemad selle korteri omanikud, olenemata sellest, kes laenu maksab. Lepinguks võib olla tavaline ostu-müügileping. Hind saaks olla üsna formaalne, sest kui kortner on hüpoteegiga koormatud, siis ei pruugi selle hind koos kohustustega suur olla. Lisaks oleks võimalik Teie poolt tasutud launumakseid tasaarvestada. Küsimuse saab aga reguleerida üksnes panga osalusel ja nõusolekul. Tuleb esmalt muuta laenulepingut, seejärel müüa vennale kuuluvat kaasomani osa Teile.
 

Küsimus: Kas saan ilma notariaalse volituseta volitada oma tütart minu korterit välja üürima, kuna ise ei ela Eestis?26.01.2018

Kas saan volitada oma tütart väljaüürima minu korterit ilma notariaalse volituseta? Ehk siis kirjutan vabas vormis volituse? Ei ela ise Eestis.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Jah. Kui üürileping on lihtkirjalik, siis saab seda sõlmida ka lihtkirjaliku volikirja alusel.
 

Küsimus: Kas pärast lepingu lõpetamist saab veel lepingueseme asjus trahve jms määrata?19.01.2018

Tere
Makseraskustesse sattudes ütles pank üles liisingulepingu. Kas peale lepingu ülesütlemist on pangal õigus esitada nö leppetrahvi liikluskindlustuse poliisi edastamise jätmise eest? Kui leping on lõpetatud, siis ei tohiks sellele lepinguesemele enam olla võimalik trahve jms määrata?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Lepinguga tutvumata on raske täpselt vastata.
Eeldan, et kui leppetrahvi maksmise aluseks olev lepingu rikkumine on tekkinud lepingu kehtivuse ajal, siis panganõue on põhjendatud.
 

Küsimus: Kas korteriomanikul on õigus jätta tagasi maksmata tagatisraha, kui olen alla 6 kuu üürnik olnud?12.01.2018

Kas korteri omanikul on õigus mitte tagatisrahasi tagasi maksta kui olen olnud üüriline alla kuue kuu. Olen seal septembrist saati eelmisest aastast ja nüüd veebruaris anna korteri ära, et see kuu kolin välja. Omanik ütleb et tagatisrahasi ei makstagi tagasi. Selle tagatisrahaga ju tasaarveldatakse viimase kuu üür ja maksud, mis üle jääb maksab ta ju tagasi?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Lepinguga tutvumata on raska täpset vastust anda. Mulle ei ole teada, millistes tingimustes olite kokku leppinud. Samas eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
Eluruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist.
Seega saab üürileandja tagatisraha endale jätta üksnes juhul, kui olete andnud nõusoleku tasaarvestuse tegemiseks ning ülejäänud raha peab ta tagasi andma.
 

Küsimus: Kas on võimalik esitada maa rendi arve, kui eelnevalt ei ole kokku lepitud rendi hinnas?12.01.2018

Tere!
Ostsin üheksa aastat tagasi maamaja, kuhu ümber oli mõõdetud ka veidike maad. Tegime aia ümber, kus seda eelnevalt ei olnud mööda piirijoont. Ühes küljes oli juba aed olemas karjamaa vahel ja sinna enam aeda ei teinud. See aga oli üle meie piiri. Siiamaani oleme seda võõrast maad korras hoidnud niitmisega. Eelmine aasta ilmus välja omanik (kinnisvaraga tegelev maadeostja) ja tahtis meile maad maha müüa linnamaa ruutmeetri hinnaga. Me ei ole selle hinnaga nõus olnud. Hoidsime muidugi maad endiselt korras ja nüüd esitas ta meile rendi arve summas 300 eurot aasta.
Kas on võimalik esitada arve, kui eelnevalt ei ole kokku lepitud rendi hinnas?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Kui teie kasutate maad alusetult, siis tekib omanikul õigus nõuda teie poolt saadud kasutuseelist. Üldiselt saab seda hinnata turuhinnaga. Samas selle nõude tõendamine osutub väga raskeks praktikas ning konkreetset vastust anda ei ole võimalik ilma kõigi asjaoludega tutvumata.
Arve esitamine on aga kindlasti ebasobiv viis omaniku nõude esitamiseks, sest selleks puudub õiguslik alus.
Teatud juhul ka teil tekib õigus nõuda maa korrashoidmisele kantud kulutuste hüvitamiseks.
 

Küsimus: Mis õigused on minul, kes ma üürin korterit ning avastame, et siin hallitab?12.01.2018

Tere! Sooviksin teada, mis õigused on minul, kes ma üürin korterit ning avastame, et siin hallitab. Tervis on kahjustada saanud ning minu isiklik vara riided, kotid ja jalanõud hallitusega kaetud.. kas peame omanikule üüri maksma või on meil õigus temalt nõuda tekitatud kahju eest? Ette tänades
 

Küsimus: Kas saame lõpetada tähtajalise üürilepingu ennetähtaegselt, kuna korteris on prussakad?28.11.2017

Tere.
Üürime ahiküttega korterit puumajas. Esialgne leping sai tehtud aastaks ehk siis mai kuu lõpuni. Nüüd oleme avastanud enda jaoks ebameeldiva üllatuse. Oleme üürinud korteri koos soovimatute koduloomadega (prussakad). Teavitasime ka koheselt korteri/maja omanikku, saatsime ka pildid prussakast. Soovisime, et omanik kannaks kulud seoses kahjuritõrjega terves majas (3 korteris). Omanik teavitas meile, et majas pole enne prussakaid olnud ja ahiküttega puumajas nad ei elagi. Paluti meil osta aerosoolid, putukamürgid ja ise tõrjet teha. Nüüd tekkis küsimus, kas meil oleks võimalik koheselt see leping lõpetada ja saada ka tagatisraha tagasi, mille oleme siia maksnud? Millised õigused meil on? Väikse lapsega võimatu elada siin ja samal ajal igapäevaselt mürgitada elamist.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Lepinguga tutvumata on raske täpselt vastata. Peab vaatama, millistes üüriasja omadustes olite kokku leppinud.

Üürileandja peamine kohustus on asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Seega ta peab tagama asja hoidmise seisundis, millele teil on lepingust tulenevalt õigustatud lootus.

Vaadake võlaõigusseaduse § 313 lg 1 (mõjuva põhjuse olemasolu korral erakorraline ülesütlemine). Peab märkima ka, et võlaõigusseaduse § 313 lõige 2 ei sisalda ammendavat loetelu, mis tähendab, et põhjused võivad olla ka muud kui selles sättes loetletud. Kui palju prussakad on mõjuvaks põhjuseks sõltub olukorrast. Võiks analüüsida, kas olukorrale võiks kohalduda näiteks sama seaduse § 196 lõige 1 või § 116 lõige 2 punkt 1.

Siiani ei ole ma kuulnud, et keegi oleks haigestunud just ainult prussakate poolt levitatud haigusesse. Mul puuduvad täpsed teadmised selles osas, kuid niipalju kui olen kuulnud selle kohta, prussakad ei ole inimese tervisele ohtlikud. Samas, kui te olete sundinud (ei kannata prusskate olemasolu mingil põhjusel) kasutama mingisuguseid aerosoole prussakate tõrjeks, siiski võiks kaaluda ka tuginemist võlaõigusseaduse § 317 sättele ehk üürilepingu erakorraline ülesütlemine eluruumi terviseohtlikkuse tõttu. Aga see on väga vaieldav. Ma pigem tugeneks ülal olevatele sätetele.

Kahjuks ei ole siinkohal täpset vastust kõigi asjaoludega ja lepingu sisuga tutvumata.
 

Küsimus: Kui pooltest mitteolenevatel põhjustel ei olnud võimalik teenust osutada, kas tellijal on õigus teenustasu tagasisaamiseks?22.11.2017

Tere!
Kahe eraisiku vahel oli sõlmitud suuline leping transporditeenuse osutamiseks (koera toomine Venemaalt Eestisse). Tervislikel põhjustel ei olnud aga võimalik koera õigel päeval peale võtta ja sihtkohta transportida. Teenuse osutaja sai oma teenuse eest 100% tasu ette. Küsimus: kui pooltest mitteolenevatel põhjustel koera ei olnud võimalik transportida, kas sellisel juhul on teenuse saajal õigus teenustasu tagasisaamiseks, ka osaliseks?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Teie küsimusest ei selgu, kelle tervislikel põhjustel ei olnud võimalik koera peale võtta ning mida tähendab õigel päeval (kas kokku lepitud päeval või mingi muu tähendus). Kirjaliku lepingu omamata on raske tuvastada, kuidas selline olukord kvalifitseerub. Samas mainisite, et "pooltest mitteolenevatel põhjustel" ehk süü puudumine eeldatakse.
Veotasu tuleb vedajale maksta koera üleandmisel saajale. Kui aga vedamist ei saanud vedamis- või üleandmistakistuse tõttu lepingule vastavalt lõpule viia, võib vedaja nõuda läbitud tee pikkusele vastava veotasu maksmist ja kulutuste hüvitamist.
 

Küsimus: Kas ehitusfirma, kes on teostanud korteri garantiiperioodil müra mõõtmist, võib ostjalt nõuda antud mõõdistuste arve tasumist?14.11.2017

Tere. Kas ehitusfirma (Müüja), kes on teostanud korteri garantiiperioodil müra mõõtmist, võib Ostjalt nõuda antud mõõdistuste arve tasumist?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Garantii ulatub asja lepingutingimustele mittevastavusele garantiiperioodi jooksul. Kas müra mõõtmine on kuidagi seotud asja lepingutingimustele mittevastavusega?
Kahjuks ilma asjaoludega tutvumata on raske midagi veel öelda.