Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mida tähendab kinkelepingus olev lause "korteriomand koos selle oluliste osadega ja päraldisega"?20.04.2017

Tahaks teada mida tähendab täpselt kinkelepingus olev lause "korteriomand koos selle oluliste osadega ja päraldisega"? Kui mina sain emalt kinkelepinguga korteri peale ta surma, kas vennal on õigus korterist ema asju nõuda.

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Vastus on antud lepinguga tutvumata ja üksnes Teie poolt antud info põhjal.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lõike 1 järgi asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Korteri oluliseks osaks on näiteks selle uksed, aknad, torustikud, ahjud, elektrijuhtmed jms. Korteri üleandmisel lähevad need koos korteriga iseenesest mõistetavalt ülevõtjale üle ja lepingusse ei pea nende üleminekut eraldi kirja panema.
TsÜS § 57 lõike 1 järgi päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Korteri päraldiseks on näiteks sisseehitatud köögimööbel, kraanikauss, wc-pott, vann jms. Korteri üleandmisel lähevad need koos korteriga ülevõtjale üle, kui lepinguga ei lepita kokku teisiti. Tihedalt tekib vaidlusi, kas on tegemist päraldisega köögimööbli näol. Seetõttu on mõistlik lepingus korteriga koos üle antavad vallasasjad eraldi kirja panna. Need asjad, mis väljuvad eelnimatatud asja esemete liigide ringist võivad kindlasti kuuluda jagamisele pärijate vahel (ehted, masinad).
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 262 järgi kui kinkeleping on sõlmitud kinkija surma puhuks, kohaldatakse sellele pärimisseaduses testamentaarse annaku või testamendi kohta sätestatut. Kui Teile ei ole määratud kogu kinkija vara, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata Teid oma õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks. Vastasel juhul tegemist on testamendiga. Olenevalt sellest saate kas kõik või üksnes osa hüvedest. Kui hüve on Teile määratud, siis ilmselge, et üksnes Teil on õigus asjale.
 

Küsimus: Milline leping sõlmida, kui sooviks anda korteri üürile, aga tasu ei soovi saada?13.04.2017

Tere. Soovin korterit anda tähtajatule üürile/kasutusele. Üüri ega muid tasusid selle eest ei soovi saada ja üürnik/kasutaja tasuks ise ka kõik korteriga seotud kommunaalmaksed. Samuti oleks üürnikul/kasutajal õigus anda korter edasi allüürile. Millist lepingut te sellisel juhul soovitate, kas tavalist üürilepingut või on võimalik sõlmida näiteks mingi korteri kasutamise leping (mitte notariaalne)?

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sellisel juhul saab sõlmida tasuta kasutusse andmise leping (VÕS § 389).
Juhul kui vajate abi nimetatud lepingu koostamisel, palun julgelt pöörduge meie poole.
 

Küsimus: Milline leping sõlmida majaomanikuga, et mul oleks õiguslik alus selles majas elada?11.04.2017

Tere.
Olime elukaaslasega 22 aastat vabaabielus. Ehitasime maja, mille kirjutasime elukaaslase tütre nimele, kuna oli plaan maja talle pärandada. Nüüd elukaaslane suri. Küsimus selline: kas on võimalik sõlmida endise elukaaslase tütrega selline leping, kus ma saaks kindel olla, et tütar majaga mingeid tehinguid ei teeks (ei müüks ega rendiks välja ilma minu nõusolekuta) ja ise saaksin kuni oma surmani seal sees elada, hoolitseda maja eest ja esialgu kanda kõik majaga seonduvad kommunaalkulud. Endise elukaaslase tütar oleks päri sellist lepingut minuga sõlmima.

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sel juhul oleks tarvis sõlmida isikliku kasutusõiguse seadmise leping notari juures.
 

Küsimus: Mida peaksin tegema, kui olen maksnud käendajana võlga, kuid võlanõudja ei näita käenduslepingu koopiat?05.04.2017

Tere
Olin käendajaks auto ostul, nüüd nõutakse raha minult sisse. Olen maksnud ja nüüd küsisin käenduslepingu koopiat, aga võlanõudja ei vasta, mida peaksin tegema?

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Kui olite käendajaks auto ostul ehk sõlmisite käenduslepingu, siis peab Teil leping või selle koopia olemas olema.
Siiski juhul, kui lepingut Teil käes ei ole, peate hilistama võlausaldajale ja nõudma lepingut. Võlausaldaja peab esitama tema nõude aluseks oleva lepingu võlgnikule, antud juhul käendajale ehk Teile.
Kui olete võlga maksnud, siis tekib Teil põhivõlgniku vastu regressinõude õigus ehk saate makstud summad temalt välja nõuda.
 

Küsimus: Kas on võimalik kinkelepingust taganeda, kuna vanaema ei soovi, et tema surnud poja osa läheb poja lastele?30.03.2017

Vanaema omal ajal vormistas maja kohta kinkelepingu kahele lapsele (pojale ja tütrele), hiljuti üks laps (poeg) suri ära. Saan aru, et nüüd see osa kuulub surnud poja lastele. Küsimus, kas on võimalik teha kinkelepingust taganemine, kuna vanaema ei soovi, et tema surnud poja osa läheb poja lastele?

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Kahjuks, sellist taganemist teha ei ole Teil võimalik. Selleks, et see vara läheks edasi poja lastele, tuleb enne läbi teha ka pärimismenetlus.
 

Küsimus: Kuidas vabaneda käendusest, kui kunagi sai elukaaslasega maja soetatud ja mina olin ainult käendajaks?27.03.2017

Kuidas vabaneda käendusest, kui kunagi sai elukaaslasega maja soetatud ja mina olin ainult käendajaks? Kuidas peaksin toimima ja tegutsema kuna elukaaslane ei taha sellest midagi kuulda ja aru saada.

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Käendaja vastutab põhivõlgnikuga solidaarselt. Kui elukaaslane ei maksa, siis tuleb pank ja küsib raha teie käest. Hiljem tekib teil oma ekselukaaslase vastu regressinõude õigus ehk saate makstud summad temalt välja nõuda.
Lahenduseks käendusest vabanemiseks võiks olla uus käendaja (kes oleks nõus teie asemel lepingulistesse suhetesse astuma) või elukaaslase majandusseisundi paranemine/suure osa võlgnevusest ära maksmine, mille tulemusel pank oleks nõus käendusest loobuma.
Üldjuhul sellest niisaama vabaneda teil ei ole võimalik.
 

Küsimus: Kas üürile andjal on õigus rahalisele kompensatsioonile kui üürnik lõpetab tähtajalise lepingu enne tähtaega?23.02.2017

Kui on sõlmitud nt aasta pikkune tähtajaline üürileping ning üürnik soovib lahkuda nt 8. kuul, teatades ette ainult 1 kuu, siis mis on omaniku õigused antud olukorras? Etteteatamise aeg teatavasti ju 3 kuud. Kas üürile andjal on õigus rahalisele kompensatsioonile ja mis ulatuses, kui üürilepingus sanktsioone ei ole kirjeldatud?

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Antud juhul võime lähtuda üksnes Teie poolt öeldust. Ilma lepinguga tutvumata on raske vastata. Seega arvestage sellega, et vastus on antud kõiki asjaolusid arvestamata.

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1 esimene lause). Kolmekuuline etteteatamistähtaeg kohaldub tähtajatu üürilepingule (VÕS § 312 lg 1).

Nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda, kui esinevad erakorralise ülesütlemise alused (VÕS § 313), mille näidisloetelu on toodud VÕS-i § des 314 319. Nende aluste esinemisel ei pea seaduses sätestatud või poolte poolt kokku lepitud ülesütlemistähtaegu järgima, välja arvatud kui pooled on kokku leppinud etteteatamistähtajad ka lepingu erakorralise ülesütlemise puhuks. Pooled võivad üürilepingus ette näha lisaks VÕS-i § des 314 319 sätestatule ka muid põhjusi, mis annavad õiguse nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

Tähtajalise lepingu sõlmimisel peab eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, seega võib üürileandjal tekkida rahaline kompensatsiooninõue üürniku vastu. Riigikohtu arvates antud juhul üürileandja kahjuks võib olla üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui üürinik ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud (VÕS § 127 lg 4), st Teie antud juhul üür 4 kuu eest. Kahjunõude arvutamisel tuleb aga arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lg 5 kui ka § 128 lg 4 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Seega tuleb üürnikult üürileandja kasuks nõudvast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür. Probleem seisneb aga selles, et ei ole tavaliselt teada lepingu ülesütlemise hetkel, kas on tulemas uus üürnik.
 

Küsimus: Kas endisel elukaaslasel on õigus maja müügist raha nõuda, kui omal ajal maksis tema laenu sissemakse?23.02.2017

Tere
2008. aastal sai koos toonase elukaaslasega võetud pangalaen maja soetamiseks. Maja ainuomanikuks sain mina ja laenu põhitaotlejaks elukaaslane ning mina kaastaotlejaks. Laenu makseks oli vajalik sissemakse teostamine, mille tegi elukaaslane. 2015. aastast läksid meie teed lahku. Kui nüüd soovin maja maha müüa, kas siis endisel elukaaslasel on õigus müügist saadud rahast nõuda teostatud sissemakse summat?

Ette tänades

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Vabaabielus varalistele suhetele kohaldatakse võlaõigusseaduse seltsingulepingu sätteid, kus pooled peavad ühise eesmärgi saavutamise nimel panustama vara ja tööga. Seltsingulepingust tulenevaid õigusi reguleerib võlaõigusseaduse § 589, mille kohaselt „seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse“. Ühisomandisse saab vabaabielus omandada ainult vallasasju (auto, tehnika, mööbel ja muud taolist), mitte kinnisasju (korter, maja, maad ja muud sarnast).

Vabaabielus kinnisvara omandamisel saab kinnisasja omanikuks see partner, kes on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud ehk Teie. Isegi kui seda tehakse koos ühise kodu soetamise eesmärgil ning mõlemad parterid on rahaliselt kinnisasja soetamisse panustanud (on võtnud laenu ja teinud sissemakse).

Seda põhjusel, et kõik tehingud, mis puudutavad kinnisasja, tuleb teha notariaalses tõestatud vormis ning kui partnerite kokkulepe, millega nad ühiselt omandavad kinnisasja, ei ole notariaalselt tõestatud, on partnerite omavaheline kokkulepe tühine ja seega algusest peale kehtetu.

Partneril, kes rahaliselt panustas teise partneri nimele ostetud kinnisasja ostmisesse ehk Teie elukaaslasel, on õigus nõuda alusetust rikastumisest tulenevalt oma panustatud osa tagasi.
 

Küsimus: Kas üürileandja ei peaks kontrollima, kas üürilevõtjal on võimalik üldse üüri tasuda või kas ta elab ära vms?21.02.2017

Tere. Mu pensionieas ja kuulmispuudega ema (72), kes küll liigub, kuid vaevaliselt, üüris viis aastat tagasi korteri, millest mina sain teada alles hiljem. Tema pension oli siis 300 eurot, üür 150 ja kommunaalmaksud u. 50 eurot, kätte jäi u. 100 eurot. Haigustest põeb suhkruhaigust, südamepuudulikkust ja kõrgvererõhutõbe, mistõttu enamus sellest rahast läks ravimitele. Nüüd tal tervis halvenes oluliselt, mille tõttu pidin ta viima hooldekodusse elama. Üürileping oli emal küll sõlmitud, kuid omapoolse koopia oli ta ära kaotanud, seetõttu ei saanud mina sellega ka tutvuda. Teatasin korteriomanikule, et üürnik kolib välja ja koristasin korteri. Võlgasid ei olnud. Üürilepinguga tutvusin alles korteriomanikupoolse koopiaga, tegemist oli standardse lepinguga. Nüüd nõuab üürileandja, tuginedes võlaõigusseadusele, kolme kuu üüri. Ema sõlmis juba hooldekoduga lepingu, mille järgi tema pension läheb igal kuul täies ulatuses hoolduseks, lisaks pean mina paarsada eurot igal kuul juurde maksma. No tõesti ei ole enam võtta raha veel üürileandjale maksmiseks. Samas korteriomanikuga seoses alla kirjutanud ei ole mina ega ema veel kuskile, kuid korteri andsin omanikule juba üle.
1) Kas üürileandja ei peaks kontrollima, kas üürilevõtjal on võimalik üldse üüri tasuda või kas ta elab ära vms?
2) Kas ema tervise ootamatut halvenemist, mille tõttu pidi korterist ilma kolmekuulise etteteatamiseta välja kolima, saab käsitleda vääramatu jõuna?
3) Kui emal lihtsalt pole maksta üürileandja nõutud summat, mis võib juhtuda?

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Antud juhul võime lähtuda üksnes Teie poolt öeldust. Ilma lepinguga tutvumata on raske vastata. Seega arvestage sellega, et vastus on antud kõiki asjaolusid arvestamata.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lõige 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama (VÕS § 313 lg 3). VÕS § 313 lõike 2 kohaselt peetakse mõjuvaks põhjuseks eelkõige VÕS §‑des 314–319 nimetatud asjaolusid. Nimetatud paragrahvide sisustamise praktika ei anna ühest vastust küsimusele, kas üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõistes saaks oluliseks põhjuseks pidada seda, et majandussituatsiooni muutuse tõttu on kokkulepitud lepingutingimuste täitmine muutunud võimatuks või raskeks.

Mõjuva põhjuse mõiste kohta on Riigikohus märkinud aga, et „võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral“. Seega on lepingu erakorralise ülesütlemise alus olemas juhul, kui esineb asjaolu, mille tõttu ülesütlemist sooviva poole huvid lepingu lõpetamiseks kaaluvad üles teise lepingupoole huvid lepingu jätkumise vastu. Ilmselgelt ei piisa üürilepingu ülesütlemiseks sellest, kui ainult ülesütlemist sooviv lepingupool peab põhjust mõjuvaks. Lepingu erakorralise ülesütlemise põhjus peab olema mõjuv objektiivses mõttes. Vaidluse tekkimisel annab põhjuse mõjuvusele lõpliku hinnangu kohus. Sealjuures tuleb aga silmas pidada, et lepingu ülesütlemise aluse olemasolu tõendamise kohustus lasub lepingu üles öelnud poolel. Tervise oluline halvenemine paljude juristide seisukohalt võib pidada mõjuvaks põhjuseks objektiivses mõttes üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Soovitan ka lugeda Justiitsministeeriumi artiklit üürilepingu kohta: http://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/nouandeid-uurilepingu-solmimiseks
 

Küsimus: Kas olen kohustatud allkirjastama töölepingu digitaalselt, kas tavaallkirja ei saaks anda?21.02.2017

Tere!
Küsin nõu seoses töölepingu allkirjastamisega digitaalselt. Olen olukorras, kus mul ID-kaarti pole, kuid tööandja soovib lepingud allkirjastada digitaalselt. Kas allkiri ja sellega seotud dokument on kehtiv juhul, kui kirjutan allkirja füüsilisele paberile, skanneerin selle ning lisan digitaalselt töölepingu PDF dokumenti, allkirja sektsiooni?

Tänades

Vastus: Valentin Feklistov, Jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Töölepingu seaduse (TLS) § 4 lõike 2 järgi tuleb tööleping sõlmida kirjalikult. Tööleping peab seega olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud (Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 78 lõige 1). Kirjaliku vorminõudega on võrdstatud näiteks tehingu elektrooniline vorm (ei tohi segi ajada digitaalsega). Elektrooniline vorm peab võimaldama lepingu taasesitamist, sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ning olema elektrooniliselt allkirjastatud (TsÜS § 80 lõiked 1 ja 2). Seega võib töölepingu sõlmida ka kasutades digitaalallkirja, kuid see ei tähenda, et see on ainuvõimalik elektrooniline viis. Lisaks peab rõhutama, et töölepingu vorminõude järgimata jätmine ei too kaasa töölepingu tühisust (TLS § 4 lõige 4), seega ka kehtetust. Näiteks olukorras, kus töötaja on asunud tööülesandeid täitma, kuid tööleping on jäänud kirjalikult vormistamata, ei saa tööandja hiljem väita, et lepingut ei ole sõlmitud või see ei ole kehtiv. TLS kohaselt ei sõltu töölepingu kehtivus vorminõude täitmisest ning tööleping loetakse sõlmituks ka juhul, kui pooled on vorminõude vastu eksinud. Sama põhimõtet on kinnitanud Riigikohus, leides et tööleping ja/või selle muutmise kokkulepped ei ole kirjaliku vormi järgimata jätmise korral tühised.