Korteriomandiõigus


Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosolek võib võtta vastu kohtuotsust sisuliselt ignoreeriva otsuse?06.12.2017

Meie kortermaja kohta on 2003 aastast võetud vastu kohtuotsus, mis kinnitas, et üleminek elektriküttele on olnud seaduslik ja osade omanike soov kehtestada neile teatud protsent keskütte kulude kompenseerimiseks ei ole põhjendatud, sest seda nõuet ei kinnita ükski uuring ega metoodika. Vahepeal pole midagi muutunud. Ometi otsustas viimane üldkoosolek kehtestada el.kütjatele 10 % suuruse lisamaksu korterite m2 põhiselt, mis arvestatakse keskküttele kulunud summa järgi. Põhjuseks toodi, et lahtiühendatud el.kütjad ei tasu ega osale küttekulude jagamises – üldruumides ehk keldrites. Väliskoridorides on keskkütteradiaatorid eemaldatud. Ennast spetsialistideks nimetanud paar inimest väitsid, et nimetatud kohtuotsus ei ole oluline ja sellise tasu nõudmine on seaduslik, mille põhjenduseks toodi MKM 2006 aasta tellimus „Küttekulude jaotamisest elamus“. Tegemist on projektiga, mitte seadusega. Ühelegi seadusele, mis lubaks mingeid protsente nõuda, ei viidatud. Samas maksavad meie majas ka elektriga kütjad majandamiskulusid KÜS §15/1,2 kohaselt. Sellest fondist on makstud mh keskkütteremontide ja keskkütte osalise renoveerimise eest, millest el.kütjad pole mingit kasu saanud. KOS § 13 kohaselt peaks seega arvesse võtma ka el.kütjate kulusid kütmisele ja need jagama võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Seda aga ei peeta oluliseks. Ka ütleb sama MKM-i uuring, et kui lahtiühendamine on toimunud seaduslikult, siis peavad teised omanikud taluma ka negatiivseid tagajärgi. Samuti ei ole meie ühistu põhikirjas reguleeritud kulude jagamise korda. Olete varem öelnud, et ei juhatus ega üldkoosolek ei saa seetõttu kehtestada uusi koormisi, mis rikuks korteriomanike õigusi ning sellised otsused on tühised. Praegusel juhul on minu arvates just seda tehtud. Küsimus: võttes arvesse eelnevat seletust, siis kas üldkoosoleku otsus on seaduslik. Mida teha edasi?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu säilimiseks ostetud soojusenergia on korterelamu majanduskulu, mida kannavad kõik korteriomanikud täies ulatuses, sõltumata sellest, mis tüüpi on korteri kütteliik.
Kui korterelamu säilimiseks kasutatakse mitut kütteliiki, ning tegu on õiguslikult korrektse olukorraga, siis tuleb korteriomanikel kanda mõlemaga seotud kulud proportsionaalselt korteri suurusele.

Kulude jagamise küsimust saab reguleerida põhikirja kaudu ja/või Riigikohtu praktika kohaselt ka üldkoosoleku otsuse kaudu, kui otsuse vastuvõtmine toimub samasuguse häälteenamusega nagu on vajalik põhikirja muutmiseks. Olukorras, kus põhikiri küttekulude jagamist ei reguleeri, tuleks üldkoosoleku otsuse kehtivuse hindamisel hinnata seda, kas otsus võeti vastu põhikirja muutmisele vastava kvalifitseeritud häälteenamusega ehk kas selle poolt hääletas rohkem kui pool korteriühistu häälte üldarvust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ