Korteriomandiõigus


Küsimus: Kuidas edasi minna 4 korteriga majas, kui kaks korterit tahaks maja korrastada, 2 aga on totaalselt vastu?08.02.2018

Tere!
Meil on nelja korteriga maja, kõik korterid on ühe suurusega. Maja on vana, ehitatud 1937 ja vajaks renoveerimist.
Kaks korterit on pikalt soovinud ühistut luua, teised kaks pole nõus olnud. Nüüd loodi meile ühistu riigi poolt, kuid kaks korterit lühidalt ütlevad, et las olla, see ei kohusta meid millekski. Las kõik olla nagu on, midagi teha ei soovi. Maja on ahiküttega ja vanast ajast on nii, et koridori elektri leping on lihtsalt ühe inimese nimel ja veeleping teise nimel. Kaks korterit tegid ettepaneku avada ühistu arve, teha lepingud ühistule, kaks on vastu. Samuti ei ole nad nõus valima juhatust. Eelmisel nädalal tegime koosoleku, kus kuhugi ei jõudnud, kaks korterit polnud millegagi nõus ja polnud nõus ka protokolli allkirjastama. Hetkel on protokoll minu käes, aga kui kahe korteri omanikud alla ei kirjuta, kas sellel siis üldse mingit kaalu on?
Majal üldiselt midagi otseselt väga ohtlikus seisus vist veel ei ole, hädapäraselt on remonditud, kui suisa midagi küljest pudenes. Kaks korterit soovivad renoveerimist sh koridori ja keldri elekter, koridori ja selle akende renoveerimine (viimased on väga pehkinud), maja fassaad, mis igalt poolt pudeneb jne. Kaks korterit on aga kõigele vastu. Kas meil on mingisugustki võimalust midagi teha? Kas näit, kui tellida ehitusekspertiis, mis näitab maja halba seisukorda on aluseks, et alustada renoveerimist vm töid ja nõuda makseid ka kahelt teiselt naabrilt. Kui ekspertarvamust ei ole, kas siis võime kahe korteriga renoveerida ja teistelt nõuda makseid?
Ja mitte, et me sooviks sellist varianti, aga kui kaks naabrit otsustavad vaid enda rahadega midagi remontida, näiteks koridori, kas teised naabrid võivad seda takistada?
Olles ise seadusi puurinud, siis kas olen õigesti aru saanud, et tegelikult, kui remondime meie ühises kasutuses olevat, näit koridor, katus jne, siis vastavalt võla – ja asjaõigusseadusele saame nõuda maksmist ka teiste korterite omanikelt?
Kas sellises seisus kahe korteriga majal on üldse mingit võimalust midagi teha, kui hääled on 50% ja 50%?

Kas seadusest tulenevalt on meil võimalu saada/määratakse meile valitseja, kui me ise mitte midagi ette ei võta ja kas valitsejal on otsustuhääl?

Olen vastuse eest tänulik!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomaniku õigustatud huviks on muuhulgas ka korterelamu korrashoid ja selle tavapärane valitsemine.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lg 2 kohaselt käsitleb seadusandja tavapärase valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

Juhul, kui korteriomanikud ei ole võimelised eelnimetatud küsimustes otsust langetama, siis toimub olukorra lahendamine kohtus, kes peab otsustama, kas korteriomanike õiguseid rikub otsuse vastuvõtmine või mittevastuvõtmine.
Olukorras, kus seadusandja on oma seisukoha (mis on Teie kortermaja tavapärane majandamine) välja öelnud, lasub kohtus suurem selgituskoormus nendel korteriomanikel, kes otsuse vastuvõtmisest keelduvad.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ