Lepinguõigus


Küsimus: Kas üürile andjal on õigus rahalisele kompensatsioonile kui üürnik lõpetab tähtajalise lepingu enne tähtaega?23.02.2017

Kui on sõlmitud nt aasta pikkune tähtajaline üürileping ning üürnik soovib lahkuda nt 8. kuul, teatades ette ainult 1 kuu, siis mis on omaniku õigused antud olukorras? Etteteatamise aeg teatavasti ju 3 kuud. Kas üürile andjal on õigus rahalisele kompensatsioonile ja mis ulatuses, kui üürilepingus sanktsioone ei ole kirjeldatud?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Antud juhul võime lähtuda üksnes Teie poolt öeldust. Ilma lepinguga tutvumata on raske vastata. Seega arvestage sellega, et vastus on antud kõiki asjaolusid arvestamata.

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1 esimene lause). Kolmekuuline etteteatamistähtaeg kohaldub tähtajatu üürilepingule (VÕS § 312 lg 1).

Nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut saab mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda, kui esinevad erakorralise ülesütlemise alused (VÕS § 313), mille näidisloetelu on toodud VÕS-i § des 314 319. Nende aluste esinemisel ei pea seaduses sätestatud või poolte poolt kokku lepitud ülesütlemistähtaegu järgima, välja arvatud kui pooled on kokku leppinud etteteatamistähtajad ka lepingu erakorralise ülesütlemise puhuks. Pooled võivad üürilepingus ette näha lisaks VÕS-i § des 314 319 sätestatule ka muid põhjusi, mis annavad õiguse nii tähtajatut kui ka tähtajalist üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

Tähtajalise lepingu sõlmimisel peab eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, seega võib üürileandjal tekkida rahaline kompensatsiooninõue üürniku vastu. Riigikohtu arvates antud juhul üürileandja kahjuks võib olla üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui üürinik ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud (VÕS § 127 lg 4), st Teie antud juhul üür 4 kuu eest. Kahjunõude arvutamisel tuleb aga arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lg 5 kui ka § 128 lg 4 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Seega tuleb üürnikult üürileandja kasuks nõudvast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür. Probleem seisneb aga selles, et ei ole tavaliselt teada lepingu ülesütlemise hetkel, kas on tulemas uus üürnik.