Lepinguõigus


Küsimus: Kas tähtajalist üürilepingut saab lõpetada varem?21.12.2011

Tere,

Palume teie abi oma tekkinud probleemis. Tütar üüris korteri ja lepingus tähtaeg, üheks aastaks. Temaga koos elab vend, ka see on lepingus kirjas. Mõlemad käivad koolis ja kooli kõrvalt ka tööl nii palju kui võimalik. Korteri üürileandja on volitanud lepingut sõlmima maakleri. Tema ongi siis lepingus ka kirjas, et ajab üürniku eest asju. Korteris on oldud 2 kuud, üür selle eest ja kommunaalteenused makstud. Nüüd nädal tagasi ilmnes, et tütar ei saa enam tervise pärast nii palju tööl käia. Rahadega ei tule aga välja enam järgmise üüri maksmisel. Kui kaua võtab tervise taastumine aega, seda ei oska öelda. Kui maakler tuli üürirahale järgi (ütles, et omanik on vana inimene ja ei usalda pankasid), siis kirjutas lepingu taha summad ja mis rahad sai. Nüüd viimati kui käis, rääkis tütar ära oma probleemi. Olin ise ka külas sel ajal ja kuulsin pealt. Ja palus omaniku käest küsida, kas võimalik üüri alla lasta, kuna kahjuks tekkis selline paha olukord (tervis vedas alt). Järgmisel päeval kui tütar helistas, oli maakler üpris vihane ja ütles, et omanik ei anna alla üürihinnast. Tütar ütles, et siis kahjuks peame välja kolima. Maakleri vastus oli aga, et te peate 2 kuud sees olema. Kuidas ta saab sees olla kui ta ei saa tööl käia. Tütar ütles maaklerile, et teie käes on ühe kuu ettemaks ja tagatisraha, rohkemaga ei saa arvestada. Ja maakler kordas ikka, et peate 2 kuud olema, sest lepingus kirjas. Jah, loomulikult saame aru, et see on kirjas. Kuid kuidas seda ette teada lepingu sõlmimisel, et mingil ajal võib tervis üles öelda? Nüüd ei võta enam maakler telefoni vastu. Mida nad peavad nüüd tegema? Ja lisaks võttis ta kommunaalteenuste rahaga ka remondifondi- ja kindlustusmaksed. Need aga ei käi kommunaalteenuste alla. Lepingus eraldi ei ole sellest juttu. Ja lepingu sõlmimisel ei olnud ka sellest juttu, et need sisse pannakse. Siin on vist aga enda süü, et tütar need kinni maksis. Tavaliselt on probleem vist, et üürnik ei maksa üüri. Tütar rääkis ette kuidas asjad on, ja siis see ei sobinud. Ja kas ta on kohustatud tagatisraha tagasi maksma ikka? Korteris on tehtud endi poolt suurpuhastus, kuna korter ei olnud puhas. Kõikidest mustadest kohtadest tegid ka pildid (kuupäevaliselt), et lahkudes ei saadaks öelda, et korter must ja ei ole võimalik tagatisraha tagasi maksta. Nad on korralikud, mitte midagi ei lõhu. Tütrel endal pole vooditki. Kuna üürilepingu allakirjutamisel ütles maakler, et jaa, olemas on teil magamiskohad ja kõik vajalik. On üks voodi ja nahkdiivan. Kui see nahkdiivan lahti võtta, siis peal magada pole võimalik, keerates metallosad kriuksuvad koledasti ja on ka magamiseks liiga kõva. Maakler aga ütles, et siin saab magada küll. Tütar leppis olukorraga ja pani madratsi maha. Kas see on normaalne? Pesumasinat ei olnud terve kuu. Nüüd üks kuu on olnud ja ajab vett sisse. Peab kühveldama seda ise välja. See võtab ju aja, mida saavad kasutada õppimiseks. Siis lubatakse tulla korda tegema, ja nad ootavad, kuid ei tulda kokkulepitud ajal. Kuidas on võimalik lihtsalt terve päev oodata, millal tullakse ja lõpuks ei teatata ega ka tulda. Kas see ei ole ebaõiglane? Ja kõige sellega nad ise leppisid. Ja nad lepiksid veel edasi ka. Aga kuidas on õige? Kuidas toimida, kui järgmise kuu üüriks tütrel enam raha ei jätku? Vend käib tööl aga tema palgast ei jätku.
Jääme ootama teie vastust.

Lugupidamisega
T

Vastus: Janno Kuusk, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, http://sirel.com/

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1). Seega antud juhul kehtib leping tähtaja saabumiseni, kui ei esine erakorralise ülesütlemise aluseid. Erakorralise ülesütlemise alused saavad tuleneda lepingust (palun kontrollige aluste olemasolu - mainisite midagi 2 kuust) või seadusest. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Samas peab mõjuva põhjuse olemasolu tõendama sellele tuginev lepingupool. Kui nimetatud asjaolu olemasolu ning selle mitte ettenähtavust ei ole võimalik tõendada, ei ole erakorraline ülesütlemine õiguspärane ja üürileandjal on õigus nõuda üüri kuni perioodi lõpuni. Riigikohtu praktika on samas üürileandja nõudeõiguse määra limiteerinud 3-4 kuuni, millise perioodi jooksul peaks üürileandja leidma endale üürniku.

Eelnimetatud vaidlus ja tõendamine eeldab kohtumenetlust, mis on kaheldamatult kulukam kui leida üürileandjaga mõistlik kompromiss.

Tagatisraha tuleb tagastada peale üürilepingu lõppemist, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu lepingust tulenevaid nõudeid.