Lepinguõigus


Küsimus: Kuidas kaitsta end korteri ostmisel selle eest, et ma ei saaks kaasa seal praegu elavaid üürnikke?03.05.2012

Tere,

Soovin osta korterit, kuid hetkel on seal üürnikud sees. Väidetavalt on tegemist suulise üürilepinguga ja üürnikud kolivad välja kahe nädala jooksul, kui vormistame tehingu. Kes garanteerib mulle selle, et need üürnikud sealt ikka välja kolivad? Kuidas saan mina iseennast sellises olukorras kaitsta?
Kui ma panen ostu-müügilepingusse kirja, et ostan ilma üürniketa ja mingiks kindlaks kuupäevaks peab korter tühi olema, kas see on piisav argument?
Kui asi võtab teise pöörde ja üürnikud keelduvad välja kolimast, on mul õigus tehingust peale lepingu sõlmimist taganeda?
Kas tohin ostu-müügilepingusse lisada punkti, kus müüja on kohustatud maksma mulle kahjutasu mingi kindla summa väärtuses (mis võib kuluda mul tehingust taganemisega seotud kulutuste peale, näiteks panga nn leppetrahvid), kui vastav punkt jääb lepingu järgi täitmata (ehk siis üürnikud ei koli välja)?

Ette tänades,

Vastus: Alo Pormeister, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, http://sirel.com/

Alo Pormeister
loe lisaks
Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Juhul, kui on sõlmitud üürileping, siis Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada.
Kui müügilepingus on kokkulepe, et korteri otsene valdus antakse ostjale üle ilma üürniketa konkreetsel kuupäeval, siis see on müüja kohustus tagada selle kohustuse täitmine. Samas ei ole aga garantiid, et üürnikud õigeks ajaks välja kolivad, mistõttu soovitan müügilepingus sätestada müüjale leppetrahv asja otsese valduse ilma üürnike olemasoluta ostjale üleandmise kohustuse täitmise tagamiseks. Leppetrahv võiks olla sätestatud konkreetse summana iga korteri otsese valduse üleandmisega viivitatud päeva kohta ning leppetrahvi tuleks arvestada kuni kohustuse täitmiseni. Leppetrahvi summa peaks olema mõistlik, sest ebamõistlikult suurt leppetrahvi võib kohus kohustatud poole taotlusel vähendada. Eraldi võib sätestada ka müügihinna tasumise selliselt, osa müügihinnast tasutakse pärast korteri otsese valduse üleandmist ja juhul, kui seda kohustust ei täideta, siis maksmata summa või osa sellest jääb leppetrahvina ostjale. Samaaegselt saate esitada isikute vastu, kes on Teie poolt ostetud korteris ilma õigusliku aluseta (nt. üürileping on lõppenud, mistõttu asja kasutamise õigus puudub), hagi asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
Juhul, kui peate valduse üleandmata jätmist niivõrd suureks rikkumiseks, et soovite lepingust taganeda, siis selles osas peaks kindlasti lepingus eraldi kokku leppima ning vastava asjaolu ka lepingust taganemise alusena lepingus ette nägema, et näiteks juhul, kui müüja ei anna korteri, mis oleks vaba koormatistest, otsest valdust üle teatud perioodi jooksul, siis on ostjal õigus taganeda lepingust.