Lepinguõigus


Küsimus: Kas ettearvamatute kõrvalkulude summade tõttu on alust tähtajalise üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks?28.05.2012

Tere,
Soovin nõu, kuidas käituda. Sõlmisin üürileandjaga tähtajalise üürilepingu. Olen tasunud tagatisraha ja igakuiselt korrektselt üürisumma + kõrvalkulud. Soov lahkuda tuleneb
1) Elan omanikuga samas majas, minu korteris pole eraldi elektri- ega veearvesteid. Minu kõrvalkulude summa saadavat lahutades konkreetse kuu üldistest kõrvalkulude summast omaniku pere konkreetse kuu keskmised kulud. Olin sisse kolides teadlik hinnangulisest kõrvalkulude suuruse vahemikust, mida kinnitas omanik ka vahetult enne üürilepingule alla kirjutamist. Olin teadlik, millest minu kõrvalkulud koosnevad. Leping ütleb *) üürnik on kohustatud lisaks üüritasule tasuma kõikide Üürikorteri kasutamisega seotud kõrvalkulude eest, sealhulgas: elektrienergia, vesi- ja kanalisatsioon, prügivedu, ja muud hoonet haldava korteriühistu või haldusfirma poolt esitatud arved. Probleem ilmnes, kui sain esimese arve, mis oli rohkem kui 1,5 korda suurem kui üürile võtmise eel räägitu. Kõnealune kuu oli varakevadine ning ühtlasi ei viibinud ma vähemalt 10 päeva ulatuses konkreetses korteris, st ei tarbinud ka elektrit ega vett. Kirjutasin omanikule kirja, kus avaldasin muret ülemäära suure elektriarve kohta ning soovisin näha täpsemat ülevaadet. Vestlus sel teemal toimus kahjuks suuliselt, mistõttu konkreetset tõendit pole - viisakast järelepärimisest kasvas mulle ootamatult välja väga ebameeldiv dialoog. Selgus ka, et eelmainitud elektriarve sisaldab keskkütte tasu, mille suurusjärk on mul siiani teadmata (üürileandja mainis vestluse käigus summasid, mis erinesid kahekordselt) ning mis ei kajastu ka kõrvalkulude dokumendis. Üürilepingut allkirjastades polnud niisugusest kulust vähimatki juttu, rääkimata kirjalikust ülestähendusest. Olin teadlik, et majas on osaliselt keskküte. Küsides üürileandjalt vahetult enne lepingu allkirjastamist (maakleri juuresolekul), kuidas on lood kõnealuses korteris keskküttega, vastas omanik, et siia see ei ulatu, see on ainult all, omaniku pere korteris ning siin korteris saab kütta elektri ning korteris oleva vana ahju abil. Nüüd, kui mul arve käes oli, põhjendas omanik niisugust varjatud kulu sellega, et soe kerkib üles ning tänu nende keskküttele on ka minu korteris soojem. Kuna olin just maksnud maakleritasu ning kolinud ühest linnast teise, neelasin selle olukorra alla ning maksin kõrvalkulud ära, samas tärkas tugev sisemini alarm. Nagu ütlesin, keskkütte kulu ei kajastu jätkuvalt korteri kõrvalkulude arve dokumendis, seega otsest tõendit sest pole. Küll aga on olemas e-kirja kujul minu esmane mureavaldus üürileandjale, meie vestluse järgne kiri talle selgitamaks oma järelpärimise põhjusi ning ühtlasi hiljutine kiri temalt, kus ta teatab, et nüüd kütet enam pole.
2) Olen pidanud taluma üürileandja peeneid solvanguid ning üleolevat suhtusstiili. Hiljuti lakkas töötamast ka siinne elektriseade, mis polnud täie tervise juures juba minu sissekolimise päeval. Omanik pole kordagi üles näidanud soovi see välja vahetada. Pole ise söendanud ka teemat kergitada, kuna kardan, et olukord pööratakse minu vastu. Soovin kolida sinna, kus tunnen end turvaliselt.
Küsimus 1: millised on minu võimalused üürilepingu lõpetamiseks? mida soovitaksite? Eelistaksin seda teha kärata osapoolte kokkuleppel, aga omaniku iseloomu tundes kahtlen selle õnnestumises. Lepingus ütleb *) üürileping lõpeb punktis x sätestatud tähtaja möödumisel, ennetähtaegselt poolte kirjalikul kokkuleppel või muudel VÕS sätestatud alustel ja tingimustel. *) üürnikul on õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada, kui üürikorter muutub kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning muudel VÕS sätestatud juhtudel.
Küsimus 2: Kas omanik võib tagatisraha jätta tagastamata põhjusel, et leping lõpetatakse varem? Lepingus vaid *) üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole 2 kuu jooksul pärast käesoleva lepingu lõppemist teatanud oma nõudest Üürniku vastu. *) lepingus reguleerimata küsimustes rakendatakse VÕS sätteid.
Suur suur tänu abi eest

Vastus: Alo Pormeister, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, http://sirel.com/

1. Tähtajaline üürileping lõpeb üldjuhul tähtaja möödumisel ning seda on võimalik lõpetada ühepoolselt üksnes erakorraliselt teise poole olulise lepingurikkumise tõttu. Parim võimalik viis vaidluste vältimiseks on muidugi lõpetada leping poolte kokkuleppel. Tähtajalist üürilepingut võib igal ajal lõpetada poolte kokkuleppel.
Märgin, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
Kui Teid on lepingu sõlmimisel viidud olulisse eksimusse, siis tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada kuue kuu jooksul, arvates eksimusest teadasaamisest. Eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Tehingu tühistamise korral peate olema võimeline kohtus oma väiteid tõenditega (sh nt tunnistajad) tõendama, et asja üürile andmisel anti tegelikest asjaoludest ebaõige ülevaade ning lepingu täitmine on kardinaalselt teistsugune jne.
2. Tagatisraha on mõeldud üksnes lepingust tulenevate üürileandja nõuete tagamiseks. Ainuüksi lepingu lõpetamine ennetähtaegselt ei tähenda automaatselt üürileandja õigust tagatisraha jätta tagastamata, sest üürileandja nõuded peavad olema seaduslikud ja põhjendatud, et nad oleks tagatisrahaga tagatud. Võlaõigusseaduse kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Juhul, kui üürileandja ei tagasta tagatisraha põhjendamatult, siis on üürnikul üürileandja vastu tagatisraha tagastamise nõue. Juhin tähelepanu, et võlaõigusseaduse kohaselt tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Vastupidine eluruumi üürniku kahjuks olev kokkulepe on tühine. Paljud eluruumi üürileandjad eksivad eeltoodu vastu.