Lepinguõigus


Küsimus: Kas täitemenetluse kaudu korteri ostmisel läheb ikkagi võlgnevus uuele omanikule üle?01.10.2012

Ostsin korteri täitemenetluse kaudu. Teadsin, et korteril on kommunaalteenuste võlgnevus ühistule, sest olin enne ühistult seda uurinud, kuid kinnistusraamatus ei olnud kannet selle võlgnevuse kohta. Olid ainult panga hüpoteegiga kaetud nõuded. Korteri ostmisel hüpoteegiga kanded kinnistusraamatust kustutati ja mina alustasin nö puhtalt lehelt. Kas ühistul on õigus see võlgnevus nõuda minult kui uuelt omanikult kohtu kaudu ning kohtuotsuse alusel anda see täitemenetlusse juhul, kui uus omanik ehk mina vabatahtlikult kohtuotsust selle eelmise omaniku võla osas ei peaks täitma? Või on siiski nii, et ostes korteri täitemenetluse kaudu, ühistu uuelt omanikult eelmise omaniku võlga enam nõuda ei saa ja peab selle eelmise omaniku võla nö oma kuludesse kandma?

Vastus: Alo Pormeister, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Sirel & Partnerid OÜ, http://sirel.com/

Alo Pormeister
loe lisaks
Kahjuks on olukord selline, et korteriühistu seaduse (KÜS) § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta (vt. Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-48-11, p 12).

Kui Te olete võlgnevuse korteriühistu ees tasunud, siis tekib Teil nõudeõigus tasutud summa ulatuses eelmise omaniku vastu.

Üldpõhimõttena tuleneb seisukoht Riigikohtu 15.06.2011 lahendist nr 3-2-1-48-11 (p 12), et korteriomandi omandajale lähevad kohustused korteriühistu seaduse § 51 ja § 7 lg 3 alusel üle. Kogu kohtulahendite andmebaasi alusel ei ole analüüsi tehtud ning seetõttu on teadmata, kas sarnast lahendit on tehtud ka täitemenetluse kaudu müüdud korteriga seoses. See on vaidlusalune küsimus, et kas korteriühistu omab seadusest tulenevat sisuliselt nö. pandiõigust, mis ei lõpe enampakkumisel müügi korral või mitte. Seega vaidluse korral kohtulahend ei ole ette teada. Enne korteriomandi soetamist on alati aga võimalik korteriühistust üle küsida, et kuivõrd on osta soovitava korteriga seoses võlgnevusi korteriühistu ees.