Lepinguõigus

Üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei pea olema ülesütlemisavaldus paberkandjal, vaid sobib ka näiteks e-posti teel edastatud ülesütlemisavaldus, mis võimaldab avalduse kirjalikku taasesitamist. Ülesütlemisavaldus peab vastama seaduses sätestatud nõuetele (VÕS § 325).

VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Seega leppetrahvi nõudmine väljakolimisega viivitamise eest ei pruugi olla seadusega kooskõlas. See ei võta aga ära üürileandja õigust nõuda üürnikult kahju hüvitamist asja üleandmisega viivitatud aja eest.

Küsite, et kas saate keelduda üüritasu maksmisest, kui on alus arvata, et üürileandja ei tagasta Teile üürilepingu lõppemisel tagatisraha. Teiseks küsite, et kas üürileandja saab tulla ise Teid üüripinnalt välja tõstma, kui Te ei ole üüriraha tasunud.

Esitatud küsimuse püstitusest mõistan, et tegu on eluruumiga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 308 lg-s 2 on märgitud, et üürileandja peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi. Üürileandjalt võib küsida ja paluda tõendada, et mida ta on eelnimetatud nõude täitmiseks teinud. Juhin Teie tähelepanu ka osundatud sätte teisele lausele, mille kohaselt tagatisrahalt arvestatav intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.

VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale üüritud pinna eest üüri. Nimetatud üürniku kohustust üüri tasuda ei välista üürniku poolne kahtlus, et üürileandja ei suuda ega taha ükspäev (võib-olla) tagastada tagatisraha. Üürnikul on õigus üüri tasumisest keelduda üksnes seaduses märgitud juhtudel (nt olukord, kui üürnik ei saa üürilepingu kehtivuse jooksul üüripinda kasutada puuduse tõttu, mille eest üürnik ei vastuta).

Tõsi on see, et tagatisraha tagasisaamisega võib pahauskse üürileandja puhul tekkida probleeme. Kuna tagatisraha on üürileandja valduses, siis võib ta alati (kas tõendatult või tõendamata) asuda väitma, et üüripinnal on üürniku tegevusest tulenevaid puudusi, mille kõrvaldamiseks tagatisraha kulub. Samas peab üürileandja sellist nõuet tõendama ja adekvaatselt põhistama, vastupidisel juhul saate nõuda üürileandjalt lisaks tagatisraha tagastamisele ka veel kahju hüvitamist ja seaduses sätestatud viivist.

Teisele küsimusele vastuseks teatan, et üürileandjal pole õigust tungida Teie eluruumi (olgugi, et see on üürileandja oma) mistahes oma oletatava õiguse kaitseks. Ka üürileandja pandiõigus piirdub vaid õigusega üürnikult nõuda, et ta oma asju üüripinnalt ära ei vii. Juhul, kui üürileandja siiski omavoliliselt üüriruumi siseneb, saab esitada üürileandja vastu politseisse avalduse Karistusseadustiku § 266 järgi, mis näeb ette vastutuse omavolilise sissetungi eest.

Kui kinnistule on seatud isiklik kasutusõigus, siis te sellest nii kergesti lahti ei saagi, sest selle mõtteks ongi tagada, antud juhul kinkijale, kindlus, et ta saab kingieset ka peale kinkimist kasutada.
Asenduspinna leidmine võiks olla lahendus, kuid ilmselgelt te ilma kohtuta ei pääse. Kahjuks ei saa seda küsimust siin paari lausega lahendada. Peaksite oma murega advokaadi poole pöörduma, kes asja läbi analüüsiks ja siis ütleks, mis õigem teha oleks.

Küsimusest ei selgu, kuid eeldan, et tegemist on teie ühisvaraga, mille te enne abielu lahutamist ühiselt ära kingite. Kui te mõlemad olete abikaasaga lepingupooleks, siis on abikaasal lepingust taganemiseks ja tagasitäitmise nõudmiseks ka teie nõusolekut vaja ehk peaksite samuti siis kinkelepingust taganema. Kui kingite oma vara ära, siis ei saa te panna sellele võõrandamise keeldu. Kingisaaja on asja täieõiguslik omanik ja võib kinnistu vabalt edasi võõrandada. Saate panna kinnistule kitsenduse, näiteks isikliku kasutusõiguse enda ja abikaasa kasuks, mis tagaks teile selle kasutamise võimaluse ka juhul, kui see maha müüakse. Kui teil ei ole enda kasuks mingit kasutusõigust seatud, siis ei või te ka ise seda kinnistut peale võõrandamist ilma uue omaniku loata kasutada, rääkimata teie külalistest, samuti kinnistul mingite muudatuste tegemisest - peale kinkimist on kinnistu kingisaaja oma ja tal on kõik omaniku õigused.
Inetustest on siin raske mingisugust loetelu koostada, seadus näeb kinkelepingust taganemise ühe võimalusena kingisaaja jämeda tänamatuse - see peaks väljenduma teie suhtes väga halvas käitumises, abita jätmises jne kuid iga konkreetset juhtu tuleb vaadata eraldi ning tavaliselt ütleb sellistel puhkudel lõpliku seisukoha kohus.

Sellele küsimusele annab vastuse kohus, arvestades konkreetseid asjaolusid, et kas mingit tegu saa lugeda nõude tunnustamiseks või mitte. Näitena võiks tuua, et kui pooled peavad e-kirja vahetust, kus arutavad selle üle, millal võlg ära makstakse, või näiteks öeldakse, et hetkel ei olegi võimalik maksta, kuna raha ei ole vms, siis on see kahtlematult hinnatav nõude tunnustamisena. Kirjavahetusest peaks aga olema üheselt väljaloetav, et räägitakse sellest konkreetsest võlast, mitte muust kohustusest. Kui peetakse läbirääkimisi selle üle, kas üks pool on teisele võlgu või mitte, siis ei ole tegemist nõude tunnustamisega.

Üürnikul on õigus majutada korteris oma pereliikmeid, kui üürilepingus ei ole teisiti kokku lepitud. Kui lepingus sellist piirangut ei ole, siis ei saa te ühe inimese lisandumise eest üüri tõsta. Üüri tõstmise tingimused peaksid olema samuti lepingus kirjas. Kui üürileandjal puudub lepingus õigus pereliikme majutamise eest täiendavat üüri küsida, siis ei ole tal ka õigust seda summat deposiidist maha arvata. Kindlasti ei ole see ka üürilepingu ülesütlemise aluseks, kui lepingus just selgesõnaliselt nii kokku ei ole lepitud.

Üldine mõiste "vara" tähendab nii õiguste kui kohustuste kogumit. Paraku aetakse see segamine varanduse tähendusega ja kujutatakse ette, et eelkõige on vara midagi väärtuslikku. Sama lugu on ka pärandvaraga - see koosneb nii õigustest (asjadest ja nõuetest teiste isikute vastu) kui ka kohustustest (midagi teha või kellelegi midagi maksta). Tihti ei moodustugi vara mitte õigustest, vaid enamuses kohustustest. See tähendab, et vara vastuvõtmisel ei saa te mitte ettekujutatud varandust, vaid üksnes võlad.
Praegu kehtib meil pärandvara suhtes loobumise põhimõte ehk peale isiku surma pärib õigustatud isik automaatselt kogu surnud isiku vara (st nii õigused kui kohustused). Kui ta ei soovi pärida, siis peab ta kogu pärandist loobuma. Sellega loobub ta nii pärandvarasse kuuluvatest õigustest kui kohustustest - osaliselt ei ole võimalik loobuda, s.t et võtate õigused vastu ja kohustustest loobute. Seega peaks enne loobumist otsustama ja kalkuleerima, kas pärandavara toob pigem kasu või kahju. Kui te otsustate loobuda peale isa surma tema pärandist, siis ei päri te ei tema asju ega ka kohustusi ning siit omakorda tuleneb, et teil ei ole mingisugust kohustust tema võlgu maksta.
Mis puutub laenulepingute vaidlustamisse, siis eelkõige saaks vaidlustada intresside suurust, kuid täpsemalt oleks tarvis lepingut lugeda ja asjaoludega tutvuda.

Teie poolt väljatoodud asjaolud on kahjuks ebaselged, et anda täpsemat seisukohta. Märgin, et ka suuline leping on leping, mida peab täitma vastavalt kokkulepitule. Juhul, kui poolte vahel on peetud kirjavahetust lepingu tingimuste üle ning tingimuste osas on kokkulepe eelnevalt saavutatud, siis ka seda saab kasutada tõendina lepingu sõlmimise kohta. Küsimus on selles, et kuivõrd on pooled jõudnud kokkuleppele lepingu olulistes tingimustes ning kas ettemaksu tasumine tõendab samuti lepingu sõlmimist. Faktilised asjaolud vajavad täpsustamist ja pikemalt analüüsimist. Tähtsust omab ka see, et millal erimeelsused poolte vahel algasid jne. Juhul, kui lepingut sõlmitud ei ole, siis saate nõuda ettemaksu tagastamist.

Kohustus tuleb täita vastavalt lepingule ning selleks, et saaks avaldada seisukohta sisuliselt, siis oleks vajalik eelnevalt tutvuda lepingutega, mida olete sõlminud. Tagasimakstav summa võibki olla suurem kui põhisumma ja see sõltub sellest, millistel tingimustel olete laenu võtnud, sest arvesse läheb nii laenu tagasimakse tähtaeg, kokkulepitud intressid, viivised jms. Viivist saab üle põhinõude summa nõuda juhul, kui võlausaldaja tõendab põhisummat ületavas ulatuses kahju tekkimist. Eristage kindlasti erinevaid termineid intress ja viivis, sest intressi tasute raha kasutamise eest ja viivist maksate sanktsioonina maksetähtaja ületamise eest.

Kui teil on olemas kohtuotsus, siis peaksitegi sellega otsejoones kohtutäituri juurde minema ja täitemenetluse algatama. Kohtutäitur kasutab ise kõiki võimalusi, et raha talt kätte saada. Täitemenetluse kulud kannab üldjuhul kohustatud isik, mitte teie. Kuid kui kohtutäitur näeb, et sealt midagi tulemas ei ole, siis võib ta teilt täitekulude ettemaksu küsida. Kohtuotsuse täitmise nõue aegub 10 aastaga alates kohtuotsuse jõustumisest. Seda, kui tõenäoliselt te oma raha kätte saate, ei oska öelda.