Ehitusõigus
Küsimus: Kui palju on lubatud panna päikesepaneele elamumaale isiklikuks tarbeks?22.04.2021
Tere,
Kui palju on lubatud panna päikesepaneele elamumaale isiklikuks tarbeks?
Vallavalitsus väidab, et:
Esmalt tegemist on elamumaaga, mille sihtotstarbeks ei ole tegeleda tootmistega. Tootmistegevus võib jääda kinnistu pindalast alla kuni 2,5% ehk 1771m2 kinnistu puhul saab jääda paneelide alla maksimum 44,1m2. Kinnistule on varasemalt taotletud ehitusluba 36m2 ruutmeetri suuruse pargi rajamiseks, seega jääb veel võimalus rajada juurde 8,1m2.
Tänades,
Kui palju on lubatud panna päikesepaneele elamumaale isiklikuks tarbeks?
Vallavalitsus väidab, et:
Esmalt tegemist on elamumaaga, mille sihtotstarbeks ei ole tegeleda tootmistega. Tootmistegevus võib jääda kinnistu pindalast alla kuni 2,5% ehk 1771m2 kinnistu puhul saab jääda paneelide alla maksimum 44,1m2. Kinnistule on varasemalt taotletud ehitusluba 36m2 ruutmeetri suuruse pargi rajamiseks, seega jääb veel võimalus rajada juurde 8,1m2.
Tänades,
Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Otseselt seadus sellist protsenti või ruutmeetreid ette ei näe. Üldine põhimõte on, et kinnistul asuvate ehitiste kasutusotstarve peab vastama katastriüksuse (kinnistu) sihtotstarbele. Saan aru, et kinnistul elamu funktsiooniga ehitisi ei paikne, mille teenindamiseks on päikesepaneelid mõeldud. Sellisel juhul tuleb lähtuda päikesepaneelide kasutusotstarbest - kui selleks on toota elektrit, siis järelikult peab katastriüksuse sihtotstarve olema tootmismaa.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 3 näeb ette, et tootmismaa on tootmis- ja tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas:
4) tehnorajatiste maa, mis moodustab iseseisva katastriüksuse, sealhulgas kütte-, vee-, gaasi- ja elektrivarustusega seotud ehitiste maa.
Arvestades, et katastriüksuse sihtotstarve määratakse 5% täpsusega, on kohalik omavalitsus tuletanud selle 2,5% ilmselt põhimõttest, et sellisel juhul ümardatakse protsent veel allapoole ehk maakatastris ei ole vaja sihtotstarbe muudatust teha. Kui protsent on üle 2,5%, siis tuleks ümardada see 5%, mis nõuab juba sihtotstarbe registreerimist maakatastris.
Küsimus: Kas linnapiiri äärde võib ehitada horisontaalaeda, kuigi naabritel on vertikaalne lippaed?05.04.2021
Tere,
Palun öelge kas linnapiiri äärde võib ehitada horisontaalaeda? Naabritel on küll vertikaalne lippaed, aga aia materjal on meil ka juba ehituseks ostetud ja nüüd tekkis küsimus seoses sellega.
Palun öelge kas linnapiiri äärde võib ehitada horisontaalaeda? Naabritel on küll vertikaalne lippaed, aga aia materjal on meil ka juba ehituseks ostetud ja nüüd tekkis küsimus seoses sellega.
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Sellele küsimusele vastamiseks oleks vaja teada, kas Teie kinnistu osas on kehtiv detailplaneering. Kui on, siis tuleb vaadata, mida ütleb piirdeaia osas detailplaneering. Kui kinnistu osas kehtivat detailplaneeringut ei ole, siis tuleb üle vaadata, mida ütleb üldplaneering ning milline on väljakujunenud keskkond. Kuna küsimusest ei selgu, mis piirkonnaga tegu, siis täpsemalt ei ole võimalik vastata. Reeglina on planeeringutega reguleeritud üksnes piirdeaedade kõrgus ning muid piiranguid piirdeaedadele seatud ei ole, kuid võib ka olla erandeid.
Küsimus: Mida teha, kui vald seadustas juba paigaldatud soojuspumba, teistelt korteriomanikelt aga luba pole küsitud?02.04.2021
Elan kortermajas ja naaber paigaldas õhksoojuspumba. Mina nõusolekut ei andnud, kuid KOV seadustas pumba kasutamise. Maja on ehitatud 50 aastat tagasi ja elektrisüsteemid on vanad ja võimsuseks 8 korteriga majas 20 A. Juba eelnevalt on korke välja löönud ja seda sai ka vallale teada antud. Kas vallal oli õigus jätta see tähelepanuta ja ka see, et kõigi allkirjad puuduvad? Leian, et praegusega on tekkinud elektrisüsteemi poolt reaalne oht majale. Mida edasi teha?
Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Täna kehtiv õigus (eelkõige ehitusseadustik) ei eelda ega nõua kõigi kaasomanike nõusolekut õhksoojuspumba paigaldamiseks (tehnosüsteemi muutmiseks). Samas peab kohalik omavalitsus kui pädev asutus kaasomanikud ehitusteatise/seadustamise menetlusse kaasama ning välja selgitama asjas tähtsust omavad asjaolud.
Ehitusteatise heakskiitmisest tuleb pädeval isikul keelduda muuhulgas juhul, kui kavandatav ehitis/selle osa ei vasta ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või juhul, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kaasomanikele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.
Pädeva asutuse ülesanne on ehitusteatise menetluses kontrollida ja tagada ehitise ohutus.
Juhul, kui soojuspumba elektritarbivus tekitab ohu hoone elektrisüsteemile, oleks KOV pidanud seda hindama ning selgitama, kuidas on ohutus tagatud.
Arvestada tuleb ka, et elektrisüsteemi kui tervet hoonet teenindava tehnovõrguga seonduvad küsimused on KÜ pädevuses - mõistlik oleks tellida elektriaudit ja lasta süsteem üle vaadata. Kui juhtmed vastu peavad, on ka võimalik ampreid juurde tellida.
Küsimus: Kas ma saan õigesti aru, et kasutusluba või kasutusteatis sõltub sellest, mis ulatuses ehitustegevust teostati?30.03.2021
Tere.
Tegemist on 30ndatel ehitatud majaga, millele on väljastatud 2008 aastal ehitusluba ehitise laiendamiseks. Olemas on ehitusprojekt. Küsimus on, et kui täna soovitakse müüa korterit, siis kas peaks olema väljastatud kasutusluba või kasutusteatis? Lisaks olgu öeldud, et ehitisteatist ei ole väljastatud, mis siis tähendab, et ehitamisega ei ole alustatud.
Ja kuidas on lood siis, kui ehitamisega on mingis osas algust tehtud aga ei ole ehitusteatist väljastatud. Kas sellisel juhul peaks laskma teha auditi? Kui projekti järgselt ei ole kõiki tegevusi valmis tehtud siis ei saa ka väljastada kasutusteatist või kasutusluba. Kas ma saan õigesti aru, et kasutusluba või kasutusteatis sõltub sellest, mis ulatuses ehitustegevust teostati? Ehk kui on ümberehitus ja laiendus ei ole suurem kui 33% siis väljastatakse kasutusteatis. Ehk kasutusteatis ei sõltu sellest kas on antud ehitusluba või ehitisteatis. Juhin veel tähelepanu alguses öeldule, et kortermajale on väjastatud ehitusluba ehitise laiendamiseks.
Ette tänades!
Tegemist on 30ndatel ehitatud majaga, millele on väljastatud 2008 aastal ehitusluba ehitise laiendamiseks. Olemas on ehitusprojekt. Küsimus on, et kui täna soovitakse müüa korterit, siis kas peaks olema väljastatud kasutusluba või kasutusteatis? Lisaks olgu öeldud, et ehitisteatist ei ole väljastatud, mis siis tähendab, et ehitamisega ei ole alustatud.
Ja kuidas on lood siis, kui ehitamisega on mingis osas algust tehtud aga ei ole ehitusteatist väljastatud. Kas sellisel juhul peaks laskma teha auditi? Kui projekti järgselt ei ole kõiki tegevusi valmis tehtud siis ei saa ka väljastada kasutusteatist või kasutusluba. Kas ma saan õigesti aru, et kasutusluba või kasutusteatis sõltub sellest, mis ulatuses ehitustegevust teostati? Ehk kui on ümberehitus ja laiendus ei ole suurem kui 33% siis väljastatakse kasutusteatis. Ehk kasutusteatis ei sõltu sellest kas on antud ehitusluba või ehitisteatis. Juhin veel tähelepanu alguses öeldule, et kortermajale on väjastatud ehitusluba ehitise laiendamiseks.
Ette tänades!
Vastus: Raul Keba, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Alustaks vast sellest, et igal üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga eluhoonel peab tänase regulatsiooni kohaselt olema kasutusluba. Kui on tegemist juba ammu ehitatud hoonega, siis võib kasutusloana käsitleda ehitise ekspluatatsiooni andmise akti vm sarnast dokumenti, mis nt vene ajal kasutusluba asendas.
Antud juhul eeldan, et hoonel oli enne 2008. aasta ehitusluba siiski kasutamise õigus olemas (staatus EHRis - kasutusel). Sellisel juhul võib seda hoonet kasutada vaatamata sellele, kas 2008. ehitusloa alusel on mingeid ehitustöid tehtud või mitte (eeldusel, et nende tööde käigus ei ole hoone muutunud ohtlikuks). Kui ehitustöid tegema ei hakatudki, muutus ehitusluba 2 aasta möödudes kehtetuks. Kui siiski alustati mõne ehitusprojekti järgse tööga, on ehitusluba tänaseni kehtiv (tähtajatu). See, kas omanik või ehitaja esitas ehitamise alustamise teatise, ei mõjuta tegelikult ehitusloa kehtivust, tähtis on siiski, kas ehitustöödega alustati või mitte. Kui täna hoonet (korterit) müüa, siis võib pank laenu andmise otsustamisel küsida selgitusi teostatud ümberehituste ja laienduste kohta. Kui neid tehtud ei ole, siis ei tohiks ka panga poolt takistusi tulla - põhimõte on, et ehitusluba annab õiguse ehitada, aga ei kohusta seda tegema. Seega - kui ehitusluba ei hakatud ellu viima, siis pole ka uut kasutusteatist vaja esitada (tänase regulatsiooni kohaselt toimub eluhoonete ümberehitamine ja laiendamine kuni 33% olemasolevast mahust ehitusteatise alusel ning lõppeb kasutusteatise esitamisega).
Audit tuleb teha juhul, kui ehitamise kohta ei ole dokumente säilinud või kui on tegemist ebaseadusliku (ilma loata või teatiseta) ehitamisega. Kahjuks ei ole küsimusest võimalik välja lugeda, kas siis toimus ehitamine või mitte. Kui toimus, siis jah, tuleb kas kogu hoone kohta esitada kasutusteatis (nt katuse või tehnosüsteemide ümberehitamine, hoone soojustamine jne) või konkreetse korteri kohta, kui ehitamine puudutas ainult seda, kuid mitte hoonet kui tervikut.
Kui ehitusloa alusel on teostatud vaid osa töid, võib osutuda võimalikuks projekti muutmine selliselt, et saab esitada kasutusteatise teostatud tööde osas.
Küsimus: Kuidas olukord seadustada, kui korteriomanik on paigaldanud õhksoojuspumba ilma ehitusteatiseta ja projekti tegemata?29.03.2021
Tere
Kui korteriomanik on paigaldanud õhksoojuspumba ilma selleks ehitusteatist ja projekti tegemata, siis mis oleksid edasised toimingud, et see olukord seadustada? Kui on plaanis korter müüa, kas pangalaenu taotleval kliendil võivad tekkida korterit ostes takistused? Kas piisab kui tellida audit või peab ikkagi projekti tegema?
Ette tänades!
Kui korteriomanik on paigaldanud õhksoojuspumba ilma selleks ehitusteatist ja projekti tegemata, siis mis oleksid edasised toimingud, et see olukord seadustada? Kui on plaanis korter müüa, kas pangalaenu taotleval kliendil võivad tekkida korterit ostes takistused? Kas piisab kui tellida audit või peab ikkagi projekti tegema?
Ette tänades!
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Kuna teie pöördumisest ei selgu, millal õhksoojuspump on paigaldatud, siis tuleb olukorda selgitada pisut laiemalt. Nimelt ehitise seadustamisel on lähtekohaks millal ehitis on ehitatud, kas enne 01.01.2003 aastat või pärast seda. Kui ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 aastat, siis ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt. Täpsemalt reguleerib seda olukorda ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 28. Kui õhksoojuspump on ehitatud pärast 01.01.2003 kuid enne 01.07.2015. aastat, siis kohaldub EhSRS § 29. Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise audit asendab loa- või teavitusmenetluses ehitusprojekti.
Kui ehitis on juba valmis, siis ehitise tagantjärele seadustamiseks tuleb tellida audit. Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik ning auditile esitatavad nõuded on sätestatud Majandus- ja Taristuministri 12.10.2020 määrusega nr 61. Kas pank võib keelduda laenu väljastamisest seadustamata õhksoojuspumba tõttu, oleneb konkreetselt pangast ja tema nõudmistest, seda ei saa kõrvaltvaatajana ennustada.
Küsimus: Milliseid kooskõlastusi peab KÜ korteriomanikult nõudma, kui korteriomanik soovib elektrikerisega sauna ehitada oma korterisse?17.03.2021
Tere. Kas korteriomanik tohib ilma KÜ üldkoosoleku otsuseta korterisse omavoliliselt sauna ehitada? Maja ehitus aeg 1982a. Ventilatsioon puudulik majal. Kas KOV on õigus anda ehitusluba ilma korteriomanike nõuolekuta?
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Sauna ehitamine korterisse ei ole keelatud, kuid selle ehitamine nõuab kindlasti projekti olemasolu. Kui saun ehitatakse korterisse, siis see ei puuduta otseselt teiste korteriomanike õigusi, kui saun ehitatakse nõuetekohaselt ja sellega ei rikuta teiste korteriomanike õigusi ega muudeta kaasomandis olevaid tehnosüsteeme. Projektis peab olema ära näidatud, kuidas on tagatud korralik ventilatsioon ning niiskuskindlus ning kas elektrisüsteem on piisav. Korteri omanikul on õigus kasutada oma eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga ega KÜ põhikirjaga.
Seega kui KÜ põhikiri korterisse sauna ehitamise eelnevat kooskõlastamist ette ei näe, siis ei ole KÜ üldkoosoleku otsus vajalik.
Küsimus: Kas hiljem saab nõuda et osa teest on kehvema taseme pealiskattega?10.03.2021
Tere,
On kehtiv DP, mille järgi on 23 elamukrunti + 2 tootmismaad + 1 transpordimaa. Transpordimaa on eramaa ja see on ligipääsutee kruntidele, ja peab olema asfaltbetoonkattega ja sellele ehituseks on väljastatud ehitusluba (kehtiv). Ühele tootmismaale praegu tehakse uus DP, et muuta staatust - elamismaaks. Vastavalt uuele DP-le on tehtud leping KOV ja huvitatud isikuga, et huvitatud isik peab välja ehitama 15m teed, mis asuvad eespool kirjeldatud transpordimaal. Need 15 m peaks olema freesasfaldikattega. Küsimus. Kui on juba väljastatud ehitusluba (kehtiv), kas saab nii jagada teekatte kahe tüüpi vahel? Kuidas saab väljastada uus ehitusluba, et ehitada need 15 m, kui juba olemas kehtiv ehitusluba terve tee ehituseks? Kas selline otsus ei riku teiste kinnistuomanike õigusi, kui esialgu oli planeeritud terve tee asfaltbetoonkattega ja nüüd tuleb esimesed 15 m freesasfaldikattega?
On kehtiv DP, mille järgi on 23 elamukrunti + 2 tootmismaad + 1 transpordimaa. Transpordimaa on eramaa ja see on ligipääsutee kruntidele, ja peab olema asfaltbetoonkattega ja sellele ehituseks on väljastatud ehitusluba (kehtiv). Ühele tootmismaale praegu tehakse uus DP, et muuta staatust - elamismaaks. Vastavalt uuele DP-le on tehtud leping KOV ja huvitatud isikuga, et huvitatud isik peab välja ehitama 15m teed, mis asuvad eespool kirjeldatud transpordimaal. Need 15 m peaks olema freesasfaldikattega. Küsimus. Kui on juba väljastatud ehitusluba (kehtiv), kas saab nii jagada teekatte kahe tüüpi vahel? Kuidas saab väljastada uus ehitusluba, et ehitada need 15 m, kui juba olemas kehtiv ehitusluba terve tee ehituseks? Kas selline otsus ei riku teiste kinnistuomanike õigusi, kui esialgu oli planeeritud terve tee asfaltbetoonkattega ja nüüd tuleb esimesed 15 m freesasfaldikattega?
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist korraldab detailplaneeringu koostamise korraldaja vähemalt ühe detailplaneeringu avaliku väljapaneku. Avaliku väljapaneku jooksul on igal isikul õigus avaldada detailplaneeringu kohta arvamust. Kui te leiate, et detailplaneering rikub teie õigusi või on vastuolus varasemalt antud ehitusloaga või muude haldusaktidega, siis on teil õigus avaliku väljapaneku käigus esitada sellekohased vastuväited.
Küsimus: Kelle ettepanekul ja kas üldse saab muuta detailplaneeringuga ette nähtud asfaltkatet freesbetoonkattega teeks?16.02.2021
Tere,
Detailplaneering on vastu võetud 2002. aastal. Seletuskirjas on kirjas, et tee peaks olema asfaltbetoonkattega. Kas seda tingimust saab muuta, näiteks freesasfaldi katte peale, kuna pole mõtted, kus pole olulist koormust teha asfaldikatet. Kelle ettepanekul sellist muudatust saab teha?
Detailplaneering on vastu võetud 2002. aastal. Seletuskirjas on kirjas, et tee peaks olema asfaltbetoonkattega. Kas seda tingimust saab muuta, näiteks freesasfaldi katte peale, kuna pole mõtted, kus pole olulist koormust teha asfaldikatet. Kelle ettepanekul sellist muudatust saab teha?
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Üldine reegel on, et ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Kui kehtiv detailplaneering näeb ette, et tee peab olema asfaltbetoonkattega, siis tuleb ka ehitada sellekohane tee.
Kui soov on ehitada kehtivast detailplaneeringust erineva kattega tee, siis tuleks pöörduda kohaliku omavalitsuse poole, et arutada läbi millised on võimalused selle tingimuse muutmiseks. Ehitamine kindlal kinnistul toimub siiski kinnistu omaniku loal, seega ettepaneku sellise muudatuse tegemiseks saab teha teemaa kinnistu omanik.
Küsimus: Kas MTÜ saab tee ehituse eest raha küsida ka nendelt, kes ei ole liikmed, aga teed vajavad?19.01.2021
Tere,
On loodud MTÜ. Eesmärk on ehitada piirkonnas tee vastavalt DP tingimustele. MTÜ on transpordimaa omanik. DP järgi on 22 elamukrunti, nendest MTÜ liikmeid on 17 krunti, 4 krunti pole ehitust alustanud ja 1 krunt, kes elab seal, aga pole nõus liituma. Kas MTÜ üldkoosolekul on õigus kehtestada teemaks nendele, kes pole liitund (4 krundi+1krunt) ja selle teemaksu sisse arvutada tee ehituse osalus? Juhul, kui need 5 krundiomanikku pole kohtus vaidlustanud teemaksu suurust ja pole maksnud, kas siis saab kohtu kaudu välja nõuda maksmata MTÜ poolt määratud teemaksu?
On loodud MTÜ. Eesmärk on ehitada piirkonnas tee vastavalt DP tingimustele. MTÜ on transpordimaa omanik. DP järgi on 22 elamukrunti, nendest MTÜ liikmeid on 17 krunti, 4 krunti pole ehitust alustanud ja 1 krunt, kes elab seal, aga pole nõus liituma. Kas MTÜ üldkoosolekul on õigus kehtestada teemaks nendele, kes pole liitund (4 krundi+1krunt) ja selle teemaksu sisse arvutada tee ehituse osalus? Juhul, kui need 5 krundiomanikku pole kohtus vaidlustanud teemaksu suurust ja pole maksnud, kas siis saab kohtu kaudu välja nõuda maksmata MTÜ poolt määratud teemaksu?
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Antud küsimus ei ole seotud ehitusõigusega, vaid pigem asjaõigusega ja MTÜS regulatsiooniga. Võib-olla on teile abiks kui tutvute Tallinna Ringkonnakohtu 14.03.2012 lahendiga tsiviilasjas nr 2-09-607 (kättesaadav riigiteataja.ee), kus on selgitatud, et mittetulundusühingu üldkoosoleku otsus ei saa luua ühingu liikmeks mitteolevate isikute suhtes kohustusi. Teiseks on nimetatud kohtuotsuses selgitatud, et kui kinnisasja müügilepingu eesmärk hõlmas ka juurdepääsutee kasutamise õigust, siis ei ole õigust AÕS § 156 lg 1 alusel tasu nõuda.
Küsimus: Mida teha, et KOV võtaks üle maa ja täidaks detailplaneeringu järgsed tingimused ning ehitaks valmis teed?07.01.2021
Tere,
2002 aastal võetakse vastu detailplaneering (kehtis PES), kus polnud määratud, kas antud tee peab olema avalikult kasutatav tee või jääb erateeks. KOV pole sõlminud lepingut tee ehitamise kohustuste üle andmiseks huvitatud isikuga, DP-s polnud ka määratud tee staatus (kas eratee või avalikult kasutav tee). Huvitatud isik on transpordimaa omanik.
Vastavalt kehtivale PES,
§ 47. Teede ja tehnovõrkude väljaehitamine
Detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist, kui ehitusloa taotleja ja kohalik omavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti.
Praegu kehtib PlanS, kus juba kirjas,
§ 131. Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamine
(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.
Huvitatud isik/transpordimaa omanik juba 18 aastat soovib KOV anda üle seda maad, et vald täidaks oma kohustused - ehitaks tee vastavalt DP tingimustele, aga KOV pole nõus, kuna kehtiva seaduse järgi selline kohustus on ainult avalikult kasutava tee kohta.
Antud tee on ainus liigipääs avalikult kasutavale teele, kõikidele, kes elavad selle DP piirides.
3 a. tagasi KOV tegi ettepaneku, et elanikud moodustaks MTÜ, omanik loovutaks maa MTÜ-le. MTÜ ehitaks tee ja tänavalgustust vastavalt DP tingimustele ja KOV võib olla osaleselt kompenseerib.
Küsimused:
1. Kas KOV on seaduslik kohustus tee ja tänavavalgustust ehitada vastavalt DP-le, võtta arvesse kirjeldatud olukorda?
2. Kui elanikud loovad MTÜ, kas KOV võib nõuda, et MTÜ ehitaks lisaks teele ka tänavavalgustust (DP tingimustes on kirjas ka tänavavalgus)?
Lugupidamisega,
2002 aastal võetakse vastu detailplaneering (kehtis PES), kus polnud määratud, kas antud tee peab olema avalikult kasutatav tee või jääb erateeks. KOV pole sõlminud lepingut tee ehitamise kohustuste üle andmiseks huvitatud isikuga, DP-s polnud ka määratud tee staatus (kas eratee või avalikult kasutav tee). Huvitatud isik on transpordimaa omanik.
Vastavalt kehtivale PES,
§ 47. Teede ja tehnovõrkude väljaehitamine
Detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist, kui ehitusloa taotleja ja kohalik omavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti.
Praegu kehtib PlanS, kus juba kirjas,
§ 131. Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamine
(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.
Huvitatud isik/transpordimaa omanik juba 18 aastat soovib KOV anda üle seda maad, et vald täidaks oma kohustused - ehitaks tee vastavalt DP tingimustele, aga KOV pole nõus, kuna kehtiva seaduse järgi selline kohustus on ainult avalikult kasutava tee kohta.
Antud tee on ainus liigipääs avalikult kasutavale teele, kõikidele, kes elavad selle DP piirides.
3 a. tagasi KOV tegi ettepaneku, et elanikud moodustaks MTÜ, omanik loovutaks maa MTÜ-le. MTÜ ehitaks tee ja tänavalgustust vastavalt DP tingimustele ja KOV võib olla osaleselt kompenseerib.
Küsimused:
1. Kas KOV on seaduslik kohustus tee ja tänavavalgustust ehitada vastavalt DP-le, võtta arvesse kirjeldatud olukorda?
2. Kui elanikud loovad MTÜ, kas KOV võib nõuda, et MTÜ ehitaks lisaks teele ka tänavavalgustust (DP tingimustes on kirjas ka tänavavalgus)?
Lugupidamisega,
Vastus: Kelli Ristal, vandeadvokaat, RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo OÜ, www.ristal.ee
Saan aru Teie pöördumisest, et detailplaneering (DP) kehtestati PES § 47 kehtivuse ajal ja jättis reguleerimata küsimuse, kas kinnistute juurdepääsuks vajalikud teed on avalikult kasutatavad teed või erateed. Samuti ei sõlmitud teede väljaehitamisega seoses mingeid kokkuleppeid. Kuni tänaseni ei ole KOV DP kohaseid teid välja ehitanud ja keeldub selle kohustuse täitmisest, väites, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega.
Hetkel reguleerib sama küsimust PlanS § 131, mille ajalise rakendamise kohta on Riigikohus lahendis nr 3-4-1-23-15 märkinud, et kuivõrd ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus ei sätesta PlanS § 131 lõigetes 1 ja 3 kehtestatud omavalitsuslike kohustuste jõustumisele eraldi tähtaega, tuleb eeldada nende kohustuste jõustumist koos seaduse jõustumisega. 1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseadus ei mõjuta seega juba varem kehtestatud detailplaneeringute kehtivust (EhSRS § 2) ega menetletud või alles menetluses olevate detailplaneeringute elluviimiseks sõlmitud lepingute kehtivust.
Seega on teil õigus endiselt tugineda kehtivale DP lahendusele ja sellest tulenevatele õigustele ja kokkulepetele. Kui kokkulepped puuduvad, tuleb KOV-i kohustust hinnata kehtiva PlanS § 131 lg 1 järgi.
Seega vastus esimesele küsimusele sõltub sellest, mis on DP kohase tee kasutamise funktsioon, kas seda kasutatakse ka avalikes huvides? Pöördumisest nähtub, et KOV leiab, et DP kohane tee ei ole avalikult kasutatav tee. Selle KOV väite õigsuse kontrollimiseks oleks vaja rohkem informatsiooni DP tingimuste kohta (kuhu tee täpselt viib, kui paljud inimesed seda kasutavad, kas seal liigub ühistransport jne). Pelgalt asjaolu, et mõned pered kasutavad seda teed oma kodudele juurdepääsuks, ei anna teele veel avaliku funktsiooni. Kui KOV väide on õige, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega, vaid oma funktsioonilt erateega, siis puudub tal kohustus tee väljaehitamiseks. Kui DP kohast teed kasutakse avalikes huvides, siis või DP-st tuleneda KOV kohustus tee välja ehitada. Kui KOV kohustust ei täida, saab kohustuse täitmist nõuda kohtu kaudu tingimusel, et vastava nõude esitamiseks ei ole möödunud kaebetähtaeg.
Vastus teisele küsimusele: EhS § 99 lg 1 sätestab, et projekteerimistingimused on nõutavad käesoleva seadustiku lisas 1 nimetatud ehitusloakohustusliku tee ehitusprojekti koostamiseks, kui planeeringuga ei ole tee asukoht täpselt määratud. Seega on ehitusloakohustuslikud teed ainult avalikult kasutatavad teed ja avalikkusele ligipääsetavad erateed. Kuna KOV kohaselt ei ole tegemist avalikult kasutatava teega, siis ilmselt projekteerimistingimuste nõudmine ei ole vajalik ja põhjendatud. Samuti ei näe EhS ette, et eratee ehitamisel oleks vaja esitada ehitusteatis, mis omakorda viitab, et eratee ehitus võib toimuda vaba ehitustegevuse raames. Siiski tuleb silmas pidada, et EhS § 35 lg 4 kohaselt on KOV-l põhjendatud juhtudel siiski õigus nõuda ka eratee ehitamisel ehitusteatise esitamist. Ehitusteatise menetlus on haldusmenetlus, mille raames võib KOV, kui see osutub põhjendatuks (nt esineb olukord kus EVS „Linnatänavad“ näeb selle nõude ette või mingil muul põhjusel) nõuda ka tee ehituse raames tänavavalgustuse ehitamist. Seega antud juhul teie poolt esitatud piiratud informatsiooni pinnalt ei saa ühest seisukohta selles osas võtta.