Õigus

Võlausaldaja võib võlgnikult nõuda viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Teie kirjeldatud lepinguline sanktsioon on käsitletav minu hinnangul pigem leppetrahvina. Tuleb silmas pidada, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega tuleb Teil vastav nõue juba praegu esitada.

Servituutide temaatikat, teadmata nende sisu, ei ole võimalik kommenteerida. Iseenesest võite Te müüjalt küll nõuda vastava kohustuse täitmist, kuid üksnes siis kui kohustuse täitmine on müüja jaoks võimalik. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui 1) kohustuse täitmine on võimatu; 2) kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas; 3) võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil; 4) kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Siin võibki tekkida küsimus, kas müüja jaoks on vastava kohustuse (servituutide lõpetamine) täitmine üldse võimalik.

Tere, parkla arvelt haljasala laiendamiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe. Sarnases kaasuses on Riigikohus oma 03.04.2019 lahendis nr 2-17-16823/64, märkinud järgmist:
"Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel."

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, omavoliline ehitamine ei anna õigust küttekulude jagamist muuta. Küll aga on korteriühistul õigus nõuda omavolilise ehitamisega seotud kahju, sh suurenenud küttekulude hüvitamist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 2 annab korteriomanikule õiguse nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Rõdu ümberehitamine eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning juhul, kui seda tehtud ei ole, siis annab eelviidatud seadusesäte korteriomanikule õiguse pöörduda kohtu poole ning nõuda esialgse olukorra taastamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Juhatuse liikmete volitused saavutavad samaaegse kehtivuse üldkoosoleku vastavasisulise otsusega. MTÜS § 28 lg 11 kohaselt ei või juhatuse liikme ametiaja pikendamist otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Seega saab üldkoosolek võtta lähiajal vastu otsuse volituste pikendamise üksnes juhatuse liikmete osas, kellede volitused lõpevad 20.06.2021. Juhatuse liikme, kelle volituste tähtaeg saabub 01.09.2022 volituste pikendamise otsuse saab üldkoosolek võtta vastu alates september 2021. Kui alates september 2021 võtab üldkoosolek vastu otsuse pikendada viie juhatuse liikme volitusi esimese nelja juhatuse liikmega sama tähtajani, piisab edaspidi ühest taolise sisuga koosolekust ja hilisemalt ühekordsest kandest registrisse.

Kaasabi vajadusel või täiendavate küsimuste korral kirjutage liina.karlson@themis.ee

Liina Karlson
Themis Õigusbüroo OÜ
jurist/partner
www.themis.ee

Tere

Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1). Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Riigikohus on leidnud oma praktikas sedagi, et müüja vastutust ei mõjuta isegi see, kui ostja võtab endaga kaasa asja ülevaatusele inimese, kes on ehitusalase kogemusega, varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Viidatud sätted lubavad väita, et Teie kirjeldatud varjatud puuduse eest müüja vastutab ja seda vaatamata sellele, et üleandmise ja vastuvõtmise aktis on märgitud "hilisemaid pretensioone ei rahuldata".

Tere, korteriomaniku vastutust reguleerib (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kõrval) võlaõigusseadus, mille kohaselt võib kahjunõude esitada iga isiku vastu, kes on kahju tekkimise eest vastutav. Kui ehitajate rõdule mittelubamine toob kaasa korterelamule või korteriomanikule kahju tekkimise, siis on nõude esitamine õigustatud.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, puhkeväljaku planeerimine korteriomandite koosseisu kuuluvale maatükile väljub korteriomandite tavapärase majandamise piiridest. Eeltoodust tulenevalt tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt sõlmida selle ehitamiseks kokkulepe. Sama kehtib juhul, kui korteriühistu vahenditega soovitakse puhkeväljak ehitada võõrale (korteriomandite koosseisu mittekuuluvale) maatükile.

Seega üldkoosoleku otsuse alusel puhkeväljaku ehitamist otsustada ei saa. Kokkuleppe pooleks on kõik korteriomanikud, keda puhkeväljak puudutab ja/või, kellelt kogutud raha eest korteriühistu seda ehitada plaanib.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Teie kirjeldatud asjaoludel ei ole minu hinnangul võimalik auto tagastamisest ehk müügilepingust taganemisest rääkida. VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumise kriteeriumid sätestavad sama paragrahvi lõike 2 punktid 1-5. Teie kaasusest selliseid kriteeriume ei nähtu. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Tarbijalemüügi puhul loetakse müüja oluliseks lepingurikkumiseks ka asja parandamise või asendamisega ostjale põhjendamatute ebamugavuste tekitamist (lg 2). Ka selliseid asjaolusid Teie kaasusest ei nähtu. See, et puudus on teoreetiliselt ohtlik, kuid see on kõrvaldatav ja müüja on puuduse ka kõrvaldanud, ei anna alust müügilepingust taganeda.

Lepingust taganemisel, kui sellise võimaluse olemasolu saaks käesoleval juhul teoreetiliselt jaatada, peate arvestama VÕS §§ 189 lg 1 ja lg 2 p 1 sätestatuga, mille kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Tagastamise või väljaandmise asemel peab lepingupool hüvitama üleantu väärtuse, kui tagastamine või väljaandmine on üleantu olemuse tõttu välistatud, muu hulgas, kui üleantu seisneb teenuse saamises või asja kasutamises. Seega peate müüjale kasutuseelistena hüvitama vahepeal olnud võimaluse autot kasutada. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas (vt nt RKHKo 3-3-1-18-06) on leitud, et sõiduauto kasutuseelise väärtuseks on 0,4-1% auto soetushinnast iga 1000 läbisõidetud km kohta. Nimetatud kasutuseelisele on müüjal õigus VÕS § 189 lg 2 p 1 järgi ja Te peate seda müüjale hüvitama. Seega ei pruugi auto tagastamine ehk lepingust taganemine olla kaugeltki efektiivne õiguskaitsevahend.

Lugupeetud pöörduja

Keeleseadus § 19 sätestab, et tööleping ja võlaõigusseaduse alusel sõlmitud leping, mis lepingu ühe poole jaoks ei seondu majandus- ja kutsetegevusega, samuti avaliku teenuse osutamise leping sõlmitakse eesti keeles, kui osapooled ei lepi kokku mõne muu keele kasutamises. Seega eeldab seadus, et tööleping sõlmitakse eesti keeles. Ametijuhend, mis on osa töölepingust, tuleks samuti koostada eesti keeles.

Samas on oluline, et mõlemad töösuhte pooled saavad lepingu sisust ühtemoodi aru. Seega on lubatud ka töölepingu sõlmimine mõnes muus keeles.

Siiski on oluline, et kuivõrd Eesti Vabariigis on asjaajamise keel eesti keel (keeleseadus § 10 lg 1 ja § 12 lg 1), peavad töölepingud olema siiski ka eesti keeles. Seda juhuks, kui järelevalve korras on vaja need esitada tööinspektorile. Seega on mõistlik koostada tööleping paralleelselt mõlemas keeles.

Vastus on antud olemasolevate andmete põhjal. Kui Teil tekib täiendavaid küsimusi, siis võite kirjutada Tööinspektsiooni juristi e-posti aadressile jurist@ti.ee või helistada infotelefonil 640 6000 (E-R 9.00-16.30).

Tervist

Tõsi - ega küsimus päris siia rubriiki kuulu, aga see selleks.
Kui hinnapakkumise eelselt selle koostamise tasustamises kokku ei lepitud ning puudub ka muu viide (nt hinnakiri) pakkumise koostamise tasulisuse osas, siis ei ole pooled tasu maksmises kokku leppinud. Kui kokkulepe puudub, ei ole tarbijal ka kohustust hinnapakkumise tegemise eest tasu maksta. Tarbijal peab olema võimalus valida, kas ta selle teenuse n.ö ostab või mitte.