Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteriühistu juhatus võib alustada uue katuse ehitamise asjaajamisega (projekti tellimine, hangetega seotud toimingud)?07.04.2018

Tere. Meie 12 korteriga majas jookseb katus läbi. On remonditud, kuid tulemusteta. 3.korruse korteritesse valgub vesi ja nad nõuavad uue katuse ehitamist, sest ei soovi järjepanu teha korteris remonte. Pealegi laieneb veekahjustuse osa ja on tekkinud hallitus. Ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et katus on valesti ehitatud ja remonditööd lõplikku, head tulemust ei annagi.
Riiklikult tunnustatud ekspert kirjeldas oma auditis põhjalikult katuse puudusi.
Juhatus on arvamusel, et sellisel juhul on uue katuse ehitamine avariiolukorra likvideerimine ehk siis kaasomandi säilitamiseks vajalik toiming. Üldkoosolekul oli ka uue katuse ehitamine arutusel, poolt 6, vastu 4, erapooletuid 2 korteriomanikku.
Nüüd küsimus: kas juhatus võib alustada uue katuse ehitamise asjaajamisega (projekti tellimine, hangetega seotud toimingud, ehitamine jne)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastuse küsimusele annab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 2, mis ütleb, et juhatusel on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.
Seega, kui katus on avariiline, siis on juhatusel õigus teha iseseisvalt kõiki toiminguid, mis on vajalikud avariiolukorra kõrvaldamiseks. Samad õigused annab KrtS 37 lg 1 ka korteriomanikule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas 5-liikmeline KÜ juhatus peab valima esimehe või piisab kõigi juhatuse liikme staatusest?07.04.2018

Kas 5-liikmeline KÜ juhatus peab valima esimehe või piisab kõigi juhatuse liikme staatusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhatuse esimehe ülesanne on korraldada juhatuse tööd. Korteriühistu juhtimist reguleerivad korteriomandi- ja korteriühistuseadus ja mittetulundusühingute seadus ei kohusta juhatuse esimeest valima.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on võimalik, et kui me kokkuleppele ei saa, siis me vahetame ainult oma osa kortermaja katusest?05.04.2018

Tere.
Meil on kolme korteriga maja.
1. Kevadel on plaan vahetada majal katus. Hinnapakkumised on laiali saadetud, on olnud ka koosolek selle kohta. Kahjuks üks omanikest ei võtnud teisi pakkumisi arutusele ja nõuab enda pakkumist. Omanik ei suuda saata korralikku hinnapakkumist, hind on muutunud juba teist korda ja ta ei avalda ettevõtte kontaktandmeid. Mida selles olukorras teha, mis seadustele viidata? Katus on vaja vahetada, kuna on juba väga halvas seisus. Kas mingigi võimalus on, et kui see omanik ei olegi nõus mitte ühegi pakkumisega, et me vahetame ainult enda korteri osa katusest ära?
2. See sama omanik soovib laieneda pööningule. Pikemat aega nõuab meilt kirjalikku nõusolekut, aga ta ei ole teinud eelprojekti, algseid jooniseid ega mitte midagi, et me üldse saaksime näha, mis on tal plaanis sinna ehitada. Tema ütleb, et ilma nõusolekuta ta ei saa tellida projekti ja ilma nõusolekuta ei saa pööningut jagada. Minu teada tuleks teha enne eelprojekt, kasvõi joonised teiste elanike jaoks ja pööning ära jagada ja siis alles nõusolekut küsida. Ta soovib ka veel katust tõsta. Riski kulud on loomulik sellistel asjadel? Palun nõu, mis on esimesed sammud sellises olukorras, millised seadused seda viitavad. Mis kohustused ja nõuded on pööningule laienemisel?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, katuse renoveerimise (vahetamise) näol on tegu korteriomandi tavapärase majandusküsimusega, mille üle otsustamine toimub korteriomanike üldkoosolekul.
Otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalevatest korteriomanikest ning otsus on täitmiseks kohustuslik kõikidele korteriomanikele, ka nendele kes hääletasid vastu või puudusid koosolekult.
Eeltoodust tulenevalt ei saa korteriomanik üksinda katuse renoveeri mistöid takistada. Olukorda reguleerivad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §35, §20-§23.

Korteriomandi laiendamine eeldab notariaalse kokkuleppe sõlmimist kõigi korteriomanike vahel. Ümberehitusprojekti koostamine ei eelda eelviidatud kokkuleppe olemas olu. Pigem on mõistlik eeldada, et projekt on korteriomanike kokkuleppe aluseks, millest on selgelt näha, milles kokku lepiti.Olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §9.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatusel on õigus remondiplaani koostamiseks tellida hoone tehnilist ekspertiisi?03.04.2018

Kas korteriühistu juhatusel on õigus remondiplaani koostamiseks tellida hoone tehnilist ekspertiisi? Ekspertiis oleks remondiplaani koostamisel kinnituseks, millised kaasomandi osad on vaja esmajärjekorras remondiplaani lülitada.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tehniline ekspertiis on liiga lai mõiste, et anda küsimusele ühest vastust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lg 1 p 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus igaaastaselt ülevaate kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest. Kui kõnealune tehniline ekspertiis on eeltoodud sättega kooskõlas, siis võib juhatus otsustada selle tellimise ainuisikuliselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võlad kinnisvara haldusfirmale lähevad üle ühistule?30.03.2018

Aastal 2017 mais tegime otsuse korteriühistu loomiseks. Alates juulist 2017 on KÜ juriidiliselt olemas. Enne KÜ loomist haldas maja AS X ja ka peale ühistu loomist otsustasime, et haldajaks jääb sama AS. Mitmel korteriomanikul olid võlad AS X ees enne kui moodustati KÜ. Kas on juriidiliselt õige, et AS X haldamise ajast olevad võlad läksid üle KÜ-le?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu tekkimisel läksid korteriühistule üle kõik korteriomanike ühised õigused ja ka kohustused, sh korterelamu majandamiskulude tasumise kohustus ja sellega seotud võlad.
Vastav regulatsioon tuleneb korteriomandi-ja korteriühistuseaduse § 66 lg-st 2, mille kohaselt lähevad korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Sama põhimõte oli sätestatud ka kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 8 lg-s 1 primm.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ on õigus ilma minu loata rõdu kinni klaasida, kuigi mulle meeldib lahtine rõdu?28.03.2018

Tere!
Minu paneelmaja KÜ juhatuse esimees tegi ettepaneku kõikide korterite rõdude ühtemoodi klaasmiseks. Kuna minule väga meeldib minu klaasimata ja avatud rõdu, siis küsimus. Kas KÜ on õigus seda ilma minu loata ikka teha? St juhul kui üldkoosolekul ollakse selle mõttega nõus, siis kas minul on võimalik seda enda korteri puhul ikkagi takistada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, rõdude klaasimine on käsitletav kaasomandi eseme ajakohastamisena, millist tegevust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39. Selle kohaselt on kaasomandi eseme ajakohastamise otsus, millega ei muudeta eriomandi eseme (ehitise) otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, vastu võetud siis, kui selle poolt hääletavad rohkem, kui pooled korterite omanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Juhul, kui korteriomanik leiab, et rõdude klaasimise otsus rikub tema õigustatud huve või see on muul põhjusel õigusvastane, siis on tuleb tal pöörduda vastava otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega kohtusse. Nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Korteriühistu organi otsuse kehtetuse ja vaidlustamise kord on reguleeritud KrtS §-s 29.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas rõdude klaasimise peavad kinni maksma ka need, kelle rõdu ei ole?24.03.2018

Tere!
Meil 36 korteriga (24 rõdudega ja 12 rõdudeta) maja. Rõdud on korteriomanike nö ühisvara nagu katus ja koridor. Kui otsustatakse rõdude remondi küsimust, saan aru et n rõdu konstruktsiooniküsimus ja n rõdu külgede krohvimine (mis on fasaadiga seotud) läheb nö ühiskatlast. Aga kas n rõdude klaasimine (mis annab konkreetse väärtuse ainult konkreetsele korterile) on ka ühiskatlast makstav? Kust läheb piir ühisuse ja eraomandi vahel selles küsimuses? Või ongi nii, et mida iganes rõduomanikud otsustavad, tuleb rõduta kaasmaksta?
Korterit müües ei saa ma viidata ju naabrinaise toredale rõdule.

Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 4, mis sätestab kaasomandi eseme ulatuse, tuleks Teie kortermaja puhul eeldada, et 24 korteri rõdule klaaside paigaldamine ei ole
korteriomanike ühistes huvides.

Eeltoodu ei tähenda siiski automaatselt seda, et korteriomanike üldkoosoleku vastupidine otsus ei ole kehtiv. Otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleks pöörduda otsuse vastuvõtmisest 60 päeva jooksul kohtusse ning paluda kohtul otsus tühistada. Otsuse tühistamise põhiargumendi olete oma küsimuses välja toonud.

Korteriühistu organi otsuse kehtetust ja vaidlustamise korda reguleerib KrtS § 29.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saavutada rahu ja vaikus, kuna nüüd ülemise naabri laps harjutab korvpalli põrgatamist?24.03.2018

Tere.
Elan kortermajas ja minu peal ehk korrus kõrgemal naabrid teevad viimasel ajal päris kõva lärmi (laps põrgatab toas korvpalli). Käisin naabritega vestlemas ja uksele tuli lapse ema kes teatas, et lapse isa on korvpallur ja lapsele kingiti korvpallivarustus ja nüüd laps harjutab toas korvpalli viskeid korvi. Ütlesin, et selline tegevus häirib mind, kui alumist naabrit, sest kuulen igat pallipõrgatust, isegi laelühtrid teevad häält kui pall maha põrkab. Vastuseks sain, et nemad teevad seda tegevust päevasel ajal ja ei ole midagi rikkunud.
Küsimus: Kuidas oleks võimalik selline tegevus lõpetada, häiritud on minu kodurahu, kui keegi pidevalt ülemisel korrusel palli põrgatab ja viskeid sooritab? Tänan Teid vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanik tohib korterit kasutada vastavalt selle sihtotstarvele ning viisil, mis ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga (KrtS § 30 lg 1).
Korteriomanik on kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 p1).
Seega, kui korteriomanike kokkuleppega ei ole korteri kasutamise sihtotstarveks määratud spordisaal, siis on korteris korvpalli mängimise näol tegu õigusvastase tegevusega. Kui õigusrikkuja ise oma tegevust ei lõpeta, siis tuleks alustada korteriühistu juhatuse ja/või korteriomanike üldkoosoleku informeerimisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek?21.03.2018

Tere,
Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek? Kas haldusfirma kannab varalist vastutust oma valede otsuste tegemise eest või õigete otsuste tegemata jätmise eest, mis toovad KÜ kahju?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, lepinguute sõlmimine ja lõpetamine on juhatuse pädevuses, kui üldkoosolek ei ole teisiti otsustanud.
Haldusfirma kohustused ja vastutus sätestatakse lepinguga. Haldusfirmaga sõlmitud lepingule võlaõigusseaduses sätestatud käsunduslepingu regulatsioonile. Selle kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Kui haldaja seda kohustust ei täida, siis saab temalt nõuda tekitatud kahju hüvitamist või heastamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri hooldamata jätmine on alus, et KÜ saaks taotleda selle võõrandamist?18.03.2018

Meie KÜ on 2 kuud alles vana. Enne KÜ loomist ei ole olnud kusagilt nõu ega abi küsida. Korteri omaniku elukaaslane on korterist teinud kohutava joomapunkri, mida pole aastaid koristatud. Selle tagajärjel on selles püstakus naabrite rahu ja elamine muutunud õudusunenäoks. Omanikul on aga arved tasutud aga ta ise ei ela enam selles korteris aastaid. Neil on ka ühised lapsed. Oleme juhatuse liikmetega saatnud 2 kirja omanikule aga mingit vastust sealt ei tule. Kuidas toimida, et oleks juriidiliselt õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 2 p 1 kohaselt saab korteriomandi võõrandamise nõude esitada ka siis, kui korteriomanik ei hoia oma korterit korras, ega hoidu tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Korteriomandi võõrandamisnõude esitamise otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse alusel. Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel.

Korteriomandi võõrandamisnõude esitamist reguleerivad KrtS § 32 ja § 33.
Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda reguleerivad §-d 20-23.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ