Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas kaasomanik (mõttelised osad) tohib oma kasutatavat osa ilma teise nõusolekuta välja üürida?29.09.2018

Tere,
Lühidalt öeldes on olnud kortermaja kahe omaniku käes, kes mõlemad sees elasid ja kortermaja korras hoidsid. Ühel hetkel üks omanikest suri ja tema laps/järglane päris mõttelise osa ja tema huvi ei ole maja korras hoida vaid üürib mustalt kortereid välja ja elab ise mujal.
See on fakt, et kortereid mustalt välja üürida nii kui nii ei tohiks, kuid küsimus on pigem selles, et kas üldse tohibki välja üürida? Olukord on seepärast keeruline, et majas, kus elasid enne omad inimesed ja hoidsid korda, on võõrad näod, kes korda ja puhtust ei hoia.
Ma ei hakka praegu huvi tundma, et mis õigused või võimalused oleks teisel omanikul enda osa välja üürida vaid pigem tunnen huvi, et mis võimalused/õigused on minul, et selline olukord lõppeks, et oma majas ei oleks võõrad inimesed.

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, loen küsimusest välja, et tegu on kortermajaga, kus ei ole korteriomandeid moodustatud ning see on kaasomandis. Sellisel juhul reguleerivad kaasomanike õiguseid asjaõigusseaduse paragrahvid 71-79. Muuhulgas annavad need kaasomanikule õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas rõdude varikatuste ehituseks on vajalik kaasomanike kokkulepe või piisab üldkoosoleku otsusest?29.09.2018

Kü juhatusel on plaanis ehitada korrusmaja fassaadile rõdude kohale varikatused ja finantseerida nende ehitust remondifondist. Kas selliseks ehituseks piisab üldkoosoleku enamuse otsusest või on vaja kaasomanike kokkulepe?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, rõdude kohale varikatuste rajamiseks ei ole kokkuleppe sõlmimine ei ole vajalik.
Kirjeldatud töö on käsitletav kaasomandi ajakohastamisena, milleks vajalik otsus on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 39 lg 1 kohaselt vastu võetud siis, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas haldusfirma poolt esitatud väide vastab seadustele, et nendega lepingu lõpetamise peab otsustama üldkoosolek?26.09.2018

Tere

Haldusfirma väide juhatusele, kes soovib nendega lepingut muuta või lõpetada:
„Korteriühistu majandamine käib läbi korteriomanike poolt kehtestatud majanduskava. Kui soovite haldusfirmaga lepingut muuta või lõpetada, mis toob endaga kaasa korteriühistu majandamise rahalise muutuse, siis peab see kajastuma majanduskavas. Majanduskava saab kehtestada ainult korteriomanike üldkoosolek.“
Kas haldusfirma poolt esitatud väide vastab seadustele?

Lugupidamisega
KÜ juhatuse liige

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastab tõele, et korteriühist majandamine toimub majanduskava alusel ning juhul, kui majandusaasta kestel peaks mõni teenuseliik kallinema või korteriühistu reservkapital langeb alla seadusega nõutud määra, siis tuleb juhatusel kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek uue majanduskava kinnitamiseks.
Samas ei tähenda eeltoodu seda, et enne uue majanduskava kinnitamist ei tohi juhatus haldusfirmaga lepingut lõpetada. Kuna majanduskava peab muutma ainult siis, kui teenus läheb majanduskavas planeeritust kallimaks, mis selgub alles uue lepingu sõlmimisel, siis ei ole kehtiv majanduskava vana halduslepingu lõpetamisel takistuseks.

Tervitan, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistu esimehel on kohustus edastada korteri omanikule uuesti ühistu kodukord, kui see on mul kaduma läinud?23.09.2018

Tere.
Korteriühistu andis kõigile korteriomanikele ca 8 aastat tagasi ühistu kodukorra paberkandjal. Mul on see kaduma läinud ja palusin ühistu esimehelt see mulle uuesti saata. Ühistu esimees keeldus, tuues põhjuseks, et see on kõigile korteriomanikele edastatud. Kas tal on kohustus edastada korteri omanikule kodukord, kui seda küsitakse? Kui ja, siis millise aja jooksul ta peab selle edastama?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kodukord tuleb korteriomaniku nõudmisel talle esitada mõistliku aja jooksul. Antud juhul on mõistliku ajavahemiku pikkus mõõdetav päevade, mitte aga nädalate või kuudega.
Korteriomaniku nõude aluseks on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele. Juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatuse liige võib volitada 1 kuni 2 korteriomanikku esindama korteriühistut kõikides toimingutes?23.09.2018

Kas korteriühistu juhatuse liige omab õigust volitada 1 kuni 2 korteriomanikku esindama korteriühistut kõikides toimingutes? Kas volitamise aluseks peab sel juhul olema korteriühistu üldkoosoleku vastav otsus ja kas volitamine peab olema notariaalne?

Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu juhatuse liige võib volitada korteriomanikke korteriühistut esindama. Volituse vorm ja ulatus sõltub tehingu sisust.
Näiteks kinnisasja võõrandamiseks antud volitus peab olema notariaalselt kinnitatud, samas korterelamu korrashoiuleping võib olla ka lihtkirjalik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas pean maksma ostetud korteri omanikuna maja remondiks võetud laenu, kui see on otsustatud enne mind?18.09.2018

Aasta tagasi sai soetatud uus korter. Enne kui korterid ostsin oli ühistul võetud laen maja soojustamiseks. Kas ma kui korteri omanik pean seda osa laenu maksma või mul on õigus mittemaksta. Kuna minu palvele kui uuele elanikule allkirjastada laenulepingud vastati, et seda pole vaja, et enne kui ma sinna kolisin nad otsustasid seda üldkoosolekul. Ja kui ma küsisin kodukorda oli ühistu vastus, et on otsas. Kas ma pean igakuiselt seda laenu kinnimaksma või ei pea kui uus elanik, kui ma pole kuhugi allakirjutanud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu üldkoosoleku poolt heaks kiidetud laenulepingu sõlmimise otsus kehtib ka korteriomaniku õigusjärglase suhtes. Eeltoodust tulenevalt kehtib õigusjärglase suhtes ka laenu tagamismaksmise kohustus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas juhatusel on õigus haldusleping lõpetada või on vaja eelnevat üldkoosoleku nõusolekut?17.09.2018

Tere
Üldkoosolek otsustas haldusfirmast teenust sisse osta. Juhatus sõlmis vastava lepingu, kas nüüd on juhatusel õigus ka haldusleping lõpetada või on eelnevalt vajalik üldkoosoleku nõusolek? See on haldusfirma nõudmine. Üldkoodoleku protokollis on kirjas:
Üldkoosolek otsustas:
1.2. Haldusteenuse osutamise teenuseid võtta osaühingult ....
Lugupidamisega
KÜ juhatus

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, lepingute sõlmimine ja lõpetamine kuulub korteriühistus juhatuse pädevusse. Asjaolu, et kunagi on haldusfirmaga sõlmitud leping kooskõlastatud üldkoosolekul, ei tähenda seda, et ka lepingu lõpetamiseks peab juhatus samuti üldkoosolekult selleks luba küsima.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ tohib katkestada koostöö kui ettevõttel puudub MTR registreering?13.09.2018

Tere!
Kas ühe-kahemehefirma, kes tegeleb remonditöödega, nt torutööd, radiaatorite vahetus jms., peab omama MTR registreeringut? Kui registrisse ei ole kantud, kas on põhjust keelduda temaga koostööst? Kui juhtub midagi, kas KÜ juhatus vastutab, kuna "ei uurinud piisavalt tausta", või kehtib ikkagi leping ja antud garantii? Sisestasin prooviks ka suuremate ehitusfirmade nimesid ja nii mõnelgi registreering puudus. Selgitage palun seda teemat veidi lahti.

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, MTR-i registreeringu puudumisele viidates saab lepingu lõpetada üksnes juhul, kui MTR-i registreering on töövõtja lepinguline kohustus.

MTR-i registreering on vabatahtlik. Selle eesmärgiks on ettevõtja pädevuse tõendamine, kuid 2015 aastal jõustunud EhS kohaselt võib ettevõtja ise valida, millisel viisil ta seda teeb. Näiteks on seda võimalik tõendada ka töötajate kutsetunnistuste või varasema töökogemuse kaudu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis tingimustel on võimalik avaldada KÜ juhatusele umbusaldust?13.09.2018

Mis tingimustel on võimalik esitada KÜ juhatusele umbusaldust? KÜ on 6 korterit, ühel liikmel on 2 korterit. KÜ juhatus esitab igale poole andmeid, et KÜ on 5 liiget, kuid korterid on 6 - seega ka 6 häält. Hääled jagunevad 3/3. Põhikiri näeb ette, et igal korteril on 1 hääl. Kuidas on õige, kas liikmete arv või on ikka õige häälte arv otsustamisel. Ka KÜ üldkoosoleku otsuste läbiviimisel lähtub ta liikmete arvust. Samas vassib KÜ rahade kasutamisega, ei esita Kü üldkoosoleku protokolle, ei küsi luba laenu võtmiseks jne.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei tunne KÜ liikme mõistet. Kui korteriühistu põhikiri ei sätesta teisiti, siis on igal korteriomanikul üldkoosolekul temale kuuluvate korteriomanditele arvule vastav arv hääli. Teie korteriühistu puhul on üldkoosolekul häälte arvuks 6.

Juhatusele umbusalduse avaldamiseks tuleb algatada korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriomanikest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tohib põhikirjaga nii sätestada, et kulude jaotud toimub vastavalt korterite või elanike arvule?08.09.2018

KÜ uude põhikirja sätestati kulude arvestamine korteris elavate elanike arvu järgi või võrdselt korteriomanike vahel. Majas on meil erineva suurusega korterid, seega enamik peaks maksma rohkem, kui m2 järgi arvestatuna oleks. Saan seadusest aru, et see ei ole õiglane, ehk kahjustab väiksemate korterite huve ja eelistab suuremaid, mis peavad niimoodi vähem maksma. Ise sai selle vastu hääletatud ja palutud ka vastuväide protokollida. Või tohib siiski põhikirjaga nii sätestada, et kulude jaotud toimub vastavalt korterite või elanike arvule? Viimase puhul ei saa aru, kuidas see üldse toimuks, sest tegelikult on väga raske tegelikku elanike arvu kontrollida - kes ja kuidas seda tegema peaks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha seadusjärgsest erineva (so kaasomandi osa suurusel põhineva) kohustuste jaotuse aluse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Sama paragrahvi lõige 3 täpsustab, et korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
Seega lubab seadus küll jagada kulusid seaduses sätestatust erinevalt, kui üksnes selliseid kulusid, mille tarbimist saab korteriomandite kaupa mõõta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ