Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas nii on õige, et äripinnad maksavad oma mõõtja järgi ja ülejäänud maja korterid siis kõik muu kütte?11.03.2018

Eelmisel aastal paigutasid meie maja esimesel korrusel asuvad 4 äripinna omanikku, kellest üks on ühtlasi KÜ juhatuses, oma kuludega soojasõlme lisaküttemõõtja ning haldur hakkas selle järgi äripinna omanikele väiksemaid arveid tegema. Ülejäänud maja elanikele (64 korterit) tehti edasi mõõtja järgi. Jaanuaris, näiteks, arvestas haldur elanikele kütet ruutmeetri eest 1.68 eurot, kuid 4-le äripinnale 0.44 ruutmeetri eest.
Põhikirjas pole lisamõõtjast juttu, kuid 2015 võttis üldkoosolek napi häältega vastu otsuse teha äridele arvestus lisamõõtja järgi. Mida teha? Küttetariifi vahe on 4-kordne ja seda ühes majas (hruštsovkas). Kes peab trepikodade ja pööningute soojuse maksma? Kes ja kuhu peaks kohtusse pöörduma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, täna kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt saab kulusid jagada seaduses sätestatust erinevalt vaid juhul, kui vastav põhimõte on sätestatud põhikirjas.

KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Kui põhikirjas ei ole sätestatud soojusenergia kulude jagamise erikorda, siis annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse keelduda kulude kandmisest osas, mida korteriühistu talle õigusvastaselt juurde arvestab. Arvestuse alusdokumentide väljanõudmise õiguse annab korteriomanikule KrtS § 45 lg 1.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas arvestatakse nende "hääli", kes ei soovinud koosolekul hääletada?11.03.2018

Kui hääletusel lisaks poolt-, vastu- ja erapooletutele häältele on neid, kes hääletusest osa võtta ei soovi, kuidas siis nende mitte hääletamine hääletuse lõpptulemuses mõjutab? Näiteks on koosolekul 24 omanikku 36-st omanikust, hääletuse tulemus: 2 poolt, 5 vastu, 0 erapooletut ja ülejäänud ei soovinud hääletada.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
üldkoosolekul hääle andmine on korteriomaniku kohustus. Kui korteriomanik ei osale hääletamisel, siis ei saa ta osaleda ka üldkoosolekul.

Seega juhul, kui korteriomanik on üldkoosolekule registreerunud, kuid jätab hääletamata, siis tuleks lugeda ta üldkoosolekult lahkunuks, ning vähendada vastavalt üldkoosolekul osalevate häälte hulka.
Küsimuses toodud näite puhul võtsid otsuse hääletamise ajal üldkoosolekust osa 7 korteri omanikud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on kvalifitseeritud häälteenamus, kui korduskoosolekul osaleb 80-st korteriomanikust 10 ja 6 on otsuse poolt?08.03.2018

Tere. Kõigile korteriomanikele siduva otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub ühtlasi ka üle poole kaasomandi esemest. See on kvalifitseeritud häälteenamus. Samas on korduv üldkoosolek korteriühistus otsustusvõimeline olenemata korteriomanike arvust koosolekul. Meil on ühistus 80 korterit. Korduskoosolekul osaleb 10 korteriomanikku. Kui nendest 6 on otsuse vastuvõtmise poolt, kas see on kvalifitseeritud häälteenamus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõistes loetakse kvalifitseeritud häälteenamuseks olukorda, kus korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Seega üheaegselt peab olema täidetud 2 tingimust: 1. poolthääli peab olema üle poole kõigist häältest, 2. poolthääletajatele peab kuuluna üle poole kaasomandist.

Küsimuses toodud näite puhul ei ole kindlasti täidetud esimene (ja tõenäoliselt ka teine), ning juba üksi see annab kindluse väita, et otsuse vastuvõtmisel kvalifitseeritud häälteenamus puudus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas nii saab, et korteriühistu juhatus soovib muuta põhikirja ja hakata makseid koguma seaduses sätestatust erinevalt?07.03.2018

Tere,
Korteriühistu juhatus soovib muuta põhikirja ja lisab selle sisusse punkti, mille järgi korteriomanikud peavad tasuma makseid erinevalt seadusest (korterite põhiselt). Minu korter on 2-toaline, kuid korterelamus on enamuses 3-4 toalised korterid. See tähendab, et mina hakkan tasuma sama palju kui 4-toalise korteri omanik.
Mina hääletan loomulikult sellise põhikirja vastu ja lasen kanda vastuväite ja eriarvamuse protokolli. Mida minul edasi teha, kui raamatupidaja teeb minule arvestust ikka korteri põhiselt?
Tänud

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha seadusest sätestatust erineva kulude jaotuse aluse, kui see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Seadusandja on loetlenud mõistliku olukorrana kulude jaotust, kus tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasutakse pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Olukorras, kus korteriühistu majanduskulud tekivad eranditult kaasomandi eseme majandamise tulemusena, saab eelviidatud seadusesättega olla kooskõlas olukord, kus korteriühistu poolt kantu kulu jaotatakse kõigi korterite vahel ja/või mõõturite (vesi, elekter, gaas) näitudest lähtudes.

Kui korteriühistu korteripõhise kulude jagamise sätte siiski põhikirja sisse viib, siis annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Korteriomaniku huvide igakülgse kaitsmise huvides on siiski soovitav pöörduda selles olukorras ka maakohtu poole, ning paluda korteriühistu üldkoosoleku ostus uue põhikirja kinnitamise kohta kehtetuks tunnistada.
Alates 01.01.2018 vaatab maakohus sellised küsimused läbi hagita menetluses, mis tagab kohtusse pöörduva korteriomaniku huvide varasemast parema kaitse, kuna kohus lähtub uurimispõhimõttest ning korteriomanik ei pea kartma seda, et tema avalduse rahuldamata jätmise korral mõistetakse temalt välja ka korteriühistu menetluskulud.
Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise avaldus tuleb esitada maakohtule 60 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistu peab kompenseerima elektriradika kasutamise kulu, kui ei tegele sellega, et radiaatorid kütaks korterit?06.03.2018

Tere!
Probleem on korteris olevates radikates. Korteris on neli tuba ja üks nendest on talvisel perioodil kasutuskõlbmatu, radikas on täiesti külm ja temperatuur toas on 10-15 kraadi vastavalt sellele, kui palju on väljas külma. Magamistoa radikas oli pooleldi soe, aga nüüd kuskil 5 päeva tagasi kadus soojus ära ja ka radikas külm, köögi radikas on ka pooleldi soe ja elutoas on 2 radikat millest üks on leige ja teine jahe. Probleemiga olen suuliselt pöördunud mitu korda ühistu poole, midagi ette pole võetud. Iga aastaga läheb asi hullemaks. Mida teha? Leian, et pole normaalne maksta täiskütte arvet kui mul puudub korteris soojus ja radikad on pea kõik jahedad. Praeguste -20 kraadiste ilmadega on võimatu olla korteris ilma elektriradikat kütmata, mis tekitab omakorda lisakulusid.
Kas ühistu peab kompenseerima küttearve, kui ta ei tegele vastava probleemiga, et radikad töökorda saada või muud taolist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttesüsteemi korrashoidmine ja selle sihipärase toimimise tagamine on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 ja § 35 lg 2 p 1 tulenevalt korteriühistu kohustus. Kuna küttesüsteemi (kaasomandi osa eseme) korrashoiuga seotud küsimusi otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse alusel, siis tuleks esmalt paluda juhatuselt üldkoosoleku kokkukutsumist, ning küttesüsteemi korrastamise otsuse päevakorda panemist.

Juhul, kui korteriomanike üldkoosolek keeldub küttesüsteemi kordategemisest, siis annab KrtS § 37 lg 1 korteriomanikule õiguse teha ise vajalikud toimingud ning nõuda tehtud kulutuste hüvitamist korteriühistult. Juhul, kui ka selline lahendus ei ole tehniliselt võimalik, siis võimaldab viimatinimetatud paragrahv põhimõtteliselt ka elektriradiaatoriga juurdekütmisele kulutatud summa korteriühistult sisse nõuda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosolekut tohib filmida ja kui ei, siis millise seadusega on see tegevus keelatud?05.03.2018

Tere. Kas korteriühistu üldkoosolekut tohib filmida ja kui ei, siis millise seadusega on see tegevus keelatud? Kas tohib kasutada leppetrahvi korteriomanike suhtes?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike (korteriühistu) üldkoosoleku läbiviimise korra, sh selle salvestamise, otsustab üldkoosolek ise. Seega on üldkoosolekul filmimine lubatud juhul, kui enamus üldkoosolekul osalenud korteriomanikest seda soovib/sellega nõustub.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mille alusel tõestada KÜ juhatusele, et me kolm korterit ei pea vaheukse tagust trepikoja osa ise remontima?03.03.2018

Tere
Meie majas minu ja minu 2 naabri korterit eraldab põhikoridorist vaheuks. See on ammu paigaldatud turvalisuse eesmärgil. Ühistu keeldub seal remonti tegemast, väites, et vahekoridori ukse taguse eest peavad 3 korteri omanikud ise remonti tegema. Mina selle seisukohaga ei nõustu. Kuidas ma saaksin faktidele põhinedes seda argumenteerida KÜ juhatusele.
Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 ja § 12 kohaselt kuuluvad korterelamu trepikojad- ja koridorid kaasomandi eseme koosseisu, mida hoiab korras korteriühistu.

Juhul, kui korterelamu trepikotta vaheukse paigaldamiseks ei ole sõlmitud korteriomanike kokkulepet, siis tuleb arvesse võtta ka KrtS § 31, mille kohaselt kohustub korteriomanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Juhul, kui korteriomanik on paigaldanud koridori lisaukse ilma vastava kokkuleppeta, siis on korteriühistul õigus keelduda ka oma kohustuse täitmisest. Korteriühistu eesmärki silmas pidades (korterelamus ohutuse ja korra tagamine), tuleks korteriühistul minna isegi kaugemale, ning nõuda ebaseadusliku vaheukse eemaldamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu üldine elektrisüsteem (kelder, trepikojad) kuulub ühistu ühisvara hulka?26.02.2018

Tere!
Kas korteriühistu üldine elektrisüsteem (kelder, trepikojad) kuulub ühistu ühisvara hulka. Meie ühistul on sõlmitud võrguteenuse leping ja elektri ostuleping eri müüjatega. Kogu maja elektri tarbimist mõõdab keldris olev kaugloetav elektriarvesti. Ühistu elanikel elektrifirmaga lepinguid sõlmitud ei ole. Arve esitatakse korteriühistule.

Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu elektrisüsteem kuulub korteriomandi kaasomandi eseme hulka, ning selle korrasoleku eest kannab vastutust korteriühistu.
Eeltoodud olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lg 3 ja 4, ning § 12 lg 1.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ka uus korteriomanik vastutab, kui endine korteriomanik paigutas omaalgatuslikult boileri maja pööningule?25.02.2018

Tere.
Kuidas oleks õiguslik.
Toimub korteriomanike vahetus. Eelmised omanikud on omaalgatuslikult viinud veeboilerid nii pööningule kui ka keldrisse /st enda kasutuses olevasse keldriboksi ja enda korterikohal olevasse pööningule ehitanud boksi/. Asja ilmsikstulekul on nad andnud ühistu osa elanikele selgituse kirjalikult, et nad vastutavad selle eest, kui nendega midagi peaks juhtuma. Osa elanikke sooviks näha projekte ja kooskõlastusi. Kas sellised kokkulepped lähevad üle ka uutele omanikele ja kes vastutavad kui nende boileritega peaks midagi juhtuma? Kas selline tegevus on vajalik kooskõlastada ka kohaliku omavalitsusega.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, koos eelmise korteriomaniku õiguste ja kohustustega (vt KrtS § 43 lg 1) läheb omandajale üle ka vastutus KrtS § 31 sätestatud korteriomaniku kohustuste rikkumise eest.

Korteri veesüsteemi ümberehitamine on võrdustatud terve korterelamu veesüsteemi ümberehitamisega. Seega juhul, kui korterelamu ehitusalune pind on üle 60 m2 ja/või korterelamu on üle 5 m kõrge, siis tuleb selle ümberehitamiseks esitada kohalikule omavalitsusele ehitusteatis ja ehitusprojekt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on õige, et kommunaalkulud makstakse koos rõdupinnaga pinnalt, aga küte korteri pinna pealt?21.02.2018

Ostsin jaanuaris korteri mille suurus on 33.1 ruutmeetrit. Kommunaalid aga arvestatakse 36,2 peale kuna korteril on rõdu. Kas see on seaduslik?
Kinnisturegistris ja notarilepingus ei ole seda 3,1 rõdu pinda sisse kantud. Majavanem ei kommenteeri seda rohkem kui et kütet ei arvestata aga kõik teised kulud arvestatakse 36,2 järgi. Majas on 90 korterit ja igal korteril on rõdu, küsisin ka seda, et kas kõik maksavad nende rõdude pealt kommunaale, aga ei saanud sellele küsimusele samuti mingit vastust.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi-ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 kohaselt toimub majanduskulude kandmine korteriomandi kaasomandi osa suurusest (mis üldreeglina on vastavuses korteriomandi suurusega) lähtudes. Sama paragrahvi lõiige 2 järgi võib eelkirjeldatud põhimõttest kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjaga, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Kokkuvõttes, kui majanduskulude arvestamine ei toimu kaasomandi osa suurusest lähtudes, ning seadusest erinev kulude jagamise kord ei ole sätestatud ka põhikirjas, siis on korteriühistu tegevus õigusvastane.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnnisvarahalduse OÜ