Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas toimida, kui tahame aastaid kogutud remondifondi eest kortermaja remontida, kuid teine maja ei lase otsust läbi?07.12.2018

Tere!
Korteriühistu koosneb kahest eraldi majast (ühes majas 6 korterit ja teises 4 korterit). Esimesel majal on remondifond juba 16 aastat ja teine alustas remondifondi raha kogumisega sellel aastal augusti algusest ja raamatupidamises kajastub 2 eraldi maja remondifondi rahana. Juhatus koosneb 2 liikmest ja kummastki majast on üks liige.
Majal, mis on aastaid remondifondi raha kogunud, on plaan maja renoveerida ja tellida projekt, millest on räägitud viimased 2 aastat. Nüüd, kus oleme niikaugele jõudnud, et alustada projekteerimise tellimuse allkirjastamisega, ei ole teise maja juhatuse liige allkirjastamisega nõus. Tuues välja põhuse, et nemad tahavad ka. Aga nende majal on võlgnevused ja nende maja remondifondis on ainult 1 korteri 3 kuu makstud summa, meil aga aastate pikkune kogutud raha. Kas teise maja juhatuse liikmel on õigus mitte allkirjastada ja pidurdada teise maja kogutud remondifondi raha kasutamist. Palun väga Teie abi ja nõuandeid kuidas edasi toimida.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, probleemi allikaks on lähenemine, et korteriühistu valitseb kortermaju teineteisest sõltumatult. Seaduse mõistes on nende mõlema näol tegu ühe ning lahutamatu kaasomandii esemega. Samamoodi on ühised ka korteriomanike kohustused.

Soovitan kokku kutsuda korteriomanike üldkoosoleku, mille päevakorras on korteriomanike remondifondi sissemaksete võrdustamine ja remonditööde teostamise otsustamine.
Juhul, kui korteriomanikud, kes ei ole remondifondi maksnud, ei soovi tagantjärele remondifondi sissemakset teha, siis tuleb üldkoosolekul otsustada ka seda, mis saab 6-korteriga maja korteriomanike poolt korteriühistule makstud remondirahast - kas see makstakse tagasi, arvestatakse ettemaksuks või soovivad korteriomanikud oma majas remonditöö teostamist?

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida soovitate teha, kui korteri toasoe kõigub 14-17 kraadi juures ja jääb seega alla normi?07.12.2018

Tere!
Mida soovitate teha, kui korteri toasoe kõigub 14,8-17,2 kraadi juures ja jääb seega alla normi, kusjuures see on konkreetselt ühes püstakus nii, teistel naabritel aga samas soe lausa 25 kraadi. Kas on õigus esmalt ühistult nõuda keskkütte arve vähendamist, kuna ei suudeta tagada norm?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud probleem viitab korterelamu keskküttesüsteemi tasakaalustamatusele. Kuna selle probleemi lahendamine ei nõua korteriühistult suuri kulutusi, siis võiks proovida olukord konstruktiivselt lahendada ning teha korteriühistule ettepanek küttesüsteem ära tasakaalustada.
Järgmised sammud, mida olen kirjeldanud käesolevas portaalis 06.12.2018, on soovitav astuda alles peale seda, kui korteriühistu ettepaneku tagasi lükkab ja/või probleemi lahendamisega viivitab.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri uksel peab olema 2 lukku nagu kindlustus nõudis või 1 lukk nagu nõuab päästeamet?07.12.2018

Kunagi veel vene ajal nõudis korteri kindlustus, et välisuksel peab olema kaks lukku varaste kaitseks. Muidu kindlustus ei hüvita kahjusid. Nüüd nõuab tuletõrje, et uksel peab olema ainult üks lukk. Teine tuleb ära võtta. Öelge, kuidas nüüd nende seadustega on? Kas üks või kaks lukku?

Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ükski õigusakt ukselukkude arvu ei reguleeri, küll aga võib selle tüüp või paigalduse viis tekitada õigusvastase olukorra - rikkuda näiteks evakuatsiooninõudeid.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui ei saa korteriühistult tagasisidet, toas on 15 kraadi ja raseda naisega ei saa seal ju nii elada?06.12.2018

Tere
mure juba pea 2 kuud korteriühistuga. Pidi tulema 01.12.2018 uuesti tehnik asju vaatama katlamajas. Proovisin selgust saada, õhtul saatsin ühistu esinaisele sõnumi, et mis sai või mis räägiti aga ei ole vastatud. Viimased 2 kuud on toas olnud sooja 13-17 kraadi ja see on jube. Mul on kodus rase naine ja üldjuhul veedame päeva ämma ja äia juures. Õhtuti tuleme koju ainult magama, päeval ei saa kodus olla kuna on liiga külm. Aga mingit varianti nad välja pakkunud ei ole. Aga arveid maksan ikka samamoodi. Nagu näha nad ainult vist vilistavad korteriomanike peale. Et mis ma edasi saan teha.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
Majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 "Eluruumidele esitatavad nõuded" § 4 lg 4 kohaselt ei tohi kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis siseõhu temperatuur olla madalam kui 18 ºC.
Kuna madal temperatuur kahjustab kaasomandit, siis annab KrtS § 37 lg 1 korteriomanikule õiguse tõsta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.
Eeltoodust tulenevalt annavad küsimuses esitatud asjaolud korteriomanikule õiguse tõsta korteri temperatuuri alternatiivsel seadusega kooskõlas oleval viisil ning nõuda sellega seotud kulud sisse korteriühistu käest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatuse liige võib teha tehinguid korteriühistu ja firmaga, mille juhatuse liige ta ise samal ajal on?30.11.2018

Tere
Kas KÜ juhatuse liige võib teha tehinguid korteriühistu ja firmaga, mille juhatuse liige ta ise samal ajal on? Kas selleks on vajalik üldkoosoleku otsust või piisab juhatuse otsusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei nõua korteriomanike üldkoosoleku heakskiite tehingule, mille korteriühistu sõlmib ettevõttega, mille juhatusse kuulub korteriühistu juhatuse liige. Eelöeldu kehtib siiski vaid nende tehingute kohta, mis tehakse korteriühistu igapäevases majandustegevuse raames, turuhinna alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui kortermaja trepikoja ees parkimist reguleerib ka mingi seadus pidades silmas tuleohutust, evakuatsiooni jne?30.11.2018

Tere
Kui kortermaja trepikoja ees pargivad autod nii, et mööda ei pääse, siis kas selle kohta on ka ühistu juhatusest kõrgemalseisev seadus? Tuleohutus? Evakuatsioonitee? Häiresõidukitele vaba ala? Kunagi on siin portaalis midagi analoogset küsitud, kuid antud määrus on tänaseks tühistatud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kinnisasja (krundi) kasutust reguleerivad detailplaneering ja korterelamu projekt, mis arvestavad kõikide avalike (sh tuleohutuse ja juurdepääsu) nõuetega. Korteriomanike kohustus nendest nõuetst kinni pidada, tuleneb eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvidest 30 ja 31, mis sätestavad, et korteriomanik tohib kasutada kaasomandit (milleks on ka korterelamu alune krunt) vastavalt selle kasutusotstarbele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas hankijatega lepingute sõlmimisel peavad allkirjastama kõik 8 omanikku või piisaks ka 50%+1 korteriomanike allkirjadest?29.11.2018

Tere!
Oleme ühise majandamisega (8 korterit) korteriühistu (vahendab põhimõtteliselt ainult kommunaalmakseid), kes peab lepinguid nüüd allkirjastama ühiselt. Seoses sellega tekkis meil küsimus, kas hankijatega lepingute sõlmimisel peavad allkirjastama kõik 8 omanikku või piisaks ka 50+1 korteriomanike allkirjadest? Kui 50+1 inimestega allkirjastada ei saa, siis kas nii on ka võimalik, et kutsume kokku üldkoosoleku, kus näiteks päevakorras „Lepingu sõlmimine prügiettevõtjaga“. Üldkoosolekul valime endi seast inimese, kes allkirjastab selle lepingu ja see inimene lähebki seda sõlmima üldkoosoleku protokolli alusel. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriühistul ei pea olema juhatust, siis saavad korteriomanikud korteriomanike lihthäälteenamusega langetatud üldkoosoleku otsuse alusel volitada kedagi enda hulgast sõlmima sellise sisuga lepingut, mille eesmärgiks on korteriomandite tavapärane valitsemine korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 mõistes.
Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milliseid korteriühistu dokumente on korteriomanikel õigus nõuda juhatuselt tutvumiseks?29.11.2018

Tere. Milliseid korteriühistu dokumente on korteriomanikel õigus nõuda juhatuselt tutvumiseks? Kas juhatuse koosoleku protokollid, lepingud teenust osutavate firmadega ja muid selliseid dokumente on ühistu liikmetel õigus näha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt võib juhatus küll keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele, kuid juhatuse koosoleku protokollid ja korterelamule teenust osutatavate ettevõtetega sõlmitud lepingud nende alla kindlasti ei kuulu.

Kui juhatus keeldub mõnda lepingut korteriomanikule esitamast, siis lasub juhatusel selle otsuse selgitamiskohustus. Korteriomanikul on omakorda õigus nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek. Samuti on korteriomanikul õigus pöörduda juhatuse teabe andmise kohustamiseks kohtusse.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millisel viisil saab vastu võtta korteriomandi võõrandamise nõude?25.11.2018

Korteriomandi ja -ühistu seadese § 32. Korteriomandi võõrandamise nõude esitamine punkt 3 sätestab - "Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel" Samas on ebaselge, kas nõude esitamise üle otsustavad omanikud häälteenamuse alusel, tingimusel poolt üle poole kaasomandiosadest, või saab korteriomandi võõrandamist otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Seda juhul, kui korteriühistu põhikiri ütleb, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust.
Kui üldkoosolek olenemata osalejate arvust on otsustusvõimeline, siis kas piisab tavalisest häälteenamusest, ehk korteri võõrandamise nõudeks ei ole vaja korteriomanike (ja omandi suuruse järgi) enamuse nõusolekut?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi võõrandamisnõude otsuse vastuvõtmiseks ei ole kvalifitseeritud häälteenamus vajalik vaid selleks piisab koosolekul osalevate korteriomanike lihthäälteenamusest. Samuti saab selle otsuse vastu võtta korteriomanike kordus üldkoosolekul.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus või üldkoosolek võib nõuda korteriomaniku kasutatava panipaiga vabastamisest korteriühistu kasuks?21.11.2018

Tere!
Kas korteriühistu juhatusel või selle üldkoosolekul on õigus nõuda korteriomaniku kasutuses oleva panipaiga vabastamisest korteriühistu kasuks? Väidetavalt on ühistul soov just antud panipaika kasutada ühistu tööriistade, jalgrataste, lastevankrite ja seadmete hoiustamiseks, kuna ligipääs panipaigale on hea. Kõnealune panipaik on olnud korteriomaniku kasutuses maja valmimisest saadik ehk 30+ aastat ning ta on selle ehitamiseks ja korrashoiuks teinud minevikus kulutusi (avatäited, lukustussüsteemid, korrashoiuks avatäidete värvimine), aga neid kulutusi ühistu hüvitada ei soovi ja nõuab ruumi tasuta vabastamist.
Millise organi otsus on pädev majas selliseid küsimusi lahendama ja kas panipaiga senisel kasutajal on õigus nõuda ühistult hüvitist? Notariaalset kasutuskorda ühistus sisse seatud pole, kõiki panipaiku ja abiruume kasutatakse senini nn väljakujunenud tava alusel, mis sai alguse 1980ndatel kui maja valmis.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Juhul, kui korteriomanikul puudub õiguslik alus kaasomandil asuva panipaiga kasutamiseks, siis võib selle vabastamise nõude esitada nii korteriühistu juhatus, kui ka üldkoosolek. Kui korteriomanik leiab, et panipaiga vabastamise nõue rikub tema õiguseid, siis annab KrtS § 29 lg 3 talle õiguse pöörduda otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega kohtusse 60 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest.

Ilma õigusliku aluseta panipaiga kasutmisel ei ole korteriühistu kohustatud hüvitama panipaiga parendamiseks tehtud kulutusi.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ