Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Millal hakkavad kehtima korteriühistu ja juhatuse kohustused, kas asutamise või registrisse kandmise kuupäevast?04.11.2017

Millal hakkavad kehtima vastloodud korteriühistu ja selle juhatuse kohustused:
1) kas asutamise kuupäevast või
2) registrisse kandmise kuupäevast?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastuloodud korteriühistu õigusvõime ja selle juhatuse kohustused tekivad hetkest, kui korteriühistu registreeritakse mittetulundusühingute registris.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milline organisatsioon ja/või määrus/seadus reguleerib parkimist kortermajade ees?04.11.2017

Tere,
Milline organisatsioon ja/või määrus/seadus reguleerib parkimist kortermajade ees?
Juhtum on järgmine: maja ees ei ole eraldi ära joonitud ega nummerdatud parkimiskohti ehk et parkimine toimub, kes ees see mees, kindlaid parkimiskohti ei ole. Juhuste kokkulangemisel lihtsalt sattus nii, et üürnikul ja tema elukaaslasel on majapidamises 3 autot, millest üks on igapäevases kasutuses ja teised kaks autot on müügis (ca 1 kuu müügis ja maja ees parklas olnud). Üürnikud on elanud antud kortermajas ca 6 kuud. Kas müügisolevaid autosid võib hoida maja ees oleval parkimisplatsil?
Lisaks sattus üürnike postkasti ilma viite, kuupäeva ja allkirjadeta kiri, kus KÜ liikmed soovivad, et üürnikud teisaldaksid parkimisplatsilt need kaks autot, mis on müügis. (Autodele ei ole füüsiliselt lisatud kuulutust, et nad müügis on. Seda näeb vaid internetist vastavast ostu-müügiportaalist.) Saan aru, et seda kirja tõsiselt võtta ei saa, kuna sellele pole lisatud ei korterinumbrit ega KÜ liikmete nimesid ega allkirju ehk et seda oleks saanud kes iganes kirjutada ja postkastidesse laiali jagada?
Ebaõiglane on see, et maja esises parklas on autosid, mis pole vähemalt 6 kuud kui mitte rohkem oma kohalt liikunud sel ajal kui üürnikud seal majas elanud on. Sellised autod on hoidnud parkimiskohti tunduvalt kauem kinni kui üürnikud oma müügisolevate autodega praegu.

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandi kasutamist reguleerib korteriomandiseadus, mille kohaselt lahendavad korteriomanikud kaasomandi eseme tavakasutuse piires olevaid küsimusi oma üldkoosolekutel, häälteenamusega vastuvõetavate otsustega (vt korteriomandiseaduse paragrahv 12).
Juhul, kui korterelamut majandab korteriühistu, siis lahendatakse küsimus korteriühistu üldkoosoleku kaudu sarnaselt.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas peab arvutama hoolduskulusid, remondifondi makseid ja teisi ühekordseid kulusid majas, kus on ainult 8 korterit?04.11.2017

Tere,

kuidas peab arvutama hoolduskulusid, remondifondi makseid ja teisi ühekordseid kulusid majas, kus on ainult 8 korterit? Kas need kulud arvutatakse korteri ruutmeetripõhiselt või korteripõhiselt (jagatakse 8-ga)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu majanduskulude jagamine toimub korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõige 1 alusel, mille kohaselt jagunevad kulud korteriomanike vahel lähtudes nende kaasomandi eseme suurusest ehk ruutmeetripõhiselt.
01.01.2018 jõustuv korteriomandi- ja korteriühistuseadus lubab jagada majanduskulusid ka korteripõhiselt, kui sellega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve, ning otsuse poolt on rohkem kui pool korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas meie korteri endise omaniku nõusolek kehtib ka nüüd, kuigi hääletus oli 2012 aga seni poel seda ellu viidud?01.11.2017

Tere,
Korteriomandi seadusest lugesin välja, et uue omanikuna oleme vana omaniku õigusjärglased, ja varasemad otsused, ehk tema hääl, kehtib ka meile. Kas see kehtib ka juhul, kui hääletus oli 2012 aastal, aga otsuse teostamist pole siiamaani tehtud?
Näiteks otsustati, et krundi piirile ehitatakse aed ja kõik elanikud olid nõus, olid nõus ka selle eest maksma. Aga selleks ei kogutud tol hetkel ei raha, ega tehtud tööd. Nüüd oleme meie uute omanikena selle aia vastu. Kas meil on õigus vastu olla? Kas meil on kohustus selle eest maksta? Kui meil seda kohustust ei ole või meil oleks õigus nõuda uut hääletust, siis mis on vastavad seadused/paragrahvid, millele toetuda võib?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kõik korterelamu majandamisega seotud üldkoosoleku otsused on korteriomanikule tagasiulatuvalt siduvad, sõltumata sellest, kui palju aega on möödunud otsuse langetamisest.
Kui üldkoosoleku otsust ei ole asutud ellu viima, siis on võimalik ka selle äramuutmine uue üldkoosoleku poolt, kuid küsimuse üldkoosoleku päevakorda saamiseks tuleb korteriomanikul leida teiste korteriomanike hulgast mõttekaaslaseid.
Korterelamut korteriühistu kaudu majandades, peab korteriühistu juhatus korteriomaniku poolt soovitud päevakorraga üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab 1/10 korteriomanikest - üldkoosoleku kokkukustumist reguleerib mittetulundusühingute seadus.
Juhul, kui korteriomanikud majandavad korterelamut valitseja kaudu, siis kutsub valitseja vastava üldkoosoleku kokku majanõukogu või 1/4 korteriomanike kirjaliku nõude alusel - üldkoosoleku kokkukutsumist reguleerib korteriomandiseadus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas peaks arvestama küttekulusid, kui põhikirja ja üldkoosoleku otsuse vahel on vastuolu?29.10.2017

Kui ühistus (juhatuse või tavaliikmete poolt) avastatakse, et kütte eest tasumist arvestatakse seadusevastaselt, kas siis on õige, et jätkatakse veel üks kuu vanaviisi (kuu pole veel läbi ning küttearved pole seega saabunud) ning õiget arvestust hakatakse pidama heal juhul alles järgnevast kuust?
Kehtivas põhikirjas on kirjas, et maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Paar aastat tagasi võeti üldkoosoleku otsusega vastu süsteem, kus 70% küttekuludest arvutatakse korteri radiaatorite näitudelt (tarbimiskulud) ning 30% on püsikulud. Põhikiri aga jäi muutmata, mistõttu ei tohiks sellist arvestusviisi kasutada. Siinkohal ei tohiks ju olla vajadust/kohustust üldkoosolekut kokku kutsuda, et võtta vastu otsus seaduse ja põhikirja järgi talitada, vaid liikmetele tuleks lihtsalt teada anda, et nüüdsest (juba käesolevast kuust) käib asi seaduse järgi, kuna ekslikult on seda varem eiratud.
Kas siinkohal võiks/peaks korteriühistu revisjon tegema juhatusele ettekirjutuse alustada koheselt seaduse järgi küttekulude arvestamist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna juhatus allub korteriühistu üldkoosolekule, siis on antud olukorras revisjoni komisjoni ülesandeks korteriühistu üldkoosoleku informeerimine.
Kui juhatus rikub korteriühistu üldkoosoleku otsust või -põhikirja, siis riskib ta sellega, et korteriühistu üldkoosolek nõuab rikkumisega seotud kahju välja juhatuse käest. Kui küsimus on kulude jagamises, siis võib kahju tekkida näiteks kulude ümber arvestusest, juhul kui mõni korteriomanik keeldub summa tasumisest, mis ületab põhikirja järgset arvestust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui üks korteriomanik pani loata soojuspumba ja ei ole nõus seda maha võtma?29.10.2017

Meie majas on korteriuhistu kuue korteriga. Üks korteriomanik, kes ei ole maja alaline omanik, paigaldas seinale õhksoojuspumba. Teiste elanike käest ta allkirju ei küsinud. Hetkel maja renoveerimine käsil. Alguses ta keeldus pumpa maha võtmast, kui nüüd lubas maha võtta. Mina korteriuhistu juhatuse esimehena palusin võtta kõigi majaelanike käest viisakusest allkirjad, kuid tema teatas, et tema ei küsi ning paneb nii või teisiti selle tagasi. Mis õigused on meil? Õhksoojuspump asub teisel korrusel seina peal. Korteriomanik ütles, et kui meile midagi ei sobi, võime ta kohtusse anda.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui õigus on korteriühistu poolel, ning antud juhul see kõigi eelduste kohaselt nii on, siis oma õiguse maksma panemiseks ei pea alati kohtu poole pöörduma.
Kui korteriomanik kasutab kaasomandit mittesihipäraselt, siis saab korteriühistu soojuspumba fassaadilt ka omaabi korras eemaldada, ning nõuda sellega seotud kulud sisse korteriomanikult.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas asutamiskoosolekul võib jätta osamaksu kinnitamata ja majaühisuse raha korteriühistule üle kanda?27.10.2017

Tere,
KÜ asutamiskoosolekul tuleb kinnitada ka osamaksu suurus. Majas on siiani tegutsenud majaühisus. Liikmetasudest on pangakontole kogunenud paari aasta jooksvate kulude jagu raha. Kas asutamiskoosolekul võib jätta osamaksu kinnitamata ja mille alusel saab summa MÜ-lt Kü-le üle kanda?

Tänades,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu asutamiskoosolek peab osamaksu suuruse igal-juhul kinnitama. Samas võivad korteriomanikud otsustada, et osakapital moodustatakse ühisuse reservide arvelt. See otsus on ka ühisuse rahaliste vahendite KÜ-le ülekandmise aluseks.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes peab hüvitama radiaatorite vahetusel tekkinud kahju, kas korteriomanik või korteriühistu?25.10.2017

Tere,
Korteriühistu vahetas minu korteris radiaatorid ja vahetuse käigus kahjustati seina. Kas kahju peab korvama korteriomanik või korteriühistu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjustuse ulatust täpselt teadmata, on sellele küsimusele raske vastata. Kohtud on sarnastes vaidlustes andnud korteriühistule õiguse, kui korteriomanikule tekitatud kahju ei ole olnud ülemääraselt suur.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mil viisil peavad korteriomanikud KÜ erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmetele teada andma?22.10.2017

Küsimus: KÜ-s soovivad osad liikmed kutsuda kokku erakorralise koosoleku. See on täiesti seaduslik. Samas esitati koosoleku avaldus lahtises ümbrikus, mis pandi ühistu esimehe postkasti. Lisaks saadeti teade juhatuse esimehe e-postile. Kas sel moel avalduse edastamine on korrektne, kuna erakorralise koosoleku korraldamise avalduse peaks juhatusele edastama otse allkirja vastu või tähitud postiga. Millised saavad olla asjaolud erakorralise koosoleku kokkukutsumiseks ja kuidas peavad koosolekut soovivad KÜ liikmed seda põhjendama. Eeldan, et vajalik oleks viidata asjaolude erakorralisusele ja kehtivatele seadustele soovitud päevakorrapunktide käsitlemisel. Praegusel hekel seda tehtud ei ole ning pole ka kriitilist põhjust mingit teemat erakorraliselt käsitleda. Kui dokument pole edastatud nõuetekohaselt ja avalduses kirja pandud punkte pole mingil moel põhjendatud, siis kas juhatusel on õigus loobuda koosoleku kokkukutsumisest, viidates puudustele. Millised peaksid olema valitud juhatuse mõistlikud ja seaduslikud tegevused käesoleval juhul.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse paragrahv 20 lõige 3 kohaselt peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.
Eeltoodud säte nõua seda, et üldkoosoleku kokkukutsumise nõue antakse juhatusele üle allkirja vastu või tähitud posti teel. Küll aga tuleb selle kohaselt nõudes ära näidata üldkoosoleku kokkukutsumise põhjus. Sõltumata sellest, kas see on asjakohane, tuleb juhatusel üldkoosolek kokku kutsuda, ning juhul, kui üldkoosoleku kokkukutsujate nõue on ebaselge, siis võimaldama seda täpsustada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas renoveerimistööde jaoks laenu võtmisel piisab, kui poolt on enamus koosolekul osalenutest või peab olema üle poole omanikest?18.10.2017

Tere.
Kortermaja üldkoosolekul oli 60-st korteriomanikust kohal 35, seega üldkoosoleku saab läbi viia kuna vajalik kvoorum on koos. Kas otsuse vastuvõtmiseks renoveerimistööde jaoks laenu võtmisel piisab, kui 18 oli poolt ja 17 vastu või peaks poolt olema üle poole kogu maja korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest?
Ehitusprojekti hääletamisel hääletati teostatavad tööd eraldi. Kas sellisel juhul piisab kohal olnud korteriomanike häältest või peab poolt olema samamoodi üle poole kogu maja korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, antud juhul ei piisa laenu võtmise otsuse vastuvõtmiseks sellest, kui 35-st koosolekul osalenud korteriomanikust oli 18 laenu võtmise poolt. Kuni käesoleva aasta lõpuni kehtiva korteriomandiseaduse paragrahv 16 primm lõige 1 punkt 2 kohaselt peab laenu, mille suurus ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, võtmise poolt olema üle poole kõigist korteriomanike häältest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Ehitusprojekti heakskiitmiseks piisab omakorda korteriomanike lihthäälteenamusest.

Eelnevaga sarnaselt reguleerib olukorda ka 01.01.2018 jõustuv korteriomandi- ja korteriühistuseadus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ