Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteris renoveerimistööde käigus rikutud kohad kuuluvad taastamisele algsel kujul?10.09.2017

Tere.
Kortermajas alustatakse renoveerimistöödega, mille käigus remonditakse ka rõdu. Rõdul lõhutakse piire ja põrand, seinad soojustatakse. Olen eelnevalt rõdu põranda plaatinud, seinad remontinud ja paigaldatud on lükandklaasid, et säästa rõdu lagunemast. Siit küsimus, kes korvab tehtud kulutused? Rõdu põrandapind ei kuulu kaasomandisse, see on korteri üldpinna osa (rõdu ei ulatu majast väljapoole). Mis õigused mul on takistamaks ära lammutamast kogu tehtud tööd ja sellega kaasnenud mitte väikseid kulutusi? Ning kas korteri sees renoveerimistööde käigus rikutud kohad kuuluvad taastamisele algsel kujul(korteris on hiljuti tehtud suuremahuline remont)?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiseaduse kohaselt kuulub kaasomandisse korterelamu ja selle osad, ilma milleta ei ole korteriomandite terviklik toimimine võimalik. Eeltoodu tähendab sisuliselt seda, et kogu korterelamu keha, sõltumata selle asukohast, tuleb lugeda kaasomandi hulka. Rõdu põrand on seda ilma kahtluseta.

Eeltoodu tõttu tuleb Teie poolt tehtud parendusi vaadata, kui kaasomandi säilitamiseks tehtud kulutusi. Kui need on põhjendatud ja kaasomanikega (korteriühistuga) kooskõlastatud, siis on ka hüvitisnõue võimalik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida arvestatakse kaasomandi korral, kas proportsiooni või reaalselt kantud kulutusi?10.09.2017

Tere! Olen mitme juristi juures konsulteerinud, kuid minu jaoks on olukord veel segasem, sest nõustamised on erinevaid vastuseid andnud. Mul on kaasomand endise elukaaslasega. Temaga koos võtsime eluasemelaenu ka. Ostmisel oli minu osa sissemakses 30 000 € ja temal 6 000 €. Kahjuks jäi omandile tegemata märge, kui suur osa omandist kummalegi kuulub. Elukaaslane läks uue kaasa juurde juba viis aastat tagasi. Pangalaenu ja kõiki muid maja hooldamise kulutusi ja tegevusi, hädavajalikud remondid (kui nt toru külmub või läbi roostetab, miskit laguneb jne, maksan ja teen kogu selle aja mina üksi). Üks jurist, kelle juures ma nõu küsimas käisin, rääkis, et kohus arvestab kummagi panust, teine, et arvestatakse ainult seda, et omand on pool kummalgi. Ma ei ole julgenud seepärast hakata kaasomandit lõpetama, sest ei saa aru, mida seejuures tegelikult arvestatakse.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, seda, kui suur on kummagi kaasomaniku mõttelise osas suurus, näitab kinnistusraamatu kanne. Juhul, kui kinnistusraamatus vastavat märget ei ole, siis eeldatakse, et kaasomanike osad on võrdsed. Seega tuleks eeldada, et Teie ja Teie elukaaslasele kuulub kummalegi 1/2 kinnistust.

Teie poolt kaasomandi soetamisel, korrashoiul- või remondil kantud kuludega saab kohus arvestada juhul, kui Te seda taotlete, ning teine kaasomanik ei ole Teile oma 1/2 osa kuludest hüvitanud. Näiteks, kui kinnistu soetati 36 000 euro eest, ning Teie kandsite sellest 30 000 eurot, siis on Teil õigus nõuda kaasomanikult 30 000- (36 000/2)= 12000 euro suurust hüvitist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis järjekorras peaks käima kortermaja rekonstrueerimise otsustamine, kas korteriomanik peab laenu taotlemise kinnitama?06.09.2017

Tere.
KÜ juhatus saatis üldkoosoleku kokkukutsumise teate ja päevakorra. Üks punktidest on:
Juhatusele anda volitused ehitustööde otsustamiseks ja lepingute sõlmimiseks.
Samal koosolekul soovitakse vastu võtta ka 2018 a majanduskava ja väga suures mahus kortermaja rekonstrueerimine. Kusjuures mitte ühtegi maksumuse summat ei ole välja toodud. Haldusfirma on eestvedajaks. Küsimus, mis järjekorras peaks siiski käima rekonstrueerimise otsustamine. Kas korteriomanik peab andma laenu taotlemiseks kirjaliku nõusoleku?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
küsimusele, mis on kortermaja rekonstrueerimiskulude eeldatav suurus, peab vastuse andma korteriühistu majanduskava, mis peab muuhulgas sisaldama infot korteriühistu liikmete kohustuste kohta sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel.

Kortermaja rekonstrueerimise otsustamisel saab seotud otsuste järjekorra määrata juhatus või üldkoosolek. Seadus seda küsimust ei reguleeri.

Kui laenu võtjaks on korteriühistu, siis ei ole korteriühistul korteriomanikult eraldi nõusolekut vaja, va juhul, kui seda nõuab korteriühistu põhikiri.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milline on otsus kui korteriühistu asutamiskoosolekul jagunesid hääled 2:2?01.09.2017

Milline on otsus kui KÜ asutamiskoosolekul jagunesid hääled 2:2, ning kortereid on 4, korteriomanikke ka 4?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, sellisel juhul otsust vastu ei võetud ehk korteriühistut ei asutatud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millal saab ehitatava paarismaja korteriomanditeks jagada?01.09.2017

Tere

Plaanime sõbraga kaasomandis krundile rajada paarismaja (kahe korteriga elamu). Mis hetkel on meil võimalik see korteromanditeks jagada - kas siis kui ehitis on valmis või saab ka varem?

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kinnisasja (krundil) saab korteriomanditeks jagada ka ehitusloa alusel.
Korteriomandite moodustamine toimub notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldusega, milles tuleb märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. Kinnistamisavaldusele lisatakse ehitusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ raamatupidaja ja ühistu liige võivad olla ühest perekonnast ja võtta kahekesi vastu KÜ otsuseid?31.08.2017

Tere!
Kas KÜ raamatupidaja ja ühistu liige võivad olla ühest perekonnast ja võtta kahekesi vastu KÜ otsuseid?
Kui juhatusest soovib üks liige lahkuda, kas sellisel juhul peab kokku kutsuma üldkoosoleku? Või piisab ainult meili teel selle inimese avaldusest, et soovib lahkuda KÜ?
Kui juhatus muutub, kas dokumentatsioon antakse enne, kui äriregistris muutused on toimunud? Kuidas see peab ametlikult ette nägema (üleandmisakt dokumentide kohta)? Kas juhatuse esimees peab ka sellest osa võtma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu liikmele ei ole seadusega pandud piirangut, mis keelab tal teostada selle sama korteriühistu, mille liikmeks ta on, raamatupidamist. Korteriühistu nimel saab otsuseid vastu võtta üksnes korteriühistu üldkoosolek või juhatus või eelnimetatud juhtorganite poolt volitatud isik. Viimatinimetatud volitatud isikuks võib olla ka korteriühistu raamatupidaja või liige.
Korteriühistu dokumentide üleandmist uuele juhatusele ei saa siduda äriregistri kandega, sest korteriühistu juhatus astub üldreeglina ametisse alates vastava otsuse langetmisest. Samast hetkest on tal õigus nõuda endiselt juhatuse liikmetelt korteriühistu dokumentide üleandmist. Dokumentide üleandmisel ei pea kõik endised korteriühistu juhatuse liikmed (sh esimees) viibima.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus tellida projekt kui üks on vastu 3 poolt?26.08.2017

Tere!
Korteriühistu koosneb 2 majast 1-majas on 4 korterit ja teines- majas 3 korterit( kokku on 7 korterit).Maja, kus on 4 korterit on aasta aega korjanud remondifondi raha. Nüüd on soov alustada esimese sammuna soojustamise projekti tellimisega. Esimene küsimus, kõik 7 korteri omanikud peavad andma allkirja, et on nõus projektiga?
2)Või ainult selle maja omanikud (4 korterit), kes on korjanud raha?
3)Kuidas toimida, maja kus on korjatud remondifondi raha 4 korterist on poolt 3 korterit ja üks korter vastu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu sisest suhet reguleerib korteriühistu põhikiri. Juhul, kui korteriühistu põhikiri küsimuses kirjeldatud olukorda ei reguleeri, siis tuleb lähtuda korteriühistuseaduse ja mittetulundusühingute seaduse regulatsioonist. Eelviidatud seaduste kohaselt otsustatakse projekti tellimise üle korteriühistu üldkoosolekul, kus osalevad mõlema maja korteriomanikud. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalevatest korteriomanikest. Sarnaselt tuleks lahendada ka remondifondi kasutamise küsimus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis võimalusi on, et ma ei peaks liituma keskküttesüsteemiga?26.08.2017

Olen kolimas kortermajja, kus 6 korterit on ahjukütte peal ning teised 6 korterit on veel keskkütte peal.
Mina asun elama trepikotta, kus kolm korterit on välja astunud ning neljas sooviks välja astuda keskküttest, kuna see oli liiga kallis ning tuba oli talvel max 16 kraadi.
Nüüd osad ühistu liikmed on arvamusel, et kõik korterid võiksid astuda uuesti keskküttesse ning tehakse kogu süsteemi renoveerimine. Kuid korteris, kuhu ma elama asun pole keskkütet sees olnud pea 10 aastat, nii, et enda korteri renoveerimisel ei olnud arvestanud sellega, et peaksin kunagi kütte tagasi panema. Kui korteriühistu otsustab uuesti teha keskkütte, siis kes maksab minu remondi kinni, kui pean uuesti seinad lahti lõhkuma (et radikaid panna) ning köögimööbel ei mahuks enam kööki ära (eritellimus).
Mis võimalusi on veel, et ma ei peaks liituma keskküttesüsteemiga? Ja kas on üldse võimalik sundida liituma keskküttega, kui aastad on näidanud, et sealses kortermajas ei tasu ära selle süsteemiga liitumine.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui enamus korteriomanikke soovivad küttesüteemi korterelamus taastada, siis ei ole sellele otsusele vastuvaidlemisel suurt edulootust. Esiteks eeldab keskküttesüsteemist loobumine korteriomanike kokkulepet, ning teiseks lubab korteriomandiseadus korterelamut ajakohastada korteriomanike enamuse poolt vastuvõetud otsusega.
Juhul, kui küttesüsteemi rajamisega tekib korteriomanikule kahju, siis sõltub selle hüvitamine eelkõige sellest, kas kahju ületab teistele korteriomanikele samade töödega tekkinud kahjusid. Juhul, kui kahju tekib seoses küttesüsteemi taastamisega, ning korteriomanik on küttesüsteemi eemaldanud ilma vastava kokkuleppeta, siis puudub tal kahjunõude esitamiseks alus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida saab korteriühistu ette võtta arendaja suhtes, kellele kuulub kelder, mis on kogu aeg vett täis?26.08.2017

Tere!
Kortermaja kelder kuulub maja renoveerimisest saati juba üle kümne aasta maja arendajale. Kuna kelder on väga madalate lagedega ja sinna pole võimalik keldribokse ehitada, siis pole majaelanikud olnud huvitatud selle ostmisest. Nüüd aga on juba 5-6 aastat olukord selline, et pidevalt on keldris vesi ja selle tõttu laguneb vundament ja alumiste korterite eluruumid hallitavad. Vaatamata pidevatele tähelepanu juhtimistele ja palvetele kelder korda teha, on keldri omanik reageerinud vaid sellega, et pakub seda ühistule müüa.
Oleme ühistu rahadega niigi pidevalt keldrist vett välja pumbanud. Nüüdseks on olukord nii hull, et tuleb ette võtta suuremad tööd, korteri omanikud aga pole nõus maksma suuri summasid, et kellegi teise vara (keldrit) parendada, sest see omaniku poolt nii hullu olukorda lastud, et see juba kogu maja ohustab.
Millised on antud olukorras ühistu õigused sellise omaniku suhtes?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanik, kelle korter on kasutuskõlbmatu seetõttu, et korterisse tungib põhjavesi, ei ole kohustatud eeltoodud probleemi üksinda lahendama. Vastupidi, hoopis temal on õigus nõuda teistelt korteriomanikelt probleemi ühist lahendamist.
Erandiks on olukord, kus korteriomanik on tekkinud olukorra eest ise vastutav, mis võib olla ka antud juhul võimalik. Kuna aga korteriomaniku vastutust tuleb tõendada, ning olukorra lahendamisel omavad suurt tähtsust juriidilised nüansid - sõlmitud lepingu sisu, nõude esitamise viis, aegumine, jne - siis soovitan oma õiguste väljaselgitamiseks kasutada õigusabi teenust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas äripinna kasutusotstarbe "büroo" "kaupluseks" muutmiseks on vajalik kõigi korteriomanike kirjalik nõusolek?26.08.2017

Tere! Kui äripinna kasutusotstarvena on kirjas "büroo" ja seda muuta "kaupluseks" või "toitlustuskohaks" kas siis on vajalik kõigi korteriomanike kirjalik nõusolek või piisab ühistust?
Lisaks küsimus korterelamu kohta, kui korteriomand liitub juba olemasoleva gaasitrassiga (mis on ukse taga), siis kas peab ka kõigi korteriomanike nõusolek olema või piisab ainult korteriühistust (gaasitrass kaasomandi pinnal - koridoris)?
Nagu ma eelnevatest vastusest aru saan, et eraldi midagi juurde ehitades korterelamusse (näiteks eraldi ventilatsioonitoru fasaadilt katusele) peab olema eranditult kõigi korteriomanike nõusolek. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiseaduse kohaselt on korteriomandite sihtotstarve kas eluruum või mitteeluruum. Eluruumi mitteeluruumiks või mitteeluruumi eluruumiks muutmiseks on vajalik sõlmida korteriomanike kokkulepe. Samuti on vajalik sõlmida kokkulepe siis, kui korteriomandi kasutusotstarve muutmisega suurenevad negatiivsed mõjud naaberkorteriomanikele ja korterelamule.

Antud juhul lähtub küsimus ehitusseadustikust, mis reguleerib seda, kuidas määrab kohalik omavalitsus mitteeluruumist korteriomandile omapoolse (täpsustatud) kasutusotstarve. Selles menetluses sõltub see, millisel määral kohalik omavalitsus teisi korteriomanike arvamust küsib ja nendega arvestab, omavalitsuse enda otsusest.

Kokkuvõttes on korteri sihtotstarve muutmisega seoses korteriomanike suhted ja kohaliku omavalitsuse otsused seotud üksnes niivõrd, et sihtotstarve, mis toob kaasa negatiivsed mõjud, muutmisega peavad olema nõus mõlemad.

Hoonesisene gaasitrass on korteriomanike kaasomandis. Sellega taasliitumiseks ei ole vajalik sõlmida korteriomanike kokkulepet ega võtta vastu vastavat otsust. Küsimuse lahendamine on korteriühistu juhatuse pädevuses.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ