Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas KÜ juhatuse liige võib teha tehinguid korteriühistu ja firmaga, mille juhatuse liige ta ise samal ajal on?30.11.2018

Tere
Kas KÜ juhatuse liige võib teha tehinguid korteriühistu ja firmaga, mille juhatuse liige ta ise samal ajal on? Kas selleks on vajalik üldkoosoleku otsust või piisab juhatuse otsusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei nõua korteriomanike üldkoosoleku heakskiite tehingule, mille korteriühistu sõlmib ettevõttega, mille juhatusse kuulub korteriühistu juhatuse liige. Eelöeldu kehtib siiski vaid nende tehingute kohta, mis tehakse korteriühistu igapäevases majandustegevuse raames, turuhinna alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui kortermaja trepikoja ees parkimist reguleerib ka mingi seadus pidades silmas tuleohutust, evakuatsiooni jne?30.11.2018

Tere
Kui kortermaja trepikoja ees pargivad autod nii, et mööda ei pääse, siis kas selle kohta on ka ühistu juhatusest kõrgemalseisev seadus? Tuleohutus? Evakuatsioonitee? Häiresõidukitele vaba ala? Kunagi on siin portaalis midagi analoogset küsitud, kuid antud määrus on tänaseks tühistatud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kinnisasja (krundi) kasutust reguleerivad detailplaneering ja korterelamu projekt, mis arvestavad kõikide avalike (sh tuleohutuse ja juurdepääsu) nõuetega. Korteriomanike kohustus nendest nõuetst kinni pidada, tuleneb eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvidest 30 ja 31, mis sätestavad, et korteriomanik tohib kasutada kaasomandit (milleks on ka korterelamu alune krunt) vastavalt selle kasutusotstarbele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas hankijatega lepingute sõlmimisel peavad allkirjastama kõik 8 omanikku või piisaks ka 50%+1 korteriomanike allkirjadest?29.11.2018

Tere!
Oleme ühise majandamisega (8 korterit) korteriühistu (vahendab põhimõtteliselt ainult kommunaalmakseid), kes peab lepinguid nüüd allkirjastama ühiselt. Seoses sellega tekkis meil küsimus, kas hankijatega lepingute sõlmimisel peavad allkirjastama kõik 8 omanikku või piisaks ka 50+1 korteriomanike allkirjadest? Kui 50+1 inimestega allkirjastada ei saa, siis kas nii on ka võimalik, et kutsume kokku üldkoosoleku, kus näiteks päevakorras „Lepingu sõlmimine prügiettevõtjaga“. Üldkoosolekul valime endi seast inimese, kes allkirjastab selle lepingu ja see inimene lähebki seda sõlmima üldkoosoleku protokolli alusel. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriühistul ei pea olema juhatust, siis saavad korteriomanikud korteriomanike lihthäälteenamusega langetatud üldkoosoleku otsuse alusel volitada kedagi enda hulgast sõlmima sellise sisuga lepingut, mille eesmärgiks on korteriomandite tavapärane valitsemine korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 mõistes.
Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milliseid korteriühistu dokumente on korteriomanikel õigus nõuda juhatuselt tutvumiseks?29.11.2018

Tere. Milliseid korteriühistu dokumente on korteriomanikel õigus nõuda juhatuselt tutvumiseks? Kas juhatuse koosoleku protokollid, lepingud teenust osutavate firmadega ja muid selliseid dokumente on ühistu liikmetel õigus näha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt võib juhatus küll keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele, kuid juhatuse koosoleku protokollid ja korterelamule teenust osutatavate ettevõtetega sõlmitud lepingud nende alla kindlasti ei kuulu.

Kui juhatus keeldub mõnda lepingut korteriomanikule esitamast, siis lasub juhatusel selle otsuse selgitamiskohustus. Korteriomanikul on omakorda õigus nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek. Samuti on korteriomanikul õigus pöörduda juhatuse teabe andmise kohustamiseks kohtusse.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millisel viisil saab vastu võtta korteriomandi võõrandamise nõude?25.11.2018

Korteriomandi ja -ühistu seadese § 32. Korteriomandi võõrandamise nõude esitamine punkt 3 sätestab - "Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel" Samas on ebaselge, kas nõude esitamise üle otsustavad omanikud häälteenamuse alusel, tingimusel poolt üle poole kaasomandiosadest, või saab korteriomandi võõrandamist otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Seda juhul, kui korteriühistu põhikiri ütleb, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust.
Kui üldkoosolek olenemata osalejate arvust on otsustusvõimeline, siis kas piisab tavalisest häälteenamusest, ehk korteri võõrandamise nõudeks ei ole vaja korteriomanike (ja omandi suuruse järgi) enamuse nõusolekut?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi võõrandamisnõude otsuse vastuvõtmiseks ei ole kvalifitseeritud häälteenamus vajalik vaid selleks piisab koosolekul osalevate korteriomanike lihthäälteenamusest. Samuti saab selle otsuse vastu võtta korteriomanike kordus üldkoosolekul.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus või üldkoosolek võib nõuda korteriomaniku kasutatava panipaiga vabastamisest korteriühistu kasuks?21.11.2018

Tere!
Kas korteriühistu juhatusel või selle üldkoosolekul on õigus nõuda korteriomaniku kasutuses oleva panipaiga vabastamisest korteriühistu kasuks? Väidetavalt on ühistul soov just antud panipaika kasutada ühistu tööriistade, jalgrataste, lastevankrite ja seadmete hoiustamiseks, kuna ligipääs panipaigale on hea. Kõnealune panipaik on olnud korteriomaniku kasutuses maja valmimisest saadik ehk 30+ aastat ning ta on selle ehitamiseks ja korrashoiuks teinud minevikus kulutusi (avatäited, lukustussüsteemid, korrashoiuks avatäidete värvimine), aga neid kulutusi ühistu hüvitada ei soovi ja nõuab ruumi tasuta vabastamist.
Millise organi otsus on pädev majas selliseid küsimusi lahendama ja kas panipaiga senisel kasutajal on õigus nõuda ühistult hüvitist? Notariaalset kasutuskorda ühistus sisse seatud pole, kõiki panipaiku ja abiruume kasutatakse senini nn väljakujunenud tava alusel, mis sai alguse 1980ndatel kui maja valmis.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Juhul, kui korteriomanikul puudub õiguslik alus kaasomandil asuva panipaiga kasutamiseks, siis võib selle vabastamise nõude esitada nii korteriühistu juhatus, kui ka üldkoosolek. Kui korteriomanik leiab, et panipaiga vabastamise nõue rikub tema õiguseid, siis annab KrtS § 29 lg 3 talle õiguse pöörduda otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega kohtusse 60 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest.

Ilma õigusliku aluseta panipaiga kasutmisel ei ole korteriühistu kohustatud hüvitama panipaiga parendamiseks tehtud kulutusi.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühisuse ühe liikme võlg on korteriühisuse (hilisema ühistu) solidaarne kohustus?21.11.2018

Ühel korteril meie majas tekkis suur võlgnevus haldusfirma ees. Aastatel 2011 ja 2012 andis haldusfirma nõude osadena kohtusse, nõuded rahuldati, alustati täitemenetlus. Korter müüdi enampakkumisel 2012.a. Sel ajal oli meie majas korteriühisus. 2013.a. võttis haldusfirma ühisuse rem.-fondi arvelt selle korteri haldus-hoolduskulude võlgu oleva summa.
2016.a. moodustasime korteriühistu. Lepingu haldusfirmaga lõpetasime 31.08.17. Elamu haldamise üleandmisel võttis haldusfirma selle korteri ülejäänud võlgnevuse (tasumata maksed rem.-fondi) samuti meie rem.fondi arvelt maha.
TsÜS par.6 sättestab küll kohustuse ülemineku õigusjärglasele, aga meie suhteid haldusfirmaga eelpool kirjeldatud tegevuse ajal reguleeris Korteriomandiseadus. KOS ei kehtesta ühe korteriühisuse liikme võlgnevust ühisuse solidaarse kohustusena.
Siit minu küsimused. Kas kehtivat Korteriühistuseadust saab antud asja puhul kohaldada meie ühistu (end. ühisuse) suhtes tagasiulatuvalt? Kas haldusfirma käitus õiguspäraselt?
Täitemenetlus võlgniku suhtes kestab, kuid kohtutäitur väidab, et mitte ühtki laekumist ei ole toimunud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, haldusfirma on käitunud õiguspäraselt, kuna õiguste ja kohustuste automaatne üleminek korteriühistule oli korteriühistu moodustamise ajal sätestatud korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lõikes 1 primm. Selle kohaselt läksid korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule.
Korteriomanike solidaarvastutus tulenes KOS § 15 lg-st 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Samuti on korteriomanike solidaarvastutus tuletatav võlaõigusseaduse solidaarvastutuse sätetest.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui soovime osta teiste käest pööningust osa, siis kas peame maksma ka nö oma osa eest, mis justkui kaasomandina praegu meile kuulub?16.11.2018

Majas on 11 korterit ning kaasomandis olev pööningukorrus 414m2. Kui meie soovime nüüd osta teiste käest sellest 50m2, siis kas peame maksma ka nö oma osa eest, mis justkui kaasomandina praegu meile kuulub? 414:11=37,67rm? Ning peaksime teistele maksma ainult 12,33m2 eest?
Teine küsimus seisneb vormistamises. Kas notaris korteriomanike vahelise lepingu sõlmimiseks piisab ainult eskiisprojektist, et väljaostetud osa enda korteriga liita või peavad olema püsti juba reaalsed seinad?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandit valitsevad korteriomanikud ühiselt. Selle muutmine toimub korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 ja § 10 sätestatud tingimustel. Sealjuures on korteriomanike enamuse otsustada see, kui suurt on vastav hüvitis.
Notaris sõlmitava korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks piisab KrtS § 7 sätestatud tingimustele vastavast hoonejaotusplaanist. Reaalseid muutuseid ei pea ole selleks ajaks ellu viidud.

Tervitan, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kellele kuuluvad kortermaja keldrikorrusel olevad ruumid?14.11.2018

12 korteriga kortermaja, kolme boksiga. Iga boksi keldrikorrusel on panipaigad ja lisaks mingi ruum. Esimese boksi keldrikorrusel on: saun, kaminaruum. Teise boksi keldrikorrusel on saaliosa ja WC. Kolmanda boksi all on ka mingi ruum, praeguseni kasutamata. Enne KÜ moodustamist kasutasid kõik elanikud neid ruume ühiselt.
Üks korteriomanikest remontis isiklike rahadega ära saali osa mis asub keldrikorrusel, keskmise boksi all. KÜ-lt ja teistelt korteriomanikelt ta selleks nõusolekut ei küsinud. Nüüd väidab ta, et see saaliosa on ainult selles boksis elavate inimeste oma ja kõrval boksi elanikud peaksid maksma raha selle saali kasutamise eest või siis kinni maksma selle ruumi remondikulud.
Kellele kuuluvad keldrikorrusel olevad ruumid? Kellel on õigus kasutada neid keldrikorrusel olevaid ruume?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanditeks jagatud kortermaja koosneb hoone osadest, mida kasutab korteriomanik eraldi (eriomand) ja mõttelisest osast maatükile ning hoone osadele ja seadmetele, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis (kaasomandi ese).
Eriomandi piirid on nähtavad kinnistusregistris olevast hoonejaotusplaanist. Juhul, kui hoonejaotusplaani järgi kuuluvad keldriruumid kaasomandi eseme koosseisu, siis on kõigil korteriomanikel ja võrdne õigus neid kasutada.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin keelduda veearvete maksmisest seniks, kuni pole ametlikult fikseeritud veemõõtjate näidud ning väljastatud aktid?10.11.2018

Tere! Renoveerimise käigus vahetati korteris veemõõtjad. Nüüdseks on tekkinud olukord, kus haldusfirmast(sic!) helistatakse, ning küsitakse mis numbreid te saadate. Raamatupidaja ei saa millestki aru. Kogu asja puänt seisneb selles, et vahvad ehitusmehed nägid kõvasti aega ja vaeva, kuid keegi pole väljastanud veemõõtja vahetuse kohta käivat akti. Teisisõnu - keegi ei ole üles kirjutanud vanade ning uute mõõdikute näitusid. See peaks ju kohustuslik olema? Kuidas tekkinud olukorras edasi käituda? Kas võin keelduda veearvete maksmisest seniks, kuni pole ametlikult fikseeritud veemõõtjate näidud ning väljastatud aktid. Kes peaks antud olukorras kahju eest vastutust kandma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ei tohiks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kuid, kui korteriühistus ei ole majanduskava kehtestatud või selles ei sisaldu vee- ja kanalisatsiooni kulurida, siis võib maksmisest keelduda küll.

Juhul, kui korteriühistu põhikiri sätestab, et korteriomanikud tasuvad vee- ja kanalisatsiooni eest veemõõtjanäidu alusel, siis otsustab korteriühistu, milliseid dokumente ta veemõõtja vahetusel aktsepteerib. Oluline on, et ta suudab vaidluse tekkimisel tõendada veemõõtja vahetuse hetke, vana veemõõtja lõppnäitu ning uue veemõõtja algnäitu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ