Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas KÜ saab keelduda, kui soovin gaasi tarbimise lõpetada ja selle lahti ühendada?18.08.2017

Tere.
Soovin panna korteris kinni gaasi kuna ei kasuta seda. KÜ keeldub nõusolekut andmast. Gaasifirmad aga tahavad selle jaoks KÜ nõusolekut. Kas KÜ-l on õigust keelduda? (gaasi ei kasuta ja maksan igakuiselt gaasi eest). KÜ ütleb, et panete gaasipliidi asemel elektripliidi ning juhtmed ei pea vastu, samas on kõik juhtmed elektriku poolt üle vaadatud ning võimsus sellest ei tõuseks ega ületaks norme.
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu tehnosüsteemid on projekteeritud toimima tervikuna, üksteisega seoses. Ühise gaasisüsteemi muutmine eeldaks seega terve korterelamu tehnosüsteemide ümberprojekteerimist ja -ehitamist.
Eeltoodust tulenevalt on korteriühistul tõepoolest õigus keelduda ühisest gaasisüsteemist lahtiühendamisest. Põhimõtteliselt kehtib siin sama loogika nagu küttesüsteemi puhul.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis korras tuleb vastu võtta otsus, et korteriomanik vabastaks omavoliliselt hõivatud keldriboksi?17.08.2017

Tere
Üks korteriomanik on omaalgatuslikult hõivanud lisakas talle isiklikuks kasutamiseks eraldatud keldriboksile veel ühe üldkasutuses olnud boksi. KÜ juhatuse esinaine vastas, et juhatus siia ei sekku ja lahendage ise lihthääletusega. Kas otsus peab olema kaasomanike konsensuse põhimõttel läbiviidud või piisab enamuse arvamusest? Kui saavutada tuleb konsensus, kas siis kogu maja või ainult kõnealuse trepikoja korterite omanike vahel? Kui lihthääletus - kas siis hääletuses osaleb ka hõivaja? Kas juhatus peab sekkuma?
Majas on 15 trepikoda ja trepikodade keldrid ei ole ühenduses teiste trepikodade keldritega. Maja on ehitatud 1977 ja KÜ -l ei ole kodukorras märget keldrite jaotamise kohta.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandis olevate keldriruumide kasutamise üle otsustab korteriomanike üldkoosolek lihthäälteenamusega. Hääletuses saavad osaleda kõik korteriomanikud.
Kui korterelamu majandamiseks on asutatud korteriühistu, siis toimub otsuse vastuvõtmine korteriühistu üldkoosolekul, mille kutsub kokku korteriühistu juhatus.
Lisaks üldkoosoleku kokkukutsumisele on juhatuse ülesandeks üldkoosoleku otsuse elluviimine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri müügikuulutuse aia peale panekuks peab luba küsima KÜ juhatuselt või kõigilt korteriomanikelt?13.08.2017

Tere
Meie maja ümber on piirdeaed. Üks omanikest soovib enda korteri müügikuulutuse aia peale panna. Kas piisab kui KÜ juhatus annab selleks nõusoleku või tuleb kõikide omanike käest seda küsida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, täpne vastus sõltub erinevate asjaolude (reklaami visuaal, -tehniline teostus, -suurus, -info detailsus, -kestvus jne) koosmõjust, kuid eeldada tuleks, et korteri müügikuulutuse aia peale panemiseks on minimaalselt vajalik korteriühistu üldkoosolekul lihthäälteenamusega vastu võetud otsus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas juhtkonda mitte kuuluv korteriomanik saab algatada võlgnike suhtes kohtumenetluse?13.08.2017

Tervist!
Olen korteriomanik väikses majas (32 korterit), kus korteriomanike võlg kommunaalteenuste eest on ca 10 000 €. KÜ juhtkond ei võta midagi ette, et võlad sisse nõuda. Uut juhtkonda valida ei saa, kuna keegi vabatahtlikult ei taha valitud olla. Küsimused: 1) kas saab juhtkonda mitte kuuluv korteriomanik algatada võlgnikele suhtes kohtumenetluse? Kui jah, siis millest peaks alustama? 2) üks korteriomanikest suri, kuid õiguslikud pärijad ei ole 8 kuu jooksul oma otsust pärimise asjus avaldanud ning korteril lasub nüüd tekkinud kommunaalteenuste eest võlg. Mida selles situatsioonis teha, et võlgnevus sissenõuda? 3) üks korteriomanikest on linnast lahkunud välismaale teadmata suunas ja võlgnevus kommunaalteenuste (küte) eest ületab 4500€. Mida teha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse paragrahv 19 lg 1 p 4 kohaselt otsustab küsimuse, kes on õigusvaidluses korteriühistu esindajaks, üldkoosolek.
Üldkoosoleku kutsub kokku juhtatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut eelnimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas jaguneb kaasomandi parandamise kulu?09.08.2017

Tere!

Ühel korteriomanikul on korteris keskküttetoru vigastused. Kuna keskkütteradiaatorid ja torud kuuluvad kaasomandisse, siis on omanikel kohustus ka neid ühiselt hooldada. Kui korteriühistu tellib remondi, siis kuidas toimub remondi eest makstud tasu jagamine kaasomanike vahel. Kas võrdselt jaotatuna või kehtib muu reegel. Kui peaks ilmnema, et kaasomandis oleva taristu parandamise tõttu vajab lisaremonti ka omaniku enda vara, siis kas selle remondi peavad samuti tasuma kaasomanikud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandi esemega seotud kulude jagamisel tuleb korteriühistus lähtuda korteriühistu põhikirjast. Juhul, kui korteriühistu põhikiri remondikulude jagamise korda ei sätesta, siis reguleerib olukorra korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lõige 2, mis ütleb, et remondikulude eest maksavad korteriomanikud vastavalt oma korteri suurusele.
Juhul, kui kaasomandi remondi käigus saab kahjustada korteriomaniku vara, siis kuulub vastav kulu hüvitamisele samal põhimõtte järgi, ehk vastavalt korterite üldpinnale.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised seadused seavad kortermajas teist kütteliiki kasutavatele korteriomanikele 10-15% lisatasu maksmise nõude?09.08.2017

Tere!
Meie kortermajas vahetasid osad korterid 90` lõpus 2000` algul keskkütteradiaatorid elektriradiaatorite vastu. Impulsi selleks andis Eesti Energia, õhutades kasutama elektrit suuremas mahus, kui odavaimat kütteliiki. Radiaatorite eemaldamisel järgiti seadust ja KOV-i sellekohaseid otsuseid. Nendest, kes läksid üle elektriküttele, oli 2 korterit, millest jooksid läbi ka keskküttetorud, teistel mitte, kuna nemad eemaldasid torud terve püstaku ulatuses. Sellest tõusis majas vaidlus, sest osad liikmed nõudsid kõigile elektrikütjatele 10-15% suurust tasu kogu küttearvest. Lisatasu nõudjad väitsid, et elektriga kütjad saavad kasu maja keskküttesoojusest - naabrite lagedest, põrandatest, seintest. Maja keskkütteradiaatorid olid eemaldatud varasemalt väliskoridoridest. Põhjendusi toodi teisigi. Elektriga kütjad teatasid vastu, et nende korterites on temperatuur kohati isegi kõrgem, kui keskküttega kütjate korterites ning nad ei saa mingil viisil lisakasu. Lõpuks kaevati asi kohtusse. Kohus kaalus kõiki argumente ja kuulas üle poolte kommentaarid. Kohus võttis vastu otsuse, et pole kuidagi tõendatud, justkui saaksid elektriga kütjad lisasoojust keskküttesoojusest ja seetõttu oleks nende korterite ülalpidamine odavam ja rikuks teiste korteriomanike õigusi. Kohus kinnitas samuti, et ka teised argumendid, millele kaebajad osutasid, ei ole kuidagi tõestatud ja ei vääri arutamist. Otsust edasi ei kaevatud ja see jõustus. Sellest on möödas 14 aastat. Samas on ikka see teema edasi susisenud. Sellel aastal arutati üldkoosolekul taaskord seda küsimust. Üks inimene väitis, et 10-15% lisatasu nõue on seadusega määratud ja see tuleb kehtestada. Toimus järjekordne vaidlus, mil viidati ka kohtuotsusele. Vahepealsel ajal pole majas midagi muutunud. Siit ka küsimus: millised seadused seavad kortermajas teist kütteliiki kasutavatele korteriomanikele 10-15% lisatasu maksmise nõude. Kui kohus on asunud seisukohale, et seadusi ei ole rikutud, siis kas tagantjärele saab hakata kehtestama makse ja lisatasusid, kui vahepeal on majas kõik samaks jäänud. Kellel on üldse õigust kehtestada lisakoormisi korteriomanikele. Milline seisukoht tuleb selles küsimuses võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorra lahendamisel tuleb esimese sammuna vaadata seda, kas kortermajas on asutatud korteriühistu, ning juhul, kui vastus on jah, siis vaadata, kuidas reguleerib olukorda korteriühistu põhikiri.
Kui korteriühistu põhikiri küttekulude jagamist ei reguleeri, siis tuleks lähtuda korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lõikest 2, ning jagada küttekulud vastavalt korterite suurusele, sõltumata kütteliigist.

Juhul, kui kortermajas korteriühistut asutatud ei ole, siis tuleks küttekulude jagamisel lähtuda korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõikest 1 ehk siis jagama kulud (taas) vastavalt korterite suurusele, sõltumata sellest, kuidas neid köetakse.

Lahenduse tuumaks on asjaolu, et küttekulud on vajalikud kaasomandi säilitamiseks, millest tulenevalt tuleb neid korteriomanike vahel jagada solidaarselt, nagu ka näiteks katuse remondi eest peab maksma 1.korruse korteriomanik, krundi koristust tuleb maksta kogu maatüki (mitte ainult oma trepikoja esise) eest, jne.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas käib muru niitmine, kas iga korter niidab võrdselt või graafik tehakse vastavalt korteri suurustele?28.06.2017

KÜ on 6 korterit. Minu korteri suurus on 10% üldpinnast. Kuidas käib muru niitmine? Kas iga korter niidab võrdselt või graafik tehakse vastavalt minu korteri suurusele? Seega kui majas on 2 väiksemat korterit, siis meie läheme nagu 1 korteri alla ja niidame vaheldumisi? Meile pidevalt toonitatakse, et teile kuulub ainult 10% maja ümbrusest, et saate vaevalt oma auto ära parkida, aga kui niitmiseks läheb siis peame niitma võrdselt.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu majandamiskulusid kannavad korteriühistu liikmed (korteriomanikud) korteri üldpinna suurusest lähtudes. Sama loogika kehtib ka juhul, kui korteriühistule pandud kohustust (sh muru niitmine) on korteriomanikud nõus ise täitma.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu peab valima ka revisjonikomisjoni?15.06.2017

Tere!
Palun öelge, kas korteriühistu peab valima ka revisjonikomisjoni? Seadusest ei leidnud justkui viidet, et selline kohustus oleks. Tegemist väikese, 12 korteriga majaga, milles alles hakatakse ühistut looma.

Aitäh!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu tegevuse järelevalveorganiks on üldkoosolek. Revisjonikomisjoni valimise kohustus tekib korteriühistul üksnes juhul, kui revisjonikomisjoni instituut on korteriomanike poolt ellu kutsutud korteriühistu põhikirjaga.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas tõestada suulist üürilepingut, kui endine elukaaslane tahab mind välja kirjutada?08.06.2017

Elasime 12 aastat elukaaslasega koos temale kuuluval elamispinnal kuniks kolisime lahku. Leppisime kokku, et hakkan elama elukaaslasele kuuluval teisel elamispinnal, kuhu tegime ka rahvastikuregistrikande. Leping jäi suuline. Nüüd, 3 aastat hiljem soovib endine elukaaslane, et koliksin sealt välja ja taotleb KOV-s registriandmete muutmist, väitega, et ma ei ela seal ja pole õigust elada. Kuna elan seal siiski 3 nädalat kuus, siis mis peaks olema minu poolt tehtud, et see ei jõustuks KOV poolt? Tunnistajaid, et seal elan, on vähe, kuna elukoht asub hajaasustusalal. Teine küsimus on, et selle elamispinna varuvõtmed on ka endisel elukaaslasel, ning tema viib pidevalt minu asju minu elukohast minema, siseneb omavoliliselt minu elukohta, mis on küll tema omandis, ning kasutab jõudu sisenemiseks sõprade kaasabil. Kelle poole viimase küsimuse puhul pöörduda? Käesoleval hetkel nõuab ta KOV kaudu, et mind väljakirjutataks ja mina pean tõestama, et elan siiski oma sissekirjutuses. Kuidas ma tõestan oma elukohta, kui leping oli suuline ja omanik ise kirjutas mind oma omandis olevasse tallu sisse.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, elukoha teade eraldi ei anna Teile õigust nimetatud aadressil elada, küll aga aitab see tõendada üürilepingu olemasolu.
Juhul, kui Teil on võimalik üürilepingu olemasolu kaudsete tõendite (sissekirjutus, kommunaalkulude kandmine, kirjavahetus omanikuga jne) abil tõendada, siis on Teil võimalik tugineda võlaõigusseadusele (VÕS), mis reguleerib üürilepingutega seotud õigussuhet §-s 271 - 338.

Eelkõige soovin juhtida Teie tähelepanu VÕS § 274, mille kohaselt juhul, kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest.

Juhul, kui omanik Teie omandit ja/või õiguseid rikub, siis on Teil õigus kasutada rikkumise tõkestamiseks omaabi või pöörduda õiguskaitseorganite (politsei, kohus) poole.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tõlgendus on korrektne, et ühele omanikule kuuluvast kahest korterist saab järsku üks, kuigi registris on kaks?08.06.2017

Tere
Elan 2-korruselises kortermajas, mis tegutseb KOS-i järgides ja mis ostab valitsemisteenust. Majas on 16 korterit. Viimasel üldkoosolekul osales 8 inimest. Osalenud omanikest ühele kuulub 2 korterit, mis on registris eraldiseisvate korteritena. Üldkoosoleku protokollis on kirjas, et otsused võeti vastu 9 häälega. Juhtisin valitseja tähelepanu KOS §19, mille kohaselt on igal omanikul üks hääl, sõltumata talle kuuluvatest korterite arvust. Ütlesin, et selle kohaselt on üldkoosolek tühine ja tuleb uuesti läbi viia. Kui algul pandigi üles uus kutse, siis paar päeva hiljem tuli teade, millele oli andnud hinnangu jurist. Jurist andis teada, et kuna ühele omanikule kuulub 2 korterit, siis on kortermajas 16 asemel 15 korterit ja üldkoosolekul osalenud 8 inimest moodustasid seega nõutud enamuse nii häältega kui ka korterite üldpindalalt. Seega on varasem üldkoosolek juristi arvates kehtiv.
Nimetatud omanik, kellele kuulub 2 korterit, on need korterid omavahel küll füüsiliselt ühendanud, aga registris on need ikkagi 2 erinevat korterit. Ka oma otsuses viitab jurist KOS § 19-le. Ometi kaob üks korter majaomandist tema tõlgenduses ära. Kas selline seaduse tõlgendus on korrektne, et ühele omanikule kuuluvast kahest korterist saab järsku üks, kuigi registris pole muudatusi tehtud. Samuti ei räägi KOS midagi üldkoosoleku otsuste kinnitamisel üldpindade enamuse tahtest. Üks hääl on igal korteriomanikul sõltuvast sellest, kas tal on ühetoaline või kolmetoaline korter. Minu hinnangul pole see korrektne. Kas teie hinnangul on juristi otsus pädev ja nimetatud üldkoosolek tõepoolest kehtiv.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiseaduse § 19 lg 1 kohaselt ei oma korteriomanike üldkoosoleku kvoorumi määramisel tähtsust korterite arv, vaid korteriomanike arv ja korterite suurus. Eeltoodust tulenevalt on olukorrale hinnangu andnud juristi seadusetõlgendus korrektne. Ka ükski korter ei kao selle süsteemi järgi arvestusest ära, kuna korterite suuruse arvestuses lähevad arvesse kõik ühele isikule kuuluvad korterid.

Isiklikult pean eelkirjeldatud lahendust korteriomanike huvide kaitsmise seisukohast heaks lahenduseks, kuna sellega on (erinevalt korterite arvu järgi kvoorumi arvestamisest) välistatud, et mõni korteriomanik, kellel on mitu korterit, saavutab korterelamus valitseva mõju.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ