Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas on õigust küsida korteriühistult kompensatsiooni ohutuse tagamiseks suitsulõõride pikendamiseks katusest välja?15.03.2019

Tere,
Elan alates 2018 aasta juunist uues korterist. 1950ndatel ehitatud kolmekordne, 10 korteriga maja Pelgulinnas. Korteris on gaasiveesoojendi, mis soojendab igapäevases kasutuse tarbitavat vett. Käesoleva aasta alguses läks regulaarse kasutamise käigus vingugaasiandur häiresse. Konsulteerides päästeameti, erinevate korstnapühkijatega ning tehnilisejärelvale ametiga oleme jõudnud lahenduseni, mis lahendab probleemi. Probleemiks on see, et kasutusel olen suitsulõõr, kuhu gaasiveesoojendi on ühendatud, ei ole korralikult välja ehitatud ning lõppeb pööningul, mitte katusest väljas. Lahenduseks on korstnahülsi paigaldamine ja suitsulõõri pikendamine katusest välja. Rääkides sellest ka korteriühistu esinaisele, sain vastuseks, et see on üksnes korteriomaniku probleem ning korteriühistu poolt ei ole mingisugust toetust oodata. Siit ka küsimus, kas antud olukorras on õigust nõuda korteriühistu poolt kompensatsiooni või kogukulude hüvitamist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, soovitan pöörduda Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) poole, kes teostab järelevalvet olemasolevate ehitiste ohutuse üle. TJA menetluse käigus selgub ka ohuolukorra eest vastutav isik - võimalik, et selleks on KÜ, kuid, kui gaasiveesoojendi on paigaldatud ilma vastava loata, siis korteriomanik.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes peab tasuma arved, kui puudub korteriomanik, kuna ta on surnud ja pärijad pole korteri pärimist ära vormistanud?13.03.2019

Tere!
On korter mille omanik suri juba üle 10 aasta tagasi. Pärijad pole siiani korteri omandi küsimust lahendanud. Praeguse hetkeni on korteriühistu esitatud arved tasutud, kuid nüüd suurendas korteriühistu remondifondi raha ning see korter pole nõus enam arveid tasuma. Põhjendades sellega, et kuni pärandvara jagamiseni nad oma kohustusi ei suurenda. Küsimus on selles, et kuidas peab korteriühistu edasi käituma, milliseid meetodeid kasutama? Kellelt nõudma arvete tasumist, kui korteril puudub omanik?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, soovitan esitada kohtule avaldus pärandvarale hooldaja määramiseks. Juhul, kui pärijad ei asu 6 kuu jooksul peale pärandvara hooldaja määramist pärandavara valitsema - ei vormista end omanikuks ega tasu korteriomandi majandamiskulusid - siis on pärandvara hooldajal õigus korteriomand maha müüa ning saadud rahast sellel lasuvad võlad tasuda. Tasu pärandvara hooldamise eest, määrab pärandvara hooldajale kohus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas põhikiri või osa selle punkte saab hakata kehtima tagasiulatuvalt või jõustub põhikiri ikkagi registrisse kandmisest?13.03.2019

Meie KÜ võttis septembris 2018 vastu uue põhikirja. Juhatus eksis KÜ üldkoosoleku kokkukutsemisel seaduse vastu ja kohus tunnistas otsuse tühiseks. Veebruaris 2019 korraldati uus koosolek ja pandi sama põhikiri väheste muudatustega hääletusele ning juhatus väidab, et osa põhikirja punkte hakkab kehtima tagasiulatuvalt alates 1.septembrist 2018 ning kandis selle nii ka toimunud koosoleku protokolli.
Kas see on õige, et põhikiri või osa selle punkte saab hakata kehtima tagasiulatuvalt või jõustub põhikiri ikkagi põhikirja registrisse kandmisest?
Mida saab korteriomanik teha, kui juhatus ikkagi oma tegevuses lähtub sellest, et osa põhikirjast kehtib nö tagasiulatuvalt?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimus on reguleeritud korteriomandi- ja korteriomandiseaduse paragrahv 20 lõikes 1, mis ütleb, et põhikirja muutmisel tuleb lähtuda mittetulundusühingute seaduse paragrahv 23 lõikest 2, mis ütleb omakorda, et põhikirja muudatus jõustub selle registrisse kandmisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korduv koosolek on pädev võtma vastu otsuse, et maja võtab laenu rekonstrueerimise jaoks?13.03.2019

Tere, kas korduv koosolek on pädev võtma vastu otsuse, et maja võtab laenu rekonstrueerimise jaoks? Majas on 55 korterit ja koosolekul oli 16 esindajad.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korduv korteriomanike üldkoosolek on pädev vastu võtma laenu võtmise otsust, kui otsus on kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lg 2 p-ga 6 ja paragrahviga 36.
Esimesel juhul võib otsuse vastu võtta, kui laen ei ole suurem KÜ ühe aasta majanduskuludest. Teisel juhul võib otsuse vastu võtta, kui korduskoosolekul osaleb ja otsuse poolt hääletab üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas uuel juhatusel on õigus nõuda vanalt juhatuse liikmelt dokumentide üle andmist ja tema valduses olevate võtmete tagastamist?08.02.2019

Kas uuel juhatusel on õigus nõuda vanalt juhatuse liikmelt dokumentide üle andmist ja tema valduses olevate võtmete tagastamist?
Mida saab uus juhatus vastu võtta situatsioonis, kus selgub, et vana juhatuse liige pole siiski veel ühte koopiat juhatusele tagastanud? Siseneb ruumidesse, kuhu tal juurdepääsu ei peaks olema. Kas uuel juhatusel on vana juhatuse liikme vastu õigus kasutada juriidilist abi seoses pideva terroriga mailide teel ja juhatuse selja taga tegutsemisega?
Kas vanal juhatuse liikmel lasub kohustus informeerida teenusepakkujat uuest juhatusest kui teenusepakkuja on helistanud vana juhatuse liikme telefonile, sest see on jäänud neile ekslikult kontaktiks. Või võib ta seda varjata ja teenuse pakkujaga veemõõturi välja vahetamiseks aeg kokku leppida ja ise aktid kooskõlastada ilma juhatusele dokumente edastamata ja informeerimata?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates korteriühistu juhatuse liikme vahetumisest vastutab ning teeb korteriühistu nimel toiminguid ainult uus juhatuse liige. Juhul, kui nende ülesannete täitmiseks on vajalik juriidiline abi, siis saab seda tellida juhul, kui korteriomanike üldkoosolek on majanduskavas vastava kulu ette näinud.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas saab ja kes otsustab KÜ revisjonikomisjonile tasu maksmise?07.02.2019

Tere
Meie KÜ on revisjonikomisjon valitud oma maja elanikest esinaise ema ja veel 3 liiget. Nüüd mitu aastat on esinaine tasustanud neid omal algatusel. Kas peab tasu maksma? Ja kas esinaise ema saab olla revisjonis?
Täna

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, revisjonikomisjonile tasu maksmine ei ole kohustuslik, kuid, kui korteriühistu seda teeb, siis korteriomanike üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava alusel.
Kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt ei pea korteriühistul revisjonikomisjoni olema, siis ei reguleeri seadus ka selle valimise korda. Korteriühistus on järelvalveorganiks korteriomanike üldkoosolek.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus on vastutav kui peale ametlikku tööde lõpetamist ja vastuvõtmist mõned asjad natuke ümber tehakse?05.02.2019

Tere. Küsimus KÜ juhatuse vastutusest. Kortermajas käimas renoveerimine kooskõlastatud projekti järgi. Suur osa majaelanikke aga soovib mõned asjad teha projektist erinevalt mis läheb vastuollu Päästeameti nõuetega. Kas juhatus on vastutav kui üldkoosoleku otsuse või majaelanike kirjaliku ja allkirjastatud taotluse kohaselt tehakse peale ametlikku tööde lõpetamist ja vastuvõtmist mõned asjad natuke ümber?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahju tekkimisel kannab võlausaldaja ees vastutust ühing. Samas ei ole välistatud ka juhatuse liikme vastutus deliktilisel (lepinguvälisel) alusel. Eriti, kui juhatuse liige teadis või pidi teadma kahju tekitanud puudusest, ning ta ei võtnud puuduse kõrvaldamiseks midagi ette.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis tingimustel saab kutsuda kokku KÜ koosoleku ning mis alustel saaks valida uue juhatuse?05.02.2019

Tere,
Meie maja korteriühistu esinaine suri mõned kuud tagasi ära ja peale ühistuesinaise surma võttis tema mees asjad üle, teeb arveid ja hooldab maja ümbrust. Mees ei kuulu ise ühistusse, maja on väike - 15 korterit ja oli ühistunaine ja revidendid vaid, muud kedagi pole. Kuidas peaks käituma, et kokku kutsuda erakorraline koosolek, et saaks valida uue juhatuse? Olen rääkinud majarahvaga ja nemad ka osaliselt soovivad kokku kutsuda koosoleku ja valida uus juhatuse esimees, kuna hetkel asjad kuidagi ei liigu ja midagi tehtud ei saa. Paljudel inimestel majast on ka ükskõik ja kedagi ei huvita mis toimub majas. Mis tingimustel saab kutsuda koosoleku ning mis alustel saaks valida uue juhatuse ning mida selle jaoks oleks juriidiliselt vaja? Mitu protsenti maja inimestest peaks koosolekul osalema, et saaks valida uue juhatuse? Tean, et vanasti maja inimesed kokku ei tulnud ja heal juhul 7 korteri omaniku 15st tuli kohale vaid. Suht segane jutt kuid loodan, et saite aru.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhatuse puudumisel on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise õigus 1/10 korteriomanikel, kes saavad määrata ka koosoleku päevakorra. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandist. Kordus üldkoosoleku korral on üldkoosolek otsistusvõimeline sõltumata osalejate arvust.
Alternatiivselt üldkoosolekuga on korteriühistu juhatuse liikme määramise õigus maakohtul, kes teeb seda huvitatud isiku taotluse alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas me tohime juhatuse otsusega (omaniku vastutahtmist) nõuda raha ka keldriruumi kütmise eest?31.01.2019

2016-2017 a. oli meil maja restaureerimine. Projektis on meil ette nähtud kogu küttetorustiku isoleerimine (soojustamine). Maja esimesel korrusel asuvad meil äripinnad (kauplused). Üks kauplus on laienenud oma keldrisse (oli enne kaupluse ladu). Keldris asuvas müügisaalis on küttetorud isoleerimata ja omanik keeldub sooja eest maksmast? Keeldumise põhjuseks on kodumasinad, mis toodavad ruumi sooja. Ruumi suuruseks on umbes 60 ruutmeetrit. Meil makstakse sooja eest ruutmeetrite järgi ja inimesed pole nõus teise eest maksma. Asja teeb keeruliseks see, et omanik on ise juhatuse liige ja omab allkirjaõigust. Ehitaja kirjutas, et käsu mitteisoleerida andis omanik. Ehitusjärelvalve vastas, et kaupluseruumides peab soe sees olema aga sooja eest peab omanik maksma. Kas me tohime juhatuse otsusega (omaniku vastutahtmist) liita ka keldriruumid kaupluse pinnale ja nõuda hüvitist tarbitud sooja eest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu üldkoosoleku või juhatuse otsusega ei saa kaasomandis olevaid ruume korteriga liita, samuti ei saa selle alusel kohustada korteriomanikku tasuma suuremat küttearvet, kui korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette näeb.
Küll aga on võimalik isoleerida küttetorustik, ning, kui korteriomanik selle otsuse elluviimist takistab, siis pöörduda abi saamiseks kohtu poole.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kaks korterit saavad keelduda kaugküttele üleminemisest, kui ülejäänud 8 korteriga maja korteriomanikest on nõus?26.01.2019

Tere!
8 korteriga kahekordne ahiküttega elamu soovib üle minna kaugküttele. Poolt on 50+1 omanikku. Kaks korterit (kuulub ühele perele, üks on mehe, teine naise nimel) aga ei soovi seda ja ei luba ka oma korteritesse keskküttesüsteemide paigaldamist. Kas neil on õigus keelduda?
KÜ-l on kogutud remondifondiks raha, mida soovimegi nüüd keskkütte panekul kasutada. Nemad aga ei ole nõus, et nende tasutud summad läheksid keskküttesüsteemi ehitamiseks. Kas kü-l on õigus neid summasid kasutada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamusse keskkütte rajamise näol on tegu kaasomandi ajakohastamisega, millist tegevust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39. Selle kohaselt peab otsuse poolt olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole korteriomandite kaasomandist. Vastu võetud otsus on täitmiseks kohustuslik ka nendele korteriomanikele, kes hääletasid otsuse vastu või ei osalenud otsuse vastuvõtmisel. KrtS § 12 lg 1 kohaselt viib otsuse ellu korteriühistu.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ