Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas KÜ on õigus oma põhikirjas ette näha leppetrahvid, kui korteriomanik rikub eluruumi siseõhu temperatuuri?15.10.2017

Tere!
Juhtum on selline, et meie majas on mõned korteriomanikud, kes elavad ainult ajutiselt antud majas ning näiteks talvel puuduvad. Meie KÜ soovib karistada inimesi, kes ei hoia siseõhu tempreatuuri 18ºC ning ette näha antud punkt põhikirjas. Tugineme Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 a. määrusele nr 38 ”Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ punktile 7, kus on kirjas, et õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimeste pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 ºC.
Kuidas on paremini kirjutada, kas rikkumise korral me nõuame leppetrahvi, mis on võrdne kuise küttearvega, mis koosneb kütte ühiku hinnast korrutatud reegli rikutud korteri ruutmetriga või kahju hüvitamist? Kas meie tegevustel on seaduslik alus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õiguslikult korrektne oleks nõuda kahju hüvitamist, mis tekib korteriühistul seoses sellega, et korteriomanik ei hoia korteri temperatuuri nõutud tasemel.
Minu nägemuses peaks kirjeldatud olukorras tagama korteris nõuetelevastava temperatuuri korteriühistu, millega seotud kulud peab korteriühistule hüvitama omakorda kütmise kohustust rikkunud korteriomanik. Juhul, kui korteriomanik kulude hüvitamisega viivitab, siis saab korteriühistu arvestada oma nõudele juurde viivist, kuid kindlasti mitte leppetrahvi.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas juba ehitades korraldada kahe korteriga maja haldamist nii, et pärast teise korteri müüki saaks maja mõistlikult hallata?15.10.2017

Tere!
Plaanis on ehitada 2 korteriga elamu ning ühte poolde ise elama jääda, teine aga maha müüa. Olen väga paljudelt tuttavatelt kuulnud paarismaja puhul on üks põhilisi probleeme lihtsasti tekkivad vaidlused naabrite vahel ja soovin neid eos vältida. Kas on mõeldav selline lähenemine, et teen pooled korteromanditeks ning asutan iseendaga korterühistu. Korterühistu põhikirjas lepin kokku reeglid ja muuhulgas näiteks igakuise remondifondi fasaadi, aia jms ühiste osade parandamiseks. Kas selline põhikiri on iga järgneva uue omaniku jaoks kohustav? Kuidas toimuks kahe korteriga korterühistu puhul otsustamine kui hääled jagunevad 50-50% (näiteks kui soovin, et kogunenud remondifond kasutatakse ühise fassaadi remonditöödeks).

Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike vaheliste erireeglite sätestamiseks on kõige sobivamaks kohaks kinnistusraamat, mille eelis korteriühistu põhikirja ees seisneb selles, et notar informeerib korteriomandi ostjat selle sisust korteriomandi ostmisel.
Põhikirja nõrgaks küljeks on ka asjaolu, et alates 2018 jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tuleb juhul, kui seadus reguleerib olukorda põhikirjast erinevalt, lähtuda seadusest. Korteriomanike häälte arv üldkoosolekul võib olla seotud korteriomandite arvuga, korteriomanike arvuga või kaasomandi suurusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta võtta vastu otsuse küttekoefitsientide muutmiseks?11.10.2017

Tere
Millised on ühistu juhatuse õigused otsuste vastuvõtmise osas? Palun jagage informatsiooni, kust oleks võimalik selle kohta täpsemalt lugeda. Meil on hiljuti renoveeritud kortermaja, kus muudeti renoveerimise lõppedes ka küttekulude jaotamise koefitsiente, kuid mitte korteri asukoha põhiselt. Kuna uurimise käigus selgus, et asukohalt keskmised korterid maksavad sama toatemperatuuri saavutamiseks kohati lausa kaks korda vähem kui äärmised korterid, otsustas juhatus tellida spetsialistidelt täpsemad arvutused uute koefitsientide määramiseks, mis muudaks küttekulude eest tasumise õiglasemaks.
Kas juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta võtta vastu otsuse küttekoefitsientide muutmiseks? Olen ise kahe käega sellise muudatuse poolt, kuid pole kindel, kas antud meetod on ka õiguspärane.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, teada saamiseks, et küttekulude õiglane jaotus on kaasomandi eseme suurusest lähtuv arvestus, ei oleks vaja spetsialisti tellida. Põhjuseks on asjaolu, et soojusenergiat ei tarbi reaalosa, vaid kaasomandi ese, mis ei saa ilma soojuseta sihipäraselt toimida ja säilida. Eeltoodud olukorras on ka loomulik ja mõistlik, et soojusenergia kulud jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt sellest, kui suur osa kaasomandist neile kuulub.

Kaasomandi suurusest erinev kulude jagamise kord saab olla üksnes siis õiguspärane, kui see ei riku oluliselt ühegi korteriomaniku õiguseid ja vastav kulude jagamise kord on konkreetselt reguleeritud korteriühistu põhikirjaga. Ka tavaline üldkoosoleku otsus ei saa kulude jagamise korda muuta, juhatusest rääkimata.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ liikmel on õigus tutvuda enne üldkoosolekut projektiga ja teada taotletava laenu suurust?08.10.2017

Tere.
Üldkoosoleku päevakorras on :
1. Kortermaja rekonstrueerimine ehitusprojekti alusel.
2. Rekonstrueerimislaenu taotlemine rekonstrueerimise finantseerimiseks.
3. Majandustegevuse 2018 aastakava kinnitamine.
KÜ juhatus ei ole andnud infot, kus saaks enne koosolekut tutvuda ehitusprojektiga ja samuti ei ole teada taotletava laenu suurust. On küll ära toodud järgmise aasta majanduskavas laenumakse suurus m2 kohta. Küsimus, kas KÜ liikmel on õigus tutvuda enne üldkoosolekut projektiga ja teada taotletava laenu suurust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu liikmel on õigus saada juhatuselt infot küsimustes, mis puudutavad mh üldkoosoleku päevakorda. Juhatuse kohustus seda infot anda tuleneb mittetulundusühingute seaduse paragrahv 28 lõikest 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes vastutab, kas õnnetuse põhjustaja, korteriomanik või ühistu kui korteri aknaklaas rikkus teise inimese auto?08.10.2017

Tere. Juhtum selline, et korter oli üle antud tuttavale inimesele, kellel juhtus akent avades õnnetus ning aknaklaas kukkus alumise naabri autole, tekitades varalist kahju. KÜ kindlustus puudub, korteril samuti. Kes vastutab, kas õnnetuse põhjustaja, korteriomanik või ühistu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjujuhtumi eest vastutab isik, kellel juhtus õnnetus akent avades. Vastustuse aluseks on võlaõigusseaduse lepinguväliseid võlasuhteid reguleerivad seadusesätted. Samuti vastutab kahjujuhtumi eest korteriomanik. Tema vastutuse aluseks on omakorda korteriomandiseaduse paragrahv 11 lõige 1 punkt 1 ja lõige 2. Eelnimetatud isikute vastutus on solidaarne ehk kahjunõude võib esitada mõlema vastu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas peame KÜ looma enne kui kõik majad valmis või loob selle riik 2018. algul?08.10.2017

Tere.
Soovime luua korteriühistu nagu seadus ette näeb. Kolm maja valmis, kahte ehitatakse ja ainult ühel siiani kasutusluba. Praegu on meil ehitaja poolt määratud haldur. Küsimus selline kas peame KÜ looma enne kui kõik valmis on? Või loob selle riik 2018. algul. Kui mitme päeva jooksul peab asja nootaris registreerima peale üldkoosoleku KÜ loomise otsust.
Tänud ette

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamutes, mille majandamiseks ei ole korteriühistu asutatud, loob riik 01.01.2018 korteriühistu sõltumata sellest, kas need on kasutusloega ja/või lõpuni ehitatud.
Ajavahemik asutamiskoosoleku ja notariaalse avalduse esitamise vahel ei tohi olla pikem kui üks aasta. Samas tuleb hetkeolukorras arvestada, et juhul, kui soovite iseseisvalt korteriühistu asutada, siis tuleb notariaalne avaldus esitada hiljemalt käesoleva aasta detsembri keskpaigaks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas veenäidikute nähtavus ja juurdepääsu normid on seadusega reguleeritud või peabki neid redeliga vaatamas käima?04.10.2017

Tere.
Hakkan uut korterit ostma mis on kohe kohe valmimas. Ehitustööde akt on juba vastu võetud.
Veenäidikud on lae all ja luugiga kaetud. Kahjuks ei ole aga võimalik nende näite fikseerida. Ainuke viis oleks ronida näiteks tooli peale, käsi sügavale laealla ajada ja telefoniga või fotoparaadiga pildistada. Mulle tundub see täiesti jabur ja vastuvõetamatu. Kuna aktile on juba allkiri antud, kas on üldse võimalik nõuda, et viga korda tehtaks ja näidikud oleks ilma igasuguste abivahenditeda nähtavad.
Kas näidikute nähtavus ja juurdepääsu normid on seadusega reguleeritud? Kui on, siis mis need nõuded on?
On ju täiesti loogiline, et näidikutele on kerge juurdepääs.

Tänud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, veemõõtjate jm korterisiseste arvestite asukohta ei ole konkreetsete normidega reguleeritud. Samas saab ka ehitusseadustiku aluspõhimõtete (näit asjatundlikkus ja hea tava) alusel nõuda, et arvesti peab olema kasutatav ehk selle näitu saab vaadata, teda on võimalik hooldada ning arvestit saab vajadusel ka eemaldada.
Juhul, kui paigaldatud veemõõtja nendele tingimustele ei vasta, siis on nõude esitamine õigustatud. Eelnevalt allkirjastatud korteri vastuvõtu akt sellise nõude esitamist ei takista.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes korvab renoveerimise käigus tekitatud kahjud?29.09.2017

Tere.
Esitasin mõni aeg tagasi küsimuse seoses kortermajas algavate renoveerimistöödega. Küsimuse kohta, kas rõdu on kaasomand, sain vastuse, et on ning minu poolt tehtud kulutused rõdu remondile (säilitamaks rõdu lagunemast) peaksid olema põhjendatud ja kooskõlastatud korteriühistuga. Kui mina neid töid teostasin, siis polnud korteriühistut veel olemaski (ühistu moodustati aastal 2016). Kellega ma oleksin pidanud kooskõlastama ja kellele põhjendusi andma?
Lisaks ei saanud ma vastust küsimusele, kas renoveerimistööde käigus töid teostavate firmade poolt korteris rikutud kohad kuuluvad taastamisele ja millises ulatuses (kahju tekitatakse ju korteriomanikule). Siiski jääb mulle arusaamatuks, kuidas saab rõdu põrand kuuluda kaasomandisse, kui see on arvestatud korteri üldpinna hulka ja ma maksan üldpinna pealt kütet s.t. ka rõdu põranda eest?
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuni korteriühistu asutamiseni tuleb korterelamu majandamisel lähtuda korteriomandiseadusest (KOS). Rõdu põranda remondiks tehtud kulutuste puhul tulnuks lähtuda KOS § 15 lg-st 2, mille kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.

Kaasomandi renoveerimistööde käigus töid teostavate firmade poolt korteris rikutud kohad kuuluvad taastamisele, eeldusel, et kahju ei ole põhjustatud korteriomaniku enda tegevusest. Näiteks, kui korteri remondi käigus on küttepüstik, kanalisatsioonitoru vms hoone osa, "kinni ehitatud", siis ei pea selle avamisega seotud kulusid hüvitama. Olukorda reguleerib KOS § 11 lg 1 p 3.

Rõdu põrand kuulub kaasomandisse tulenevalt KOS § 1 lg 2 ja KOS § 2 lg 2. Viimane ütleb selgelt, et korteriomandi eseme reaalosa EI OLE ehitis ja selle osad (---) ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Ükskõik kust poolt ka vaadata, siis on rõdu põrand ehitise lahutamatu osa ehk KOS § 1 lg 2 järgi kaasomand.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas haldusfirmal on õigus endise omaniku võlad minule üle kanda, kui olen saanud varem kinnituse et võlgu ei ole?29.09.2017

Tere!
Ostsime korteri juulis, eelmise omaniku (kes tegelikult oli omanik 1 kuu) käest saime juuni eest haldusfirma poolt väljastatud arve, kus korteri võlg oli märgistatud 0,00 eurot. Selle arve alusel kinnitasime andmed notariaalses lepingus, et võlad puuduvad. Kohe juulis teavitasime haldusfirma haldurit ja raamatupidajat, et oleme uued omanikud, edastasime kõik vajalikud andmed. Augustis ja septembris samuti tulid ametlikud arved, kus korteri võlg 0,00 eurot. Ja nüüd septembri lõpus edastab raamatupidaja meile info, et eelmisel omanikul jäi juuni kuu arve maksmata. Küsimusele, miks siis 3 kuud keegi võlast ei teavitanud ja ametlikud arved näitavad, et korteri võlg on 0,00 eurot, tema vastus oli - Saldode inventuuri tehakse paari kolme kuu tagant ning siis saadetakse vajadusel info uuele omanikule, et eelmine omanik on jätnud arve tasumata ning kantakse võlgnevus üle.
Kas on haldusfirmal õigus need võlad minule üle kanta, kui minule esitatud arved ei sisalda informatsiooni võlast? Kas on see raamatupidaja kohustus iga kuu arves näidata korteri võlad? Kui haldusfirma teadlik, et korteril on uus omanik, kas on neil kohustus kohe teavitada korteri võlast ja mitte oodata mitu kuud, mille jooksul võlg veelgi kasvab?
Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ükski seadus võlasaldo kajastamist arvel ei nõua
Antud juhtumi puhul saaks haldusfirma vastutusest rääkida juhul, kui ta väljastanuks kinnituse võlgnevuse puudumise kohta. Kuna seda ei tehtud, siis eksitas Teid korteri müüja, kes pidi olema teadlik nii korteril lasuvast võlast, kui ka sellest, et arvel olev saldo kajasta tegelikku olukorda.

Vastavalt korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõikele 4 vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on seaduspärane, kui lepitakse kokku, et iga korteriomaniku häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus?29.09.2017

Kas korteriomandi kaasomanikud saavad korteriühistu koosolekul hääletada Korteriomandi -ja korteriühistu seaduse § 22 lg 1 kohaselt, kus häältearv määratakse kaasomandi suuruse järgi? Mõte selles, et 2 korteriomandi kaasomanikku soovivad sõlmivad KÜ koosoleku hääletamise osas omavahel lepingu, mille tulemusena mõlemad saavad omavahel hääletada ning nendevahelise hääletuse tulemus (häälte arv) antakse edasi üldkoosolekule.
Mõlemad kaasomanikud hääletavad nö sisesuhtes vastavalt kaasomandi suuruse järgi ja vastavalt kas hääled liidetakse või lahutatakse. Korteriühistu põhikirjaga tahetakse ette näha, et iga korteriomaniku (kokku ühistus 3 korteriomandit) häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.
Kas sellise lepingu sõlmimine korteriomandi kaasomanike vahel oleks seaduspärane?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike omavahelised eelkokkulepped ja -kooskõlastused selles, kuidas üldkoosolekul hääletada, ei ole keelatud. Küll ei näe aga KrtS ette võimalust sätestada selliseid kokkuleppeid korteriühistu põhikirja kaudu.
Juhul, kui kokkuleppe eesmärgiks on valitseva mõju saavutamine korteriühistus, siis oleks selline kokkulepe vastuolus heade kommetega, ning seeläbi ka tühine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ