Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kes hüvitab koteriomanikule lepingulise partneri tekitatud kahju?18.04.2018

Tere. Korteriühistul on sõlmitud leping haldusfirmaga. Haldusfirma sõlmis ekslikult ühistule topeltkindlustuse, seda ka ise tunnistades. Kehtiva kindlustuse poliis ja arve oli halduril olemas. Nüüd nõuab haldusfirma hea tahte avaldusena topeltkindlustuse kulude katmist korteriomanike poolt, viidates, et summa on marginaalne. Eelnevalt ei olnud küsitud korteriomanike nõusolekut lepingu sõlmimise osas, polnud saadetud kindlustuslepingut eelnevalt tutvumiseks, ei olnud informeeritud kindlustusfirma vahetumisest, ei olnud teemat arutatud ei koosolekul ega saadetud meili teel infot, ka teavitati lepingust korteriomanikke alles 2 kuud pärast lepingu kehtima hakkamist. KÜ juhatuse õhutamisel hääletati üldkoosolekul häälteenamusega, et korteriomanikud katavad topeltkindlustuse kulud. Kas selline otsus on õiglane nende suhtes, kes polnud nõus halduri poolset eksimust ise kinni maksma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomanike üldkoosolek on kantud kindlustuskulu heaks kiitnud, siis tuleb sellele otsusele alluda ka nendel korteriomanikel, kes selle otsusega ei nõustunud. Sellinel viisil saavutatud õigusrahu ei ole kõigi jaoks õiglane, kuid see on ainus viis, kuidas korterelamu majandamisega efektiivselt edasi liikuda.
Korteriühistu juhtimise ning lepingute sõlmimisega peaks korteriühistus tegelema juhatus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kindlustuselts võib nõuda hüvitise maksmist ainult ühelt kaasomanikult?18.04.2018

Tere,
Meil on kaasomandis tuba korteris endises ühiselamumajas. Peale meid on veel kolm omanikku ja ühine köök. Meie toas keegi ei ela, aga korteriköögis toimus kindlustusjuhtum (mitte meie süül) ja kindlustusselts nüüd esitab kahjuhüvitamise nõude meile. Kindlustusselts nõuab ainult meilt kogu võla maksmist, nemad väidavad, et võlausaldaja ei pea pöörduma kõikide võlgnike poole vaid võib oma suva järgi valida ükskõik millise võlgniku ja esitada see temale. Aga kui meil on ainult 18/100 kaasomandist, miks meie peame maksma kogusummat? Kas on võimalus seda vältida? Ja maksta ainult 18/100 nõuest.
Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui kindlustusseltsi nõue tuleneb kindlustulepingust, kus kahju saajaks on üks hoone kaasomanikest või temaga seotud isik, siis võib teistelt kaasomanikelt nõuda kahjuhüvitamist võrdeliselt nendele kuuluva osa suurusega ehk antud juhul saaks Teie käest nõuda kuni 18/100 kahju suurusest.
Lisaks peab kindlustusselts tõendama (a) kahjujuhtumi seost kaasomandis oleva hoonega, (b) kaasomanike süülisust, (c) kahjujuhtumist tulenevate kulude suurust. Kui kindlustusselts jääb oma nõude juurde, siis soovitan kasutada professionaalset õigusabiteenust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Milliseid kooskõlastusi on vaja ahiküttega kortermajas soojamüüriga pliidi ahjuga asendamiseks?14.04.2018

Tere
Kas ja milliseid kooskõlastusi või nõusolekuid on vaja saada korteriühistult või kaasomanikelt ahiküttega kortermajas soojamüüriga pliidi asendamisel ahjuga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kindlasti tuleb peavad töödele nõusoleku andma kohaliku omavalitsus ja päästeamet, kes nõuavad selleks projekti. Viimati nimetatud projekti põhjal saab hinnata ka seda, millises ulatuses tuleb tööd kooskõlastada teiste korteriomanikega.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38, mis olukorda reguleerib, ütleb järgmist:
- Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.
- muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui palju korteriomanikest peavad olema nõus renoveerimislaenuga?14.04.2018

Tere!

Korteriühistul on plaanis maja renoveerida. Selleks peab võtma laenu. Sellega tegeleb ühistu juhataja. Ühistul pole veel ühtegi laenu. Kui palju korteriomanikest peavad olema nõus laenuga? Inimesed on erinevad, ei ole võimalik, et kõik mõtlevad ühte moodi. Mis on laenu tingimusteks? Kas ühistu vanusele on ka mingi nõue?

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui laenu suurus ei ületa korteriühistu ühe aasta majanduskulude suurus, siis võib laenu võtmise otsustada korteriomanike üldkoosolekul lihthäälteenamusega (vt KrtS § 35 lg 2 p 6)

Kui laenu suurus on suurem, kui korteriühistu ühe aasta majanduskulud, siis peab vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt olema üle poole kõigist korteriomanike häältest. Lisaks peab polthääletanutele kuuluma üle poole kaasomandi osadest (vt KrtS § 36 lg 1).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanike kokkulepe tähendab, et 100% korteriomanikke peab koosolekust osavõtma ja 100% otsuse poolt hääletama?14.04.2018

Tere,
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Korteriomanike kokkulepe võib olla sõlmitud korteriomanike üldkoosoleku otsuse vormis (st kõik korteriomanikud võtavad koosolekust osa ja hääletavad otsuse poolt).
Kas see tähendab, et 100% korteriomanikke peab koosolekust osavõtma ja 100% peavad otsuse poolt hääletama?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
jah, koosoleku kaudu kokkuleppe sõlmimine tähendab, et 100% korteriomanikke peab koosolekust osavõtma ja 100% peavad otsuse poolt hääletama.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korstna ehitamiseks läbi katuse on vajalik kõikide korteriomanike nõusolek või piisab KÜ üldkoosoleku otsusest?12.04.2018

Tere

Üks korteriomanik tahab paigaldada kaminat ja selleks on vaja läbi katuse korsten ehitada. Kas korstna ehitamiseks läbi katuse on vajalik kõikide korteriomanike nõusolek või piisab KÜ üldkoosoleku otsusest?

Tervitades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt tuleb ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Korteriomanike kokkulepe võib olla sõlmitud korteriomanike üldkkoosoleku otsuse vormis (st kõik korteriomanikud võtavad koosolekust osa ja hääletavad otsuse poolt).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus nõuda liikmetelt parkla ehitusega seotud kulude tasumist?10.04.2018

Kas korteriühistul on õigus nõuda liikmetelt parkla ehitusega seotud kulude tasumist, kui paljude liikmete sissetulek on vaid pension ja lisaks ei oma nad ka autot?
Juhul kui mõni kirjeldatud liige siiski otsustab parkla ehitusega seotud kulude tasumisest osa võtta, kas ühistu peab talle rajatavas parklas garanteerima ka parklakoha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu pädevuses on parkla rajamise otsustamine, kui seda tehakse korterelamu krundi piirides.
Parkla majandamisel on korteriühistu (korteriomanike) kohustuseks tagada korteriomanike võrdne kohtlemine. Seega juhul, kui parklakoht garanteeritakse ühele korteriomanikule, siis tuleb sama tagada kõigile korteriomanikele.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatus võib alustada uue katuse ehitamise asjaajamisega (projekti tellimine, hangetega seotud toimingud)?07.04.2018

Tere. Meie 12 korteriga majas jookseb katus läbi. On remonditud, kuid tulemusteta. 3.korruse korteritesse valgub vesi ja nad nõuavad uue katuse ehitamist, sest ei soovi järjepanu teha korteris remonte. Pealegi laieneb veekahjustuse osa ja on tekkinud hallitus. Ekspertiisidega on kindlaks tehtud, et katus on valesti ehitatud ja remonditööd lõplikku, head tulemust ei annagi.
Riiklikult tunnustatud ekspert kirjeldas oma auditis põhjalikult katuse puudusi.
Juhatus on arvamusel, et sellisel juhul on uue katuse ehitamine avariiolukorra likvideerimine ehk siis kaasomandi säilitamiseks vajalik toiming. Üldkoosolekul oli ka uue katuse ehitamine arutusel, poolt 6, vastu 4, erapooletuid 2 korteriomanikku.
Nüüd küsimus: kas juhatus võib alustada uue katuse ehitamise asjaajamisega (projekti tellimine, hangetega seotud toimingud, ehitamine jne)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastuse küsimusele annab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 2, mis ütleb, et juhatusel on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.
Seega, kui katus on avariiline, siis on juhatusel õigus teha iseseisvalt kõiki toiminguid, mis on vajalikud avariiolukorra kõrvaldamiseks. Samad õigused annab KrtS 37 lg 1 ka korteriomanikule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas 5-liikmeline KÜ juhatus peab valima esimehe või piisab kõigi juhatuse liikme staatusest?07.04.2018

Kas 5-liikmeline KÜ juhatus peab valima esimehe või piisab kõigi juhatuse liikme staatusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhatuse esimehe ülesanne on korraldada juhatuse tööd. Korteriühistu juhtimist reguleerivad korteriomandi- ja korteriühistuseadus ja mittetulundusühingute seadus ei kohusta juhatuse esimeest valima.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on võimalik, et kui me kokkuleppele ei saa, siis me vahetame ainult oma osa kortermaja katusest?05.04.2018

Tere.
Meil on kolme korteriga maja.
1. Kevadel on plaan vahetada majal katus. Hinnapakkumised on laiali saadetud, on olnud ka koosolek selle kohta. Kahjuks üks omanikest ei võtnud teisi pakkumisi arutusele ja nõuab enda pakkumist. Omanik ei suuda saata korralikku hinnapakkumist, hind on muutunud juba teist korda ja ta ei avalda ettevõtte kontaktandmeid. Mida selles olukorras teha, mis seadustele viidata? Katus on vaja vahetada, kuna on juba väga halvas seisus. Kas mingigi võimalus on, et kui see omanik ei olegi nõus mitte ühegi pakkumisega, et me vahetame ainult enda korteri osa katusest ära?
2. See sama omanik soovib laieneda pööningule. Pikemat aega nõuab meilt kirjalikku nõusolekut, aga ta ei ole teinud eelprojekti, algseid jooniseid ega mitte midagi, et me üldse saaksime näha, mis on tal plaanis sinna ehitada. Tema ütleb, et ilma nõusolekuta ta ei saa tellida projekti ja ilma nõusolekuta ei saa pööningut jagada. Minu teada tuleks teha enne eelprojekt, kasvõi joonised teiste elanike jaoks ja pööning ära jagada ja siis alles nõusolekut küsida. Ta soovib ka veel katust tõsta. Riski kulud on loomulik sellistel asjadel? Palun nõu, mis on esimesed sammud sellises olukorras, millised seadused seda viitavad. Mis kohustused ja nõuded on pööningule laienemisel?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, katuse renoveerimise (vahetamise) näol on tegu korteriomandi tavapärase majandusküsimusega, mille üle otsustamine toimub korteriomanike üldkoosolekul.
Otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalevatest korteriomanikest ning otsus on täitmiseks kohustuslik kõikidele korteriomanikele, ka nendele kes hääletasid vastu või puudusid koosolekult.
Eeltoodust tulenevalt ei saa korteriomanik üksinda katuse renoveeri mistöid takistada. Olukorda reguleerivad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §35, §20-§23.

Korteriomandi laiendamine eeldab notariaalse kokkuleppe sõlmimist kõigi korteriomanike vahel. Ümberehitusprojekti koostamine ei eelda eelviidatud kokkuleppe olemas olu. Pigem on mõistlik eeldada, et projekt on korteriomanike kokkuleppe aluseks, millest on selgelt näha, milles kokku lepiti.Olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §9.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ