Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas pean ma oma kuludega radiaatorid soetama ja paigaldama, kuna eelmine omanik oli need eemaldanud?10.11.2018

Tere
Ostsin korteri, milles eelmine omanik on omavoliliselt eemaldanud radiaatorid ning ehitanud küttesüsteemi ümber põrandaküttele. Tänu sellele ei lähe ka korrus kõrgemal oleval korteril radikad nii soojaks nagu peaks. KÜ nõuab minult nüüd radiaatorite tagasi paigaldamist ja seda minu kuludega. Kas pean ma oma kuludega radiaatorid soetama ja paigaldama või on see KÜ kanda.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 6 lg 1 kohaselt lähevad tsiviilõigused ja -kohustused ühelt isikult teisele, kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. Antud juhul on eelmine korteriomanik kahjustanud küttesüsteemi, mis on korteriomandi kaasomandist lahutamatu, ning seetõttu on vastutus selle kahjustamise eest ka uuele korteriomanikule üle kandunud.
Eelmine ja tänane korteriomanik vastutavad küttesüsteemi rikkumise eest solidaarselt, mistõttu saab korteriühistu valida, kas ta nõuab küttesüsteemi taastamist ühe-, teise- või mõlema käest korraga.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas alustada, et kortermaja üle viia kaugküttele?10.11.2018

Tere!

Maja on ahiküttel ja soov on see üle viia kaugküttele (soojasõlm + küte korteritesse). Missugune peaks olema kü eelnev tegevus, et tööd saaks alustada seaduspäraselt? Korteriomanike nõusolekust (50+1) oleme teadlikud. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu kaugküttevõrku ühendamiseks annavad nõusoleku keskküttevõrku opereeriv ettevõtja ja kohaliku omavalitsus, kes määravad korterelamusse siseneva keskküttetrassiga liitumise tingimused.
Korterelamu sisesteks ehitustöödeks tuleb koostada keskkütteprojekt, mille järel tuleb taotleda selle elluviimiseks kohaliku omavalitsuse luba.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui juhatus ei ole nõus minu taotluse alusel erakorralist koosolekut kokku kutsuma?07.11.2018

Tere.
Olen korteriomanik ja ei ole nõus ühe väljastatud summaga. Juhatus ei saanud lahendada seda küsimust. KÜ põhikirja järgi võin taotleda erakorralist üldkoosoleku kutsumisest ja selleks on vaja korterite omanike nõusolek (1/10 häält). Esitasin taotluse koos vajaliku häältega aga sain vastuse: "juhatus arutas teie avaldust ning leidis, et sellise erakorralise üldkoosoleku kutsumine ei ole piisavalt põhjendatud. Üldkoosolek on koht, kus me arutleme kõige olulisemaid ja suurt elanike arvu puudutavaid küsimusi."
Küsimus: mida ma saan teha juhul, kui ma ei ole nõus väljastatud summaga ja juhatuse otsusega.
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine toimub mittetulundusühingute seaduse paragrahvis § 20 sätestatud korra järgi. Juhul, kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest, siis võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kust ma leian erapooletu spetsialisti, kes hindaks veenäidu õigsust?03.11.2018

Tere,

Ma juba pöördusin ja sain vastuse: kui korteriühistu jääb endale kindlaks, et nemad ei ole näidu lugemisel eksinud, siis tuleks pöörduda erapooletu spetsialisti poole, kes kontrollib nii veemõõtja näitu, kui selle korrasolekut.
Juhul, kui selgub, et probleem on veemõõtjas endas, siis on Teil olemas ka alus, millega paluda korteriühistul arvet muuta.
Olen proovinud otsida, kuid ei leia, kust ma leian erapooletu spetsialisti, mis firma sellise teenusega tegeleb? Aitäh!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, Eestis on keskseks mõõtevahendite kalibreerimise ja inspekteerimisettevõtteks AS Metrosert, kelle hinnakiri sisaldab ka veemõõtjate kontrolli teenust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida peaks KÜ tegema, et vormistada registris muudatus, et ühistul ei ole juhatust ja ei peaks esitama aruannet?03.11.2018

Tere!

8-korteriga korteriühistu on moodustatud aastast 96. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma juhatuseta ja kü ei peaks enam koostama ning esitama ka majandusaasta aruannet. Missugune peaks olema kü eelnev tegevus, et äriregistris vastav kanne saaks korrektselt teostatud? Kas 2018. aasta majandusaasta aruande koostamine ja esitamine sõltub ka sellest, millal muutmiskanne äriregistris kinnitatakse? Kuna on aasta lõpp, siis täpselt ei tea, kas jõuab see tegevus teha aasatal 2018 või 2019. Tänud!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuni 10 korteriga korteriühistu majandusaasta aruande esitamise kohustusest vabanemiseks peavad korteriomanikud kutsuma tagasi korteriühistu juhatuse ning jätkama majandamist ühiselt.

Arvestades asjaolul, et 2018 majandusaasta aruande koostamise ja esitamise kohustus on juhatusel (vt MTÜS § 36), siis asun seisukohale, et aruanne tuleb esitada juhul, kui juhatuse volitused on 30.juuni 2019 seisuga, ehk majandusaasta aruande esitamise tähtajal, jõus. Soovitan küsimuse üle täpsustada ka korteriühistute registrist ja/või maksuametist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kodukorra vastuvõtmine oleks abiks, et korteriomanikku, kelle korteris toimuvad kaklused, oma tegevuse eest vastutama panna?03.11.2018

Korteriühistu juhatus väidab, et ühistul ei ole mõtet kehtestada kodukorda. Samas on ühistus korteriomanik, kelle korteris toimuvad kaklused, lärmakad koosviibimised ja sellega kaasnevad öörahu rikkumised.
Siit siis küsimus, kas kodukorra vastuvõtmine oleks abiks, et sellist korteriomanikku oma tegevuse eest vastutama panna või kas ühistu juhatus saab mõnel muul moel antud korteriomanikku mõjutada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 31 sätestab korteriomaniku kohustused piisavalt selgelt, ning KrtS ei näe ette võimalust neid suurendada, siis ei ole lisareeglite (kodukorra) kehtestamisel tõepoolest suurt mõtet.
Olukorrad, kus korteriomanik ühiselureeglitele ei allu, tuleb lahendada korteriomanike üldkoosoleku kaudu, minnes äärmise vajaduse korral kuni korteri võõrandamisnõudeni välja.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda torutööde teostajalt tehtavate tööde kohta garantiikirja?03.11.2018

Tere,
Mul selline probleem, et seoses köögi renoveerimisega tuli kööki tulevaid veetorusid seinale lähemale liigutada (asukoht ei muutunud), kunas need torud on nii öelda ühistu omad siis nõuab korteriühistu juhatus tehtavate tööde kohta teostajalt garantiikirja. Tööde tellija ja maksja olen mina, korteriomanik. Siit ka minu küsimus, et kas selline nõue ühistult on õiguspärane ja kas ma pean garantiikirja esitama ühistule ja kas mul on õigus küsida ka hüvitist seoses torude liigutamisega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 12 kohaselt peaks kõik kaasomandi esemega seotud tööd toimuma korteriühistu kaudu, või minimaalselt tema eelneva kooskõlastuse alusel. Juhul, kui seda ei ole tehtud, siis puudub töö tellinud korteriomanikul alus nõuda tehtud tööde eest hüvitist. Samuti kannavad korteriomanik ja töö teostaja korteriühistu ees tööde kvaliteedi eest vastutust juba seaduse alusel.
Eeltoodut silmas pidades ei ole garantiikirja esitamine korteriühistule vajalik, küll aga tuleb talle töö ette näidata, ning tõendada, et see on tehtud kvaliteetselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui üks korteriühistu liige keeldub 3 eurot suuremat raamatupidamistasu maksmast?01.11.2018

Tere,
Meil on 8 korteriga maja ja on loodud ühistu, kus on juhatuses 3 liiget. Soovime vahetada raamatupidajat, aga 1 liige ei ole nõus, kuna 3 eurot kuus on maks suurem. Kõik peale 1 liikme on nõus, lubab et ei hakka maksu tasuma. Eeskirja järgi peab enamus nõus olema. Kas võime muuta ja saame nõuda tasu maksmist?
Tänud ette.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu raamatupidamise näol on tegu korterelamu tavapärase majandamise hulka kuuluva tegevusega, mille üle otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul lihthäälte enamusega.
Korterelamu tavapärase majanduskulude kandmises peavad osalema kõik korteriomanikud. Juhul, kui mõni korteriomanik sellest keeldub, siis piisab korteriühistul oma nõude maksmapanemisel korteriomanike üldkoosoleku otsusest ning kantud kulude tõendamisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas saame keelduda akende vahetusest, kui kogu majal plaanitakse vahetada?27.10.2018

Tere! Meil ülejärgmine aasta planeeritakse kortermaja renoveerimistööd, tõenäoliselt vahetatakse kõikidel aknad, meie tahaksime panna endale teised aknad puit raamiga kas on võimalik siis säilitada endale oma aknad mitte välja vahetada kui pannakse uued aknad kõikidele teistele, saame me keelduda seaduse mõttes sellest kuidas peaks käituma ja mida kellele esitama. Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korterelamu aknad kuluvad kaasomandi koosseisu (KrtS § 4 lg 3 ja § 4 lg 4), mida valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), siis puudub üksikul korteriomanikul võimalus enamuse otsusele vastu seista.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis võimalused on meil maja remontida, kui ühegi rahastuse viisi jaoks ei saavutata konsensust?27.10.2018

Tere

9 korteriga majas on hädasti vaja alustada remondiga, et selle seisukorra halvenemine peatada (maja fassaad laguneb, katus laseb läbi, osad korstnalõõrid on tuleohtlikud), aga korteriühistu arvel pole tööde teostamiseks piisavalt raha. Kõik korteriomanikud peale ühe on nõus rahastuse saamiseks tegema keldrpinnale projekti, muutma osade pindade sihtotstarvet ja panema need müüki. Sama korteriomanik ei ole nõus ka panagalaenu võtmisega ja väidab, et pole sellel majal häda midagi. Majal on ühistu, aga ühistul ei ole juhatust.
Mis võimalused meil on kui ühegi rahastuse viisi jaoks ei saavutata konsensust? Mida me saame teha häälteenamusega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, uue korteriomandi moodustamist olemasoleva kaasomandi arvelt, reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9, mille kohaselt saab luua uue korteriomandi korteriomanike kokkuleppel.
Kui korteriomanik ei ole uue korteriomandi loomisega nõus, siis võib iga korteriomanik või ka korteriühistu nõuda temalt uue korteriomandi moodustamiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:
1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega;
2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Viimati nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Kokkuvõttes: uue korteriomandi moodustamiseks tuleb sõlmida kokkulepe. Kui kõik korteriomanikud ei ole sellega nõus, siis on võimalik nõuda temalt tahteavaldust kohtu kaudu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ