Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas rõdude puhul arvestatakse omandiosa suurust korteri suuruse või rõdu kui sellise omamist-mitteomamist?19.05.2018

Tere! Kui KÜ seaduse kohaselt jaotuvad kohustused korteriomanike vahel kaasomandi suurusest lähtudes, siis kas rõdude puhul arvestatakse omandiosa suurust korteri suuruse või rõdu kui sellise omamist-mitteomamist? Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, iga korteriomandi kaasomandi suurus eraldi, ning kõigi korteriomanike oma koos, on kümnendmurruna välja toodud korteriomandi kinnitusregistriosa I jaos.
Seega kaasomandi suuruse ja rõdu suuruse vahel otsest seost ei ole.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ-l on kohustus sõlmida korteriomanikuga akende ostu-müügi kohta leping?12.05.2018

Meie majas toimuvad laiaulatuslikud renoveerimistööd. Seoses sellega tekkis osadel korteritel kohustus vahetada vanad aknad uute vastu. Akende ostu-müüki vahendas KÜ. Osad korterid said osta uued aknad läbi ühistu järelmaksuga. KÜ korteriomanikega akende ostu-müügi kohta lepingut ei ole sõlminud. Kes ostsid kohe välja täissummas, maksid kommunaalarvele pandud summa järgi. Ka need, kes ostsid järelmaksuga, ei ole sõlminud KÜ-ga järelmaksulepingut ja maksavad osamaksetena, mis on igakuisel kommunaalarvel. Kas KÜ-l on kohustus sõlmida korteriomanikuga akende ostu-müügi kohta leping? Korteriomanikel puudub info akende garantiitingimuste kohta. Kui aknad on ostetud järelmaksuga, kas siis peaks olema sõlmitud korrektne järelmaksuleping? Kas korteriomanikel on õigus nõuda KÜ juhatuselt lepingute sõlmimist ja garantiitingimuste dokumentatsiooni?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korterelamu aknad kuuluvad kaasomandi eseme koosseisu, mille majandamine toimub korteriühistu kaudu, siis piisab nende paigaldamiseks korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Akende vahetamisega seotud kulude hüvitamine toimub kaasomandi osa suurusest lähtudes.

Olukorras, kus korteriomanik on nõus hüvitama akende paigaldamise kulu suuremas summas, kui tema kaasomandi osa suurus ette näeb, kehtestab juba tema tingimused, mille täitmisel on ta nõus maksma suurema summa, kui korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 1 ette näeb.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab rõdude korrastamise kohustuse panna korteriomanikele, see peaks ikka maja üldasi olema?12.05.2018

Tere
Ühistu koosolekul on vastu võetud otsus, et rõdudega korteri omanikud peavad ise korrastama oma kuludega rõdu piirded, mis on puidust. Tegemist on nö maja üldfassaadiga.
Kas selline otsus ei tee liiga rõdude omanikele ja kas selline otsus on täitmiseks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS) §-s 34 sätestatud korteriomandite valitsemise põhimõtte kohaselt toimub kaasomandi osa eseme valitsemine korteriühistu kaudu. Viimatinimetatud sättest tulenevalt puudub korteriomanike üldkoosolekul pädevus panna korteriomanikele nende tahtevastaselt kohustust, mida vastavalt KrtS-ile peab kandma korteriühistu.

Lisaks eeltoodule on küsimuses kirjeldatud korteriühistu otsus vastuolus KrtS §-s 40 sätestatud kohustuste jaotuse korraga, mis näeb ette, et kohustused jaotuvad korteriomanike vahel kaasomandi osa suurusest lähtudes.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas uus KÜ seadus lubab üldkoosolekut pidada ka koosolekut kokku kutsumata s.t. kirjalikult?12.05.2018

Kas uus KÜ seadus lubab üldkoosolekut pidada ka koosolekut kokku kutsumata s.t. kirjalikult? Kuidas toimub selle läbiviimine ja kokkukutsumine ? Kas sellel koosolekul võib kinnitada ka majandusaasta aruande ja majanduskava?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 21 kohaselt võivad korteriomanikud otsuseid vastu võtta ka koosolekut kokku kutsumata. Sh saab koosolekul kinnitada majanduskava ja majandusaasta aruande.

Otsuse vastuvõtmiseks saadab juhatus otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu.
Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse: 1) korteriühistu nimi ja asukoht; 2) protokollija nimi; 3) vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed; 4) otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu; 5) muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühe kinnistu ühe korteriühistu kaks maja saaksid eraldi oma kulutusi koguda ja renoveerida?12.05.2018

Tere
Korteriühistu moodustab 2 maja. Mõlemas majas on 4 korterit (kokku 8 korterit) ehk ühel kinnistul asub kaks kortermaja. Ühistuliikmete soov oleks, et mõlemad majad ehitaksid/renoveeriksid jms eraldi teineteisest. Kui ühel majal on vajadus vahetada nt katus, siis teine maja ei osaleks selles ettevõtmises. Ei osaleks üldkoosolekul hääletamisel ega ka ehituskulude tasumisel. Kui muuta põhikirja selliselt, et mõlemad majad majandavad teineteisest eraldi, siis kas see on seadusesilmis aktsepteeritav või mitte?
Juhul kui selline toimetamine on lubatud, siis võib tekkida olukord, kus mingi vajaliku nt renoveerimise hääletusel jääb 2 poolt ja 2 vastu. Milline oleks sellisel juhul lahendus?
Ühistuliikmed leiavad, et nad ei peaks tasuma kulusid, mis ei ole otseselt nendega seotud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud kohustuste jaotus väljub korteriomandi tavapärase majandamise raamidest. Selle rakendamine eeldab korteriomanike kokkulepe sõlmimist ning eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 40 lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha vaid sellist kulude jaotuse korda, mis on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatuse liikmeks võib kandideerida korteriomanik, kes on ise KÜ-le võlgu?05.05.2018

Tere!
Kas KÜ juhatuse liikmeks võib kandideerida korteriomanik, kes on ise KÜ-le võlgu? On juba mitu kuud maksnud arveid ainult osaliselt, ei maksa remondifondi maja renoveerimisprojekti eest, sest leiab, et kuna Kredexi toetus sai enne otsa, kui ühistu projekti esitada jõudis ja nüüd väidab, et siis ei ole vaja projekti eest maksta (ise hääletas reonoveerimise poolt) ja on veennud ka mitmeid teisi majaelanikke remondifondi enam mitte maksma. Nüüd kandideerib KÜ juhatusse, et eelmise juhatuse otsus projekt tellida nö tühistada.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriühistu põhikirjas ei ole sätestatud teisiti, siis ei ole korteriomanikul, kes on korteriühistule võlgu, juhatusse kandideerimine keelatud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korsten kuulub kaasomandi eseme koosseisu ja kas uue korstna ehituse peab finantseerima omanik või korteriühistu?28.04.2018

Ostsin 2004. aastal korteri korrusmaja viimasele korrusele ajal, kui majas olid korteriomandid moodustamata, kogu maja oli kaasomandis. Eelmine omanik oli renoveerimistööde käigus ehitanud korterisse puuküttel kamina (maja on gaasiküttel). Maja reaalosadeks jagamise üle kestis kohtuvaidlus aastaid, lõpuks otsustas kohus lõpetada kaasomandi 2000-ndal aastal tehtud inventariseerimisjooniste põhjal, kus ka minu korteri kamin olemas. Nüüd hakati vahetama maja katust ja selgus, et kamina korsten ei vasta nõuetele ja vaja teha uus.
Siit küsimus, kas korsten kuulub kaasomandi eseme koosseisu ja kas uue korstna ehituse peab finantseerima omanik või korteriühistu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ehitise osa, mida ehitusseadustiku mõistes olemas ei ole ning, mis on ehitatud ilma kaasomanike nõusolekuta, ei kuulu kaasomandi eseme koosseisu.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 38 lg 1 kohaselt tuleb uue korstna ehitamiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe, milles määratakse muuhulgas ära korstna ehituse finantseerimine ja tulevane kohustuste jaotus seoses korstna korrashoiukuludega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida ette võtta kui KÜ keeldub veekahju omavastutuse hüvitamisest?28.04.2018

Köögis toimus kanalisatsioonitoru leke, korter on kindlustatud. Kindlustusfirma koostööpartnerite poolt demonteeriti köögimööbel, et vahetada kanalisatsioonitoru KÜ-ga lepingu sõlminud hooldusfirma poolt. Kindlustusfirma poolt on tõestatud, et veeavarii toimus KÜ süül, kindlustust KÜ ei ole. Kindlustusfirma koostööpartner esitas mulle arve omavastutuse tasumiseks, mis on minu poolt ka tasutud. Minu kindlustusfirma väitel on mul õigus omavastutuse eest tasutud summa sisse nõuda KÜ-lt, kuid KÜ keeldub seda tegemast. Kuidas ma peaksin edasi toimima? Kas tõesti ainuke lahendus on kohtusse pöörduda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, oluline on teada, kas korteriomaniku kahju tulenes köögimööbli demonteerimise vajadusest või kanalisatsioonitorust väljunud veest.

Esimesel juhul on kaasomandile juurdepääsu tagamine korteriomaniku kohustus. Selle kohustuse täitmiseks vajaliku mööbli demontaaziteenuse sisseostmist mina isiklikult vaieldamatu kahjujuhtumina ei käsitleks ning laseks küsimuse otsustada korteriomanike üldkoosolekul.

Kui korteriomaniku kahju on seotud kanalisatsioonitoru lekkest tuleneva kahjuga, siis on KÜ vastutuse aluseks konkreetne tegevus või tegevusetus. Sealjuures tuleb hüvitise suuruse hindamisel võtta arvesse ka nõude esitanud korteriomaniku käitumist. Näiteks, kas korteriomanik juhtis korteriühistu tähelepanu kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, jne.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas juriidiliselt õigesti käituda, kui uus korteriomanik esitab laetala väljavahetamise nõude KÜ-le?28.04.2018

Tere,
Kuidas oleks õiguslikult korrektne lahendada sellist olukorda? Vana puitmaja mitme korteriga elamuga. Katus on vana ning laseb siit-sealt vett läbi. KÜ on iga-aastaselt lasknud oma jõududega katust paigata. Katuse vahetus on plaanis, kuid praegu on see takerdunud erinevate juriidiliste teemade tõttu. Teisel korrusel asuva korteri omanik nüüd vahetus ning uus hakkas seal kapitaalremonti tegema, omades soovi laieneda ka katuse alusele pinnale. Nüüd soovib uus korteriomanik ühe mädanenud laetala vahetuse hüvitist. Endise omaniku poolt ei ole kindla laetala olukorra kohta mingit teavitust KÜ juhatusele saabunud. Samas oli see jutu järgi laetala silmaga nähtavalt amortiseerunud ning seda oli mainitud ka korteri müügi toimumise ajal. Korteri endine omanik, mingit omapoolset katset selle parandamiseks pole teinud.
Samas on toimunud selles majas 90' aastade alguses tulekahju ja pole välistatud, et kustutusvee tagajärjel on saanud laetala osaliselt kannatada.
Kas antud juhul on korteri uuel omanikul õigus vastava laetala väljavahetamise hüvitist? Kas väljavahetatava laetala peaks hüvitama 100% KÜ kui tulevikus jääb see tala korteri sisse (kuna laiendab korterit katuse alla)? Või võib KÜ nõude summa hüvitist mingi % võrra vähendada seoses sellega, et endine omanik ei ole seda varem proovinud parandada/asendada?

Lugupidamisega KÜ liige

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 4 lg 3 ja 4 mõistes on laetala näol tegu kaasomandi esemega, ka siis, kui see paikneb reaalosa piiride sees.
Eeltoodust tulenevalt tuleks korteriühistul laetala remondikulu täies ulatuses hüvitada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võib 8 korteriga elamus moodustada sihtfondi 6 korterile?24.04.2018

Tere.
Moodustasime korteriühistu eelmise aasta lõpus. Selleks ajaks oli osadel korteritel vahetatud aknad, kahel katus maja otsa peal, mis kattis ka 4 korteri trepikoja, 6-l korteril korstnad ja ühel kuurikatus otsa peal. Nüüd, kus on KÜ loodud, korjame remondifondi 0,50 sent m2 pealt kõik võrdselt. Nüüd soovime ka raha korjata teise poole katuse ehituseks ja moodustasime korteriühistu üldkoosolekul sihtfondi katuse ehitamiseks ja lisasime 0,50 senti juurde ainult nendele korteritele, kellel katust ei ole. Koosolekul osalesid kõik 8 korterit ja kõik hääletasid poolt. Nüüd peale koosolekut ühele korterile see lugu ei meeldi. Kas talitasime õigesti? Meie sooviksime, et kulusid jagataks vastavalt tarbitud teenusele. Kas peaksime lisama oma põhimäärusesse KÜ seaduse §40 p 2 ja 3., kus majanduskulude kandmisel, kui see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi õigustatud huve või tarbimisest sõltuvad majanduskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist tema poolt tarbitud mahule. Korteriühistu loomisel me ei osanud kõiki punkte ette näha ja meile anti ette tüüpmäärus.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomanikud soovivad majanduskulusid seadusest erinevalt omavahel jagada, siis tuleb korteriühistu põhikirjas konkreetne kululiik (antud juhul katus) välja tuua.

Selline põhikirja punkt, mis ütleb, et kaheksast korteriomanikust kannab katuse remondiga seotud kulusid kuus, ei oleks aga korteriomandi- ja korteriühistuseadusega kooskõlas kuna katuse remondikulu ei ole tarbimisteenus vaid kaasomandi eseme korrashoiukulu.

Mõistlikum oleks olukord lahendada selliselt, et korteriühistu hüvitab kahele korteriomanikule, kes on varasemalt katust remontinud, nende poolt tehtud põhjendatud kulutused.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ