Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas on õige, et korteriühistu arvestab vannitoas asuva S toru soojahulka korteri põrandapinna suuruse järgi?20.11.2017

Kas on õige, et korteriühistu arvestab vannitoas asuva S toru soojahulka põrandapinna suuruse järgi? Majas on 2, 3 ja 4 toalised korterid, kusjuures vannitoad ja S torud on täpselt ühesuurused. See toru ei küta ju korterit, vaid ainult vannituba ja 4 toaline korter ei saa samasuurelt torult rohkem sooja.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
soojusenergia kuluarvestus, mis lähtub korteriomandi suurusest, on õiguslikult korrektne, ning ka õiglane.
Esiteks tuleb arvestada, et soojusenergia (sh vannitoa S toru) tarbimiskulu on korterite lõikes väga erinev isegi siis, kui ruumid on ühesuurused, ning neis asuvad ühesugused küttekehad. Veelgi olulisem on aga arvestada asjaoluga, et korterelamu tarbib soojusenergiat kaasomandi säilimise-, mitte reaalosa tarbeks, ning kuna igale korteriomandile kuuluv kaasomandi suurus on otseses seoses korteri suurusega, siis on ruutmeetripõhine soojusenergia kulude jagamine ka sisuliselt põhjendatud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanik võib pärast katuse remonti hiljem hakata esitama nõudeid varasemale veekahjule viidates?19.11.2017

Tere!
Kuidas oleks õiguslikult korrektne lahendada järgmine olukord. Maja katus laseb vett läbi siit-sealt ja ühte korterisse olevat see juba mõnda aega kahjusid tekitanud. Omanik sellest ühistu juhatust ei teavitanud. Kui nüüd katus hoopis muudel asjaoludel parandatud sai, soovib antud korteri omanik saada kompensatsiooni oma kahjude eest, mis nüüdseks on juba päris suured. Kas tal on selleks õigus hoolimata sellest, et varem teatamise korral oleks olnud kahjud väiksemad ja ka kompenseerimine odavam?

lugupidamisega Ühistu juhatuse liige

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna katuse korrasoleku eest vastutab ka korteriomanik, siis tuleb kirjeldatud olukorra lahendamisel lähtuda võlaõigusseaduse § 139 lg-st 1, mis ütleb, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

Kirjeldatud olukorras tuleks olukorra õigeks lahendamiseks analüüsida, kas kahju oleks jäänud tekkimata, kui korteriomanik oleks korteriühistut ja teisi korteriomanikke õigeaegselt probleemist informeerinud. Samuti on asja lahendamisel oluline arvestada seda, kas korteriomanik saanuks katuselekke kõrvaldada iseseisvalt, millise õiguse annab talle korteriomandiseaduse § 15 lg 2.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistul on õigus nõuda üürniku poolt trepikojas tekitatud kahju eest hüvitist korteri omanikult? 18.11.2017

Tere,
Andsime korteri paariks päevaks rendile. Väidetavalt olid üürnikud lõhkunud maja trepikojas ühistu vara. Kas ühistul on õigus nõuda kahjutasu sisse korteri omanikult?

Ette tänades,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui üürnikud tekitavad korterelamule kahju, siis vastutab korteriomanik selle hüvitamise eest üürnikuga solidaarselt. Korteriomaniku vastutuse õiguslikuks aluseks on korteriomandiseaduse paragrahv 11 lõige 2, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud hoiduvad tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üürnik peab maksma igakuist rõdude "kogumistasu"?15.11.2017

Tere!
Pöördume Teie poole seoses kommunaalmaksetega. Nimelt maksame korteri üüri 420€ ning sellele lisaks tuleb postkasti paber kommunaalidega. Üheks selleks osaks on “Rõdud (kogumine)” 60€. Oleme varem seda maksnud, kuid tekkis küsimus kas peaksime seda tegema. Üürime seda korterit 2 aastat ja selle aja jooksul pole kordagi midagi nende rõdudega tehtud. Kas pole see korteriomaniku kohustus?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteri majanduskulude maksmine on korteriomaniku kohustus. Korteri üürniku kohustus, maksta majanduskulusid korteriomaniku eest, saab tekkida vaid üürilepingu alusel. Samas on oluline lisada, et sõltumata üürilepingus kokkulepitust vastutab korteriga seotud kohustuse täitmise eest alati korteriomanik.
Kokkuvõttes sõltub see, millises ulatuses tuleb Teil korteri majandamiskulude eest tasuda, üürilepingus kokkulepitust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab nõuda hooldus- ja halduskulude tasu kaasomandis oleva mitteeluruumi eest (m2 alusel), mis on antud ühe kaasomaniku ainukasutusse?12.11.2017

Kas KÜ saab nõuda hooldus- ja halduskulude tasu kaasomandis oleva mitteeluruumi eest (m2 alusel), mis on antud ühe kaasomaniku ainukasutusse? Nimetatud kaasomanik oli selliste kulude tasumisega kirjavahetuses nõus ja tasus need ära, aga hiljem hakkas neid tagasi nõudma.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, põhjendatud juhul võib korteriühistu nõuda korteriomanikult summade tasumist, mis on seotud tema ainukasutusse antud kaasomandiga.
Lisaks olukorrale, kus korteriomanik on ise sellega nõustunud, oleks korteriühistu nõue põhjendatud siis, kui see on kooskõlas korteriomanike võrdse kohtlemise põhimõttega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas toimub kulude jaotamine majas, kus jahutussüsteem on ainult maja 2-l kõrgemal korrusel ning teistel puudub ligipääs? 12.11.2017

Tere,
Kuidas peaks kehtiva seaduse kohaselt toimuma kulude jaotamine omanike vahel majas, kus jahutussüsteem on ainult maja 2-l kõrgemal korrusel ning teistel puudub igasugune ligipääs süsteemile? Küsimus puudutab nii jahutussüsteemi hooldust, kui jahutussüsteemi poolt kasutatavat elektrienergiat (sh.olemas on eraldi elektrimõõtja).
Tänan,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui korterelamu jahutussüsteem on rajatud mitme korteriomandi teenindamiseks, siis tuleb eeldada, et tegu on korteriomandite kaasomandi hulka kuuluva hoone osaga, millega seotud kulusid kannavad korteriomanikud ühiselt, lähtudes oma kaasomandi suurusest.

Kuna uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) on kohe jõustumas (01.01.2018), ning see reguleerib majanduskulude kandmist senisest mõnevõrra erinevalt, siis vastan juba sellest seadusest lähtudes.

KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Sama paragrahv lõige 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha eeltoodust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Antud juhul saaksidki korteriomanikud tugineda viimasele seadusandja poolt väljatoodud erisusele, ning jagada jahutussüsteemi käitamisega seotud kulud korteriomanike vahel vastavalt tegelikule kasutusele. Samas on oluline lisada, et selline kulude jagamise kord tuleb sätestada ka korteriühistu põhikirjas.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korterit müües on õigus nõuda köögitorustike algsesse kohta taastamist, kuna omal ajal ei vormistanud muudatuse projekti?12.11.2017

Tere,
13 aastat tagasi (aastal 2004) korteri renoveerimise käigus sai muudetud köögi asukohta ning seoses sellega muudeti ka köögi veetorude ja kanalisatsiooni asukohta. Sel ajal sai luba küsitud ühistult ja ka nõusolek saadud (küll käis asi kõik suuliselt ja siiani ei olnud sellel teemal kellegagi probleeme tekkinud).
Kas nüüd, 13 aastat hiljem on õigus nõuda endise olukorra taastamist või projekti tagant järgi, seoses omaniku sooviga korter müüa?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimusest ei selgu kahjuks esialgse olukorra taastamise nõude esitaja, kuid kindlasti saab öelda seda, et nõude esitamist ei takista asjaolu, et ehitustööd teostati 13 aastat tagasi. Samuti ei lähe kooskõlastusena arvesse korteriühistu suusõnaliselt antud nõusolek, kuna korteri ümberehitus tuleb kooskõlastada ka kohaliku omavalitsusega.
Korteriomanikul olekski mõistlik alustada olukorra seadustamisel kohalikust omavalitusest. Viimaselt nõusoleku saamisel on lihtsam läbirääkida ka korteriühistuga ja/või teiste korteriomanikega, kuna omavalitsuse jaoks tehtud projektdokumentatsioon on uue olukorra kirjeldamisel heaks aluseks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas teha uueks aastaks korteriühistu, kui ma ei ole veel pärandit korda saanud, et oleks registris korteriomanikuna?09.11.2017

Tere.
Meie majas on 2 korteriomandit. Uueks aastaks on vaja moodustada korteriühistu. Kas mul on võimalik seda moodustada, kui ma ei ole veel korteri omanik? Nimelt pärandati mulle korter, kuid pärimistunnistuse väljaandmine toimub alles detsembri lõpus. Küsin seda selleks, et avaldusele on vajalik lisada kinnisturaamatu väljavõte korteriomandite kuuluvuse kohta. Kuidas toimida?

Ette tänades,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomanikud ei moodusta käesoleval aastal korteriühistut, siis teeb seda riik ise 01.01.2018, kandes ise ka kõik sellega seotud kulud.
Seega, kui Teil esinevad käesoleval hetkel takistused korteriühistu moodustamisel, siis ei ole vaja nende pärast muretseda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas peaksin kartma nõuet, et pean majast väljaspool oleva korstna eemaldama või kahju korvama?07.11.2017

Tere. Suvel sai ostetud korter, kus on olnud varem puuküte. Korter asub esimesel korrusel ning aastaid tagasi on ise ehitatud korsten õuest katusele. Läbi sellise kütmise on tekitatud kortermaja välisfassaadile kahju, sest korsten lekkis. Küsimus, kui peaks KÜ kunagi nõudma selle kahju hüvitamist, kas olen kohustatud selle hüvitama või ise korda tegema? NB! Majaelanikud nägid aastaid sellist kahju tekitamist pealt, kuid keegi "õigel" ajal ei reageerinud.

Aitäh.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tõepoolest, korteriühistul on õigus nõuda õigusvastase käitumise tagajärjel kaasomandile tekitatud kahju hüvitamist ka korteriomaniku õigusjärglaselt. Nõude esitamise õiguslikuks aluseks on korteriomandiseaduse paragrahv 10 lõiked 1 ja 2 ning paragrahv 11 lõige 1 punkt 1.
Olukord, kus teised korteriomanikud olid korteriomaniku õigusvastasest käitumisest teadlikud, kuid ei võtnud selle lõpetamiseks midagi ette, ei ole vastutust välistavaks asjaoluks. Küll aga ei saa välistada, et kohus otsustab sellele asjaolule tuginedes kahjunõuet vähendada. Sellisel juhul oleks kahjunõude vähendamise õiguslikuks aluseks võlaõigusseaduse paragrahv 139 lõiked 1 ja 2.

Soovitan tutvuda ka Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-18-12.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas arendajale saab esitada trahvinõude kasutusloa mittetähtaegse väljastamise eest?07.11.2017

Tere. Elamispinna ostmisel sai notariaalsesse eellepingusse lisatud punktid, kus kirjeldatud arendaja poolsed kohustused. Ühe olulise punktina sai lisatud ka kuupäev, mis ajaks peab arendaja üle andma kasutusloa, sh sätestatud, et iga hilinenud päeva eest rakendub trahv 20 eurot. Lõplikus ostu-müügilepingus seda nõuet ja summat enam kirjas ei ole. Varsti saab aasta mööda, kuid siiani ei ole me saanud kasutusluba korterile. Lisaks on ka osa aeda valmis ehitamata, mis oli samuti arendaja kohustus. Kas meil on õigus eelepingu alusel nõuda antud trahvi arendajalt?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, lepptrahvi saab kinnisvaraarendajalt nõuda üksnes siis, kui selles on lepinguga kokku lepitud, kusjuures selline leping peab olema notariaalselt tõestatud.
Juhul, kui korteri müügilepingus leppetrahvi tasumise tingimustes kokku ei lepitud, siis saab ostja nõuda korteri müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, või korteriomandi müügihinna langetamist tasemeni, mis on ilma kasutusoata korteri tegelik väärtus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ