Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas ära hoida korteriühistu suure remondilaenu võtmist?10.05.2019

Tere,
Korteriühistu mõtles välja, et tuleb võtta laenu fassaadi ja katuse renoveerimiseks summas 1600000 eurot, Kredexi osalusega 1200000, mis teeb igakuiset tagasimakset peaaegu 2 eurot ruutmeetri kohta (eeldusel, et euribor on 0). Kuidas saab seda vältida? Täna tuleb üldkoosolek sel teemal ja karta on, et otsus saab vastu võetud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, üksik korteriomanik korterelamu renoveerimist takistada ei saa. Kredexi toetuse abil teostatavad tööde näol on tegu kaasomandi eseme ajakohastamisega, mida saab KrtS par 39 kohaselt otsustada üle poolte korteriomanike häältega, kellele kuulub üle poole kaasomandist.
Erandiks on olukord, kus muudetakse eriomandi eseme otstarvet või kahjustatakse ülemääraselt mõne korteriomaniku õigustatud huve - sellisel juhul tuleb sõlmida kokkulepe. Samas antud laenumakse suurus selliste asjaolude alla ei käi.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on õige, et 300W küttevõimsust antakse juurde nendele korteritele, kes on toa ja köögi kokku ehitanud?09.05.2019

5-korruselise paneelmajas hakatakse küttesüsteemi rekonstrueerima, kuna majas on paljudes korterites ettenähtust suurem radiaatori ribide arv ja maja külgedel asuvad korterid külmetavad. Majas on 45 korterit. Uues projektis on arvestatud radiaatorite võimsust vastavalt korteri asukohale, aga majahaldur otsustas, et annab 300W võimsust juurde nendele korteritele, kes on toa ja köögi kokku ehitanud või 2 korterit kokku ehitanud (enamus keskmised korterid). Neid on 9 korterit. Kas teised korterid peavad sellega leppima?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttesüsteem on kaasomand, mille valitsemine toimub korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 34 lg-st 2 tulenevalt korteriühistu kaudu. Korteriühistus on omakorda kõrgemaks otsustusorganiks korteriomanike üldkoosolek, mis peaks otsustama ka kaasomandi muutmisega seotud küsimused. KrtS paragrahvist 39 tulenevalt peavad küttesüsteemi muutmise heaks kiitma minimaalselt pooled korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui alustasime katuse remondiga aga nüüd tuli pangalt teade, et ei saagi laenu?08.05.2019

Tere, Meil suur mure. Renoveerime KÜ-ga kortermaja katust. Eelmine aasta tegime koosoleku ja kõik olid nõus, saime ka laenule jaatava vastuse. Ehitus läks lahti selle aasta aprillis, aga siis tuli teade, et pank ei annagi enam meile laenu? Hetkel on kaks korteriomanikku oma osa katusest tasunud KÜ-le, teised ei taha maksta ja süüdistavad juhatust, kuigi tööd katusel käivad? Mis sellises olukorras teha? Olukord varsti selline, et me ei suuda maksta katuse ehitajale ja ükski pank ka laenu ei anna.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjuks ei saa ma muud soovitada, kui pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ning uurida sealt, kas nad saavad aidata. Kui ka sealt abi ei saa, siis tuleb jätkata lahenduse otsimist korteriühistu sees.

Eesti Omanike Keskliit teavitas Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi probleemist, kus pangad on muutnud laenustrateegiat korteriühistuste suhtes, möödunud aastal. Lahendusena nägi EOKL riikliku laenugarantii tingimuste muutmist nii, et riik või KOV käendaks korteriühistu laenu 100% ulatuses. Vastuseks teatas minister, et seoses EL normidega, ei saa riik hädas olevaid korteriühistuid (sellisel viisil) aidata. Omapoolse lahendusest ei ole MKM aga samuti välja pakkunud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas garaažiühistust välja astumiseks piisab selle kinnistu liikmete - või on tarvilik kõigi ühistu liikmete häälteenamus?05.05.2019

Tervist
Meie garaažiühistu koosneb kuuest eraldi kinnistuga garaažibokside reast. Üks eraldi aadressiga kinnistu soovib ühistust välja astuda.
Küsimused:
1) Kas ühistust välja astumiseks piisab selle kinnistu liikmete häälteenamusest või on tarvilik saada kõigi ühistu liikmete häälteenamus?
2) Kas kui meie kinnistust välja astume, siis saavad teised selle ühistus jätkata või ühistu likvideeritakse ning kõik kinnistud peavad looma uue eraldiseisva ühistu?
3) Kas hetkel toimiva ühistu juhatusel või liikmetel on võimalik mingil moel takistada meie kinnistu ühistust lahkumist?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 69 lõige 5, mille kohaselt otsustavad mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistust eraldumise ainult eralduda sooviva kinnisasja korteriomanikud. Nende otsuse protokoll peab olema notariaalselt tõestatud. Peale otsuse vastuvõtmist tuleb otsusest teavitada korteriühistute registrit, kes avab uuele korteriühistule registrikaardi.
Kui mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistusse kuuluvad rohkem kahe kinnisasja korteriomanikud, siis jätkab ka mitme kinnisasja valitsemiseks loodud korteriühistu, peale ühe kinnisasja eraldumist, oma tegevust. Selle juhatuse liikmed või teiste kinnisasjade korteriomanikel ei ole eraldusmist takistada võimalik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas on võimalik korteriühistul seaduslikult ühe elaniku ühistu alale ladustatud vanast mööblist lahti saada?03.05.2019

Üks naaber on otsustanud KÜ kinnistul ladustama hakata igasugust sodi. Tegu on ilmselge kiusuga kuna ühistu paigaldas hoovi väikese terrassi koos laua ja toolidega. Kuidas on võimalik meil seaduslikult selles sodist vabaneda (peamiselt kasutuskõlbmatu mööbel)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere kirjeldatud juhul rikub korteriomanik korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti ei ole korteriomanikul õigust kasutada kaasomandit viisil, mis ei vasta kaasomandi otstarbele.
Sellises olukorras on korteriühistul õigus nn sodi eemaldada ning sellega seotud kulud korteriomaikult sisse nõuda.
Korteriomanik korrale kutsumisel võib abiks olla ka meeldetuletus selle kohta, et KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuse rikkumine on korteriomandi võõrandamisnõude aluseks (vt KrtS § 32 lg 2 p1).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas mul on õigus elektriarvesti paigaldada oma korterisse, kui ma selle ise ostan ja kutsun ning tasun elektrikule?26.04.2019

Kas mul on õigus elektriarvesti paigaldada oma korterisse, kui ma selle ise ostan ja kutsun ning tasun elektrikule? Korteriühistu ei taha välja vahetada vana katkist voolumõõtjat ja nõuab, et mina kui korteriomanik seda teeksin. Voolumõõtja asub ühiskoridoris. Elektrit müüb mulle korteriühistu. Nende väite järgi on voolumõõtja minu vara (kuna see oli kunagi asunud korteris ja hiljem tõsteti koridori) ja mina pean vastutama. Pöördusin Eesti Energia poole nemad ütlesid, ei saa sinna midagi teha. Voolumõõtja ei tööta juba teist kuud, arvei esitab ühistu mulle edasi. Igakuiselt maksan ühistule remondifondi rahasid aga abi pole saanud. Kuidas ma peaksin käituma?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterite elektritarbimist mõõtev vooluarvesti kuulub korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu, millest tulenevalt vastutab selle korrasoleku eest korteriühistu (vt KrtS § 34 lg 2).

Olukorras, kus vooluarvesti ei tööta, saab korteriomanik nõud selle korda tegemist (KrtS § 30 lg 2) või elektrienergia arvestamist korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 40 lõige 1 alusel.

Viimatinimetatud sätte kohaselt peab korteriühistu jagama majanduskulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi eseme suurusele ehk siis Teie elektrikulu suurus saadakse järgmise valemiga: korterelamu poolt tarbitud elektrienergia jagatuna kõigi korteriomanike kaasomandi osadega ning korrutatuna Teie kaasomandi eseme suurusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu tohib keelata vee kasutamist kella 23-st 6-ni?26.04.2019

Kas korteriühistu tohib keelata vee kasutamist kella 23-st 6-ni? Vee kohin pidavat häirima elanikke. Kui inimene tuleb töölt või läheb tööle selles ajavahemikus, siis end pesta ei saagi.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 12 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Viimatinimetatud korteriomaniku õigustatud huviks on kaasomandi eseme sihipärane kasutamine/teenuste tarbimine. Sama põhimõte on sätestatud KrtS paragrahv 30 lõige 1 punktis 2.

Kui Teie kortermaja vee- ja kanalisatsioonisüsteem on rajatud kõiki nõudeid ja norme järgides ning see on korras, siis ei saa selle kasutamine tuua kaasa negatiivseid mõjusid, mis annaksid korteriühistule õiguse keelata vee kasutamist kella 23-st kella 6-ni.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas koos erastatud korteri müümiseks peab mees küsima oma endiselt abikaasalt nõusolekut?26.04.2019

Abielupaar sai korteri abielu ajal 1989. aastal, see erastati nii mehe kui naise kui nende sugulaste EVP-dega. Abielu lahutati 1998, naine oli korterist ära kolinud juba mõni aasta varem. Naise ärakolimisest saadik jäi mees korteri kulusid kandma üksi. Ühisvara jagamise lepingut sõlmitud ei ole. Kinnistusraamatus on korteri omanikuna sisse kantud ainult mees (kanne tehtud 2002. aastal, aluseks on 2002. aastal tehtud kinnistamisavaldus). Kas korteri müümiseks peab mees küsima oma endiselt abikaasalt nõusolekut? Kas mehe endisel abikaasal on õigus osale korteri müügist saadavale rahale?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui endiste abikaasade vara on lahutuse järgselt jagamata, siis loetakse abielu kestel omandatud vara, sõltumata registrikandest, ühisomandis olevaks. Eeltoodust tulenevalt saavad ühisomanikud käsutada (müüa) vara vaid ühiselt. Samuti kuulub sellise vara müügist saadav tulu endiste abikaasade vahel jagamisele.
Abikaasade ühisvaraga seotud õigussuhteid reguleerivad perekonnaseaduse paragrahvid 25-39

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas volikirja kehtivus üldkoosolekul esindamiseks võib olla tähtajatu või on vajalik igale üldkoosolekule eraldi volikirja?25.04.2019

Tere.
Kas volikirja kehtivus üldkoosolekul esindamiseks võib olla tähtajatu või on vajalik igale üldkoosolekule esitada eraldi? Korteri omanik ise ei osale, lihtvolikiri on tehtud abikaasale.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, volikirja kehtivus on volitaja enda määrata. Tema antud volitus lõpeb, kui:
1) esindaja on teinud tehingu, milleks volitus oli antud;
2) tehingu tegemine, milleks volitus oli antud, on muutunud võimatuks;
3) volituse tähtaeg möödub;
4) saabub äramuutev tingimus, millega on seotud volituse lõppemine;
5) esindatav võtab volituse tagasi;
6) esindaja loobub volitusest;
7) see tuleneb volituse andmise aluseks olevast tehingust;
8) volituse andmise aluseks olev leping lõpeb;
9) esindatav sureb;
10) esindatavaks või esindajaks olev juriidiline isik lõpeb;
11) kuulutatakse välja esindatava pankrot;
12) esineb muu seaduses sätestatud volituse lõppemise alus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised on variandid, et inimene korterist välja tõsta ning väljakirjutada?18.04.2019

Tere, küsimus eelmise kaasomaniku väljakirjutamise korterist kohta. Inimene, kes oli varem omanud pool korterist "kinkis" selle teisele omanikule üle 3 aasta tagasi, et tagastada võla (lihtsalt privaatlaen). Nüüd elab see inimene siin samas korteris kogu selle aja (on sissekirjutatud), kasutab elektrit, vett, jne aga korteri eest ei maksa üldse, elab täitsa tasuta. Omal soovil ta lahkuda korterist ei soovi, kuna ei oma töökohta. Pakkusime temale variandi osta korter näiteks Kohtja-Järvel (korter mille kohta küsimuse esitan on Tallinnas) aga ta keeldub sinna kolimast. Millised on veel variandid, et inimene korterist välja tõsta ning väljakirjutada? Kas omanik saab seda ise teha või ei saa inimest lihtsalt korterist välja kirjutada. Samuti millised on variandid kui inimene segab nii korteris elanikke kui ka naabreid, kuna tihti on ta joobes ja karjub ning laamendab.
Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui isik ei vabasta korterit vabatahtlikult, siis saab ta korterist välja tõsta kohtuotsuse alusel. Arvestades, et elukohateatest (ehk nn sissekirjutusest) ei teki õiguslikku alust korteris elamiseks, siis piisab väljatõstmisotsuse saamiseks korteri omandiõiguse tõendamisest ning kinnitusest, et isikul, keda välja tõsta soovite, puudub korteri kasutamiseks omaniku nõusolek.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ