Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas haldusfirmal on õigus endise omaniku võlad minule üle kanda, kui olen saanud varem kinnituse et võlgu ei ole?29.09.2017

Tere!
Ostsime korteri juulis, eelmise omaniku (kes tegelikult oli omanik 1 kuu) käest saime juuni eest haldusfirma poolt väljastatud arve, kus korteri võlg oli märgistatud 0,00 eurot. Selle arve alusel kinnitasime andmed notariaalses lepingus, et võlad puuduvad. Kohe juulis teavitasime haldusfirma haldurit ja raamatupidajat, et oleme uued omanikud, edastasime kõik vajalikud andmed. Augustis ja septembris samuti tulid ametlikud arved, kus korteri võlg 0,00 eurot. Ja nüüd septembri lõpus edastab raamatupidaja meile info, et eelmisel omanikul jäi juuni kuu arve maksmata. Küsimusele, miks siis 3 kuud keegi võlast ei teavitanud ja ametlikud arved näitavad, et korteri võlg on 0,00 eurot, tema vastus oli - Saldode inventuuri tehakse paari kolme kuu tagant ning siis saadetakse vajadusel info uuele omanikule, et eelmine omanik on jätnud arve tasumata ning kantakse võlgnevus üle.
Kas on haldusfirmal õigus need võlad minule üle kanta, kui minule esitatud arved ei sisalda informatsiooni võlast? Kas on see raamatupidaja kohustus iga kuu arves näidata korteri võlad? Kui haldusfirma teadlik, et korteril on uus omanik, kas on neil kohustus kohe teavitada korteri võlast ja mitte oodata mitu kuud, mille jooksul võlg veelgi kasvab?
Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ükski seadus võlasaldo kajastamist arvel ei nõua
Antud juhtumi puhul saaks haldusfirma vastutusest rääkida juhul, kui ta väljastanuks kinnituse võlgnevuse puudumise kohta. Kuna seda ei tehtud, siis eksitas Teid korteri müüja, kes pidi olema teadlik nii korteril lasuvast võlast, kui ka sellest, et arvel olev saldo kajasta tegelikku olukorda.

Vastavalt korteriomandiseaduse paragrahv 13 lõikele 4 vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on seaduspärane, kui lepitakse kokku, et iga korteriomaniku häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus?29.09.2017

Kas korteriomandi kaasomanikud saavad korteriühistu koosolekul hääletada Korteriomandi -ja korteriühistu seaduse § 22 lg 1 kohaselt, kus häältearv määratakse kaasomandi suuruse järgi? Mõte selles, et 2 korteriomandi kaasomanikku soovivad sõlmivad KÜ koosoleku hääletamise osas omavahel lepingu, mille tulemusena mõlemad saavad omavahel hääletada ning nendevahelise hääletuse tulemus (häälte arv) antakse edasi üldkoosolekule.
Mõlemad kaasomanikud hääletavad nö sisesuhtes vastavalt kaasomandi suuruse järgi ja vastavalt kas hääled liidetakse või lahutatakse. Korteriühistu põhikirjaga tahetakse ette näha, et iga korteriomaniku (kokku ühistus 3 korteriomandit) häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.
Kas sellise lepingu sõlmimine korteriomandi kaasomanike vahel oleks seaduspärane?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike omavahelised eelkokkulepped ja -kooskõlastused selles, kuidas üldkoosolekul hääletada, ei ole keelatud. Küll ei näe aga KrtS ette võimalust sätestada selliseid kokkuleppeid korteriühistu põhikirja kaudu.
Juhul, kui kokkuleppe eesmärgiks on valitseva mõju saavutamine korteriühistus, siis oleks selline kokkulepe vastuolus heade kommetega, ning seeläbi ka tühine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes saab otsustada, kas võtta korteriühistule uus laen peale või mitte?28.09.2017

KÜ tegi vastava otsuse ja võttis laenu, millega ehitati uus katus ja korstnajalad ning korstnad. Laen võeti 15 a.
Praegu on kõik majandamiseks olevad kulud korras, on väike tagavara ja lisaks käib vähehaaval ka koridori remont.
Tulid uued elanikud, omanikud - soovivad uut laenu olukorras, kus 5 a on veel vana laenukoormus. Lisa laen oleks liiast. Olime heas usus, et järgmine laen näiteks fassaadi remont ja soojustus tuleb järgmisena peale selle laenu tasumist.
Kas meil on õigustatud ootus, et kohe uut laenu ei võeta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kortermaja renoveerimiseks võetava laenu puhul ei saa vastandada argumendiga, et teine laen on veel ära tasumata. Lähtuda tuleks sellest, kas laenu eest tehtav remonttöö on korterelamu korrashoiuks vajalik või mitte. Samuti on oluline see, kas kulud on saavutatavat eesmärki silmas pidades mõistlikud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saada korda majja, kui osa korteriomanikke kasutab valesid keldribokse ja ei koli õigetesse ümber?26.09.2017

Tere! 18 aastat tagasi ehitatud kortermajas on omanikud ostnud korterid koos keldriboksidega ja reaalosana on kantud kinnistusraamatu registrisse korter, koos iga korteri juurde kuuluva keldriga. Kuid kuna keldri ustele olid arendaja poolt numbrid panemata, siis inimesed võtsid endale keldreid põhimõttel, kes ees see mees. Kuigi keldri eest tuli maksta korteriga võrdset ruutmeetrihinda ja keldrid on erisuurustes. Nüüd on osad omanikud kolinud õigetesse keldristesse, kui osad keelduvad viidates uuele KÜ seadusele. Näiteks üks omanik, kes ostis oma korteri 9 aastat tagasi edasimüügi käigus, väidab, et kuna eelmine omanik kasutas seda valet keldrit 9 aastat, siis on see tava ja siduv teistele omanikele, mis olevat ka kirjas KÜ seaduses. Kuidas toimida, nii algusest peale vale keldrit kui hilisemat vale keldri kasutajaga, kes keeldub õigele omanikule keldrit tagastamast ja enda keldrisse sissekolimast? Ja kas tõesti omandist võib ilma jääda seoses tavaga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriomand valdus võetakse ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta (vt asjaõigusseaduse paragrahv 41 lg 3). Samuti on Teil õigus pöörduda abi saamiseks vastava nõudega kohtu poole.

Küsimusele, kas tava on tugevam kui seadus, annab vastuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 2 lõige 2, mis ütleb, et tava tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Tava ei saa muuta seadust.

Paraku pean lisama, et korteriomanditega seotud kohtukaasuses on Riigikohus teinud lahendi, kus on tava seadusest kõrgemalseisvaks kuulutatud (vt 3-2-1-52-12, p12). Ilmselt loodab sellise praktika süvenemisele ka Teie korteriomandi hõivaja, kuid on vähe tõenäoline, et Eesti sõltumatu kohtusüsteem läheks nii kaugele, et hakkab tavast lähtudes ka kinnistusraamatu kandeid muutma.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui koosolekust võtab osa vähem liikmeid kui põhikiri ette näeb, millised õigused on liikmetel uus üldkoosolek kokku kutsuda?23.09.2017

Tere
KÜ liikmed (MTÜ seaduse prg 20) pöördusid kirjalikult juhatuse poole (ühistul on 1 juhatuse liige) kutsuda kokku üldkoosolek. Kirjas oli üldkoosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. Päevakorras oli ka juhatuse liikme tagasikutsumine ja uue juhatuse valimine. Juhatuse liige koosolekut kokku ei kutsunud, viitas MTÜ seaduse prg 20 primm ja plaanib ise üldkoosoleku kokku kutsuda.
Korteriühistu liikmed kutsuvad nüüd ise üldkoosoleku kokku.
Kui koosolekust võtab osa vähem liikmeid kui põhikiri ette näeb (rohkem kui pool), millised õigused on korteriühistu liikmetel järgmine üldkoosolek kokku kutsuda? Kas samasugused nagu korteriühistu juhatusel?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esitatud asjaolude puhul tuleb kohaldada mittetulundusühingute seaduse paragrahv 20 lõiget 4, mis ütleb, et kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, siis võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Seega, kui esimesel korral ei tule üldkoosolekul otsuste vastuvõtmiseks vajalikku kvoorumit kokku, siis võivad taotlejad kokku kutsuda korteriühistu kordus üldkoosoleku põhikirjas sätestatud korras.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas ja millal määratakse pinna (mitteeluruum) kasutusotstarve?19.09.2017

Kuidas ja millal määratakse pinna (mitteeluruum) kasutusotstarve? Nt müüakse mitteeluruumi, kui mistahes otstarbeks kasutatavat äripinda, ent on hetkel kohandatud külaliskorteriks. Kui lihtne (võimalik) on uuel omanikul avada antud pinnal hoopis kohvik või kauplus?
Kas mitteeluruumina registreeritud korteri väljarentimisel (ärilisel eesmärgil) on ka piiranguid (nt rendiperioodi pikkus)?
Aitäh.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi elu- või mitteeluruumi sihtotstarve määratakse korteriomandite moodustamise avaldusega, ning muudetakse korteriomanike notariaalse kokkuleppega. Eelnimetatud sihtotstarvete näol on tegu korteriomandi reaalosa sihtotstarvetega, mis on ära märgitud kinnistusregistris.

Seda, milline on mitteeluruumi kasutusotstarve ehitusregistris, määratakse (kohaliku omavalitsuse poolt) ehitusloa ja selle aluseks oleva ehitusprojektiga. Kui kohalik omavalitsus peaks eeltoodud projekti korteriomandi taotluse alusel muutma (näiteks büroost kohvikuks), siis ei tohiks see tähendada veel seda, et korteriomanik tohibki hakata mitteeluruumi kohvikuna kasutada. Paraku ei ole Eestis selles küsimuses ühest kohtupraktikat välja kujunenud. On olnud näiteks juhtumeid, kus kohtunik on pidanud normaalseks eluruumi sihtotstarvega korteri bürooruumiks ehitamist või korteris asuvasse elutuppa saunakompleksi rajamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on seadusega vastuolus, kui korteriühistu juhatuse liige ise koristab ja saab selle eest tasu?16.09.2017

KÜ-l puudus siiani haldus- ja koristusteenus. Aastaid koristas üks KÜ juhatuse liige, selle eest tasu saamata. Nüüdseks elamu renoveeriti ja hakati soovima koristust. Hiljuti toimus KÜ üldkoosolek, kuna vana juhatuse valitsemise aeg sai läbi. Valiti uus juhatus 1 liikmeline ja jätkab seesama juhatuse liige, kes enne ka koristas. Kehtestati ühehäälselt haldus- ja hooldustasu. Lepiti kokku, et KÜ juhatus korraldab trepikodade koristamise. Keegi kohal viibinutest ei avaldanud soovi ise koristama hakata. Paar nädalat ei toimunud midagi ja siis otsustas KÜ juhatuse liige ise koristama hakata. Kas see on võimalik? Juhatus on 1 liikmeline ja ise ta endaga lepingut sõlmida ei saa. Koosolekul lepiti kokku, et KÜ juhatus korraldab koristamise, aga ei lepitud otseselt kokku kes seda teeb. Kas on kuidagi seadusega vastuolus, kui ta nüüd ise koristab ja tasu selle eest saab? Enamik oleks sellega kindlasti nõus, kuid majas on üks omanik, kes nüüd äkki kui juba koristus toimub, seda ise teha tahaks. Kui see on seadusega vastuolus, siis kuidas saaks juhatuse liikmele seda tasustada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhatuse liikmega lepingu tegemise otsustamine, ning lepingutingimuste määramine, on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses.
Kui juhatuse liikme poolt juba osutatakse korteriühistule (ilma sellekohase otsuseta) koristusteenust, siis on võimalik teenuse osutamine kooskõlastada ka järgmisel korteriühistu üldkoosolekul, kuid soovitav on koosoleku kokkukutsumisega mitte viivitada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on õige otsus, et üldkulud jagatakse omanike vahel võrdselt - mul on üksnes korterist 10 korda väiksem keldriboks?16.09.2017

Seadusega olen automaatselt ka KÜ liige, kuid minu omandiks on vaid pisike keldriboks, mis on eluruumina registreeritud. KÜ aga otsustas, et maja üldkulud tuleb jagada liikmete arvuga võrdselt, mitte ruutmeetrite järgi. Kas selline otsus on seadusega õiglane, et nii mind tasustada samade kuludega nagu 10 korda suuremaid kortereid? Või on mingi moodus, kuidas ma saaks ühistu liikmelisusest loobuda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu liikmelisusest saab vabaneda vaid korteriomandi müügiga või kõiki korteriomandite lõpetamisega kinnisasjal.

Korteriühistus reguleerib kulude jagamist korteriühistu põhikiri. Kui põhikirjas ei ole üldkulude jagamist reguleeritud, siis tuleb nende jagamisel lähtuda korteriühistuseaduse paragrahv 15 primm lõikest 1, mis ütleb, et kulud tuleb korteriomanike vahel jagada lähtudes korteriomandi üldpinnast.

Juhul, kui korteriühistu jagab majandamiskulusid vastuolus oma põhikirjaga ja/või korteriühistuseadusega, siis on korteriomanikul õigus keelduda nende kulude tasumisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri uue omanikuna on mul õigus osaleda antud koosolekul ühistu liikmena?11.09.2017

Pärast korteri kinkelepingu notariaalset vormistamist (korter on üle antud) selgus, et korteriühistu üldkoosolek toimub nädala pärast. Kas korteri uue omanikuna on mul õigus osaleda antud koosolekul ühistu liikmena? Ühistul on viis liiget.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteri omandamisel tekib uue korteriomaniku korteriühistu liikmelisuse õigus kinnistusraamatu kandega.
Juhul, kui korteriühistu üldkoosoleku toimumisajaks ei ole kinnistusraamatusse omaniku vahetumise kohta kannet tehtud, siis soovitan osaleda koosolekul eelmise omaniku volituse alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see, et tegutsetakse ilma juhatuseta, peab olema ka põhikirjas kirjas?10.09.2017

10-korteriga ridamaja ei pea valima juhatust. Kas see, et tegutsetakse ilma juhatuseta, peab olema ka põhikirjas kirjas?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimuses kirjeldatud regulatsioon hakkab kehtima alates 2018 aastast. Selle alusel tekkival korteriühistul ei ole põhikirja, tema tegutsemine, sh korteriühistu juhtimine kuni 10 korteriga kortereelamutes juhatust valimata, toimub seaduse alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ