Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas lekkivate tarbevee kraanide, mis on püstaku ja veearvesti vahel, vahetuse ja sellega kaasneva kulu kannab korteriühistu?20.02.2024

Tarbevee kraanid mis on püstaku ja vee arvesti vahel lekivad ning ei sulgu enam. Kas nende vahetuse ja sellega kaasneva kulu kannab korteriühistu või korteri omanik?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kulu kannab korteriühistu, kuid korteriomaik peab sellest osa vastavalt kaasomandi suurusele hüvitama.
Olukorda reguleerivad järgmised sätted: Veesüsteem on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3 kohaselt tervikuna korteriomanike kaasomandis. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 40 lg 1 kohaselt jagunevad kohustuste korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas see on korrektne et võlgnevuste likvideerimiseks makstakse nendele kes on maksnud, osaliselt raha tagasi?12.02.2024

KÜ raamatupidamises ja juhtimises valitses segadus. Kord arveid saadeti kord mitte. Mingil hetkel selgus, et üle poole liikmetest on ühistule võlgu? Uus juhatus hakkas olukorda lahendama järgmiselt, et võttis aluseks ühe liikme /kellel olla kolme aasta tagune osaline võlg/nn. võla ja tagastas selle summa teistele liikmetele või üürnikele maksega nende pangakontodele? Vastav summa suurus sõltus iga liikme erinevast nn. võlast.
Kas sellist otsust saab üldse üks inimene /juhatus/ vastu võtta ja kas sellega ei kaasne teistele täiendav tulumaksu kohustus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, tulumaksu kohustust sellega ei kaasne, kuid arvestama peab, et sellise sammu peab heaks kiitma korteriomanike üldkoosolek. Vastav alus on mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 5.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas on seaduslik, kui KÜ majanduskuludes on kulurida "muud kulud (matusteks)"?30.01.2024

KÜ majanduskuludes oli kunagi üldkoosoleku poolt vastuvõetud ning kinnitatud kulurida "muud kulud (matusteks)", s.o. teatud summa KÜ elaniku surma puhul, mida kas kulutatakse surnupärja ostmiseks või teatud summa ülekandmiseks arveldusarvele, hetkeseisuga see kanne ka kehtib. Kuivõrd seaduslik see on ja kas selline kanne võib üldse majanduskuludes sees olla?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomanike üldkoosolekul saab lihthäälteenamusega heaks kiita üksnes neid küsimusi, mis on seotud kaasomandi tavapärase valitsemisega (KrtS § 35). Kõikide muude kulude kogumiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe (KrtS § 38) ning, kui sellist kokkulepet sõlmitud ei ole, siis saab selle tasumisest keelduda.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus nõuda kaasomandis oleva eseme rikke kõrvaldamise kulud korterilt, antud juhul termostaadi vahetamise kulud?22.01.2024

Tere
Korteris ei töötanud radiaatori termostaat. (Radiaator oli külm). Ühistu tellis töö, kuid termostaadi vahetuse kulu lisati antud korteri kommunaalidele viidates varasemasele praktikale, et termostaatide vahetuse eest maksab iga korter ise. (Üks varasem praktika jääb aega, kui kortermajas toimis Ühisus ja teine vahetus jääb ühistu aega, kuid selle kohta pole ühistus kirjavahetust toimunud, et kuidas antud kulud kaetakse).
Kas korteri ühistul on õigus nõuda kaasomandis oleva eseme rikke kõrvaldamise kulud antud korterilt, ehk siis antud momendil termostaadi vahetamise kulud?
Väidetavalt on korteriühistu suuliselt konsulteerinud ka EKL-la ja vastusena on antud mulle, et on ühistu otsus kuidas antud eseme eest hoolt kanda ja seadus piirab ainult omavolilist küttesüsteemi ümberehitamist.
Lisaks mainib ühistu, et termostaadid on kuluartikkel, mis sõltub kasutajast.

Parimat

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 40 lg 1 kohaselt kannavad korteriomanikud kaasomandi eseme remondi ja hoolduskulud vastavalt kaasomandi eseme suurusele. sellest põhimõttest saab kõrvale kalduda üksnes põhikirja alusel.

Korteriühistu peab tagama korteris nõuetekohase temperatuuri. Kas ta teeb seda termostaadiga või ilma, on tema otsustada. Kui ta väidab, et korteriomanik ise lõhkus termostaadi ära, siis tuleb tal seda tõendada. Muidu jääb vastutajaks ikkagi korteriühistu ning termostaadi vahetuse kulud peavad kandma kõik korteriomanikud vastavalt kaasomandi suurusele.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas põhikirjas fikseeritud viivise määr on kohaldatav?22.01.2024

Tere, Korteriühistu põhikirjas on määratud viivise määr 0,5% päevas tähtaja ületanud kommunaalarvete eest. Võlaõigusseaduse § 113 teine lause määrab viivise seotuks Euroopa Keskpanga intressiga, aga lõpeb lausega "Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär." Kas ühistul on seega õigus nõuda viivist 0,5% päevas olenevalt aastast?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 42 lg 1 kohaselt võib korteriühistu nõuda korteriomanikult võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuremat viivist, kui korteriomanikud on sõlminud vastava kokkuleppe. Korteriühistu põhikiri korteriomanike kokkulepet ei asenda, mistõttu korteriühistu ei tohi sellele tuginedes seaduses sätestatust suuremat viivist nõude.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas ühistu esimehel on õigus nõuda koridori seina lahti võtmist, et näha veetorusid?22.01.2024

Tere!

Tekkinud olukord, et soovime oma korteris välja vahetada vana dušinurga vanni vastu. Kommunikatsioonide asukohti (veetorud, äravool jne) plaanis muuta ei ole.
Küll aga tundub, et eelmine omanik, kellelt sai korter ostetud 5 aastat tagasi, on omavoliliselt kommunikatsioonide asukohti muutnud.
Kas ühistu esimehel on õigus meilt nõuda hetkel koridori seina lahti võtmist, et näha veetorusid ja nõuda seinast plaatide eemaldamist, et näha, kas seal on hüdroisolatsiooni, et nad saaksid n.ö tegevuse heaks kiita?
Mulle tundub see absurdne, et ühistu saab esitada selliseid nõudmisi, mis viivad planeeritud tööde maksumuse kordades kallimaks. Hüpoteetiliselt, kui plaatide all polegi hüdroisolatsiooni, siis kas ühistu saab keelata mul vanni paigaldust ning nõuda kogu vannitoa rekonstrueerimist? Hetkel on asi väga seda moodi, et kuna eemaldasime vana dušinurga, siis ühistu ei lubagi enne taastada pesemistingimusi kui on vannitoas täielik rekonstrueerimine tehtud. Tegemist on Mustamäe kahetoalise paneelikaga.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 43 lg 1 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Seega saab korteriühistu nõuda Teilt sama, mida ta saanuks nõuda eelmiselt omanikult. Antud juhul oleks ühistu korrektseks nõudeks projektijärgse olukorra taastamine ning, kui te seda teha ei soovi, siis tuleb leida lahendus, mis sobiks ka ühistule.
Tervitades,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas KÜ üldkoosoleku juhataja ja protokollija võib olla sama inimene?21.12.2023

Tere! Kas korteriomanike füüsilise üldkoosoleku läbiviimisel võib koosoleku juhataja ja protokollija olla samaaegsel üks ja see sama isik st mõlemad üheaegselt?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, mittetulundusühingute seaduse § 21 lg 6 kohaselt kirjutavad protokollile alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Samas võib üks isik olla nii koosoleku juht, kui protokollija. Vastava otsuse peavad aga tegema koosolekul osalevad korteriomanikud hääletuse teel.

Lugupidamsiega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kuidas tuleb vormistada kaasomandis panipaiga üürile andmise otsus?11.12.2023

Kuidas tuleks korteriühistus vormistada korterelamu kaasomandiosas oleva mitteeluruumi (panipaiga) tasu eest kasutada andmise (üür) otsus sama elamu mõnele korteriomanikule?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, igal korteriomanikul on seadusest tulenev õigus kasutada kaasomandit ilma selle eest üüritasu maksmata. Seetõttu puudutab kaasomandi ühele kindlale korteriomanikule üürimine kõiki korteriomanikke. Seega peavad selle otsusega nõustuma kõik korteriomanikud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas saaksin rajada korterisse kohviku, kui see on registreeritud mitteeluruumina aga omab eraldi sissepääsu?20.11.2023

Kas ma saaksin rajada korterelamusse kohviku, kui antud korter/ruum on registreeritud mitteeluruumina ja omab eraldi sissepääsu ülejäänud majast, aga maja enda sihtotstarbeks on määratud 100% elamumaa? Ja millised oleksid korteriühistu seadusest tulevad õigused takistamaks mul antud pinnale kohviku loomist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui korteriomand on mitteeluruumina arvel kinnistusregistris, siis tuleks lähtuda järgmistest sätetest:
KrtS § 30 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga.

KrtS § 31 lg 1 p1, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.Sama paragrahvi lõige 3 täpsutsab, et kohustuste täitmisel kohaldatakse mh ka asjaõigusseaduse §-s 143 sätestatut. Viimane sätestab omakorda, et gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste suunamine teistesse korteritesse on keelatud.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit
 

Küsimus: Kas meil on õigus näha KÜ rahalisis tehinguid?20.11.2023

Tere.
Oleme 24 korteriga ühistu. Meid haldab haldusfirma ja ühistul on oma juhatus. Kas juhatusel on anda kontrollimiseks korto.pro.ee lehel õigus, et iga kuu pangaväljavõtteid, võlgnevusi? Teeme iga kuu koos juhatusega koostööd ja nüüd järsku enam ei tohi. Haldusfirma väidab, et tulusid ja kulusid näete aga isegi juhatus ei näe saldosid ega võlgnevusi, selgituseks, et andmekaitseseadus ei luba.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kuna haldusfirma saab ise korteriühistu juhatuselt volitused isikuandmete töötlemiseks, siis on juhatus see, kes ütleb, millistele isikuandmetele on haldusfirmal juurdepääs, mitte vastupidi.

Andmekaitseseaduse kohaselt saab üks korteriomanik teise korteriomaniku andmeid näha üksnes korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel, põhjendatud huvi korral. Erandiks on korteriühistu juhatuse liikmed, kellel on seadusega tagatud juurdepääs kõigile juhatuse vastutusalas olevatele andmetele.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Eesti Omanike Keskliit