Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas seadusega on lubatud KÜ aastaaruande esitamine juhatuse poolt ilma üldkoosolekuta?31.08.2018

Tere

2016. aastast (mingi seaduse muutumisega) ei pea KÜ juhatus aastaaruande esitamiseks üldkoosolekut kokku kutsuma. Vaid saavad ise ära kinnitada ja saata ära.
Millise uue seadusega see lubatud on?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 51 lg 4 kohaselt esitab korteriühistu kinnitatud majandusaasta aruande korteriühistute registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates.
Sama seaduse paragrahv 20 lõige 1 kohaselt kinnistab korteriühistu majandusaasta aruande korteriomanike üldkoosolek.
Eeltoodust tulenevalt puudub korteriühistu juhatusel õigus esitada korteriühistute registrile kinnitama majandusaasta aruannet.
Sarnane regulatsioon kehtis ka enne 01.01.2018 vastavalt mittetulundusühingute seaduse paragrahv 19 lõige 1 punktile 5 ja paragrahv 36 lõikele 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui esimese korruse korterid on loata ehitanud korterisse wc ja duširuumi, arvestamata, et teine korrus sooviks ka?18.08.2018

Elan kahekorruselises kaheksa korteriga majas, kus on korteriühistu. Algselt on majas ainult kraanivee kanalisatsioon ja kuivkäimla. Ise elan teisel korrusel. Aastaid tagasi ehitati minu all olevasse korterisse elutuppa wc ja duširuum, mind sellest teavitamata. Sellega seoses paigaldati keldrisse eraldi kanalisatsioon. Ehituse käigus lähtuti ainult oma soovidest ja ei arvestatud sellega, et ülemine naaber võiks ka kunagi tahta omale wc korterisse ehitada. Ühistu põhikiri ütleb, et üldkoosoleku kirjaliku loata ei tohi ümber ehitada vee ja kanalisatsiooni süsteemi. Koosolekutel ei ole neid asju arutatud. Viimasel koosolekul tuli välja, et ümberehitusi on teinud peaaegu kõik esimese korruse elanikud. Kas selliseks asjaks peaks olema projekt või teiste korterite kirjalik nõusolek, et pärast oleks võimalik ka teise korruse elanikel liituda kanalisatsiooni süsteemiga? Praegu on kaasomandisse kuuluv kelder täis esimese korruse korteritest tulevaid torusid. Mida ma peaks ette võtma ja kuidas edasi talitama kui selline asi käib juhatuse nõusolekul?
Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud olukord, kus korterisse on rajatud kanalisatsioonisüsteem, on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) mõistes käsitletav kaasomandi eseme ajakohastamisena . Vastavalt ehitusseadustikule peal selleks nõusoleku andma ka kohalik omavalitsus.

KrtS § 39 kohaselt peavad kaasomandi eseme ajakohastamisega nõus olema üle pooled korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest. Tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt puudub 1.korruse korteriomanikel võimalus keelduda enda reaalosasse kanalisatsioonipüstiku paigaldamisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida ette võtta, kui naaber ehitas kortermaja rõdule kraana, millega sikutab asju 3. korrusele?14.08.2018

Tere!
Meil on väike kortermaja, kus on 7 korterit ja 1 äripind. Naaber, kes elab kõige ülemisel korrusel, ehitas ise käepärastest vahenditest oma rõduserva külge tõstukimehhanismi, millega ta ühisest hoovist 3.korrusele asju üles vinnab. Ilmselt ei viitsi ta autost või panipaigast vajaminevaid asju 3. korrusele tassida ja mõtles enda jaoks lahenduse välja. Ülejäänud majaelanikud selliseid võtteid ei harrasta ja jaksavad kolmandale korrusele asju viia. See isevalmistatud euroalus ei ripu kogu aeg maja küljes, vaid ta hoiab seda ühiskasutatavas rataste ja sporditarvete panipaigas, mis samuti pole kokku lepitud. Saan aru, et selliseid seadmeid ei tohiks ilma teiste kaasomanike ja vastava ametiasutuste nõusolekuta paigaldada ning vastava pädevustunnistuseta kasutada, kuigi ta väidab, et ta on kortermaja ehituse alusel mingi loa saanud. Meil notariaalses lepingus ega muu kokkuleppe alusel sellist asja kokku lepitud pole. Mida teha? Ei oska sellise asja peale tullagi, et keegi võiks oma rõdule lifti hakata ehitama. Isikuga rääkimine paraku ei aita, sest tegemist on välismaalasega ja ta on väga keerulise loomuga ja ta on ennegi omavolitsenud. Ma ei tea, millise ametiasutuse poole ja mille alusel pöörduda. Ma ei soovi, et minu kortermaja küljes oleks üldse mingi tõstuk - see on inetu, võib kahjustada maja fassaadi ja piirdeid ning võib-olla ka ohtlik.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandi eseme kasutamist reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 1 p 2, mille kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.
Sama seaduse § 31 lg 1 täpsustab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
Juhul, kui korteriomaniku tegevus läheb eeltoodud sätetega vastuolusse, siis tuleks probleemi lahendamist alustada korteriomanike üldkoosoleku otsusest, mille täitmine on korteriomanikule kohustuslik. Juhul, kui korteriomanik koosoleku otsust ei täida, siis on võimalik nõuda, et ta oma korteri võõrandab. Alla 10 korteriga kortermaja, mille korteriühistule ei ole juhatust valitud, saab korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsuda ka korteriomanik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas on õige arvestada kütet kortermajas, kus on palju küttesüsteemi muudatusi tehtud (ribide arvu muudetud jne)?16.06.2018

Tere!
Meil on 30 korteriga korteriühistuga paneelmaja. Aastate jooksul on paljudes korterites omavoliliselt ja projektiväliselt lisatud radiaatoritele ribisid. Mõnes korteris on lausa topelt, st. ca 100% radiaatorite küttepindasid suurendatud. Kas on jätkuvalt õige küttearveid arvestada korteri pinna (ruutmeetrite) järgi? Samas on ka korterites olevad temperatuurid talviti väga erinevad. Kuidas saavutada normaalne ja õiglane projektijärgne olukord?
Majal on 20 keskkütte püstakut. Mõnedes püstakutes on muudetud 1-toru süsteem 2-süsteemseks. Kelle loal või nõusolekul on lubatud sellised süsteemi muutmised?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttekulu jagamine m2-st, ehk kaasomandi eseme suurusest lähtudes, on kõige õiglasem kulude jagamise viis.
Nimelt ei tarbi korterelamu soojusenergiat reaalosa tarbeks (millega seotud kulusid võib jagada muul alusel), vaid seda ümbritseva kaasomandi eseme säilitamiseks, millega seotud kulusid tulebki jagada kaasomandis eseme suurusest lähtudes.

Asjaolu, millised on küttekehade ja -püstikute erinevused korterite lõikes, eeltoodud põhimõtet ei muuda.

Kui küttesüsteem on tasakaalust väljas ning see tekitab probleeme korteriomandite kasutamisel, siis vastutab probleemi kõrvaldamise eest korteriühistu. Küttesüsteemi korterisisene ümberehitamine on lubatud vaid kõigi korteriomanike poolt sõlmitud kokkuleppe alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult?16.06.2018

Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult, mis polnud enne ühelgi kommunaalarvel kajastatud. Ja väidetaval see aasta võeti maha võlg.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsida ikka saab, kuid kui uus omanik ei soovi seda nõuet täita, siis saab ta tugineda nõude aegumisele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegusmistähtaeg kolm aastat.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas on sisustatud säte “tasutakse korteriomandi ruutmeetrite järgi” - kas hõlmab ka panipaiku ja garaažikohti?16.06.2018

Tere!
Kas põhikirjas olev sõnastus, et majanduskulude eest tasutakse “korteriomandi ruutmeetrite järgi” hõlmab ka kinnistusraamatusse kantud panipaiku ja garaažikohti või peaks see olema sõnastatud teisiti?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui põhikirjas on sätestatud, et majanduskulud jaotatakse korteriomandi ruutmeetrite järgi, siis tähendab see seda, et kulude jagamisel tuleb arvesse võtta kõiki korteriomandeid - ka panipaiku ja garaazikohti, kui need on eraldi korteriomanditena kinnistusregistrisse kantud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas lifti hoolduskulud ja nüüd ka uue laenu tagasimakse kulud peavad maksma ka 1. korruse korterid, kes lifti ei kasuta?09.06.2018

Tere!
Meie kortermajas on vanad liftid, mille igakuised hoolduskulud on väga suured. Nüüd plaanitakse liftid välja vahetada ja selleks laenu võtta. Minule kuulub korter hoone esimesel korrusel. Mul ei ole reaalselt võimalik lifti kasutada, kuna lifti sissepääs paikneb minu korteri kõrval ja mul ei ole sellega mitte kuhugi sõita. Kas on õigustatud, et lifti hoolduskulud ja nüüd ka uue laenu tagasimakse kulud on kõikidele korteriomanikele ühiselt kanda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, arvestades, et lift on korteriomanike kaasomandis, siis lasub selle korrashoiukohustus kõigil korteriomanikel, sõltumata sellest, millises mahus korteriomanik isiklikult kaasomandit kasutab.
Lühidalt kokkuvõttes tekib korteriomaniku kohustus lifti hoolduse ja remondi eest tasuda sellest, et ta on selle kaasomanik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas poole aasta jooksul ilmnenud probleemid korteriga on aluseks lepingu ülesütlemisele?09.06.2018

Tere,
Ostsin 6 kuud tagasi vanasse majja korteri, mis oli müügiks täielikult ümberehitatud ning korda tehtud. Müüja oli osaühing. Koheselt ilmnes, et vannitoas põrandaküte on valesti tehtud ning ei toimi vajalikul kombel. Nüüd aga ilmnes, et kui kasutada kanalisatsiooni, siis osa äravoolavast veest satub korteri allolevasse keldrisse. Korter on kindlustatud ning pean tõenäoliselt läbi kindlustuse parandama puudused, kuid kas mul on õigus müüjalt nõuda soodustust korteri hinnast või isegi lepingust üles öelda?
Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
kui korter on puudusega, siis annab võlaõigusseadus ostjale
õiguse nõuda puuduse kõrvaldamist või muul viisil heastamist niivõrd, kuivõrd seda võib müüjalt mõistlikult oodata. Alternatiivseks võimaluseks on ostuhinna alandamine võrdeliselt puuduse kõrvaldamisega seotud kuluga.

Tehingu tühistamine tuleb tsiviilseadusti üldosa seaduse kohaselt kõne alla vaid juhul, kui leping on sõlmitud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda keskküttega liitumist, kui meie kütteseadmed on kantud kenasti ehitisregistrisse?05.06.2018

Tere! Kas korteriühistu saab nõuda keskküttega liitumist? Nimelt on neil plaan laenu võtta, et ära vahetada vee- ja küttetorud. Ning nüüd nad tahavad, et kõik korterid oleksid ühe süsteemi peal. Kas nõus peavad olema kõik korteriomanikud, ehk 100% häältest, või piisab 50% häältest? Me aga alles hiljuti ostsime selle korteri (korter ehitatud aastal 1987) ja kütmisvõimalusteks on kamin, elektriküte ja õhksoojuspump (kõik kantud ka ehitisregistrisse). Kui me ei ole nõus keskküttega, kas me siis tõesti peame tegema nii nagu nemad meilt nõuavad? Kas kütmisviisid pole enda valida? Ning kui peame liituma keskküttega, siis kes nüüd teeb vastavad kanded ehitisregistrisse? Kas ühistu ise?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu küttesüsteemi ajakohasemaks muutmisel ja energiatõhususe suurendamisel, peab korteriomanike üldkoosolekul otsuse vastuvõtmise poolt olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Eeltoodu on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseadustiku (KrtS) §-s 39.

Mis puutub ehitusregistrisse, siis on mõistlik eeldada, et selles olevate andmete õigsuse tagab korteriühistu. Seda enam, et uue küttesüsteemi rajamine eeldab ehitusloa olemaolu. Kuna aga ehitusseadustik paneb ainuvastutuse ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuete eest selle omanikule, siis on mõistlik selles küttesüsteemi ehitamise otsuse tegemisel veenduda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu tohib otsustada, et parkimiskohtade eest maksaksid need, kes seda kasutavad mitte kõik?03.06.2018

Meie korteri kommunaalmaksed rehkendatakse korteri ruutmeetrite alusel. Garaažis asuvaid kasutuskorra alusel olevaid panipaiku ja parkimiskohti ei arveldada eraldi, ehk iga korteriomanik maksab üld- ja halduskulusid ainult oma korteri suuruse järgi vaatamata sellele kas tal on parkimiskohta. Kas korteriühistul on võimalik otsustada muuta arveldamist nii (ilma et iga omanik oleks nõus), et näiteks ainult inimesed, kes on endale parkimiskoha soetanud, peaks maksma selle eest parkimiskoha ruutmeetrite järgi, s.t parkimiskohtade omanikud peaksid järsku maksma selgelt rohkem?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, asjaõigusseaduse § 223 lg 1 kohaselt tasub kasutusvaldaja kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud. Sama paragrahvi lõige 2 lisab, et, kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama.
Eeltoodust tulenevalt on parkimiskohti kasutusvalduse kokkuleppe alusel kasutatavatel isikutel kohustus võtta osa korteriühistu majanduskulude kandmisest, mis on seotud parkimiskohtadega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ