Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mida teha, et KÜ telliks korterelamule energiamärgise?27.01.2018

Nõudsin, et KÜ telliks korterelamule energiamärgise, möödunud on kuu ja KÜ pole märgist tellinud, mida teha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 kohaselt otsustavad korteriomanikud energiamärgise tellimise üldkoosolekul lihthäälteenamuse alusel. Seega tuleks juhatusele teha ettepanek panna vastav punkt korteriomanike üldkoosoleku päevakorda.

Juhul, kui korteriomanike enamus ei soovi korterelamule energiamärgist tellida, siis on selle otsuse vaidlustamine komplitseeritud, kuna ehitusseadustiku § 67 kohaselt on kasutusloaga kortermaja puhul energiamärgis vajalik vaid juhul, kui hoone või selle eraldi kasutatav osa võõrandatakse tasu eest.
Eeltoodust tulenevalt oleks korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel põhiküsimuseks: kas korteriomanikud, kes oma korterit ei müü, peavad osalema energiamärgise saamiseks vajalike kulude kandmises?
Minu isiklik arvamus on, et korterelamu energiamärgise olemas olu vajab varem või hiljem iga korteriomanik, mistõttu peab korteriühistu selle tellima.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas minul kui korteriomanikul on õigus näha algdokumente, mille alusel koostati mulle KÜ arve?27.01.2018

Tere,
KÜ esitas arve, kus ainult kütte summa (80 eurot) on eelmise kuuga (50 eurot) võrreldes päris kõrge (vahe 30 eurot). Küsisin KÜ käest, et palun näidake kütte arvet ja rehkendust/tabelit, kuidas raamatupidaja arvutas, et selline kütte summa on arvel. Vastuseks sain ainult et "küttearve ei ole valesti arvutatud ja küttekulu ongi alates novembrist kallim, sest kütteõli kallines maailmaturul ning lisandus uus aktsiis. Küte kallines 20%. Lisaks on olnud väga niisked ilmad, millega soojuse kaod on kohati suuremad kui külmade ja kuivade ilmadega."
Kas minul kui korteriomanikul on õigus näha alg dokumente (nt.kütte kohta) mille alusel koostati mulle KÜ arve? Kas see nn. väide "kütteõli kallines maailmaturul" st. tavainimesele, et küte tõusebki üle 20%?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 45 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Kuni korteriühistu juhatus ei võimalda arve aluseks olevate kuludokumentidega tutvuda, seni annab KrtS § 40 lg 3 korteriomanikule õiguse vastavate kulude kandmisest keelduda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tasub osta korterit, millel pole kasutusluba ja ehitisteatist?24.01.2018

Tere

Oleme huvitatud ostmaks korterit millel hetkel pole kasutusluba ja pole esitatud kasutusteatist. Ehk seletate need terminid lahti. Kuidas taolises olukorras toimida?
Kas tohime seal elada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kasutusteatise ja kasutusloa küsimust reguleerivad ehitusseadustiku paragrahvid 47 kuni 57.
Kasutusteatis tuleb esitada, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded. Kasutusteatise esitamine on nõutav ehitusseadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste puhul.

Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.
Kasutusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral.

Kasutusloa või -teatise puudumine ei keela korteris elamist. Selle puudumise peamine õiguslik tagajärg on kindluse puudumine selles, et korteri ümberehitamisel on järgitud kõiki seadustega kehtestatud eeskirju ning kolmandatel isikutel puuduvad seoses sellest tulenevad nõuded.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on kõik seaduslik, kui kortermaja köetakse juba paar kuud tsentraalselt aga ehitisregistris muudatusi tehtud pole?24.01.2018

Kortermaja köetakse juba paar kuud tsentraalselt. Ehitisregistris muudatusi tehtud pole, kas on kõik seaduslik?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttesüsteemi ümberehitamisest informeeritakse kohalikku omavalitsust elektrooniliselt ehitisregistri kaudu. Kui teavitamine ehitisregistri kaudu ei ole võimalik, esitatakse ehitusteatis kohalikule omavalitsusele, kes kannab andmed ehitisregistrisse.

Eeltoodust tulenevalt tuleks vastuse saamiseks, kas kortermaja küttesüsteem on ehitusseadustiku mõistes seaduslikult ümber ehitatud, pöörduda kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialisti poole.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida on seadusandja silmas pidanud korteriomanike kokkuleppe tingimuste arvestamise all?20.01.2018

Tere
Kas 01.01.2018 kehtima hakanud Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 40 lõikes(2) toodud korteriomanike kokkuleppe tingimuste arvestamise all on mõeldud kõigi korteriomanike kokkulepet või tegemist on häälteenamusega, et jagada majanduskulusid sama paragrahvi lõikes(1) sätestatust (oma kaasomandi osa suurusest) erinevalt.
Ehk kui väiksemad korteriomandi omanikud soovivad, et nt üldelektri jagamine toimuks nende kaasomandi osa suurust arvestades, kuid suuremad korteriomandi omankikud soovivad, et see jaotus toimuks korterite arvu järgi ja neile kuulub üle poole häältest ja kaasomandi osadest. Kas §40 lõige 1, lõige 2 kaitsevad väiksemate korteriomanike huvisid, kuna kokkulepet ei ole erinevate osapoolte vahel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg-s 2 on korteriomanike kokkuleppe all silmas peetud kõikide korteriomanike vahel sõlmitud kokkulepet. Kui kokkulepe kulude jagamise kohta puudub, siis võib kulude jagamist reguleerida põhikirjaga, mille vastuvõtmiseks piisab üldkoosolekul osalevate korteriomanike 2/3 häälteenamusest. Põhikirja punkt, mis paneb korteriomanikele kohustusi seaduses sätestatust erinevalt, on kehtiv, kui see ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve ja on kooskõlas hea usu põhimõttega.

Küsimuses toodud üldelektri näite puhul annab seadus õiguse väikeste korterite omanikele, öeldes, et eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2 teine lause).

Kokkuvõttes lubab korteriomandi- ja korteriühistuseadus jagada kulusid põhikirja alusel vastavalt kaasomandi suurusele või korteri kulumõõturite näitudele. Mistahes muu kulude jagamise viis eeldab kõikide korteriomanike vahel sõlmitud kokkulepet.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kelle vastutusalasse kuuluvad korteri põranda sees olevad keskküttetorud?20.01.2018

Korteri magamistoas lekib radiaatoritoru põranda sees. Majal on kaugküte. Kortermaja küttesüsteem peaks seaduse järgi kuuluma kaasomandisse ning olema KÜ vastutusalas. KÜ juhatus väidab, et kuna küttetorul on kollektor vahel, siis seega kõik torud mis lähevad kollektorist edasi korterisse, on korteriomaniku vastutusalas. Kuna kollektori
kaudu on võimalik korter eraldi kortermaja küttesüsteemist välja lülitada ning see teisi kortereid ei mõjuta. KÜ juhatuse täpne vastus oli selline: Korteris on põranda sees korteri torud. Need ei ole ühistu omad ja ka põranda
konstruktsiooni ülemine kiht on korteri oma (põranda kihid: all on õõnespaneel, siis on vill ja siis on pealisbetoon).
Pealisbetoon on korteri osana defineeritav nagu ka parkett. KÜ omad on magistraalid, mis tulevad kuni korteri küttekollektorini. Kollektor ja torud sealt edasi korteri piirides on korteri omand.
Kelle vastutusalasse selline asi läheb, kas KÜ või korteriomaniku?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 01.01.2018 reguleerib küsimust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 järgmiselt:
(1) Eriomandi ese (kuni 31.12.2017 oli terminiks reaalosa) on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.
(2) Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
(3) Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.
(4) Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

Eeltoodud regulatsioonist lähtudes - küttesüsteem on hoone osa ; korteri sisene küttesüsteem on korteriomanikele vajalik kaasomandi säilitamiseks ; küttesüsteem ei ole märgitud ühegi korteriomandi osaks ega antud kolmanda isiku omandisse - kuulub ka korterisisene küttesüsteem kaasomandi eseme hulka.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanikul on õigus küsida ühistult kviitungi koopiaid möödunud aastate kohta?20.01.2018

Korteris elas üürnik ja korteri üleandmise käigus selgus, et veemõõdiku näidud ei vasta ühistu poolt väljastatud kviitungiga. Üürnik väidab, et peale mõõdikute taatlemist selgus, et nad olevat ülemaksnud vee eest (jutt oli suuline, mingit tõendit selle kohta ei ole). Ühistu pakkus, et panevad edaspidi paar kuupi kuus kviitungile kuni ülemakstud kogus tasaarveldatud saab. Ning selle tulemusena on nüüd erinevus suur ja ühistu eitab kõike.
Kui tekib selline situatsioon, et on ülemakstud, kas ühistu täidab mingeid dokumente, mida ma saaksin nüüd neilt nõuda. Taatlemispaberit neil väidetavalt ei ole, aga mõõdikud ja arvud kviitungil läksid peale taatlemist nulli.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu siseinfo andmist reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Kuna alates 01.01.2018 muutus korteriühistu õiguslik staatus, ning seadus käsitleb teda korteriomanike ühiste õiguste ja kohustuste kandjana (mitte iseseisva isikuna, nagu varem), siis peab Teie küsimuse lahendama korteriomanike üldkoosolek - kui te vastava nõude esitate. Sisuliselt tähendaks Teie taotlusega nõustumine seda, et ülemakstud veekulu jagatakse ümber teistele korteriomanikele.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on normaalne, et KÜ üldkoosolek ei võta minu küsimust arutusele, kuna see pole Word dokumendina esitatud?18.01.2018

Tere
Tegin KÜ üldkoosolekule aruteluks kirjaliku avalduse. Üldkoosolek seda arutlusele ei võtnud, kuna polnud World vormingus. KÜ juhatus väidab, et aktsepteerivad vaid World vormingus avaldusi. KÜ põhikirjas selle kohta info puudub.
Kohustab seda seadus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu üldkoosolekul ettepaneku (tahteavaldus) tegemisel puudub vorminõue.
Olukorda reguleerib tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 lg 1 ja lg 2, mis ütlevad, et:
- kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega.
- Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas saan takistada ülemisel korteriomanikul paigaldada minu akna kohale soojuspumpa?13.01.2018

Tere,
Kui 2 korruse korteriomanik (8 korteriga ühistu miljööväärtuslikus piirkonnas) plaanib minu korteri (1. korrusel tema all) akna alla paigaldada õhksoojuspumpa -
soojuspumba paigaldamisega kaasneks mulle negatiivsed mõjud (müra, hoone välisilme muutus, vaade aknast kui ka fassaadile, vb kondensaatvee hoone konstruktsioonidele sattumine), kas saan õigesti aru, et siis ei piisa õhksoojuspumba paigaldamiseks korteriühistu nõusolekust; hääletamine ühistus ei oleks teema, vaid sõlmida tuleks korteriomanike kokkulepe meie kahe vahel - minu ja selle õhksoojuspumpa paigaldada sooviva korteriomaniku vahel ning mul on õigus keelduda? - Kas piisab, kui mina ei nõustu kokkulepet sõlmima? Loogiliselt võttes ju nt majataguseid naabreid jt see õhksoojuspump ei pruugi riivata müra osas (va fassaadile ja aeda vaade muutuks inetumaks) - seega ei oleks objektiivne panna teema ühistu koosolekul hääletusele?

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastavalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" ei tohi väljastpoolt eluruumi paiknevast allikast lähtuva müra helirõhu tase eluruumis päeval ületada 40 detsibelli ja öösel ületada 30 detsibelli taset.
Ma ei ole oma praktikas näinud soojuspumpa, mis vastaks eeltoodud nõuetele. Eeldusel et ka paigaldatava soojuspumba parameetrid viidatud määrusele ei vasta, tuleb kirjeldatud soojuspumba paigaldamiseks sõlmida kõigi korteriomanikega vastav kokkuleppe, ning seda küsimust ei saa otsustada korteriühistu üldkoosolekul.

Kui jätta müra küsimus kõrvale, eeldusel, et (A) soojuspumba paigaldamiseks on olemas kohaliku omavalitsus ehitusprojekt ja ehistusluba ehitusseadustiku mõistes, ning (B) muudatusega kaasnevad negatiivsed mõjud ei ületa korterite tavapärasel majandamisel kaanevaid mõjusid, võib soojuspumba paigaldada korteriomanike enamuse otsuse alusel.
Eeltoodu tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 39 ning ehistusseadustikust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korterühistu juhatusel on alust nõuda korteriomanikult pisiremonttööde tegemist trepikojas?13.01.2018

Tere,
Kas korterühistu juhatusel on alust nõuda korteriomanikult pisiremonttööde tegemist korteriühistu ruumides (trepikojas)?
Pisiremonttööde all mõtlen näiteks: trepikojavalgusti pirnide vahetust, kus on vaja tööriistu ja mingeid elektrialaseid teadmisi. Juhatus nimetab seda kohustuslikuks ühistu heakorra töödeks. Ühistukoosolekul on viidatud, et kõik peavad osalema kohustuslikes ühistu heakorra töödes.
Igakuiselt on üüriarvel "Remondifondi" tasu, mida korteriomanikud tasuvad ühistule.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei anna korteriomanike enamusele (so KÜ üldkoosoleku otsusega) õigust panna üksikule korteriomanikule nende heaks töötamise kohustust. Kaasomandi majandamisega seoses saab korteriomanikult nõuda üksnes majanduskulude hüvitamist.

Juhul, kui korteriühistu on sellise otsuse teinud, siis on tegu heade kommetega vastuolus oleva otsusega, mis on tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahv 86 tulenevalt tühine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ