Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mida teha, kui ühe korteri omanik on surnud ja keegi ei maksa selle korteri arveid?21.12.2020

Korteri omanik on surnud juba päris kaua. Eelmisel aastal loodi ühistu. Leides korteriomaniku poja, ei nõustu nad ühistu arveid tasuma. Nende sõnul olevat ema müünud korteri kellelegi kolmandale isikule. Ümber ei ole kirjutatud. Registri järgi kuulub korter endiselt nende emale. Pärimisel ei olnud ka seda korterit mainitud. Võlg on suur. Millised on meie õigused. Mida me teha saaksime?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
soovitan pöörduda avaldusega kohtu poole ning paluda määrata korterile hooldaja. Avalduse rahuldamise korral korraldab korteriomandil lasuva võlgevuse tasumise juba hooldaja, mh annab talle seadus õiguse müüa kohustuste täitmiseks see korter maha.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üldpinnale ehitatud WC seadustamiseks peavad notaris nõusoleku andma kõik korteriomanikud?15.12.2020

Tere. Plaanis on korterile teha uus projekt, millega seadustame eelmise omaniku poolt tehtud ümberehitused. Ümberehituste hulka kuulub ka WC, mis on rajatud maja üldpinnale. Majas on 8 korterit. Küsimus on, et kas wc seadustamiseks peavad andma oma nõusoleku notaris kõik teised korteri omanikud või piisab KÜ nõusolekust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg 1 kohaselt tuleb eriomandi eseme muutmiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Asjaõigusseaduse § 64 primm kohaselt peab eelnimetatud kokkulepe olema notariaalselt tõestatud.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ja mille alusel on võimalus korteriomanikult võlgasid sisse nõudma hakata?15.12.2020

2018. aastast hakkas kehtima korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tõi kaasa kortermajades automaatse ühistu moodustumise, kui seda seni veel pole. Ära kadusid korteriomanike ühisused.
Eraldi reeglid kehtivad kuni kümne korteriga majadele, kus ühistu juhtimine on võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata (kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmed).
Kuna pole olnud vajadust kehtestada ei põhikirja ega kodukorda, siis toimus/toimub arvete tasumine koosoleku protokollides kehtestatud tariifide alusel (üldelekter, üldvesi, majaraha (nn hooldustasud erinevatest tegevusteks)). Nüüd on üks korteriomanik jätnud tasumata üle poole aasta arveid. Eirab kõnesid, e-kirju jne. Tundub, et mängibki selle peale välja, et justkui alust pole võlga sisse nõuda. Ise viibib teises maakonnas. Kas ja mille alusel on võimalus võlgasid sisse nõudma hakata? Kas lihtsalt protokollidel on mingi õiguslik alus kohtusse pöördumisel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriomanike üldkoosoleku protokoll on korteri majanduskulu võlgnevuse sissenõudmisel piisavaks aluseks, kui kehtestatud majanduskulude suurus on otsuses selgelt välja toodud.
Majanduskulude kehtestamise kord on reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvis 41.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui konteineri kõrvale pargitud auto olevat takistanud tühjendamist ja nüüd nõutakse prügiarve maksmist?08.12.2020

Loodan, et minu järgnev kiri kuulub samuti Teie pädevusse.
Korteriühistu esimees nõuab minult prügikonteineri tühjendamise tasu, kuna minu naise auto pärast polevat saadud õigel päeval prügi ära viia.
Selgitan olukorda. Naine sõitis õhtul töölt koju. Ta on parkinud alati maja otsa, kuhu mahuvad kolm autot, aga sellel õhtul oli keegi risti parkinud ja naine parkis prügikonteineri kõrvale kuhu jäi vahe ca 1m.
Prügikonteiner asub ühes rivis autodega ja tavaliselt jääb sinna rohkem vahet. Teisel pool konteinerit on haljasala äär ja sinna on pandud märk "parkimise keeld" mõlemale poole 5 meetrit. See märk ei kehti sinna, kus autod seisavad. Kui ühistu esimees helistas mulle ja teatas, et ma pean arve maksma, siis küsisin, et kui kaugele peab auto jätma, kui külgepidi konteineri kõrvale parkida. Vastas, et ta ei tea. Tahtsin talt saada kirjalikku selgitust, et milles ta minu naist süüdistab, et mida mu naine valesti tegi, ta ju ei parkinud konteineri ette ega märgi mõjupiirkonda. Selle peale vastas ta, et kõik lisakulud saadab minu korteri arvele ja vajadusel annab kohtusse. Minu naine ei parkinud ju konteineri ette, ega parkimiskeelu mõjualasse. Kui korteriühistu esimees isegi ei tea, kui palju vahet peab jätma, kuidas minu naine pidi seda siis teadma. Andke palun nõu kas minu naisega käitutakse õigesti ja mis alusel saab minu naist süüdistada. Minu kirjalikule järelpärimisele keeldub ühistu esimees vastama.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsimusele, kas nõue on õigustatud või mitte, ei oska ma kahjuks vastata, kuna hinnata tuleb jäätmevedaja, auto prügikonteinerite kõrvale parkinud isiku (ja korteriomaniku) ja korteriühistu osa kahju tekkimisel, jagades vastavalt osapoole vastutuse suurusele ka tekkinud kahju.
Korteriomaniku vastutus tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg-st 1 ja 4, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanik on kohustatud tagama, et nii käituvad ka tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas kindlaks teha, kas tegemist on korteri või majaosaga?08.12.2020

Tere
Meie majas on 5 korterit. Algselt oli tegemist ühe pere elamuga, mis kinnisvara buumi ajal sai endale uue omaniku ja juurdeehituse ning ehitati välja 5 korterit. Kolm korterit on esimesel korrusel ja kaks teisel. Kas teise korruse korterite omanikud võivad kasutada nende korterite pealset pööningut (pööningu maksimaalne kõrgus katuse harja sarikateni on 1 meeter) või kehtib selles majas korteritele omane reegel, et kõik mis jääb korteri seinte, lagede ja põrandate taha on ühisosa? Kas seaduse silmis on tegemist korteriga või majaosaga?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, õiguslikult jagunevad kortermajad kortermajadeks, kus korteriomaniku omandis olev majaosa on piiritletud (korteriomanditeks jagatud kortermaja) ning, kus see on piiritlemata (kaasomandis olev kortermaja).
Kui esimesel juhul kuuluvad korteriomanike kaasomandisse kõik kortermaja osad, mis on vajalikud ühiseks kasutamiseks ning jäävad korteriomandi reaalosast väljapoole, siis tavalise kaasomandi puhul on kaasomandis terve kortermaja.
Korteriomanditeks jagatud ja kaasomandis oleva kortermajal on kõige lihtsam teha vahet kinnistusraamatu abil. Korteriomandite puhul on kinnistusraamatus avatud igal korteriomandile eraldi kinnistusraamatu registriosa, samas, kui kaasomandis kortermaja puhul on üks registriosa tervele kortermajale.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised on minu võimalused olukorras, kus naabri baasikõlari helid häirivad ja tahaks et see meie korterisse ei kostuks?07.12.2020

Tere, elan ridaelamus ning probleemiks on naabrid, kes aegajalt armastavad muusikat kuulata nii, et madalad bassikõlad kostuvad minu korterisse. Tegemist ei olegi alati niivõrd valju muusikakuulamisega, vaid pigem ongi häiriv vaikne bassikõmin, mis vahel kestab tunde ning on väga häiriv, kuna kostab läbi minu tavapärase koduheli ja häirib kodurahu. Naabrid ise arvavad, et nad ei pea midagi muutma, bassikõlareid teise seina tõstmast keelduvad ning argumendiks on, et nad ei kuula muusikat/bassiga telerit igapäevaselt. Samas on omale väga häiriv elada teadmatuses, kas täna on kodurahu olemas või häiritud. Millised on minu võimalused sellise olukorra lõpetamiseks ning kas on õigusliku alust tegutseda, et mitte mingisugune muusika/teleri kõla meie korterisse ei kostuks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-d 1 ja 2, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma samas mõjusid, mis jäävad korteriomandi tavakasutuse piiridesse.
Seda, kas antud juhul on tegu nn tavalise mõjuga, mida naabril tuleb taluda, või mitte, saab välja selgitada bassikõlaritest tulenevat müra ja/või vibratsiooni mõõtes ning võrrelda saadud andmeid kehtivate õigusaktide (näit. Majandus- ja taristuministri määrus "Eluruumile esitatavad nõuded" § 4 lg 6) ja standarditega.
Juhul, kui bassikõlarite tekitatud müra või vibratsioon ületab eeltoodud õigusaktides toodud parameetreid, siis on Teil KrtS § 31 lg 1 p 1 alusel õigus nõuda nende kasutamise lõpetamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?25.11.2020

Tere. Ostsime korteriosaku nelja korteriga majas. Maa on kasutusel ühismaana. Ostes oli ka plaanil olemas juurdepääsutee aadressijärgsele tänavale. Nüüd väidavad naabrid, et see on nende maa ja panid juurdepääsutee kinni. Väites, et meie juurdepääs on hoopis tagavärav mille ise korda tegime sest momendil on seal vaba krunt ja kuhu on saanud tuua tellitud ahjupuud. See tee seal kuulub pooles osas linnale ja on pooles selle krundi juurdepääsutee. Vihmade korral on see tee porimülgas ja külmaga jääst libe põhimõtteliselt läbipääsmatu. Seal ei ole korralikku tänavakatet, isegi mitte kruusa ja see teeosa on valgustamata. Linn ei ole selle tee korda tegemisest huvitatud. Naabrid ehitasid salaja, kui nägid, et läksime kodust ära, ette raudaia. Meie suhtes nii et me ei pääse pesema oma kahe toa aknaid ega plastikseina. Vihmaveerennide puhastamine on samuti võimatu. Kohal käis maamõõtja kes tegi oma töö geodeetilises mõttes. Pani kirja kõik mis maa all ja maa peal. Ka selle aia mille naabrid omavoliliselt ehitasid. Nüüd naabrid väidavad et see aed on plaanil olemas ja see maaosa kuulub kõik neile. Kas tõesti ühismaa kasutamisel on õigus tugevamal? Me kaks vanainimest(60+) ja nemad noored. Piirkonnavolinik käis mitu korda kohal ja ütleb et nemad ei saa midagi teha, andke asi kohtusse. Asi läks kohtusse, kuid nüüd venitavad naabrid kohtuniku kohaletulekut oma haigestumisega. Piirkonnavoliniku väitel ei tohiks me aeda ise maha võtta kuna see oleks siis vandalism. Kas tõesti on ühismaakasutuskorra puhul nii et meil ei olegi võimalus oma aadressijärgsele teele saada? Olen läbi teinud mõlema põlve liigesevahetuse, kus ühte jalga ei saanud korda. Mul on olnud seljaoperatsioon kus viis selgroolüli toestati metalliga. Liikumine seal tagateel on väga ohtlik. Libedaga kukkumisel võin jääda täiesti liikumatuks. Kas on mingigi võimalus et nii kaua kui see kohtuasi käib saaksime käia oma endisel aadressijärgsel juurdepääsuteel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, saan küsimusest aru nii, et juurdepääsu aadressijärgsele teele takistavad Teie krundi kaasomanikud. Juhul, kui see on nii, siis on Teil õigus kaasomanike poolt omavoliliselt (so ilma Teie nõusolekuta, mida näeb ette asjaõigusseaduse § 72 lg 1) paigaldatud raudaed eemaldada. Raudaia koheseks eemaldamiseks annab Teile õiguse asjaõigusseaduse § 41.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu võib nõuda radiaatorite paigaldamist keldriruumi?25.11.2020

1958. a. ehitatud elamus on 12 korterit ja keldris asuv äriruum. Esialgselt oli kõnealune köetav keldriruum kasutusel majaelanike pesuköögina, hiljem hõivas tolleaegne majavalitsus selle linnakoristustööliste abi- ja inventariruumiks. Erastamisreformi käigus sai ruumi omanikuks tolleaegse majavalitsuse kliendid ülevõtnud haldusfirma. Ruum kohandati poepidamiseks ja anti rendile. Mingil ajal ei leidunud pikema perioodi jooksul rendilesoovijaid ja kokkuhoiu eesmärgil laskis omanik seal olevad radiaatorid sulgeda. Kohal käis kaugkütteteenust osutanud firma esindaja, ruumis asunud kolm radiaatorit lülitati elamu küttesüsteemist välja ja plommiti. Toiming akteeriti 12.10.2011 ja uueks küttekulu arvestamise aluseks määrati 7% kaasomandi osa suurusest. Millalgi demonteeriti radiaatorid üldse. Elanikke sellest ei teavitatud, kuid mingeid negatiivseid muutusi see samuti ei põhjustanud. Tol ajal ei olnud ka veel asutatud korteriühistut, vaid tegutseti ühisusena sellesama keldriruumi omaniku halduse all.
29.06.2012 võõrandas haldusfirma ruumi eraisikule, kes kasutas seda hoiukohana. Samuti kaks järgnevalt vahetunud omanikku. Võõrandamine toimus sellest ajast juba teadmisega, et tegemist on EHR-is muu kaubandushoonena määratletud kütmata ruumiga.
2020.a. suvel toimus kogu elamu küttesüsteemi rekonstrueerimine. Projekt selleks koostati 1956. aastast pärineva esialgese projekti alusel, mis nägi ette radiaatoreid ka kõnealuses keldriruumis. Omaniku avalduse alusel töid teostavale firmale sinna radiaatoreid siiski ei paigaldatud. Märkimist väärib, et see ei olnud ainuke töö käigus tehtud muudatus võrreldes projektiga. Sellisena võeti uus küttesüsteem vastu omanikujärelevalve ja ühistu esindaja poolt allkirjastatud aktiga. Samaaegselt tellitud keldrikorruse tehnilises auditis märgitakse vaid, et radiaatorite paigaldamata jätmine keldriruumi mõjutab selle kohal asuva korteri põranda soojusbalanssi. Korteriomanikul endal mingeid pretensioone selles suhtes ei ole, kuna olukord on ühesugune kõigil esimese korruse korteritel.
Nüüd nõuab ühistu juhatus projektijärgsete radiaatorite paigaldamist tagantjärele. Omanik seda ei soovi, kuna ostis ruumi teadmisega, et see on talle sobiv kütteta hoiuruum.
Kas ja millisel alusel on omanikul võimalik kaitsta oma huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks küttepaigaldise osas?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esmalt on oluline silmas pidada, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 40 lg 1 koheselt ei ole kaugkütteradiaatorite olemasolu korteris seotud korter küttekulude suurusega. Eeltoodust tulenevalt on nende küsimuste lahendus samuti erinev.
Seadusjärgsetest küttekuludest väiksemat arve esitamist saab korteriomanik korteriühistult nõuda juhul, kui vastav põhimõte on sätestatud korteriühistu põhikirjas (vt KrtS § 40 lg 2). Radiaatorite mittepaigaldamist oma korterisse saab korteriomanik nõuda aga korteriomanike kokkuleppe alusel (vt KrtS § 38 lg 1-2).
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saavutada rõdude kinni ehitamine, kui üks korteriomanik on sellise lahenduse vastu?25.11.2020

Tere.
On otsustatud 30 korteriga kortermaja täielik renoveerimine KredEx 50% rahastuse kaasabil. Üldkoosolekul tehti otsus ka vihma käes olevate kõigi lahtiste rõdude kinni ehitamine liigutatavate klaasidega, et vältida ka rõdu põrandate konstruktsioonide jätkuv lagunemine vihmavee tõttu.
Nüüd on ilmsiks tulnud üks korteriomanik, kes on rõdude klaasimise vastu ja eelistab varianti, et rõdud jäävad lahtiseks ja ilmastiku suhtes halba olukorda. Kuidas saavutada maja suhtes lahendus, mis on ehituslikult vajalik ja rõdude kaitsmise osas parim variant?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomanike üldkoosoleku otsused on täitmiseks kohustuslikud ka nendele omanikele, kes koosolekul ei osalenud või, kes hääletasid otsuse vastu, siis tuleb soovitud olukorra saavutamiseks võtta rõdude klaasimine korteriomanike üldkoosoleku päevakorda. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 38 kohaselt on vajalik, et otsuse vastuvõtmise poolt hääletab rohkem, kui pool kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis üldse määrab, et korteritel on õigus gaasiveesoojendi kasutamisele ja vastavale tehnosüsteemile hoones?19.11.2020

Tere!
Ühes korteris oli gaasiboileril kehv tõmme. Ühistu korraldas püstakus lõõride uuringud. Uuringu tulemusel selgus, et antud korterile ligipääsetavatesse lõõridesse on ühendatud teiste korterite seadmeid (ventilatsioon, kubu) ja korteri gaasiseadme jaoks vaba lõõri ei ole.
Uuringu kokkuvõttes pakkus korstnapühkija lahenduseks paigaldada korterisse turbokatel (juhitakse suitsugaasid läbi välisseina välja, mitte kasutades lõõri).
Kas korteriühistu peaks tasuma turbokatla ja selle paigalduse eest? KÜ peab tagama tehnosüsteemi kasutamise võimaluse. Samas turbokatel on erilahendus, mitte lõõri osa.
Mis üldse määrab, et korteritel on õigus gaasiveesoojendi kasutamisele ja vastavale tehnosüsteemile hoones? Selle asemel, et soovitada näiteks elektriboileri paigaldamist.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu majandamisel on aluseks hoone plaan või ehitusprojekt, mis peab olema korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 7 lg 1 p 1 kohaselt lisatud korteriomandi kinnistusavaldusele. Eelpool viidatud projekt reguleerib ka seda, millised on korteriomaniku õigused ühe või teise hoone osa kasutamisel. Antud juhul, kus ühte hoone osa (püstikut) kasutab mitu korterit, peaks korteriühistu andma õiguse sellele korteriomanikule, kelle korteri teenindamiseks on see projektis ette nähtud.
See, kas korteritel on gaasiveesoojendi kasutamise õigus või mitte, sõltub samuti korterelamu projektist. Kui projekt seda ette ei näe, siis saab gaasiveesoojendi paigaldada korteriomanike kokkuleppe ja kohaliku omavalitsuse ehistusloa alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ