Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteriühistu juhatusel on õigus remondiplaani koostamiseks tellida hoone tehnilist ekspertiisi?03.04.2018

Kas korteriühistu juhatusel on õigus remondiplaani koostamiseks tellida hoone tehnilist ekspertiisi? Ekspertiis oleks remondiplaani koostamisel kinnituseks, millised kaasomandi osad on vaja esmajärjekorras remondiplaani lülitada.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tehniline ekspertiis on liiga lai mõiste, et anda küsimusele ühest vastust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lg 1 p 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus igaaastaselt ülevaate kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest. Kui kõnealune tehniline ekspertiis on eeltoodud sättega kooskõlas, siis võib juhatus otsustada selle tellimise ainuisikuliselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võlad kinnisvara haldusfirmale lähevad üle ühistule?30.03.2018

Aastal 2017 mais tegime otsuse korteriühistu loomiseks. Alates juulist 2017 on KÜ juriidiliselt olemas. Enne KÜ loomist haldas maja AS X ja ka peale ühistu loomist otsustasime, et haldajaks jääb sama AS. Mitmel korteriomanikul olid võlad AS X ees enne kui moodustati KÜ. Kas on juriidiliselt õige, et AS X haldamise ajast olevad võlad läksid üle KÜ-le?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu tekkimisel läksid korteriühistule üle kõik korteriomanike ühised õigused ja ka kohustused, sh korterelamu majandamiskulude tasumise kohustus ja sellega seotud võlad.
Vastav regulatsioon tuleneb korteriomandi-ja korteriühistuseaduse § 66 lg-st 2, mille kohaselt lähevad korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Sama põhimõte oli sätestatud ka kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 8 lg-s 1 primm.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ on õigus ilma minu loata rõdu kinni klaasida, kuigi mulle meeldib lahtine rõdu?28.03.2018

Tere!
Minu paneelmaja KÜ juhatuse esimees tegi ettepaneku kõikide korterite rõdude ühtemoodi klaasmiseks. Kuna minule väga meeldib minu klaasimata ja avatud rõdu, siis küsimus. Kas KÜ on õigus seda ilma minu loata ikka teha? St juhul kui üldkoosolekul ollakse selle mõttega nõus, siis kas minul on võimalik seda enda korteri puhul ikkagi takistada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, rõdude klaasimine on käsitletav kaasomandi eseme ajakohastamisena, millist tegevust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39. Selle kohaselt on kaasomandi eseme ajakohastamise otsus, millega ei muudeta eriomandi eseme (ehitise) otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, vastu võetud siis, kui selle poolt hääletavad rohkem, kui pooled korterite omanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest.

Juhul, kui korteriomanik leiab, et rõdude klaasimise otsus rikub tema õigustatud huve või see on muul põhjusel õigusvastane, siis on tuleb tal pöörduda vastava otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega kohtusse. Nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Korteriühistu organi otsuse kehtetuse ja vaidlustamise kord on reguleeritud KrtS §-s 29.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas rõdude klaasimise peavad kinni maksma ka need, kelle rõdu ei ole?24.03.2018

Tere!
Meil 36 korteriga (24 rõdudega ja 12 rõdudeta) maja. Rõdud on korteriomanike nö ühisvara nagu katus ja koridor. Kui otsustatakse rõdude remondi küsimust, saan aru et n rõdu konstruktsiooniküsimus ja n rõdu külgede krohvimine (mis on fasaadiga seotud) läheb nö ühiskatlast. Aga kas n rõdude klaasimine (mis annab konkreetse väärtuse ainult konkreetsele korterile) on ka ühiskatlast makstav? Kust läheb piir ühisuse ja eraomandi vahel selles küsimuses? Või ongi nii, et mida iganes rõduomanikud otsustavad, tuleb rõduta kaasmaksta?
Korterit müües ei saa ma viidata ju naabrinaise toredale rõdule.

Lugupidamisega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 4, mis sätestab kaasomandi eseme ulatuse, tuleks Teie kortermaja puhul eeldada, et 24 korteri rõdule klaaside paigaldamine ei ole
korteriomanike ühistes huvides.

Eeltoodu ei tähenda siiski automaatselt seda, et korteriomanike üldkoosoleku vastupidine otsus ei ole kehtiv. Otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleks pöörduda otsuse vastuvõtmisest 60 päeva jooksul kohtusse ning paluda kohtul otsus tühistada. Otsuse tühistamise põhiargumendi olete oma küsimuses välja toonud.

Korteriühistu organi otsuse kehtetust ja vaidlustamise korda reguleerib KrtS § 29.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saavutada rahu ja vaikus, kuna nüüd ülemise naabri laps harjutab korvpalli põrgatamist?24.03.2018

Tere.
Elan kortermajas ja minu peal ehk korrus kõrgemal naabrid teevad viimasel ajal päris kõva lärmi (laps põrgatab toas korvpalli). Käisin naabritega vestlemas ja uksele tuli lapse ema kes teatas, et lapse isa on korvpallur ja lapsele kingiti korvpallivarustus ja nüüd laps harjutab toas korvpalli viskeid korvi. Ütlesin, et selline tegevus häirib mind, kui alumist naabrit, sest kuulen igat pallipõrgatust, isegi laelühtrid teevad häält kui pall maha põrkab. Vastuseks sain, et nemad teevad seda tegevust päevasel ajal ja ei ole midagi rikkunud.
Küsimus: Kuidas oleks võimalik selline tegevus lõpetada, häiritud on minu kodurahu, kui keegi pidevalt ülemisel korrusel palli põrgatab ja viskeid sooritab? Tänan Teid vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanik tohib korterit kasutada vastavalt selle sihtotstarvele ning viisil, mis ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga (KrtS § 30 lg 1).
Korteriomanik on kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 p1).
Seega, kui korteriomanike kokkuleppega ei ole korteri kasutamise sihtotstarveks määratud spordisaal, siis on korteris korvpalli mängimise näol tegu õigusvastase tegevusega. Kui õigusrikkuja ise oma tegevust ei lõpeta, siis tuleks alustada korteriühistu juhatuse ja/või korteriomanike üldkoosoleku informeerimisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek?21.03.2018

Tere,
Kas KÜ juhatus võib lõpetada lepingu haldusfirmaga või on vajalik üldkoosoleku nõusolek? Kas haldusfirma kannab varalist vastutust oma valede otsuste tegemise eest või õigete otsuste tegemata jätmise eest, mis toovad KÜ kahju?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, lepinguute sõlmimine ja lõpetamine on juhatuse pädevuses, kui üldkoosolek ei ole teisiti otsustanud.
Haldusfirma kohustused ja vastutus sätestatakse lepinguga. Haldusfirmaga sõlmitud lepingule võlaõigusseaduses sätestatud käsunduslepingu regulatsioonile. Selle kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Kui haldaja seda kohustust ei täida, siis saab temalt nõuda tekitatud kahju hüvitamist või heastamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri hooldamata jätmine on alus, et KÜ saaks taotleda selle võõrandamist?18.03.2018

Meie KÜ on 2 kuud alles vana. Enne KÜ loomist ei ole olnud kusagilt nõu ega abi küsida. Korteri omaniku elukaaslane on korterist teinud kohutava joomapunkri, mida pole aastaid koristatud. Selle tagajärjel on selles püstakus naabrite rahu ja elamine muutunud õudusunenäoks. Omanikul on aga arved tasutud aga ta ise ei ela enam selles korteris aastaid. Neil on ka ühised lapsed. Oleme juhatuse liikmetega saatnud 2 kirja omanikule aga mingit vastust sealt ei tule. Kuidas toimida, et oleks juriidiliselt õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 2 p 1 kohaselt saab korteriomandi võõrandamise nõude esitada ka siis, kui korteriomanik ei hoia oma korterit korras, ega hoidu tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Korteriomandi võõrandamisnõude esitamise otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse alusel. Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel.

Korteriomandi võõrandamisnõude esitamist reguleerivad KrtS § 32 ja § 33.
Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda reguleerivad §-d 20-23.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saada korteriomanike kontakte, kui valitseja ei anna ja meil ei ole kuskilt mujalt neid saada?18.03.2018

Tere!
Meil on ühistu eelsest ajast valitseja, kellega osa omanikke pole rahul. Ühistu moodustamisel (nemad koostasid põhikirja), määrasid nad juhatusse ainult valitseja. Kuna ühtegi omanikku pole juhatuses (pole juurdepääsu dokumentidele) ja valitseja teiste omanike (korterites on üürnikud) kontakte ei jaga, siis pole võimalik ka teiste omanike poole pöörduda.
Korteriomandi seadusest ei leidnud omaniku kohustust olla ühisomandi puhul kaasomanike jaoks kättesaadav. Valitseja ütleb, et tema kontakte ei jaga ja saatku ma kiri, küll ta edastab omanikele. Kirjadega töötamises on nad seni olnud nõrgad (enamasti tuleb üldkoosolekule kohale 10% või vähem omanikke).
Valitseja ütles nüüd lepingu üles ja teatas, et annab lepingud üle kas ühistule või uuele valitsejale. Meil omanikena oleks vaja selleks teha ettevalmistusi, ka kaardistada üleantav olukord kiiresti, kuid jälle, me ei saa suhelda, sest ei tea kontakte.
Kas/kuidas/mille alusel ma saaksin kaasomanike kontaktid valitsejalt välja nõuda enne, kui nad meid ripakile jätavad?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 45 lg 1 kohaselt on valitseja kohustatud andma korteriomanikule teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Sama paragrahv, lõige 3 kohaselt, võib korteriomanik juhul, kui valitseja keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

Juhul, kui eelkirjeldatud valitsejapoolse kohustuse rikkumisega tekib korteriühistule kahju, siis tulenevalt KrtS §-st 27, peab valitseja selle hüvitama. Kui nõudeid ei saa rahuldada valitseja vara arvel, siis vastutab korteriühistule tekitatud kahju eest isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas katusekorteri kommunaalkulusid arvestatakse korteri põrandapinna või kasuliku pinna järgi (1,6 m)?14.03.2018

Kaalume katusekorteri soetamist, tekkis küsimus, kas kommunaalkulusid arvestatakse korteri põrandapinna järgi või kasuliku pinna järgi (1,6 m)?
Korteri kasulik pind 84,8 m2 + 8,6 m2 rõdu.
Korteri põranda pindala 112,1 m2 + 8,6 m2 rõdu.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteri kommunaal- ehk korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõistes majanduskulu, jagatakse korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi eseme suurusele.
Kaasomandi eseme suurus nähtub korteri kinnistusregistriosa I jaost. Üldjuhul on selle suurus vastavuses korteriomandi reaalosa m2-ga.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ uue põhikirja vastuvõtmiseks 2/3 häältest peavad füüsiliselt osalema koosolekul või võib otsuse vastu võtta ka volikirjade toel?14.03.2018

Tere. Uue seaduse alusel loodud korteriühistud saavad vastu võtta põhikirja, järgima peab aga seadusest tulenevat kvoorumi nõuet (kvalifitseeritud häälte enamus). Otsuse poolt peab olema 2/3 koosolekul osalenud häältest. Kas kõik need 2/3 häältest peavad füüsiliselt osalema koosolekul või võib otsuse vastu võtta ka volikirjade toel? Volikirjad ei ole osalevad hääled, vaid esindatud hääled.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt saavad hääletada vaid koosolekul osalevad korteriomanikud või nende esindajad. Eeltoodu tuleneb mittetulundusühingute seaduse § 22 lg-st 1, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Korteriühistu põhikirja kehtestamiseks peab otsuse poolt olema 2/3 üldkoosolekul osalevatest korteriomanike häältest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ