Korteriomandiõigus

Tere, asjaõigusseaduse § 126 lg 2 kohaselt peab tehing, millega kinnisomandist loobutakse, olema notariaalselt tõestatud vormis.
Eeltoodust tulenevat tuleb Teil kasutada notari teenuseid, kes valmistab vajalikud korterist loobumiseks vajalikud dokumendid ise ette.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, isikut, kes ei ole huvitatud korterelamu remondist ning kes jätab oma korteri kütteta, ei saa omanikuks nimetada. Kui ta omab ka pooli korteriomanike üldkoosoleku häältest, siis on teistel omanikel suhteliselt väikesed võimalused olukorra muutmiseks. Ainus nende kontrolli all olev lahendus on korteri võõrandamisnõude esitamine, kuna selle küsimuse puhul ei saa korteriomanike ühishuvidele vastu töötav isik ise hääletada.
Kui korteri võõrandamisnõude esitamine ei peaks olema lahendus (näiteks seetõttu, et keegi ei ole korterite omandamisest huviatud), siis ei ole mul kahjuks midagi paremat võimalik soovitada - sellise isiku korteriomanikuks olek ei tõota korterelamu jaoks kahjuks midagi head.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, probleemi allikaks on lähenemine, et korteriühistu valitseb kortermaju teineteisest sõltumatult. Seaduse mõistes on nende mõlema näol tegu ühe ning lahutamatu kaasomandii esemega. Samamoodi on ühised ka korteriomanike kohustused.

Soovitan kokku kutsuda korteriomanike üldkoosoleku, mille päevakorras on korteriomanike remondifondi sissemaksete võrdustamine ja remonditööde teostamise otsustamine.
Juhul, kui korteriomanikud, kes ei ole remondifondi maksnud, ei soovi tagantjärele remondifondi sissemakset teha, siis tuleb üldkoosolekul otsustada ka seda, mis saab 6-korteriga maja korteriomanike poolt korteriühistule makstud remondirahast - kas see makstakse tagasi, arvestatakse ettemaksuks või soovivad korteriomanikud oma majas remonditöö teostamist?

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kirjeldatud probleem viitab korterelamu keskküttesüsteemi tasakaalustamatusele. Kuna selle probleemi lahendamine ei nõua korteriühistult suuri kulutusi, siis võiks proovida olukord konstruktiivselt lahendada ning teha korteriühistule ettepanek küttesüsteem ära tasakaalustada.
Järgmised sammud, mida olen kirjeldanud käesolevas portaalis 06.12.2018, on soovitav astuda alles peale seda, kui korteriühistu ettepaneku tagasi lükkab ja/või probleemi lahendamisega viivitab.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, ükski õigusakt ukselukkude arvu ei reguleeri, küll aga võib selle tüüp või paigalduse viis tekitada õigusvastase olukorra - rikkuda näiteks evakuatsiooninõudeid.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
Majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 "Eluruumidele esitatavad nõuded" § 4 lg 4 kohaselt ei tohi kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis siseõhu temperatuur olla madalam kui 18 ºC.
Kuna madal temperatuur kahjustab kaasomandit, siis annab KrtS § 37 lg 1 korteriomanikule õiguse tõsta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.
Eeltoodust tulenevalt annavad küsimuses esitatud asjaolud korteriomanikule õiguse tõsta korteri temperatuuri alternatiivsel seadusega kooskõlas oleval viisil ning nõuda sellega seotud kulud sisse korteriühistu käest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei nõua korteriomanike üldkoosoleku heakskiite tehingule, mille korteriühistu sõlmib ettevõttega, mille juhatusse kuulub korteriühistu juhatuse liige. Eelöeldu kehtib siiski vaid nende tehingute kohta, mis tehakse korteriühistu igapäevases majandustegevuse raames, turuhinna alusel.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kinnisasja (krundi) kasutust reguleerivad detailplaneering ja korterelamu projekt, mis arvestavad kõikide avalike (sh tuleohutuse ja juurdepääsu) nõuetega. Korteriomanike kohustus nendest nõuetst kinni pidada, tuleneb eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvidest 30 ja 31, mis sätestavad, et korteriomanik tohib kasutada kaasomandit (milleks on ka korterelamu alune krunt) vastavalt selle kasutusotstarbele.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, kui korteriühistul ei pea olema juhatust, siis saavad korteriomanikud korteriomanike lihthäälteenamusega langetatud üldkoosoleku otsuse alusel volitada kedagi enda hulgast sõlmima sellise sisuga lepingut, mille eesmärgiks on korteriomandite tavapärane valitsemine korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 mõistes.
Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt võib juhatus küll keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele, kuid juhatuse koosoleku protokollid ja korterelamule teenust osutatavate ettevõtetega sõlmitud lepingud nende alla kindlasti ei kuulu.

Kui juhatus keeldub mõnda lepingut korteriomanikule esitamast, siis lasub juhatusel selle otsuse selgitamiskohustus. Korteriomanikul on omakorda õigus nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek. Samuti on korteriomanikul õigus pöörduda juhatuse teabe andmise kohustamiseks kohtusse.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ