Korteriomandiõigus
Küsimus: Kas uue juhatuse volitused hakkavad kehtima valimisest või hetkest kui muudatus on sisse viidud äriregistrisse? 04.10.2021
Tere
Meil toimusid uue juhatuse valimised, kohapeal koostati protokoll, mis jäi protokollija kätte. Mis hetkest hakkavad kehtima uue juhatuse volitused, kas valimisest või kui muudatus on sisse viidud äriregistrisse? Kui kiiresti pärast üldkoosolekut on vaja muudatustest teada anda registrile? Meil on hetkel koosolekust juba nädal möödas ja midagi pole juhtunud?
Kas on mingi ajaline tähtaeg, millal vana juhatus peab andma üle kõik dokumendid ja ligipääsud? Tänud
Meil toimusid uue juhatuse valimised, kohapeal koostati protokoll, mis jäi protokollija kätte. Mis hetkest hakkavad kehtima uue juhatuse volitused, kas valimisest või kui muudatus on sisse viidud äriregistrisse? Kui kiiresti pärast üldkoosolekut on vaja muudatustest teada anda registrile? Meil on hetkel koosolekust juba nädal möödas ja midagi pole juhtunud?
Kas on mingi ajaline tähtaeg, millal vana juhatus peab andma üle kõik dokumendid ja ligipääsud? Tänud
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ja mida saab ette võtta korteriühistu kui üks elanikest suitsetab oma korteris ja see tekitab teistele naabritele muret?20.09.2021
Tere. Kas ja mida saab ette võtta korteriühistu kui üks elanikest suitsetab oma korteris ja see tekitab teistele naabritele muret? Hooletu suitsetamine on olnud Päästeameti statistika kohaselt 2020. aastal kõige suurem tulekahjude põhjustaja kortermajades. Samuti on Päästeamet oma kortermajade tuleohutuse juhistes selgelt väljendanud, et siseruumides ei tohi suitsetada. Samuti liigub suitsuving trepikotta ning naaberkorteritesse läbi hoone konstruktsioonide ja ventilatsioonitorustiku. Naabriteks on väikelapsed, kelle tervis on sigaretisuitsu tõttu eriti kergesti kahjustatav.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Kui suitsuhais levib korterelamu konstruktsioonide kaudu teistesse korterelamus asuvatesse korteritesse, on korteris suitsetamise näol tegu KrtS § 31 lg 1 p 1 mõistes õigusvastase tegevusega, sõltumata sellest, kas korteriomanike üldkoosolekul on selles küsimuses otsuse teinud või mitte.
Korteris suitsetamisega kaasnevast probleemist tuleb korteriomanikku teavitada ning paluda tal korteris suitsetamine lõpetada. Juhul, kui korteriomanik jätkab korteris suitsetamist (ning suitsuhais levib teistesse korteritesse), siis lubab KrtS § 32 algatada tema suhtes korteri võõrandamisprotsessi.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas võib sisse nõuda korteriühistult hallituse tekke ekspertiisi ja selle hallituse kõrvaldamise kulud?15.09.2021
Tegu 40-aastase kortermaja ülemise korrusega. Remont koos akende vahetusega korteris tehtud 8 aastat tagasi. 2 aastat tagasi hakkasid tekkima esimesed märgid hallitusest toa välisnurkades kohtades kus välisseintes samuti nurgad. Korduvalt sai korteriühistule teada antud probleemist nii telefoni kui ka maili teel. Hoolimata kõigest ei osutanud ühistu mingit huvi antud probleemi vastu. Omapoolselt sai poes olevate vahenditega tehtud hallitustõrjet nurkades. Suvel peale korteri müüki uute omanike soovil sai tellitud hallituse kohta ekspertiis mis tuvastas, et hallitus on tekkinud külmasildade tõttu nurkades ning probleem on korterist väljaspool. Ühistu poole uuesti pöördudes tuli vastuseks, et korteris oli mööbel paigutatud liialt nurka seina äärde ning seetõttu nurgad hallitasid. Antud nurkades polnud peale ühe riiuli mis seinast eemal miskit. Korteris pesu ei kuivatatud, igapäevaselt sai õhutatud ja kasutusel olid ka niiskusekogujad.
Hetkel on lisaks tellitud ekspertiisi kuludele teostatud nurkades ka tapeedi eemaldus, hallituse tõrje ning tapeedi vahetus. Kas on õigus teostatud tööde kulude kompenseerimist nõuda korteriühistult?
Hetkel on lisaks tellitud ekspertiisi kuludele teostatud nurkades ka tapeedi eemaldus, hallituse tõrje ning tapeedi vahetus. Kas on õigus teostatud tööde kulude kompenseerimist nõuda korteriühistult?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Korteriühistu vastu kahjunõude esitamine on õigustatud juhul, kui:
- korteriomanikud (korteriühistu) on kaasomandi eseme korrashoiukohustust rikkunud;
- korteriühistu poolne kohustuse rikkumine ei ole vabandatav;
- korteriühistu vastu nõude esitanud korteriomanik on saanud kahju;
- korteriomaniku kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga;
- rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
Olukorras, kus kahjustatud korteriomanik peab kaasomandi eseme omanikuna tagama, et kaasomandi ese oleks sellises korras, et sellest ei tekiks kahju, tuleb lisaks eeltoodule hinnata kahjustatud korteriomaniku osa kahju tekkimises. Selle tegemisel väärivad kõrgendatud tähele panu korteri remondi käigus tehtud kaasomandi eseme muudatuste korrektsus ja korteriomaniku informeerimiskohustuse täitmine.
Kokkuvõtvalt vastutavad korteriomanikud korteriühistu kaudu tekkinud kahju eest juhul, kui kaalutluse tulemusena saadakse kõikidele eelnimetatud küsimustele vastus jah.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas ühistu võib sätestada põhikirjas, et garaaži võib üürile anda üksnes kõigi teiste nõusolekul?13.09.2021
Tere,
Garaažiühistu muudeti mitteeluruumi korteriühistuks, nüüd uus ühistu põhikiri.
Ja selles on sellised punktid:
Korteriomaniku õigused ja kohustused:
Omanikul on õigus:
vabalt võõrandada ja pärandada tema omanduses olevat korterit koormata
korterit asjaõigusega (p2.4, p3.2.11);
Ja teine punkt on selline:
Mitteeluruumide rendile andmise otsustab
Ühistu juhatus kooskõlastatult kinnistu 100% korteriomanikega.
Küsimus selline, et kui garaaži boksi ehk mitteeluruumi omanik
tahaks nüüd oma omandit üürile anda, kas siis seda teha ei tohiks?
Kas selline piirang on ikka õiguspärane?
Või on selline ühistu punkt sisuliselt õigustühine ja garaaži boksi omanik siis ikkagi võib vabalt hallata oma omandit temale sobival moel ja sealhulgas seda siis ka välja üürida või rendile anda vastavalt vajadusele või soovile?
Tänan vastamast, lugupidamisega garaaži boksi omanik.
Garaažiühistu muudeti mitteeluruumi korteriühistuks, nüüd uus ühistu põhikiri.
Ja selles on sellised punktid:
Korteriomaniku õigused ja kohustused:
Omanikul on õigus:
vabalt võõrandada ja pärandada tema omanduses olevat korterit koormata
korterit asjaõigusega (p2.4, p3.2.11);
Ja teine punkt on selline:
Mitteeluruumide rendile andmise otsustab
Ühistu juhatus kooskõlastatult kinnistu 100% korteriomanikega.
Küsimus selline, et kui garaaži boksi ehk mitteeluruumi omanik
tahaks nüüd oma omandit üürile anda, kas siis seda teha ei tohiks?
Kas selline piirang on ikka õiguspärane?
Või on selline ühistu punkt sisuliselt õigustühine ja garaaži boksi omanik siis ikkagi võib vabalt hallata oma omandit temale sobival moel ja sealhulgas seda siis ka välja üürida või rendile anda vastavalt vajadusele või soovile?
Tänan vastamast, lugupidamisega garaaži boksi omanik.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Seda, mil määral saavad korteriomanikud omavahelisi suhteid reguleerida põhikirjaga, sätestab omakorda KrtS § 17 lg 2, mille kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.
Eeltoodust tulenevalt on tühine põhikirja punkt, mille kohaselt peavad korteriomandi eriomandi väljaüürimiseks andma nõusoleku kõik korteriomanikud.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas leida probleemile lahendus, kus korter on külm ja ühistu ei tegele torude probleemiga?13.09.2021
Aastaid (kaugelt üle 5a) kestnud probleem, et 1 korter majas on külm ja ühistu keeldub püstiku torusid vahetamast, tõesta kuidas tahad, et asi peab olema korruste vahelistes torudes (torud on originaalid ilmselt, kuskil 60-ndatest). Samas ei vasta KÜ ka ühelegi kirjale, kus küsida, et kas ja millal torude vahetus toimub või hakkame tasaarveldust tegema - pole aus võtta täishinda, pluss ma pean elektriga juurde kütma, pluss ma ei saa korterit sellisena müüa kandmata märkimisväärset rahalist kahju.
Elanik tahab selle teema lõpetada nii, et ei peaks enam tegelema. Mida ta saab teha üldse peale kohtusse mineku?
Tohib ta kutsuda mõne firma tegema püstikutorude vahetust, kui majal on haldustteenust pakkuv firma olemas? Kui ei, siis millise paragrahvi alusel seda keelata saab?
Kui see variant ära langeb, mis on kohtu jaoks pädev tõestusmaterjal, et sundida neid puudus kõrvaldama ja/või suruda läbi tasaasrveldusnõue? Kuidas elanik saab tõestada veenvalt, et tal ei ole lihtsalt kujutlusvõime liiga hea ja KÜ tegelikult ka ignoreerib?
Üldse - mida siis teha kui nii on? Olukord on suht ahistav ja alandav elaniku jaoks.
Elanik tahab selle teema lõpetada nii, et ei peaks enam tegelema. Mida ta saab teha üldse peale kohtusse mineku?
Tohib ta kutsuda mõne firma tegema püstikutorude vahetust, kui majal on haldustteenust pakkuv firma olemas? Kui ei, siis millise paragrahvi alusel seda keelata saab?
Kui see variant ära langeb, mis on kohtu jaoks pädev tõestusmaterjal, et sundida neid puudus kõrvaldama ja/või suruda läbi tasaasrveldusnõue? Kuidas elanik saab tõestada veenvalt, et tal ei ole lihtsalt kujutlusvõime liiga hea ja KÜ tegelikult ka ignoreerib?
Üldse - mida siis teha kui nii on? Olukord on suht ahistav ja alandav elaniku jaoks.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha kui äsja ostetud korterisse sajab katuselt vesi sisse ja ühistu ei liiguta suurt midagi?06.09.2021
Tere!
Ostsime perega korteri maale, kus 8 korteriga kortermaja. Nüüd selle vihmase ajaga tuleb välja, et maja katus ei pea, tänu millele jääb meil remont tegemata vannitoas, koridoris ja wc kuna paneelide vahelt jookseb kõik sisse.
Ühistu pole veel koosolekut teinud ja olen uurinud, et juba eelmine aasta novembris hakati uurima ühistuliikmete käest, et millal pannakse uus katus aga siiani ei ole miskit liigutatud, kuna kellelgi rohkem seda probleemi ei ole kui ainult 2 korteril.
Kelle poole peaks selle murega pöörduma (päris nii ikka ei taha, et aastase lapsega elada kus vesi sisse jookseb, tekib niiskus ja lõpuks hallitus) või mis võimalused mul oleks, kas ise endal peakohalt katus ära vahetada?
Ostsime perega korteri maale, kus 8 korteriga kortermaja. Nüüd selle vihmase ajaga tuleb välja, et maja katus ei pea, tänu millele jääb meil remont tegemata vannitoas, koridoris ja wc kuna paneelide vahelt jookseb kõik sisse.
Ühistu pole veel koosolekut teinud ja olen uurinud, et juba eelmine aasta novembris hakati uurima ühistuliikmete käest, et millal pannakse uus katus aga siiani ei ole miskit liigutatud, kuna kellelgi rohkem seda probleemi ei ole kui ainult 2 korteril.
Kelle poole peaks selle murega pöörduma (päris nii ikka ei taha, et aastase lapsega elada kus vesi sisse jookseb, tekib niiskus ja lõpuks hallitus) või mis võimalused mul oleks, kas ise endal peakohalt katus ära vahetada?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas kõrvalsissekäigu naaber võib ilma loata minu akna alla oma auto laadima panna?16.08.2021
Tere
Elan kortermajas 1. korrusel ning kõrvalsissekäigu naaber pargib oma elektriauto iga päev, nüüdseks üle kuu, minu akna alla laadima. Luba pole keegi minult küsinud, ei korteriühistu ega auto omanik. Kas tal on õigust minu akna alla parkida? Oleks ta pidanud luba küsima minult?
Elan kortermajas 1. korrusel ning kõrvalsissekäigu naaber pargib oma elektriauto iga päev, nüüdseks üle kuu, minu akna alla laadima. Luba pole keegi minult küsinud, ei korteriühistu ega auto omanik. Kas tal on õigust minu akna alla parkida? Oleks ta pidanud luba küsima minult?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Milline peab olema nõusoleku vorm, kui KÜ 1. korruse korterite omanikud soovivad rajada KÜ maale terrassid?21.06.2021
Milline KrtS või AÕS sätted kohalduvad allkirjeldatud juhtudel ning milline peab olema nõusoleku andmise vorm:
a) KÜ 1. korruse korterite soov rajada akna-alusele kü ühisomandi maale terrassid;
b) kerge, 2x2m mängumaja toomine ühistu aeda. Kulud kataksid üksnes vabatahtlikud huvilised.
Kas mõlemad juhud on otsuse langetamise mõttes sarnased või erinevad?
a) KÜ 1. korruse korterite soov rajada akna-alusele kü ühisomandi maale terrassid;
b) kerge, 2x2m mängumaja toomine ühistu aeda. Kulud kataksid üksnes vabatahtlikud huvilised.
Kas mõlemad juhud on otsuse langetamise mõttes sarnased või erinevad?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas vastab tõele, et kortermaja ei saagi enam maad erastada?21.06.2021
Tere. Kortermaja ühistu juhatus sai lõpuks välismaalt korteri omanikult volikirja, et saaks majaalust maad erastama hakata. Notar soovitas alustada Linnavalitsusest. Vajalikud dokumendid saadeti Linnavalitsusse ja sealt tuli järgmine vastus.
Paraku ei ole käesoleval ajal võimalik korteriomanikel maad erastada ja omandeid kinnistusraamatusse kanda, kuna vastav seadus on kehtetu.
Kas vastab see tõele ja maad tõesti erastada ei saa ja seda siis teadmata ajaks?
See jätab erastamata maaga maja väga halba olukorda.
Tänan ette vastuse eest.
Paraku ei ole käesoleval ajal võimalik korteriomanikel maad erastada ja omandeid kinnistusraamatusse kanda, kuna vastav seadus on kehtetu.
Kas vastab see tõele ja maad tõesti erastada ei saa ja seda siis teadmata ajaks?
See jätab erastamata maaga maja väga halba olukorda.
Tänan ette vastuse eest.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui KÜ eelmine esimees ei anna e-posti kontot üle ja kasutab seda elanikes segaduse tekitamiseks veel edasi?21.06.2021
Tere
Olen KÜ juhatuse esimees. Kui sain ametisse, siis vana esimees keeldus ühistu e-maili üle andma. Tegin uue hästi sarnase. Nüüd ta saadab kirju endisest e-mailist maja elanikele ja viib neid segadusse sest e-mail on hästi sarnane ja sisaldab KÜ ametlikku nime. Mida saab teha, et ta selle lõpetaks.
Olen KÜ juhatuse esimees. Kui sain ametisse, siis vana esimees keeldus ühistu e-maili üle andma. Tegin uue hästi sarnase. Nüüd ta saadab kirju endisest e-mailist maja elanikele ja viib neid segadusse sest e-mail on hästi sarnane ja sisaldab KÜ ametlikku nime. Mida saab teha, et ta selle lõpetaks.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Kuna suure tõenäosusega on eelmise juhatuse liikme poolt kasutatud meilikontol salvestatud ka isikuandemete kaitse seadusega kaitstud korteriomanike isikuandmed (e-posti aadress, telefon, isikukood, ees- ja perekonnanimi, jne), mis tuleb uuele juhatusele üle anda, siis soovitan teavitada olukorrast ka Andmekaitseinspektsiooni.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ