Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kui korteriühistul on olemas maksekäsu kiirotsus, siis mis aja jooksul peab selle kohtutäiturile edastama?24.05.2017

Tere.
Kui korteriühistul on olemas maksekäsu kiirotsus, siis kas on mingi limiteeritud aeg selle edastamiseks kohtutäiturile? Või võib sellega venitada igavesti?
Aitäh

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, aja, millal maksekäsu kiirmenetluse otsuse kohtutäiturile esitada, saab valida korteriühistu ise. Selle juures tuleb aga arvestada asjaoluga, et maksekäsu kiirmenetluse otsus aegub 10 aasta möödudes.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui korteri ostja süüdistab mind, kuna ühistu esimees väidab, et kunagi rajatud katlamaja on nüüd ebaseaduslik?18.05.2017

Müüsin oma korteri, mida kütsime katlaga. Katlamaja tegime keldrisse tsiviilkaitseruumidesse ja korteriühistu aktsepteeris seda 1998 a. Tuleohutuse eest vastutav isik vaatas üle ja oli ok. Katlamaja pidime tegema siis, kui majalt võeti välja ühisküte ja pidi vaatama ise kuidas kütta. Nüüd uuele korteriomanikule ütles ühistu esimees, et ei tohi kütta, et on ebaseaduslik see katlamaja. Korteriühistu pole mingeid ettekirjutusi teinud. Ostja väidab, et see on varjatud puudus. Ma pole ju varjanud, kuna pole mingeid ettekirjutusi tehtud. Lepingus on kirjas, et ostja ostis korteri. Pole sõnagi sellest millega seda korterit köetakse. Katlamaja ma ei müünud, kuna see ei kuulu otseselt korterile. Kuidas edasi? Ette tänades.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, sõltumata asjaoludest, eeldab küttesüsteemi ümberehitamine minimaalselt kõigi korteriomanike nõusoleku- ja kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud ehitusloa olemasolu. Olukorras, kus küttesüsteem on ehitatud korteriomanike kaasomandis olevasse ruumi, tuleks korteriomanike kokkulepe sõlmida ka selleks.

Kuna korteriühistu pädevusse ei kuulu eelnimetatud kokkulepete sõlmimine, siis puudub alus kaaluda küsimust, kas korteriühistu tegevus(etus) on käsitletav ümberehitusteks nõusoleku andmisena. Küll aga saab korteriühistu nõuda korteriomanikult, et korteriomandi kasutamine (sh selle kütmine ja üldkasutuses olevate ruumide kasutamine) oleks õigusaktidega kooskõlas.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomandina registreeritud mitteeluruumi tohib kasutada elamispinnana ehk siis seal elada?16.05.2017

KÜ on müünud keldrikorruse. Uus omanik ehitas need nö korteriteks, mis on kinnistusraamatus korteriomandist mitteeluruumid ehk panipaigad. Nüüd plaanib neid välja üürida. Kas korteriomandina registreeritud mitteeluruumi tohib kasutada elamispinnana ehk siis seal elada? Kui ei, siis mis seda reguleerib ja kuidas saab KÜ seda keelata?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,

korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lõige 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Juhul, kui korteriühistu nõuab korteriomanikult reaalosa sihipärast kasutamist, siis saab ta nõude esitamisel tugineda KOS § 12 lg-le 3 ja § 15 lg-le 5.

Kõige lihtsamaks viisiks korteriomandi mittesihipärase kasutamise vastu seista, on juhul, kui korteriomandi reaalosa mittesihipärase kasutusega kaasneb toime, mis ületab omandi tavakasutusest (st panipaiga kasutusest) tekkivad mõjud. Sellisel juhul tuleb korteriomanikule vastavast asjaolust teada anda, ning juhul, kui ta oma plaanidest ei loobu, siis pöörduda kohtusse.

Mõnevõrra probleemsemaks võib õiguste kaitse kujuneda juhul, kui reaalosa mittesihipärase kasutamisega seotud negatiivseid mõjusid on keeruline tõestada ja/või nende ilmnemine sõltub õigusvastaselt käituva korteriomaniku tegevusest, kes ei ole vaidluse ajal negatiivsete mõjude esilekutsumisest huvitatud. Tean näiteks juhtumit, kus kohtunik on andnud reaalosa mittesihipäraselt kasutavale korteriomanikule õiguse olukorras, kus ta oli oma korteri magamistoa ilma ühegi loata saunaks ümber ehitanud... Eeltoodud näide ei ole mõeldud Teie heidutamiseks, vaid oma õigusliku positsiooni paremaks läbimõtlemiseks, milleks on mõistlik kasutada ka juristi abi.
Soovitan tutvuda ka Riigikohtu lahendiga 3-2-1-3-15 (http://www.nc.ee/?id=11&tekst=222578445)

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas saab seaduslikku jõudu omavaks lugeda ühistu liikmete osalemist virtuaalselt (Skype teel) üldkoosolekul?13.05.2017

Üldkoosolekul võetakse vastu uus põhikiri ja valitakse uus juhatus. Uues ja vanas põhikirjas on juhatuse volituste tähtaeg erinev. Kumma põhikirja tähtaega peaks järgima? Millal jõustub põhikiri? Kui teha e-keskkonnas juhatuse muutmisavaldus, kas selle peaks allkirjastama ainult uued liikmed või ka need kes valiti tagasi juhatusse?
Kas saab seadusliku jõudu omavaks lugeda ühistu liikmete osalemist virtuaalselt (Skype teel) üldkoosolekul?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) paragrahv 23 lg 2 kohaselt jõustub põhikirjamuudatus selle registrisse kandmisest.
Korteriühistu üldkoosoleku läbiviimise korda reguleerib omakorda MTÜS paragrahv 21, mis ei näe ette võimalust osaleda hääleõigusega üldkoosolekul virtuaalselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin korteriühistult küsida isiklikku pulti, et vajadusel ligi pääseda maja esisele suuremate asjade laadimiseks?07.05.2017

Tere!

Kortermaja ees on kinnine tõkkepuuga sisehoov, kus saavad parkida ainult endale koha ostnud elanikud. Mul maja ees kohta pole, kuid kas mul on õigust korteriühistult küsida/osta endale isikliku puldi, et vajadusel saada ligipääsu maja esisele suuremate/raskemate asjade maha laadimiseks (parkimiskoht endal mujal olemas) ning ka näiteks vajadusel päästeameti ligipääsu tagamiseks (mis on meedias ka väga aktuaalne teema olnud)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, maatükk, millel korterelamu asub, kuulub korteriomanike kaasomandisse. Korteriomandiseaduse § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Eeltoodud õigust tohib kitsendada vaid korteriomaike kokkuleppega.

Kokkuvõttes, juhul, kui korteriühistu teeb takistusi sisehoovi kasutamisel, siis on see õiguspärane juhul, kui korteriomanikud on sõlminud vastava, tervele sisehoovile (mitte ainult parkimiskohtadele), laieneva kokkuleppe. Eelkirjeldatud kokkuleppe puudumisel on Teil õigus nõuda sisehoovi juurdepääsu tagamist samadel alustel, nagu see on korraldatud teistele korteriomanikele.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas sundmüügiks piisab ainult KÜ koosoleku otsusest ja kohus on vajalik alles juhul kui omanik ei allu müügikorraldusele?06.05.2017

Tere,

Korteriühistus on pidev võlglane, hetkel tasumata ca 1,5 aasta kommunaalkulud. Kas sundmüügi jaoks piisab ainult KÜ koosoleku otsusest ja kohus on vajalik alles siis, kui omanik ei allu müügikorraldusele?
Omanik põhjendab mittemaksmist sellega, et ta aastaid tagasi olevat oma kulude eest korteri kohal olevat katust parandanud. Ühtegi dokumenti KÜ-le ta esitanud pole selle kohta ja KÜ pole andnud ka varem nõusolekut selliseks tasaarvelduseks. Varasemalt oli KÜ-s väga kehv juhtimine, remondifondi ei kogutud ja sellest tulenevalt igaüks ise remontis nii nagu endal oli vaja. Samuti on eelnevad juhatuse liikmed palunud abi inkassofirmalt, kuid tulutult.
Majas puudub ka ühine keskküte, igal korteril eraldi elektriküte/ahjuküte. Osad korterid on tühjad ja neid ei köeta üldse, kas on mingi õigus nõuda, et omanikud hoiaks seal mingitki kütet sees talviti?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
olete korter võõrandamisnõude esitamise regulatsioonist õigesti aru saanud.
Võõrandamisnõue jõustub korteriomaniku suhtes üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest. Kohtusse saab korteriühistu (või üks korteriomanikest) võõrandamisnõudega pöörduda alles seejärel, kui korteriomanik otsust vabatahtlikult täitma ei asu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas esitada kohtuväliselt umbusaldust KÜ esimehele, kellel puuduvad konkreetsed tõendusmaterjalid KÜ rahade kasutamise kohta?06.05.2017

Kuidas esitada kohtuväliselt umbusaldust kü esimehele, kellel puuduvad konkreetsed tõendusmaterjalid kü rahade kasutamise kohta? Hääled jagunevad 3/3.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriühistu juhatuse tegevuse peamiseks järelevalveorganiks on üldkoosolek. Häälte võrdse jagunemise korral üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei toimu. See kehtib nii juhatuse umbusaldamise-, kui valimise puhul.
Arvestades viimase asjaolu kõrval sellega, et seaduse järgi lõpevad juhatuse volitused automaatselt (ilma volituste lõpetamise otsuseta), saavad juhatust mitteusaldavad korteriomanikud kaitsta oma õiguseid sellega, et nad keelduvad juhatuse volituste pikendamisest.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu tohib nõuda üürnikelt mitmekordselt suuremat parkimistasu kui korteriomanikelt?21.04.2017

Tere,

Elan üürikorteris, omades üürilepingut korteri omanikuga. Kortermajas on üle 100 korteri ning toimiv KÜ. KÜ on aastaid tagasi (2006.a) üldkoosolekul vastu võtnud otsuse, millega kehtestati eraldi parkimistasud korteriomanikele ja üürnikele ning otsustati anda edaspidiseks parkimise korraldamine KÜ õuealal juhatuse pädevusse, kes saaks vastavaid muudatusi parkimise osas teha nö jooksvalt terve aasta vältel (antud sõnatus üldkoosoleku otsuses). Otsus võeti vastu häältega 62 poolt, 2 vastu ja 0 erapooletu.

Lisaks on kehtestatud sama üldkoosoleku otsusega, et parkimiskorra eeskirjade rikkumiste kontroll ja trahvide määramine lepingu korras anda firmale AS Europarkla. Sissenõutud summad lähevad AS Europarklale.

Kuna parkimisõigust maja sisehoovis tõendab parkimiskaart, siis ei ole mul võimalik autot maja hoovis parkida, kuna ma ei ole nõustunud suurema parkimistasuga. Juhul, kui pargin auto siiski maja sisehoovi, ent ilma parkimiskaardita, võib tekkida olukord, kus Europarkla kontrolör koostab mulle trahvi, kuna mul puudub parkimiskaart.

Kuivõrd seaduslik on selline käitumine, kus KÜ nõuab üürnikelt mitmekordselt suuremat parkimistasu? Kas KÜ on õigus nõuda üürnikelt üürilepingut? Mil viisil oleks võimalik KÜ suunata õiguspäraselt otsuseid vastu võtma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriühistul ei lasu kohustust üürnike huvide eest seista, siis ei puudub üürnikel endal võimalus end kirjeldatud olukorras kaitsta. Küll aga saab üürnike huvide eest seista korteriomanik, kes saab omandiõigusest tulenevalt vaidlustada korteriühistu üldkoosoleku otsuse kohtus, nõuda korteriühistult parklasse (kaasomandile) juurdepääsu või nõuda parkimisjärelvalvet teostavalt ettevõtjalt trahvinõude tühistamise nõudmist.

Vastuse esimese lauses toodud selgitusega sarnasel põhjusel puudub korteriühistul õigus nõuda üürnikult üürilepingu esitamist.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab põhikirjaga keelata külalismajutuse pakkumine korteris, mille olen pikemaks ajaks edasi üürinud firmale?20.04.2017

Kas korteriühistul on õigus ühistu põhikirjaga keelata külalismajutuse pakkumine minu korteris, mille olen pikemaks ajaks edasi üürinud firmale?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuulun nende juristide hulka, kes ei näe korteriühistule sellist õigust ette, kuid sellegi poolest ei saa ma välistada, et külalismajutuse keelamine korteriühistu poolt (eriti, kui korteri sihtotstarve on eluruum) ei ole õigusvastane, kuna sellest tulenev turvalisuse vähenemine ja sisekorrareeglite rikkumiste sagenemine on praktikas otseses seoses külaliskorterite olemas oluga.

Kuna külaliskorterite klientide poolt tekitatavad õigusvastaste olukordade eest vastutab korteriomanik (vt KOS § 11 lg 2), siis olen ise soovitanud korteriühistutele tegeleda pigem korteriomanikult korteris korra nõudmisega, kui korteri kasutusotstarve reguleerimisega. Arvestades, et korrakaitseseaduse alusel, saab korteriomaniku külaliskorterite klientide tegevuse eest vastutusele võtta ka Politsei, siis peaks korteriomanik olema vastavast koostööst huvitatud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on lubatud üksteisega piirnevatel kinnistutel paiknevatel korterelamutel moodustada ühine korteriühistu?20.04.2017

Tere!
Kas on lubatud üksteisega piirnevatel kinnistutel paiknevatel korterelamutel moodustada ühine korteriühistu? Milliseks sel juhul kujuneks ühistu nimi ja aadress (ühe konkreetse elamu järgi või muu liitvariant)?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, naaberkinnisasjadel asuvatel korterelamutel ei ole võimalik ühist korteriühistut asutada. Viidatud regulatsiooni eesmärgiks on tagada korteriühistu ja korteriomanike vastastikuste õiguste/kohustuste kattumine. Erand on tehtud nendele korterelamutele, kes esitasid mittetulundusühingute registrile 31.detsembriks 2016 vastava notariaalselt kinnitatud avalduse. Korteriühistu nimi peab koosnema kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu”.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ