Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteriühistu peab öörahu kehtestamisel lähtuma korrakaitse seadusest?18.04.2017

Tere,
Kui kortermaja üldkoosolekul on vastu võetud öörahu osas järgnev otsus - öörahu kehtib E-P 6:00-22:00, siis kas antud otsus on õiguspärane kuna Korrakaitseseadus sätestab järgnevat:

Korrakaitseseadus; jõustunud 01.07.2014

§ 56. Ülemäärase müra ja valgusefektide tekitamise ning saastamise keeld

(2) Mujal kui avalikus kohas on ajavahemikus kella 22.00-st kuni 6.00-ni, puhkepäevale eelneval ööl kella 00.00-st kuni 7.00-ni, keelatud tekitada kestvalt või korduvalt teist isikut oluliselt häirivat müra või valgusefekte.

Öörahu kehtib P-N kell 22:00 - 6:00 ning R-L 00:00 - 7:00.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, öörahu pikkust reguleerib üksnes korrakaitseseadus, ning korteriomanike üldkoosolek selle sätteid muuta ei saa.
Küll aga saab korteriomanike üldkoosolek, põhjendatud juhul, täpsustada vajadusel kellaajaliselt korteriomaniku kohustust hoiduda teatud tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas seadus kohustab korteriühistu juhatust liikmetele info jagamist vähemalt kaks nädalat enne üldkoosolekut või on see soovituslik?15.04.2017

Tere. Korteriühistuseaduse § 15 ütleb, et
(1) Korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab:
1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid;
2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel;
3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
(2) Korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga.

Kas see seaduse punkt kohustab korteriühistu juhatust ühistu liikmetele eelpool nimetatud info jagamist vähemalt kaks nädalat enne üldkoosolekut või on see soovituslik? Meie ühistus on majandusaasta aruannet ja majandustegevuse aastakava tutvustatud üldkoosolekul, kuid mitte enne seda. Põhimõtteliselt on eelarve kohta lihtsalt midagi paari sõnaga mainitud ja siis läheb kohe hääletamiseks, kas vastu võtta või mitte.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, enne üldkoosoleku toimumist, korteriühistu liikmetele majandustegevuse aastakavaga tutvumise võimaldamine, on juhatusele kohustuslik. Juhul, kui juhatus seda kohustust rikub, ning üldkoosolek majanduskava kinnitab, siis riskib korteriühistu sellega, et mõni korteriomanik võib kohtult nõuda vastava üldkoosoleku otsuse tühistamist.

Korteriühistu otsuse tühistamist saab taotleda korteriomanik 3 kuu jooksul alates otsusest teada saamisest. Oluline lisada seda, et juhul, kui otsust vaidlustada sooviv korteriomanik osaleb samal üldkoosolekul, mille otsust ta vaidlustada soovib, siis peab ta lisaks vastuhäälele paluma lisada protokolli vastuväite otsuse vastuvõtmise kohta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu revidendile on lubatud maksta tehtud töö eest tasu?13.04.2017

Tere.
Kas korteriühistu revidendile on lubatud maksta tehtud töö eest tasu? Ühistu põhikirjas on lause, mis ütleb, et revisjoni liige ei tohi olla ühistuga lepingulises suhtes. Samas kui otsustatakse, et revident peaks oma töö eest tasu saama, tuleb ju temaga leping sõlmida või mismoodi oleks kõige õigem sellisel juhul toimida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, esitatud tõlgenduse korral ei tohiks revisjonikomisjoni liige olla ka korteriomanik. Mõistlik oleks põhikirja tõlgendada selliselt, et revident ei tohi omada korteriühistuga püsivat lepingulist suhet.
Kõige korrektsem olukorra lahendus oleks revidendile tasu määramine üldkoosoleku otsusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ostjal on kohustus veemõõtja ümber paigutada, kuna sinna ei pääse enam maja näitu vaatatma?09.04.2017

Korterelamu renoveerimiseks müüdi arendajale pööning ja osaliselt keldrikorrus. Maja üldveemõõtja asus ja asub siiani müüdud osas. Renoveerija müüs pinna, kus asub üldveemõõtja, uuele omanikule. Mujale paigaldada ta seda ei soovinud, kuna see oleks eeldanud suuri kulutusi, mida ta teha ei tahtnud ja väitis, et teeb vaid siis kui KÜ selle eest tasub. Veemõõtjale pääseb igakuiste näitude võtmiseks nüüd ligi vaid siis, kui uus omanik sinna ligipääsu võimaldab või ise näidu teatab. Kas renoveerijal, kes pinnad ostis, oli kohustus see mõõtja paigaldada mujale, KÜ-le ligipääsetavasse kohta omal kulul, kuna ta teadis, et seal kogu maja üldmõõtja ja plaan oli tal juba algselt see pind edasi müüa? Kui see on nii, siis kas nüüd veel on õigus nõuda üldmõõtja teisaldamiseks mujale?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, seda, kas korteri renoveerija pidi korterelamu üldveemõõtja asukohta muutma, tuleks vaadata renoveerijaga sõlmitud lepingust. Juhul, kui eelnimetatud leping veemõõtja asukoha ümberpaigutamist ei nõua, siis ei saa seda renoveerijalt või tema õigusjärglaselt nõuda, kuna korteriomandiseaduse kohaselt võivad ühiskasutuses olevad tehnosüsteemid asuda ka reaalosas.
Kirjeldatud olukorda reguleerib korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p 3, mille kohaselt peab korteriomanik võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu peab mitteeluruumile planeerima ja võimaldama korteriomanditega võrdses osas kuuripinda?06.04.2017

Meie korteriühistus on 10 erineva suurusega korterit ja 2 mitteeluruumi (kauplus ja selle ladu). Päevakorral on kuuride projekteerimine ja ehitus. Kas korteriühistu peaks ka mitteeluriimidele planeerima ja võimaldama korteriomanditega võrdsetel alustel kuuribokse? Näiteks, kui teeme 10 võrdset kuuriboksi, siis mitteeluruumidele veel 2 lisaks. Mis tingimustel võiks korteriühistu mitteeluruumidele planeeritavat kuuride pinda vähendada näiteks ühe boksini?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, antud küsimuse lahendamise juures on oluline arvestada mitte sellega, mis on korteri sihtotstarve, vaid sellega, milline on korteriomaike reaalne vajadus kuuribokside järele.
Kui mitteeluruumi omanike vajadus kuuribokside järele on samasugune nagu eluruumi omanikel, siis puudub nendele kuuride mitteehitamisel alus.

Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saab KÜ juhatuse tegevuse revisjoni algatada?31.03.2017

Tere,
KÜ juhatus 3 liikmeline, reaalselt tegeleb asjaga üks inimene, üks stabiilselt välismaal ja üks on lihtsalt "keha". Revisjonikomisjoni ei ole valitud ja revideerimist pole teostatud. KÜ-l käsil suur tervikrenoveerimise projekt. Infot juhatuse poolt ei edastata. Põhimõtteliselt tegeleb asjaga üks juhatuse liige ainuisikuliselt, olles samal ajal veel ka Kredexi tehniline konsultant. KÜ-l puudub igasugune ülevaade asjade käigust, sõlmitud lepingutest jms. Esitatud on ainult osaline eelprojekt. Kuidas saab KÜ juhatuse tegevuse revisjoni algatada? Lisan, et majas pole sellise taustaga inimesi, kes suudaks läbi närida juriidilisest ja raamatupidamislikust infost. Ehk kas ja kust on võimalik sellisel juhul abi saada?
Teine küsimus: KÜ liikmena esitasin üle kuu aja tagasi kirjaliku soovi KÜ juhatusele tutvuda viimase 4 aasta üldkoosoleku protokollidega. Mulle ei ole midagi vastatud. KÜ-s puudub revisjonikomisjon, mille kaudu saaksin nende dokumentidega tutvumist nõuda. Kas siis on järgmine samm kohtu kaudu?
Kolmas: Kuidas tuvastada koosoleku päevakorra ja üldkoosolekul vastu võetud otsuste vastavust, kui nii koosoleku kutse koos päevakorraga ja üldkoosoleku otsused edastatakse ainult teadetetahvli kaudu?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 34 lg 1 kohaselt teostab korteriühistus juhatuse tegevuse üle järelevalvet üldkoosolek. Selle ülesande täitmiseks võib üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli. Korteriühistu liikmel, kes soovib juhatuse tegevust kontrollida, tuleks eeltoodust tulenevalt algata erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumine. Korteriühistu juhatus on omakorda kohustatud üldkoosoleku kokkukutsuma juhul, kui seda nõuab 1/10 korteriühistu liikmetest (MTÜS § 20 lg 3).

MTÜS § 21 lg 7 kohaselt peab protokoll olema liikmetele kättesaadav 14 päeva pärast peale üldkoosoleku lõppemist. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja. Juhul, kui korteriühistu ei täida oma liikmete eest eeltoodud kohutust, siis on üheks võimaluseks küll kohtusse pöördumine, kuid märksa ratsionaalsem oleks minu hinnangul otsuste täitmisest keeldumine, mille kohta puudub üldkoosoleku protokoll.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatuse esimees ja revident võivad olla isa ja poeg?31.03.2017

Tere!
Korteriühistu üldkoosolekul valiti juhatuse esimees ja revident, kuid nad on isa ja poeg, kas see on lubatud? Mittetulundusühinguseaduses kahjuks sellest pole midagi kirjas.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse ja korteriühistuseaduse mõistes ei ole revisjonikomisjon korteriühistus kohustuslik, mistõttu ei reguleeri seadus ka revisjonikomisjoni liikmete valimise korda.
Korteriühistus on peamiseks järelvalveorganiks on korteriühistu üldkoosolek, kelle otsustada on, kuidas ja kes teostavad järelevalvet teiste korteriühistu juhtorganite üle. Kokkuvõttes ei ole küsimuses kirjeldatud olukord seadusega vastuolus.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas padiõigus rakendub alates 01.01.2018 tekkivate võlgadega või saab kasutada ka juba varem tekkinud võlgade osas?25.03.2017

2018 jõustuva uue korteriühistuseadusega saab ühistu tagada nõude korteriomaniku vastu (esimesel järjekorras) pandiõigusega. Kas padiõigus rakendub alates 01.01.2018 tekkivate võlgadega või saab pandiõigust kasutada ka juba varem tekkinud võlgade osas?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) jõustumisel rakendub esimese järjekoha pandiõigus ka nendele võlgadele, mis on tekkinud enne seaduse jõustumist, kuid arvestada tuleb KrtS § 72 lg 1 sätestatud nn üleminekusättega, mille kohaselt juhul, kui enne KrtS jõustumist on korteriomand koormatud hüpoteegiga, on korteriühistu pandiõiguse suurus kuni hüpoteegi kehtivuse lõpuni viis protsenti täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kui minu korter on enne KÜ moodustamist eraldi küttel, kas ma siis pean edaspidi minema ühisküttele?25.03.2017

Tere!

Elan 18-korteriga majas, kus on keskküte. Kolm korterit selles majas on omal küttel, kaasaarvatud minu oma. Minu korter on omaküttel enne korteriühistu moodustamist ja mul on teiste korterite omanike allkirjadega paber, et nad on sellega nõus.Tänaseks on moodustatud korteriühistu. Plaanis on kogu maja renoveerimine ja haldaja andis teada, et peame minema tagasi keskküttele. Minu küsimus on, et kui mul on olemas teiste korteriomanike nõusolek ja oma küte on pandud enne KÜ moodustamist, kas ma siis ikka pean minema ühisküttele? Ja kas teised majaelanikud, kes enne olid nõus ja andsid minu paberile allkirja, et olen omal küttel, saavad nüüd näiteks KÜ koosolekul hääletada selle poolt, et ma siiski liituksin keskküttega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttesüsteemi näol on tegu korteriomandi kaasomandi esemega, mida valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti (KOS § 15 lg 1). KOS § 8 lg 2 täiendab viimati nimetatud põhimõtet selliselt, et korteriomandiseadusest kõrvalekalduvad kokkulepped kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta vaid juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Arvestades eeltoodud sätete kõrval ka VÕS § 195 ja § 196 sätestatud kokkuleppe ülesütlemise võimalusega, sõltub Teie kokkuleppe kehtivus eelkõige sellest, kas see on kantud kinnistusraamatusse või mitte.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas lahendus, et radiaatorite vahetamise kulu tasutakse vastavalt iga korteriomandi reaalsele kulule, on õiguspärane?23.03.2017

Tere!
Kortermajas ei ole loodud korteriühistut. Omanike üldkoosolek võttis vastu otsuse, mille kohaselt radiaatorite vahetamise kulu tasutakse vastavalt iga korteriomandi reaalsele kulule. Kas selline otsus on õiguspärane ja vettpidav? Mida tähendab selles kontekstis korteriomandi seaduse § 13 lõikel 1? Ehk kas on vajalik kõikide omanike kokkulepe või piisab enamuse otsusest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui kirjeldatud otsus on vastu võetud kooskõlas korteriomandiseaduse (KOS) § 16 primm lõikega 2, ehk siis sellise otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis tuleks eeldada, et vastuvõetud otsus on õiguspärane, kuid lõpliku hinnangu saab sellele anda siiski kohus.
Kui aga otsus on vastuvõetud lihthäältega, siis kohaldub sellele KOS § 16 lg 3, mille kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ