Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas reguleerida olukorda, kus naabrid teevad pidevalt lärmakaid remonttöid, kas peaks olema ka see teistele ette teada?08.12.2017

Kas, kui pikalt ja kui põhjalikult peaks olema teada naabrite tegevus, mis kindlasti ületab korterite normkasutust ja naabrite piire? Pean silmas olukorda, kus viimastel aastatel on üks ja teine naaber hakanud suuremahulisi ning valju lärmi tekitavat remonti tegema. Ise töötan paraku sellises valdkonnas, kus on vaja äärmist keskendumist ning sellega seoses need valjud remondid segavad. Mõjudes nii tööviljakusele kui ka näiteks suhtluses klientidega, sest põhjalikult korterit remontiv naaber võib ju enda kinnisvara väärtust nende remontidega tõsta. Samas kui ma ise oma korteris üürnik oleksin, siis kahtlemata ütleksin üürilepingu üles.
Kui kunagi oli ühistus teemaks, et osad naabrid või nende üürnikud kuulavad valjusti muusikat keset päeva, mis osasid naabreid kangesti häirima pidi, siis sellise remonditerrori vastu räägib ühistu esimees ainult, et saage kokkuleppele ning tema käed on seotud. Samas muidugi nende korterite omanikega, keda häirisid üürnike keset päeva pidutsemised, saaks muidugi vabalt nende lärmakate remontijate vastu niiöelda "üleskeerata". Samas ise nagu leian, et poleks tarvis ühes kortermaja trepikojas ka niiöelda vaenupooli tekitada. Kuigi ise leian, et selliste lärmakate remontide tegemiseks võiks küll majaelanikel teada olla, millal seda tehakse, sest probleem on selles, et nagu iialgi pole teada, millal on vaikne ja millal lärmakas remont käsil.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kahjuks pean korteriühistu esimehega nõustuma, et üksiku korteriomaniku tegevuse vastu, kelle tegevus ületab korteriomandi tavakasutuse piire, ei ole korteriühistul (korteriomanike enamusel) praktikas suurt midagi ette võtta.
Teoorias on küll nii (sh alates 01.01.2018 jõustuvas uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses), et keelatud kõik tegevused, mis ületavad korteriomandi tavapärast kasutamist.
Eelviidatud õigust on aga kohtus keeruline kaitsta, kuna kohtupraktika ei hinda olukorra õiguspärasust mitte tegevusest (müra tekitamise keelu rikkumine, kaasomandi ümberehitamise keelu rikkumine, jne) vaid tulemusest ja selle võimalikest negatiivsetest tagajärgedest lähtudes.
Negatiivse tagajärje ulatuse hindamisel arvestatab kohus oma korda seda, kas negatiivne mõju on kohtumenetluse hetkel ülemäärane või mitteülemäärane. Näiteks aknast korterile välisukse tegemine ei pruugi valitseva kohtupraktika kohaselt olla ülemäärane. Hiljuti leidis kohus, et korteri võib ümber ehitada lasteaia tarbeks, ega välistanud teiste korteriomanike vastuseisust hoolimata elamusse restorani rajamist. Eeltoodut arvestades on naaberkorterist kostuv müra Teie kõige väiksem mure, sest meie tänane kohtupraktika soosib üksikut korteriomanikku, kui viimane soovib oma korterit elik terve korterelamu ümberehitada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on võimalik soovijatel osta omale ära parkimiskoht kortermaja hoovis?08.12.2017

Väikese korterelamu (KÜ) hoovis vastavalt projektile 6 parkimiskohta (korteriomanike mõtteline osa). Elamus korteriomandeid 14. Kõigile kohti ei jagu ja samas ei ole kõigil ka autot. Kas on võimalik ja kuidas on võimalik soovijatel osta omale ära parkimiskoht? Kuidas see peaks toimuma? Millest alustada? Mille järgi määrata hind. Kellele makstakse (ühistule või omanikele kes ei soovi osta)? Milline võiks olla optimaalne hind.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, krundil, millel asuvad korteriomandid, toimub parkimiskoha korteriomaniku ainukasutusse andmine kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe alusel. Selline kokkulepe tuleb sõlmida notariaalses vormis.

Soovitan esimese asjana välja selgitada, kas kõik korteriomanikud on sellise tehinguga nõus. Kui vastus on jah, siis järgneb juba parkimiskoha hinna välja selgitamine ja parkimiskohast huvitatud isiku leidmine.

Tervitades, Andry Krass
 

Küsimus: Kas korteriühistu üldkoosolek võib võtta vastu kohtuotsust sisuliselt ignoreeriva otsuse?06.12.2017

Meie kortermaja kohta on 2003 aastast võetud vastu kohtuotsus, mis kinnitas, et üleminek elektriküttele on olnud seaduslik ja osade omanike soov kehtestada neile teatud protsent keskütte kulude kompenseerimiseks ei ole põhjendatud, sest seda nõuet ei kinnita ükski uuring ega metoodika. Vahepeal pole midagi muutunud. Ometi otsustas viimane üldkoosolek kehtestada el.kütjatele 10 % suuruse lisamaksu korterite m2 põhiselt, mis arvestatakse keskküttele kulunud summa järgi. Põhjuseks toodi, et lahtiühendatud el.kütjad ei tasu ega osale küttekulude jagamises – üldruumides ehk keldrites. Väliskoridorides on keskkütteradiaatorid eemaldatud. Ennast spetsialistideks nimetanud paar inimest väitsid, et nimetatud kohtuotsus ei ole oluline ja sellise tasu nõudmine on seaduslik, mille põhjenduseks toodi MKM 2006 aasta tellimus „Küttekulude jaotamisest elamus“. Tegemist on projektiga, mitte seadusega. Ühelegi seadusele, mis lubaks mingeid protsente nõuda, ei viidatud. Samas maksavad meie majas ka elektriga kütjad majandamiskulusid KÜS §15/1,2 kohaselt. Sellest fondist on makstud mh keskkütteremontide ja keskkütte osalise renoveerimise eest, millest el.kütjad pole mingit kasu saanud. KOS § 13 kohaselt peaks seega arvesse võtma ka el.kütjate kulusid kütmisele ja need jagama võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Seda aga ei peeta oluliseks. Ka ütleb sama MKM-i uuring, et kui lahtiühendamine on toimunud seaduslikult, siis peavad teised omanikud taluma ka negatiivseid tagajärgi. Samuti ei ole meie ühistu põhikirjas reguleeritud kulude jagamise korda. Olete varem öelnud, et ei juhatus ega üldkoosolek ei saa seetõttu kehtestada uusi koormisi, mis rikuks korteriomanike õigusi ning sellised otsused on tühised. Praegusel juhul on minu arvates just seda tehtud. Küsimus: võttes arvesse eelnevat seletust, siis kas üldkoosoleku otsus on seaduslik. Mida teha edasi?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu säilimiseks ostetud soojusenergia on korterelamu majanduskulu, mida kannavad kõik korteriomanikud täies ulatuses, sõltumata sellest, mis tüüpi on korteri kütteliik.
Kui korterelamu säilimiseks kasutatakse mitut kütteliiki, ning tegu on õiguslikult korrektse olukorraga, siis tuleb korteriomanikel kanda mõlemaga seotud kulud proportsionaalselt korteri suurusele.

Kulude jagamise küsimust saab reguleerida põhikirja kaudu ja/või Riigikohtu praktika kohaselt ka üldkoosoleku otsuse kaudu, kui otsuse vastuvõtmine toimub samasuguse häälteenamusega nagu on vajalik põhikirja muutmiseks. Olukorras, kus põhikiri küttekulude jagamist ei reguleeri, tuleks üldkoosoleku otsuse kehtivuse hindamisel hinnata seda, kas otsus võeti vastu põhikirja muutmisele vastava kvalifitseeritud häälteenamusega ehk kas selle poolt hääletas rohkem kui pool korteriühistu häälte üldarvust.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas see on õige, et 1 korteri asemel tehti 5 väikest aga kulusid makstakse kui 1 korteri eest?03.12.2017

Maja renoveerimisel ehitati välja pööningukorrus ning sealt saadud 1 korteriomand müüdi arendajalt väljaehitamata kujul uuele omanikule, kes nüüd selle ühe korterina arvele võetud pinna jagas ja ehitas välja seal 5 väikest korterit. KÜ-le tähendaks see seda, et maksud laekuvad 1 korteri kohta, reaalselt aga tegemist 5 väikese korteriga, mis üüritakse välja ja kes kõik kasutavad ühiselektrit, trepikoja koristusteenust, tahavad parkida niigi kitsal parkimisalal jne. Lisaks tähendab see suurt elanike arvu suurenemist. Igas korteris ju vähemalt 2 inimest, mis teeks kokku elanike arvu suurenemise 10 võrra. Olukorras kus oleks 1 korter, ilmselt 10 elanikku ei oleks. Kas KÜ peab olema nõus sellega? Kas see võib kuidagi mõjuda maja konstruktsioonidele (tegemist üle 100 aasta vanuse palkmajaga miljööväärtuslikus rajoonis) jne. Kas ja kuidas peaks reageerima? Mis selline tegevus meile kaasa tuua võiks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu majandamiskulusid kannavad korteriomanikud vastavalt korteriomandi suurusele. Seega ei saa ühe korteri mitmeks jagamine kaasa tuua muutust kulude suuruse jagamisel.
Kui see siiski nii on, siis saab põhjus olla vaid Teie enda korteriühistu põhikirjas. Soovitan viimane üle vaadata, ning viia vajadusel sisse muudatus, mis tagaks senisest õiglasema majanduskulude jagamise.

Korterelamu konstruktsioonide tugevuse kontrollimiseks soovitan pöörduda ehituseksperdi poole.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas seadusejärgne KÜ võib tasu maksta tehtud tööde eest?30.11.2017

Tere!
Me ei saa korteriühistu moodustamiseks kokkuleppele. Seega teeb ühistu riik. Oleme siiani oma majanduse ja maksetega kuidagi hakkama saanud ja loodame seda ka edaspidi saada. Siiani on "vaevanägijatele" sümboolset tasu makstud nn kogutavast hooldustasust. Kas see on seaduslik ja võiks kasutada ka edaspidi või tuleb asjaajaga sõlmida töövõtu leping? Või piisab üldkoosoleku enamuse otsusest, kui ka põhikirja ei ole?
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
korteriühistu majandamisega tegelevale isikule tasu maksmiseks piisab, kui selle otsustanud korteriühistu üldkoosolek. Samas on oluline järgida korteriomandiseaduses (alates 01.01.2018 korteriomandi- ja korteriühistuseaduses) sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise ja otsuse vastuvõtmise nõudeid.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ootamatult surnud korteriomanikku võib üldkoosoleku hääletusel asendada abikaasa?30.11.2017

Tere!
KÜ liige (korteri ainuomanik) suri ootamatult enne üldkoosoleku toimumist. Väikeses ühistus on hääletamisel oluline iga hääl. Kas sellisel juhul saaks omanikku asendada samas korteris elav abikaasa?
Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomaniku surma avaneb pärand automaatselt, ning siis tuleb korteriühistu liikmeks ja korteriühistu üldkoosoleku hääleõiguslikuks isikuks lugeda lugeda juba pärija. Seega tuleks probleemi lahendamiseks viimase isik välja selgitada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korterelamu renoveerimisel võib viia esimese korruse korterid üle vesipõrandküttele?25.11.2017

Kas korterelamu renoveerimisel võib viia esimese korruse korterid üle vesipõrandküttele? Või osa esimese korruse korteritest (korteril oma jaotuspump)? Kas vesipõrandaküte, millele on koostatud projekt ja mis ei eraldu tsentraalsest süsteemist on individuaalne küttevorm?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamu küttesüsteemi võib muuta, kui selle poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Kirjeldatud küttesüsteemi näol ei ole tegu individuaalse küttesüsteemiga, vaid tegu on endiselt korteriomandi eseme koosseisu kuuluva korterelamu osaga.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas üürnik võib tagantjärgi tagasi nõuda makstud remondifondi makseid?25.11.2017

Tere,
Kui üürnik on siiani maksnud remondifondi koos kommunaalmaksetega ja nüüd teavitas, et tema nõuab tagantjärgi kogu selle summa tagasi. Kas tal on see õigus. Üürilepingus ka kirjas, et kõrvakulud maksab üürnik.

Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, remondifond ja kõrvalkulu on mõlemad liiga laiad mõisted, et oskaksin konkreetses situatsioonis midagi põhjapanevat arvata.
Kui üürnik on käitunud seni selliselt, et remondifondi tasumine on tema kohustus, siis tuleb igal-juhul eeldada, et lepingu sõlmimisel lepiti kokku, et remondifondi näol on tegu kõrvalkuluga. Ühistute puhul, kelle kogutav remondifond katab vaid korterelamu jooksva remondivajaduse, see nii ka on.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on vaja luua korteriühistu kui omanikke on alla kümne, aga korteriomandeid kinnistul rohkem kui 10?23.11.2017

Kas uue KÜ seaduse järgi on vaja luua korteriühistu kui omanikke on alla kümne, aga korteriomandeid kinnistul rohkem kui 10? Osad korteriomandid on eluruumid, osad korteriomandid aga garaažid.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, 01.01.2018 jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tekivad korteriühistud hoonetes, kus asuvad korteriomandid, sõltumata sellest, kui palju on hoones korteriomandeid ja sellest, mis on nende kasutamise sihtotstarve.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on õige, et korteriühistu arvestab vannitoas asuva S toru soojahulka korteri põrandapinna suuruse järgi?20.11.2017

Kas on õige, et korteriühistu arvestab vannitoas asuva S toru soojahulka põrandapinna suuruse järgi? Majas on 2, 3 ja 4 toalised korterid, kusjuures vannitoad ja S torud on täpselt ühesuurused. See toru ei küta ju korterit, vaid ainult vannituba ja 4 toaline korter ei saa samasuurelt torult rohkem sooja.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
soojusenergia kuluarvestus, mis lähtub korteriomandi suurusest, on õiguslikult korrektne, ning ka õiglane.
Esiteks tuleb arvestada, et soojusenergia (sh vannitoa S toru) tarbimiskulu on korterite lõikes väga erinev isegi siis, kui ruumid on ühesuurused, ning neis asuvad ühesugused küttekehad. Veelgi olulisem on aga arvestada asjaoluga, et korterelamu tarbib soojusenergiat kaasomandi säilimise-, mitte reaalosa tarbeks, ning kuna igale korteriomandile kuuluv kaasomandi suurus on otseses seoses korteri suurusega, siis on ruutmeetripõhine soojusenergia kulude jagamine ka sisuliselt põhjendatud.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ