Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas juhatusel on õigus haldusleping lõpetada või on vaja eelnevat üldkoosoleku nõusolekut?17.09.2018

Tere
Üldkoosolek otsustas haldusfirmast teenust sisse osta. Juhatus sõlmis vastava lepingu, kas nüüd on juhatusel õigus ka haldusleping lõpetada või on eelnevalt vajalik üldkoosoleku nõusolek? See on haldusfirma nõudmine. Üldkoodoleku protokollis on kirjas:
Üldkoosolek otsustas:
1.2. Haldusteenuse osutamise teenuseid võtta osaühingult ....
Lugupidamisega
KÜ juhatus

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, lepingute sõlmimine ja lõpetamine kuulub korteriühistus juhatuse pädevusse. Asjaolu, et kunagi on haldusfirmaga sõlmitud leping kooskõlastatud üldkoosolekul, ei tähenda seda, et ka lepingu lõpetamiseks peab juhatus samuti üldkoosolekult selleks luba küsima.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ tohib katkestada koostöö kui ettevõttel puudub MTR registreering?13.09.2018

Tere!
Kas ühe-kahemehefirma, kes tegeleb remonditöödega, nt torutööd, radiaatorite vahetus jms., peab omama MTR registreeringut? Kui registrisse ei ole kantud, kas on põhjust keelduda temaga koostööst? Kui juhtub midagi, kas KÜ juhatus vastutab, kuna "ei uurinud piisavalt tausta", või kehtib ikkagi leping ja antud garantii? Sisestasin prooviks ka suuremate ehitusfirmade nimesid ja nii mõnelgi registreering puudus. Selgitage palun seda teemat veidi lahti.

Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, MTR-i registreeringu puudumisele viidates saab lepingu lõpetada üksnes juhul, kui MTR-i registreering on töövõtja lepinguline kohustus.

MTR-i registreering on vabatahtlik. Selle eesmärgiks on ettevõtja pädevuse tõendamine, kuid 2015 aastal jõustunud EhS kohaselt võib ettevõtja ise valida, millisel viisil ta seda teeb. Näiteks on seda võimalik tõendada ka töötajate kutsetunnistuste või varasema töökogemuse kaudu.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mis tingimustel on võimalik avaldada KÜ juhatusele umbusaldust?13.09.2018

Mis tingimustel on võimalik esitada KÜ juhatusele umbusaldust? KÜ on 6 korterit, ühel liikmel on 2 korterit. KÜ juhatus esitab igale poole andmeid, et KÜ on 5 liiget, kuid korterid on 6 - seega ka 6 häält. Hääled jagunevad 3/3. Põhikiri näeb ette, et igal korteril on 1 hääl. Kuidas on õige, kas liikmete arv või on ikka õige häälte arv otsustamisel. Ka KÜ üldkoosoleku otsuste läbiviimisel lähtub ta liikmete arvust. Samas vassib KÜ rahade kasutamisega, ei esita Kü üldkoosoleku protokolle, ei küsi luba laenu võtmiseks jne.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei tunne KÜ liikme mõistet. Kui korteriühistu põhikiri ei sätesta teisiti, siis on igal korteriomanikul üldkoosolekul temale kuuluvate korteriomanditele arvule vastav arv hääli. Teie korteriühistu puhul on üldkoosolekul häälte arvuks 6.

Juhatusele umbusalduse avaldamiseks tuleb algatada korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriomanikest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tohib põhikirjaga nii sätestada, et kulude jaotud toimub vastavalt korterite või elanike arvule?08.09.2018

KÜ uude põhikirja sätestati kulude arvestamine korteris elavate elanike arvu järgi või võrdselt korteriomanike vahel. Majas on meil erineva suurusega korterid, seega enamik peaks maksma rohkem, kui m2 järgi arvestatuna oleks. Saan seadusest aru, et see ei ole õiglane, ehk kahjustab väiksemate korterite huve ja eelistab suuremaid, mis peavad niimoodi vähem maksma. Ise sai selle vastu hääletatud ja palutud ka vastuväide protokollida. Või tohib siiski põhikirjaga nii sätestada, et kulude jaotud toimub vastavalt korterite või elanike arvule? Viimase puhul ei saa aru, kuidas see üldse toimuks, sest tegelikult on väga raske tegelikku elanike arvu kontrollida - kes ja kuidas seda tegema peaks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha seadusjärgsest erineva (so kaasomandi osa suurusel põhineva) kohustuste jaotuse aluse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Sama paragrahvi lõige 3 täpsustab, et korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
Seega lubab seadus küll jagada kulusid seaduses sätestatust erinevalt, kui üksnes selliseid kulusid, mille tarbimist saab korteriomandite kaupa mõõta.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ tohib ja mille alusel igakuise arve ümber nimetada korteriomaniku nimelt firma (OÜ) nimele?08.09.2018

Tere.
Väljavõte KÜ-le saabunud e-mailist:
Meil on selline küsimus. Meie ettevõte võtab üürile korter, ning me peame maksma kõik arved, sealhulgas ka kommunaalmaksed. Aga selle jaoks meil on vaja saada arved ettevõte nimele. Kas Te võite edastada meile arved firma nimele? Mida vastata? Kas on üldse mingit alust? Kinnistusosakonna andmetel korter, mida tahetakse firmale üürida, on omanikuks eraisik.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastavalt korteriomandi ja korteriühistuseadusele vastutab korteriomandi majanduskulude tasumise eest ainult korteriomanik. Kui korteriomanik soovib seda kohustust delegeerida kolmandale isikule, siis tuleb tal selleks sõlmida kokkulepe korteriühistuga.
Korteriühistu majanduskulude puhul tuleb lisaks arvestada, et majanduskulude tasumise kohustus ei teki mitte arve-, vaid korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava alusel. Seega seaduse mõistes ei ole korteriühistul arve esitamise kohustust ka korteriomaniku suhtes - piisab, kui ta teeb korteriomanikule teatavaks üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistu peaks teadma, kes millist keldriboksi kasutab?08.09.2018

Tere

Tuli välja, et korteri müügiga siis nö kaasa antud keldriruum on tegelikult ühistu üldkasutatav ruum. Maja inventariseerimisjoonistel on näha, et selle trepikoja keldris asub 10 "kuuri". Need on siis lisaks panipaikadele, soojasõlmedele jne. Korteriühistul ei ole aga kahjuks mingit ülevaadet sellest, milline korter millist/milliseid nö kuure/keldribokse kasutab.
Keldriboksid peaksid olema kaasomandis. Kas ühistu peaks teadma, kes millist keldriboksi kasutab? Kas ühistu peaks tagama võrdse korteriomanike kohtlemise ja kõigile keldriboksi tagama?
Kui ühistu ei ole nõus probleemiga tegelema ja väidavad, et nemad (ehk siis ühistu juhatuse liikmed) ei saa selle lahendamiseks midagi ette võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu peab keldribokside kasutamisega kursis olema ning tagama korteriomanike võrdse kohtlemise keldribokside kasutamisel.
Eeltoodud põhimõte tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 12, mille lõige ütleb, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas jagada kinnistul tööde kulutusi kas korterite või korterite suuruste järgi?06.09.2018

Tere. Kinnistul kaks maja. Ühes kolm korterit ja teises üks korter. Peaksime teostame kinnistul ühiseid remonditöid. Põhikirja ei ole ja ka juhatust ei ole. Korterite suuruste vahe suur. Suuremate korterite omanikud tahavad tööde maksumuse jagada korterite peale. Otsustanud oleme, otsuste poolt peame olema kõik ühiselt. Kas nüüd on õigus suurel majal nõuda, et palju väiksema pinnaga eraldi olev maja maksab nendega võrdsetes osades või võtame aluseks ikkagi korterite ruutmeetrid/mõttelise osa?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 40 lg 1 kohaselt jagunevad kaasomandi esemega seotud remondikulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Seda põhimõtet ei saa korteriomanike enamuse otsusega muuta selliselt, et kulud jagunevad korterite arvu järgi. Seega tuleks kulud jagada ikka kaasomandi mõttelise osa järgi.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui üks korteriomani pargib auto haljasalala maja seina äärde ega võta meid kuulda?06.09.2018

Tere!

Kirjutan korteriühistust ning juba pikka aega on meil ühe korteriomanikuga probleem. Tema armastab nimelt parkida haljasalale kohe maja kõrval (vahe maja seinaga vast umbes 1 m). Tegime küll kevadel värskelt majaesise parkla korda ning oleme teda palunud sinna parkida küll kirjalikult ja suuliselt, kuid seni tagajärgedeta.
Olen püüdnud selles osas ka ise veidi asja uurida - saan aru, et kortermaja juurde kuuluv maa on meie kõigi ühisomandis, st et parkimiskorralduse kehtestamiseks peaksid 100% kõik korteriomanikud ühel nõul olema. Kas see vastab tõele?
Ja kas sellises olukorras üldse on võimalik midagi ette võtta? Nii lähedale parkimine peaks olema ju ka tuleohutuseeskirjade vastane (ka seda oleme mainitud isikule öelnud), nii et kui inspektor peaks meie maja külastama, siis saaks trahvi ilmselt ühistu.
Nii olengi nõutu - kas ongi nii, et sellise omavoli vastu ühistu midagi ette võtta ei saa? Palun andke nõu.
Igaks juhuks lisan, et maja asub maapiirkonnas.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomanik on kohustatud kasutama kaasomandi esemeks olevat korterelamu krunti vastavalt selle sihtotstarvele ning antud juhul ta seda ei tee, siis piisab tema korrale kutsumiseks korteriühistu juhatuse vastavasisulisest märkusest. Kui korteriomanik sellest välja ei tee, siis peab olukorda arutama juba üldkoosolek. Kõige äärmuslikumaks abinõuks, mida üldkoosolek saab kasutada, on korteri võõrandamisnõude esitamine.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kinnisvara müüja on minu kui ostja suhtes käitunud õigesti, kuna minu parkimiskoht on kitsam kui teised?31.08.2018

Tere

Sai ostetud parkimiskoht majaaluses parklas. Küsimus puudutab parkimiskoha laiust. Parkimiskoht sai ostetud enne objekti valmimist, st koht sai valitud ehitusfirma joonise pealt. Kõik müügis olnud kohad olid sama hinnaga. Suuruste erinevustest juttu ei olnud. Hiljem, koha kasutamise käigus tuli välja, et parkimiskohad on erineva laiusega, ent hind on kohtadel sama. Nimelt, minu parkimiskoha laius on 235 cm, mis jääb ka soovituslikust oluliselt vaiksemaks. Teised kohad parklas on näiteks 230-270 cm.
Kokkuvõttes sooviksingi teada, kas kinnisvara müüja on minu kui ostja suhtes käitunud õigesti?

Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastus sõltub selles, kuidas on lepingus sätestatud lepingu ese ja selle hinnakujundus. Kui hind on määratud nö tükipõhiselt, siis puudub alus nõuda hinnaalandust ainuüksi sellel põhjusel, et teised korteriomanikud said sama hinnaga suurema parklakoha.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas seadusega on lubatud KÜ aastaaruande esitamine juhatuse poolt ilma üldkoosolekuta?31.08.2018

Tere

2016. aastast (mingi seaduse muutumisega) ei pea KÜ juhatus aastaaruande esitamiseks üldkoosolekut kokku kutsuma. Vaid saavad ise ära kinnitada ja saata ära.
Millise uue seadusega see lubatud on?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 51 lg 4 kohaselt esitab korteriühistu kinnitatud majandusaasta aruande korteriühistute registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates.
Sama seaduse paragrahv 20 lõige 1 kohaselt kinnistab korteriühistu majandusaasta aruande korteriomanike üldkoosolek.
Eeltoodust tulenevalt puudub korteriühistu juhatusel õigus esitada korteriühistute registrile kinnitama majandusaasta aruannet.
Sarnane regulatsioon kehtis ka enne 01.01.2018 vastavalt mittetulundusühingute seaduse paragrahv 19 lõige 1 punktile 5 ja paragrahv 36 lõikele 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ