Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas kõik majaelanikud peavad tulema notarisse või on ka teisi võimalusi nõusoleku vormistamiseks, kui tahan korterit keldrisse laiendada?05.02.2017

Sooviksin oma korterit laiendada keldrikorrusele. Kas olen õigesti aru saanud, et kõigepealt on vaja projekteerimistingimusi, seejärel teha projekt, taotleda ehitusluba ja siis majaelanike notariaalselt kinnitatud nõusolek. Kas kõik majaelanikud peavad tulema notarisse kohale või on nõusoleku sõlmimiseks ka teisi võimalusi?
Kas projekt tuleb teha kindlasti enne majaelanikelt nõusoleku saamist ja see on aluseks nõusoleku vormistamisel?
Kas allkirju nõusoleku kohta võib koguda projektile, olen kuulnud, et mõned on nii teinud?

Tänud vastamast!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi laiendamiseks on vajalik teha vastav muudatus kinnistusregistris, mille eelduseks on korteriomanikevahelise notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimine.

Lihtkirjaliku kooskõlastusega (projekti ja ehitusloa alusel) saab korteri andmeid muuta ehitusregistris, mille sissekanne ei ole aga kinnistusregistrile ja teistele korteriomanikele korteriandmete muutmise nõude esitamisel, siduv.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas korteriühistu tavaliige saab kontrollida, kas põhikirja on muudetud?05.02.2017

Tere. Sain alles hiljuti teada, et mitu aastat tagasi on muudetud meie KÜ põhikirja. Äriregistris www.rik.ee on üleval aga vanem põhikiri. Kas põhikirja muutes tuleb see mingis ametis registreerida ning kui jah, siis kuidas KÜ tavaliige seda kontrollida saab kui juhatuse käest infot ei saa? Kas äriregistris ei peaks üleval olema õige põhikiri?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui tavaolukorras jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus selle vastuvõtmisest, siis põhikirja kinnitamise kohta kehtib eriregulatsioon. Nimelt jõustub uus põhikiri, mittetulundusühingute seaduse § 23 lg 2 kohaselt, alates registrisse kandmisest.
Seega juhul, kui uus uus põhikiri on juhatuse poolt registrisse esitamata jäetud, kehtib endiselt nn vana põhikiri.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kaupluse asemel võib teha külaliskorterid ja kas teiste korterite omanikel on ikka ka mingi sõnaõigus?04.02.2017

Kauplus-elamus on viis korterit 250.6 m2 ja üks mitteeluruum 248.7 m2. Mitteeluruumi kasutusotstarve on kood 12319 kaubandushoone või kauplus. Külaliskorterid kattuvad eluruumi otstarbega Muu kolme või enama korteriga elamu 11222.
Korteriomanikud said kaupluse pinna omanikult teate, et omanik tahab muuta kasutusotstarvet ja rajada mitteeluruumi külaliskorterid /5-6 apartementi/.
Omaniku väitel ei pea ta taotlema ehitusluba kuna ei muudeta välisilmet. Rekonstrueerimine toimub ruumi siseselt - rajatakse uus elektrisüsteem, küttesüsteem, vesi -kanalisatsioon, parkimis kohad jne.
Korteriomanikud on raske otsuse ees, osad korteriomanikud on selgelt muudatuse vastu. On ju märgitud elamu Merivälja südames (kõrval lasteaed ja läheduses kool) ja 56 aastat tegutsenud poena. Samuti võivad külaliskorterite külastajad häirida korteriomanike kodurahu. Pigem kiidaksid korteriomanikud heaks näiteks büroopinnad, ilusalong.
Soovime teada, kas kasutusotstarbe muutmisel on vaja kõigi omanike nõusolekut ja kas üleüldse meie arvamusega arvestatakse-küsitakse? Või on vajalik ainult enamuse nõusolekut? Aastal 2012 olete viidanud korteriomandiseadusele §16 ja 11. Ka ehitusseadus on vahepeal muutunud. Ehk siis kas toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud? Kas hoone sisesel rekonstrueerimisel on vaja ehitusluba, mis tagaks järelevalve (milliseid materjale kasutatakse, kuidas ühtib uus kanalisatsioon olemasoleva vee-kanalisatsiooniga).
Parimate soovidega,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ehitusseadustiku lisa 1 " Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta" kohaselt nõuab olukord, kus ümberehitatav mitteeluruum on suurem kui 60 m², ning mitteeluruumi ümber ehitamise käigus muudetakse korterelamu tehnosüsteeme, ehitusloa olemasolu.

Ruumide kasutamise sihtotstarve muutmine, ning olemasolevate tehnosüsteemide ümberehitamine ja uute rajamine, on reguleeritud ka korteriomandiseadusega (KOS), mille § 16 lg 1 eeldab kirjeldatud ümberkorralduste teostamiseks kõigi korteriomanike nõusoleku olemasolu.
Kui ümberkorraldusi teostada sooviv korteriomanik väidab, et korteri ümberehitamisega teostele korteriomanikele kahjulikke mõjusid ei kaasne, ning seetõttu puudub vajadus KOS § 16 lg 1 alusel korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, siis tuleb seda väidet hinnata tema korteri- ja korterelamu tehnosüsteemide ümberehitusprojekti põhjal. Vastava projekti peab tellima korteriomanik, kes oma korterit ümber ehitada soovib.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas piisab tagasisastumiseks, kui korteriühistu juhatuse liige teatab üldkoosolekust oma sellisest soovist?23.12.2016

MTÜ 28 lõige 3¹ ütleb: Juhatuse liige võib juhatusest tagasi astuda sõltumata põhjusest, teatades sellest enda määranud organile.
On selline olukord, et on kokku kutsutud KÜ üldkoosolek, mille päevakorras pole juhatuse liikme tagasiastumist, kuid juhatuse liige teatab üldkoosolekul, et ta astub tagasi.(Inimesed ei lähtu pahatihti seadustest vaid emotsioonidest). Kas lugeda siis selle juhatuse liikme volitused lõppenuks või mitte, lisaks ka asjaolu, et tema ju loeb enda volitused lõppenuks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p 2 kohaselt kuulub juhatuse liikme tagasikutsumine üldkoosoleku pädevusse, ning kuni selle otsuseni on juhatuse liikme volitused kehtivad.
Kuna üldkoosolek saab otsustada vaid eelnevalt väljakuulutatud päevakorras olevaid küsimusi, siis ei saa juhatuse liiget vabastada nö ad hoc korras, vaid kokku tuleb kutsuda vastava päevakorrapunktiga üldkoosolek. Samas on oluline lisada, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 kohaselt peavad korteriühistu liikmed, samuti juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seega, kui üks juhatuse liige on avaldanud soovi juhatusest lahkuda, siis ei tohiks tema sooviavalduse rahuldamisega viivitada, ning uue üldkoosoleku kokkukutsumises tuleks kokku leppida koheselt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri unarusse ja hooldamata jätmine on alus, et korteriühistu saaks taotleda sella võõrandamist?23.12.2016

Kas korteriomandi kütmiseta jätmise, heakorratöödel mitteosalisemine ning korteri laguneda laskmine (aknad on lagunenud ja ei sulgu) on piisav alus KÜ-l korteriomandi võõrandamise avalduseks? Kui jah, siis mitu hoiuatust tuleks korteriomanikule edastada enne kui esitada võõrandamise nõue?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi võõrandamisnõude esitamisel võib üheks nõude aluseks olla korteriomandiseaduse (KOS) paragrahvis 11 sätestatud kohustuste mittetäitmine korteriomaniku poolt.
Eelnimetatud paragrahv lõige 1 punkti 1 kohaselt kohustub korteriomanik hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuna korteri reaalosa kütmata jätmist ja selle laguneda laskmist saab lugeda korteriomaniku kohtustuste rikkumiseks KOS § 11 lg 1 p 1 mõistes, siis on selle alusel õigustatud ka korteriomandi võõrandamisnõude esitamine.

KOS § 14 ei nõua, et võõrandamisnõude esitamise otsusele peab eelnema vastav hoiatus, küll aga peab rikkumine, mille alusel võõrandamisnõuet otsustatakse, olema korduv. Selleks, et vältida hilisemaid vaidlusi küsimuses, kas rikkumine oli korduv või mitte, on soovitav arutada probleemi läbi kahe üldkoosoleku, andes esimesel koosolekul korteriomanikule probleemist teada, ning juhul, kui ta oma käitumist ei muuda, siis otsustada teisel üldkoosolekul korteri võõrandamisnõude esitamine.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on määratletud aeg mille jooksul täitemenetluse enampakkumise võitja peab end kinnistusregistris omanikuks vormistama?23.12.2016

Tuginedes kinnisvaramaakleri kardetavasti ebaõigele infole (minu e-maili päringule vastas samuti kirjalikult) osalesin sümboolse hinnaga enampakku-misel mille ainukese osalejana ka võitsin. Enampakkumise akti pole veel kätte saanud, kuid e-kinnistusregistri põhjal (hüpoteegiga on kinnistu igakordne omanik allutatud sundtäitmisele) on alust kahelda maakleri mõnede väidete õigsuses. Enne kui hakkan kinnistusregistrisse midagi lõpuni vormistama ja allkirjastama tahan olla kõigis asjaoludes kindel. Seega - kui kaua on mul aega oma kahtlustega tegelemiseks?
Kas üldse on määratletud aeg hiljemalt mille jooksul enampakkumise võitja peab end kinnistusregistrisse kindlasti omanikuks vormistama või on talle jäetud ka vabadus soovi korral loobuda oma korteriomandi kinnistusregistrisse seadmisest, vormistamisest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, täitemenetluse seadustikus ei ole ajavahemikku, mille jooksul peab enampakkumise võitja tehingu lõpule viima, täpselt määratud. Juhul, kui vastavat ajavahemikku ei ole määranud ka täitemenetlust korraldanud isik, siis tuleks tehing lõpule viia mõistliku aja jooksul. Tehinguga viivitamine seoses varasemalt teada
Pakkuja jaoks uute asjaolude ilmnemise korral saab pakkuja pakkumisest taganeda küll, kuid soovitan selle otsuse kaalumisel kasutada professionaalse õigusnõustaja abi, kuna sellist otsust tuleb korrektselt motiveerida.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on võimalik valla pakutavast soojateenusest lahti öelda, sest korter on külm aga arve tuleb ikka maksta?20.12.2016

Tere!
Kas mingit moodi on võimalik öelda lahti valla poolt keskkütte soojusest? Miks tahan üles öelda, on see, et sel talvel pole eriti külmagi olnud ja korter on täiesti jääkülm aga arved mis kommunaalteenuste eest postkasti potsatavad on lihtsalt kohutavad. Maksin eelmise kuu eest paljalt kütet juba 144 eurot. Kommunaalid olid kokku 191 eurot. Elan esimesel korrusel. All on kelder ja põrandad on samuti jääkülmad. Kui olen erinevatelt inimestelt uurinud, kas on võimalik valla soe üles öelda, siis nad ei oska seda kuidagi kommenteerida.

Parimat,

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, Teie õigus end valla keskküttevõrgust lahti ühendada sõltub sellest, kas Teie maja kuulub kaugküttepiirkonda kaugkütteseaduse mõistes. Kui maja kuulub kaugküttepiirkonda, siis ei ole Teil õigust vastavast teenusest loobuda.
Kuna kaugküttepiirkonna piirid kehtestab kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse alusel vald, siis tuleks esitada vastav päring vallale.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kohtutäituri kaudu soetatud korteril peab olemas olema ostu müügi leping?17.12.2016

Tere!
2014 a sai soetatud korter, millega nüüdseks kaasnevad mitmed probleemid. 1,5 a möödudes saime kirja, kus KÜ nõuab 1000 euro tasumist ähvardades ka kohtuga. Korteriga ei kaasne peale kinnistusametist saadud ühtegi teist dokumenti. Seega puuduvad meil igasugused dokumendid.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui küsimuses on silmas peetud korteriühistu võlanõude aluseks olevaid dokumente, siis saavad need olla ainult korteriühistul endal, kes peab Teie päringu korral tõendama võlanõude aluseid.
Valitseva kohtupraktika kohaselt tõendab korteriühistu majanduskulu nõuet ostuarvete või üldkoosoleku otsustega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteris asuvad keskkütte radiaatorid ja nende juurde kuuluvad torud on korteriomaniku või korteriühistu omad?17.12.2016

Meie korteriühistu esimees väidab, et radikad on ühistu omad aga torud on korteriomaniku omad. Nimelt hakkas tilkuma minu korteris olev keskütte toru. Kui palusin ühistul leke likvideerida, öeldi, et sinu omad lase ise korda teha. Kui aga inimesed radikaid vahetavad, siis nõuab ühistu radikaid endale, et need ühistu omad ja nende eest saab raha. Mina pole oma kuludega nõus seda tegema. Kas mul on õigus nõuda jätkuvalt, et ühistu likvideerib lekke?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kortermaja küttesüsteem kuulub tervikuna korteriomandi kaasomandi eseme hulka, kuna tegu on korteriomanikele ühiseks kasutamiseks vajaliku ehitise osaga. Kaasomandi eseme korrasoleku eest vastutab oma korda korteriühistu.
Õiguslikult reguleerib olukorda korteriomandiseaduse § 1 g 2, § 2 lg 2 ja korteriühistuseaduse § 2 lg 1.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas saada luba kortermaja lamekatusele terrassilaadse asja ehituseks?14.12.2016

Tere,
Sooviksin ehitada kortermaja katusele (horisontaalne tasapind) terassi-laadse vaba aja veetmise koha. Kuidas oleks võimalik see pind enda kasutusse saada ja kas sinna millegi ehitamine on üldse legaalne?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, katusepinna enda kasutusse saamiseks tuleb see vormistada korteri reaalosa koosseisu või sõlmida katuseosa kasutamiseks kaasomandi kasutuskorra kokkulepe. Mõlemal juhul tuleb leping sõlmida kõigi korteriomanikega ja notariaalses vormis.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ