Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas KÜ tohib ja mille alusel igakuise arve ümber nimetada korteriomaniku nimelt firma (OÜ) nimele?08.09.2018

Tere.
Väljavõte KÜ-le saabunud e-mailist:
Meil on selline küsimus. Meie ettevõte võtab üürile korter, ning me peame maksma kõik arved, sealhulgas ka kommunaalmaksed. Aga selle jaoks meil on vaja saada arved ettevõte nimele. Kas Te võite edastada meile arved firma nimele? Mida vastata? Kas on üldse mingit alust? Kinnistusosakonna andmetel korter, mida tahetakse firmale üürida, on omanikuks eraisik.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastavalt korteriomandi ja korteriühistuseadusele vastutab korteriomandi majanduskulude tasumise eest ainult korteriomanik. Kui korteriomanik soovib seda kohustust delegeerida kolmandale isikule, siis tuleb tal selleks sõlmida kokkulepe korteriühistuga.
Korteriühistu majanduskulude puhul tuleb lisaks arvestada, et majanduskulude tasumise kohustus ei teki mitte arve-, vaid korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava alusel. Seega seaduse mõistes ei ole korteriühistul arve esitamise kohustust ka korteriomaniku suhtes - piisab, kui ta teeb korteriomanikule teatavaks üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistu peaks teadma, kes millist keldriboksi kasutab?08.09.2018

Tere

Tuli välja, et korteri müügiga siis nö kaasa antud keldriruum on tegelikult ühistu üldkasutatav ruum. Maja inventariseerimisjoonistel on näha, et selle trepikoja keldris asub 10 "kuuri". Need on siis lisaks panipaikadele, soojasõlmedele jne. Korteriühistul ei ole aga kahjuks mingit ülevaadet sellest, milline korter millist/milliseid nö kuure/keldribokse kasutab.
Keldriboksid peaksid olema kaasomandis. Kas ühistu peaks teadma, kes millist keldriboksi kasutab? Kas ühistu peaks tagama võrdse korteriomanike kohtlemise ja kõigile keldriboksi tagama?
Kui ühistu ei ole nõus probleemiga tegelema ja väidavad, et nemad (ehk siis ühistu juhatuse liikmed) ei saa selle lahendamiseks midagi ette võtta?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu peab keldribokside kasutamisega kursis olema ning tagama korteriomanike võrdse kohtlemise keldribokside kasutamisel.
Eeltoodud põhimõte tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvist 12, mille lõige ütleb, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas jagada kinnistul tööde kulutusi kas korterite või korterite suuruste järgi?06.09.2018

Tere. Kinnistul kaks maja. Ühes kolm korterit ja teises üks korter. Peaksime teostame kinnistul ühiseid remonditöid. Põhikirja ei ole ja ka juhatust ei ole. Korterite suuruste vahe suur. Suuremate korterite omanikud tahavad tööde maksumuse jagada korterite peale. Otsustanud oleme, otsuste poolt peame olema kõik ühiselt. Kas nüüd on õigus suurel majal nõuda, et palju väiksema pinnaga eraldi olev maja maksab nendega võrdsetes osades või võtame aluseks ikkagi korterite ruutmeetrid/mõttelise osa?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 40 lg 1 kohaselt jagunevad kaasomandi esemega seotud remondikulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Seda põhimõtet ei saa korteriomanike enamuse otsusega muuta selliselt, et kulud jagunevad korterite arvu järgi. Seega tuleks kulud jagada ikka kaasomandi mõttelise osa järgi.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui üks korteriomani pargib auto haljasalala maja seina äärde ega võta meid kuulda?06.09.2018

Tere!

Kirjutan korteriühistust ning juba pikka aega on meil ühe korteriomanikuga probleem. Tema armastab nimelt parkida haljasalale kohe maja kõrval (vahe maja seinaga vast umbes 1 m). Tegime küll kevadel värskelt majaesise parkla korda ning oleme teda palunud sinna parkida küll kirjalikult ja suuliselt, kuid seni tagajärgedeta.
Olen püüdnud selles osas ka ise veidi asja uurida - saan aru, et kortermaja juurde kuuluv maa on meie kõigi ühisomandis, st et parkimiskorralduse kehtestamiseks peaksid 100% kõik korteriomanikud ühel nõul olema. Kas see vastab tõele?
Ja kas sellises olukorras üldse on võimalik midagi ette võtta? Nii lähedale parkimine peaks olema ju ka tuleohutuseeskirjade vastane (ka seda oleme mainitud isikule öelnud), nii et kui inspektor peaks meie maja külastama, siis saaks trahvi ilmselt ühistu.
Nii olengi nõutu - kas ongi nii, et sellise omavoli vastu ühistu midagi ette võtta ei saa? Palun andke nõu.
Igaks juhuks lisan, et maja asub maapiirkonnas.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kuna korteriomanik on kohustatud kasutama kaasomandi esemeks olevat korterelamu krunti vastavalt selle sihtotstarvele ning antud juhul ta seda ei tee, siis piisab tema korrale kutsumiseks korteriühistu juhatuse vastavasisulisest märkusest. Kui korteriomanik sellest välja ei tee, siis peab olukorda arutama juba üldkoosolek. Kõige äärmuslikumaks abinõuks, mida üldkoosolek saab kasutada, on korteri võõrandamisnõude esitamine.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kinnisvara müüja on minu kui ostja suhtes käitunud õigesti, kuna minu parkimiskoht on kitsam kui teised?31.08.2018

Tere

Sai ostetud parkimiskoht majaaluses parklas. Küsimus puudutab parkimiskoha laiust. Parkimiskoht sai ostetud enne objekti valmimist, st koht sai valitud ehitusfirma joonise pealt. Kõik müügis olnud kohad olid sama hinnaga. Suuruste erinevustest juttu ei olnud. Hiljem, koha kasutamise käigus tuli välja, et parkimiskohad on erineva laiusega, ent hind on kohtadel sama. Nimelt, minu parkimiskoha laius on 235 cm, mis jääb ka soovituslikust oluliselt vaiksemaks. Teised kohad parklas on näiteks 230-270 cm.
Kokkuvõttes sooviksingi teada, kas kinnisvara müüja on minu kui ostja suhtes käitunud õigesti?

Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, vastus sõltub selles, kuidas on lepingus sätestatud lepingu ese ja selle hinnakujundus. Kui hind on määratud nö tükipõhiselt, siis puudub alus nõuda hinnaalandust ainuüksi sellel põhjusel, et teised korteriomanikud said sama hinnaga suurema parklakoha.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas seadusega on lubatud KÜ aastaaruande esitamine juhatuse poolt ilma üldkoosolekuta?31.08.2018

Tere

2016. aastast (mingi seaduse muutumisega) ei pea KÜ juhatus aastaaruande esitamiseks üldkoosolekut kokku kutsuma. Vaid saavad ise ära kinnitada ja saata ära.
Millise uue seadusega see lubatud on?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 51 lg 4 kohaselt esitab korteriühistu kinnitatud majandusaasta aruande korteriühistute registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates.
Sama seaduse paragrahv 20 lõige 1 kohaselt kinnistab korteriühistu majandusaasta aruande korteriomanike üldkoosolek.
Eeltoodust tulenevalt puudub korteriühistu juhatusel õigus esitada korteriühistute registrile kinnitama majandusaasta aruannet.
Sarnane regulatsioon kehtis ka enne 01.01.2018 vastavalt mittetulundusühingute seaduse paragrahv 19 lõige 1 punktile 5 ja paragrahv 36 lõikele 5.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui esimese korruse korterid on loata ehitanud korterisse wc ja duširuumi, arvestamata, et teine korrus sooviks ka?18.08.2018

Elan kahekorruselises kaheksa korteriga majas, kus on korteriühistu. Algselt on majas ainult kraanivee kanalisatsioon ja kuivkäimla. Ise elan teisel korrusel. Aastaid tagasi ehitati minu all olevasse korterisse elutuppa wc ja duširuum, mind sellest teavitamata. Sellega seoses paigaldati keldrisse eraldi kanalisatsioon. Ehituse käigus lähtuti ainult oma soovidest ja ei arvestatud sellega, et ülemine naaber võiks ka kunagi tahta omale wc korterisse ehitada. Ühistu põhikiri ütleb, et üldkoosoleku kirjaliku loata ei tohi ümber ehitada vee ja kanalisatsiooni süsteemi. Koosolekutel ei ole neid asju arutatud. Viimasel koosolekul tuli välja, et ümberehitusi on teinud peaaegu kõik esimese korruse elanikud. Kas selliseks asjaks peaks olema projekt või teiste korterite kirjalik nõusolek, et pärast oleks võimalik ka teise korruse elanikel liituda kanalisatsiooni süsteemiga? Praegu on kaasomandisse kuuluv kelder täis esimese korruse korteritest tulevaid torusid. Mida ma peaks ette võtma ja kuidas edasi talitama kui selline asi käib juhatuse nõusolekul?
Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud olukord, kus korterisse on rajatud kanalisatsioonisüsteem, on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) mõistes käsitletav kaasomandi eseme ajakohastamisena . Vastavalt ehitusseadustikule peal selleks nõusoleku andma ka kohalik omavalitsus.

KrtS § 39 kohaselt peavad kaasomandi eseme ajakohastamisega nõus olema üle pooled korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest. Tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt puudub 1.korruse korteriomanikel võimalus keelduda enda reaalosasse kanalisatsioonipüstiku paigaldamisest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida ette võtta, kui naaber ehitas kortermaja rõdule kraana, millega sikutab asju 3. korrusele?14.08.2018

Tere!
Meil on väike kortermaja, kus on 7 korterit ja 1 äripind. Naaber, kes elab kõige ülemisel korrusel, ehitas ise käepärastest vahenditest oma rõduserva külge tõstukimehhanismi, millega ta ühisest hoovist 3.korrusele asju üles vinnab. Ilmselt ei viitsi ta autost või panipaigast vajaminevaid asju 3. korrusele tassida ja mõtles enda jaoks lahenduse välja. Ülejäänud majaelanikud selliseid võtteid ei harrasta ja jaksavad kolmandale korrusele asju viia. See isevalmistatud euroalus ei ripu kogu aeg maja küljes, vaid ta hoiab seda ühiskasutatavas rataste ja sporditarvete panipaigas, mis samuti pole kokku lepitud. Saan aru, et selliseid seadmeid ei tohiks ilma teiste kaasomanike ja vastava ametiasutuste nõusolekuta paigaldada ning vastava pädevustunnistuseta kasutada, kuigi ta väidab, et ta on kortermaja ehituse alusel mingi loa saanud. Meil notariaalses lepingus ega muu kokkuleppe alusel sellist asja kokku lepitud pole. Mida teha? Ei oska sellise asja peale tullagi, et keegi võiks oma rõdule lifti hakata ehitama. Isikuga rääkimine paraku ei aita, sest tegemist on välismaalasega ja ta on väga keerulise loomuga ja ta on ennegi omavolitsenud. Ma ei tea, millise ametiasutuse poole ja mille alusel pöörduda. Ma ei soovi, et minu kortermaja küljes oleks üldse mingi tõstuk - see on inetu, võib kahjustada maja fassaadi ja piirdeid ning võib-olla ka ohtlik.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandi eseme kasutamist reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 1 p 2, mille kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.
Sama seaduse § 31 lg 1 täpsustab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
Juhul, kui korteriomaniku tegevus läheb eeltoodud sätetega vastuolusse, siis tuleks probleemi lahendamist alustada korteriomanike üldkoosoleku otsusest, mille täitmine on korteriomanikule kohustuslik. Juhul, kui korteriomanik koosoleku otsust ei täida, siis on võimalik nõuda, et ta oma korteri võõrandab. Alla 10 korteriga kortermaja, mille korteriühistule ei ole juhatust valitud, saab korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsuda ka korteriomanik.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas on õige arvestada kütet kortermajas, kus on palju küttesüsteemi muudatusi tehtud (ribide arvu muudetud jne)?16.06.2018

Tere!
Meil on 30 korteriga korteriühistuga paneelmaja. Aastate jooksul on paljudes korterites omavoliliselt ja projektiväliselt lisatud radiaatoritele ribisid. Mõnes korteris on lausa topelt, st. ca 100% radiaatorite küttepindasid suurendatud. Kas on jätkuvalt õige küttearveid arvestada korteri pinna (ruutmeetrite) järgi? Samas on ka korterites olevad temperatuurid talviti väga erinevad. Kuidas saavutada normaalne ja õiglane projektijärgne olukord?
Majal on 20 keskkütte püstakut. Mõnedes püstakutes on muudetud 1-toru süsteem 2-süsteemseks. Kelle loal või nõusolekul on lubatud sellised süsteemi muutmised?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küttekulu jagamine m2-st, ehk kaasomandi eseme suurusest lähtudes, on kõige õiglasem kulude jagamise viis.
Nimelt ei tarbi korterelamu soojusenergiat reaalosa tarbeks (millega seotud kulusid võib jagada muul alusel), vaid seda ümbritseva kaasomandi eseme säilitamiseks, millega seotud kulusid tulebki jagada kaasomandis eseme suurusest lähtudes.

Asjaolu, millised on küttekehade ja -püstikute erinevused korterite lõikes, eeltoodud põhimõtet ei muuda.

Kui küttesüsteem on tasakaalust väljas ning see tekitab probleeme korteriomandite kasutamisel, siis vastutab probleemi kõrvaldamise eest korteriühistu. Küttesüsteemi korterisisene ümberehitamine on lubatud vaid kõigi korteriomanike poolt sõlmitud kokkuleppe alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult?16.06.2018

Kas korteriühistu saab tagasi küsida väidetavat krooni-aegset võlga korteri kolmandalt omanikult, mis polnud enne ühelgi kommunaalarvel kajastatud. Ja väidetaval see aasta võeti maha võlg.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, küsida ikka saab, kuid kui uus omanik ei soovi seda nõuet täita, siis saab ta tugineda nõude aegumisele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegusmistähtaeg kolm aastat.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ