Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas varasem ühistu otsus kulude jaotuse kohta seadusest erinevalt on kehtiv ka uue jõustunud seaduse valguses?20.02.2018

KÜ esitab arveid vana põhikirja järgi, mitte 01.01.2018 jõustunud seaduse järgi, mille § 40 lg 1 kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Arvetel on kulud arvestatud inimeste arvu järgi või võrdselt korteriomanike vahel. Seega on minu arved oluliselt suuremad, kui m2 järgi arvestatuna oleks.
Kas varasem ühistu otsus kulude jaotuse kohta seadusest erinevalt on kehtiv ka uue jõustunud seaduse valguses? Kas on seaduslik teha ise ümberarvestused m2-le? Ma ei taha maksta rohkem kui seaduse järgi pean, samas ei taha ka KÜ ees nö võlglaseks jääda. Kas „võlglaseks“ jäämise vältimiseks peaksin pöörduma kohtusse nt tuvastushagiga ning nõuda kohtult õiguse tunnustamist mitte maksta KÜ ebaseaduslikke arveid? Mida sellises olukorras teha?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus jättis korteriühistute varem kinnitatud põhikirjad kehtima. Seega seaduse jõustumine ei eelda varasemate põhikirjas sätestatud kulujaotuspõhimõtete muutmist. Samuti ei anna see korteriomanikule õigust teha ühepoolset kulude ümberarvestust.

Eeltoodu kehtib eeldusel, et põhikirjas sätestatud kulude jaotus on kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2, mis ütleb, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ revident võib ise otsustada kus ja millal teostab revideerimist ja kas peab taluma mitme inimese juuresolekut?19.02.2018

Tere
Saatsin 7-päevase etteteatamisega KÜ juhatusele kirjaliku avalduse revideerimiseks vajaliku dokumentatsiooni kaustasid. Kuuendal päeval sain kirjaliku vastuse aja ja koha toimumise kohta. Kohal olid kaks juhatuse liiget ja majahaldur kelle seltsis pidin teostama revideerimist ja ruum, kus see toimus, oli külm. Sellest tekkisid küsimused, kas revident võib ise otsustada kus ja millal teostab revideerimist, kas peab seda tegema ümbritsetud kolmest inimesest, kas juures peab olema ka majahaldur, kas raamatupidamise dokumentatsioon peab olema majahalduri käes kodukontoris? Sellises situatsioonis oleks olnud nagu suur kurjategija keda peab jälgima ja silma peal hoidma. Olen revidendiks valitud KÜ Üldkoosoleku poolt ja põhikirjas ei ole punkti, et revideerimise juures peab keegi istuma eriti ümbritsetuna kolmest inimesest, see häirib töö tegemist ja pole võimalik keskenduda dokumentidesse.

Ette tänades revident

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, seadusepunkti, mis ütleks, kuidas viiakse KÜ-s läbi revisjoni, puudub. Juhul, kui selline reeglistik on vajalik, siis saab selle kehtestada KÜ üldkoosolek.
Siiski peavad nii KÜ juhatus, kui revident lähtuma oma tegevuses tsiviilseadustiku üldosa seaduse paragrahvist 32, mis sätestab, et juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
Tähtis on silmas pidada ka seda, et vastavalt raamatupidamise seadusele vastutab raamatupidamise dokumentide säilimise eest juhatus.

Kokkuvõttes on minu hinnangul mõistlik eeldada, et KÜ dokumentide revideerimine toimub tööajal KÜ asukohas (juhatuse tööruumides), ning juhatus tagab revidendile võimaluse teha oma tööd segamatult.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ostetud gaasi kogus on asi, mis peaks kajastuma KÜ majandusaasta aruandes?16.02.2018

Tere,
Kuidas tegutseda/käituda, et 2017 aasta majandusaasta aruandesse bilansi kirje sisse viia?
AS Eesti Gaasi ja KÜ vahel on maagaasi ostu-müügi leping. Korteriühistu kasutab sooja tootmiseks maagaasi, kuid 2017.a. majandusaasta aruandes ei ole kirjas maagaasi ostetud kogust, ega selle eest tasutud raha. Minu arvates maagaasi kogus KÜ-s on oluline näitaja, sest KÜ lepingu alusel tasub igakuiselt arveid.
Inimesed saavad aru nii, et selle varjamine elanike eest annab juhatusele võimaluse varjatult teha raha gaasi ja elanikele müüdud sooja hindade vahest. Näiteks KÜ juhatus ostab gaasi 20000€ eest, aga müüvad sooja elanikele 30000€ eest edasi ja sellise tegevusega 10000€ puhtalt taskus!

Tänud

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, bilansikirjete osas võtab korteriühistus otsuseid vastu juhatus või üldkoosolek. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) bilansi kirjeid detailselt ette ei kirjuta.
KrtS § 51 lg 3 märgib majanduskuludega seoses vaid seda, et korteriühistu majandusaasta aruandes peab lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele olema näha ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus. Oluline on siinjuures lisada, et korteri majanduskulude suurus ei pea vastama korteriühistu tegelikele kuludele, vaid selle võib korteriühistu üldkoosolek ka majanduskava alusel ette kindlaks määrata.

Kui soovite olla kindel selles, et korteriühistu juhatus kogub majanduskulusid mõistlikult, siis soovitan tähelepanu pöörata majanduskavale, mida reguleerib KrtS § 41. Selle kohaselt koostab korteriühistu juhatus kord aastas majanduskava, mis sisaldab muuhulgas infot korteriühistu tulude-kulude kohta. Samuti peab majanduskava sisaldama infot kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositava koguse ja maksumuse kohta. Korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava on täitmiseks kohustuslik nii juhatusele, kui korteriomanikule.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas parkla ehituse algusega peab ootama kohtuvaidluse lõpuni või võib alustada ehitusega?16.02.2018

KÜ maja esisel alal on sõidukitele 6 parkimiskohta, kuid majas on 32 korterit. Üldkoosolekul tuginesime häälte enamusel parkla laiendamiseks kaasomandisse kuuluvale haljasalale korteriomandiseaduse paragrahv 15 lg 6 p-le 6, tellisime kooskõlastatud projekti 13 parkimiskohaga. Kuna kaks korteriomanikku ei ole nõus parkla ehitusega ega tasuma parkla rajamiseks sihtmaksu, siis alustasid kohtuvaidlust. Nemad lähtuvad AÕS § 74 lg 1 kohaselt, kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kas parkla ehituse algusega peab ootama kohtuvaidluse lõpuni või võib alustada ehitusega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kehtivas korteriomandi- ja korteriühistuseaduses reguleerib olukorda § 39, mille kohaselt toimub kaasomandi eseme ajakohastamine, kui sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, kvalifitseeritud häälteenamusega. Kõigule korteriomanikele siduva otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub ühtlasi ka üle poole kaasomandi esemest.
Kuna KrtS § 39 on antud küsimuses AÕS § 74 lg 1 suhtes erinormi staatuses, siis kuulub kohaldamisele esimene.

Seda, kas parkla rajamisega oleks soovitav oodata kuni kohtu otsuseni, ma vastata ei oska. Küsimusele peaks vastama isik, kes on kursis konkreetse kohtuvaidluse kõigi asjaoludega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas toimida kui korteriühistu ei esita jaanuari kuu arvet?15.02.2018

Korteriühistu ei esita jaanuari kuu arvet. Kuidas toimida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kui korteriühistu arve ei ole Teieni jõudnud, siis tuleks pöörduda korteriühistu raamatupidaja ja/või juhatuse poole, ning küsida arve viibimise kohta segitust.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes peab tasuma korstna remondi, kas korteriühistu oma remondifondist või uus korteriomanik?11.02.2018

Tere.
Korteriühistu maja on ahiküttega. Korter on kaua olnud asustamata. Kes peab tasuma korstna remondi või amortiseerunud korstna asemel uue ehitamise kulud? Kas korteriühistu oma remondifondist või uus korteriomanik, kes kasutab nimetatud korstent? Teine küsimus, korteriomanik kavatseb teha ümberehitusi - uue välisukse oma korterisse, mida hakkaks kasutama ainult tema. Samuti on kavas ühendada kaks temale kuuluvat eri korrustel korterit, kelle nõusolekut selline tegevus vajab? Tänan.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere,
nii korsten, kui korteri välisuks kuuluvad korteriomandi kaasomandi eseme koosseisu, ning nende korrasoleku eest vastutab korteriühistu.
Korteri välisukse vahetamise loa annab korteriomanikule korteriühistu üldkoosolek.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui korteriomanik ei kavatse viia gaasipaigaldist määrusega vastavusse?10.02.2018

Majandus- ja kommunikatsiooniministeri määrus „Nõuded gaasipaigaldisele, gaasiseadme paigaldamisele ja gaasipaigaldise ehitamisele“
Nõuded ruumide ventilatsioonile
§ 16. Nõuded ruumide ventilatsioonile
(5) Kui põlemisõhuga varustamine või põlemisgaaside eemaldamine toimub sundventilatsiooniga, peab sundventilatsiooni süsteem olema ühendatud ruumis paikneva gaasiseadmega nii, et gaasipaigaldis töötaks ainult koos töötava sundventilatsiooniga.
[RT I, 02.08.2013, 2- jõust. 05.08.2013]

Kas KÜ korterisse (90 m2) paigaldatud lokaalne gaasikatel peab vastama selle määrusele? Juhul kui ei vasta ja omanik ei kavatse seda määrust täita, siis mida peab tegema ühistu, et gaasipaigaldis viidaks vastavusse määrusega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterisse paigaldatud gaasikatla normidele vastavust kontrollib ehitise omanik (sh korteriühistu), kohalik omavalitsus ja Tehnilise Järelevalve Amet.

Juhul, kui korteriühistule on teada, et korteris asuv gaasiseade ei vasta kehtivatele normidele, siis peab korteriühistu tagama gaasiseadme kehtivate normidega vastavusse viimise või selle eemaldamise.

Juhul, kui gaasiseadme eemaldamine või nõuetele vastavusse viimine on korteriomaniku vastuseisu tõttu takistatud, siis peab korteriühistu juhatus sellest teisi korteriomanikke informeerima. Selle kohustuse täitmata jätmise korral kannab korteriühistu juhatus gaasiseadmest tulenevate kahjude eest vastutust koos korteriomanikuga, kes gaasiseadme paigaldas.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas edasi minna 4 korteriga majas, kui kaks korterit tahaks maja korrastada, 2 aga on totaalselt vastu?08.02.2018

Tere!
Meil on nelja korteriga maja, kõik korterid on ühe suurusega. Maja on vana, ehitatud 1937 ja vajaks renoveerimist.
Kaks korterit on pikalt soovinud ühistut luua, teised kaks pole nõus olnud. Nüüd loodi meile ühistu riigi poolt, kuid kaks korterit lühidalt ütlevad, et las olla, see ei kohusta meid millekski. Las kõik olla nagu on, midagi teha ei soovi. Maja on ahiküttega ja vanast ajast on nii, et koridori elektri leping on lihtsalt ühe inimese nimel ja veeleping teise nimel. Kaks korterit tegid ettepaneku avada ühistu arve, teha lepingud ühistule, kaks on vastu. Samuti ei ole nad nõus valima juhatust. Eelmisel nädalal tegime koosoleku, kus kuhugi ei jõudnud, kaks korterit polnud millegagi nõus ja polnud nõus ka protokolli allkirjastama. Hetkel on protokoll minu käes, aga kui kahe korteri omanikud alla ei kirjuta, kas sellel siis üldse mingit kaalu on?
Majal üldiselt midagi otseselt väga ohtlikus seisus vist veel ei ole, hädapäraselt on remonditud, kui suisa midagi küljest pudenes. Kaks korterit soovivad renoveerimist sh koridori ja keldri elekter, koridori ja selle akende renoveerimine (viimased on väga pehkinud), maja fassaad, mis igalt poolt pudeneb jne. Kaks korterit on aga kõigele vastu. Kas meil on mingisugustki võimalust midagi teha? Kas näit, kui tellida ehitusekspertiis, mis näitab maja halba seisukorda on aluseks, et alustada renoveerimist vm töid ja nõuda makseid ka kahelt teiselt naabrilt. Kui ekspertarvamust ei ole, kas siis võime kahe korteriga renoveerida ja teistelt nõuda makseid?
Ja mitte, et me sooviks sellist varianti, aga kui kaks naabrit otsustavad vaid enda rahadega midagi remontida, näiteks koridori, kas teised naabrid võivad seda takistada?
Olles ise seadusi puurinud, siis kas olen õigesti aru saanud, et tegelikult, kui remondime meie ühises kasutuses olevat, näit koridor, katus jne, siis vastavalt võla – ja asjaõigusseadusele saame nõuda maksmist ka teiste korterite omanikelt?
Kas sellises seisus kahe korteriga majal on üldse mingit võimalust midagi teha, kui hääled on 50% ja 50%?

Kas seadusest tulenevalt on meil võimalu saada/määratakse meile valitseja, kui me ise mitte midagi ette ei võta ja kas valitsejal on otsustuhääl?

Olen vastuse eest tänulik!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomaniku õigustatud huviks on muuhulgas ka korterelamu korrashoid ja selle tavapärane valitsemine.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lg 2 kohaselt käsitleb seadusandja tavapärase valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

Juhul, kui korteriomanikud ei ole võimelised eelnimetatud küsimustes otsust langetama, siis toimub olukorra lahendamine kohtus, kes peab otsustama, kas korteriomanike õiguseid rikub otsuse vastuvõtmine või mittevastuvõtmine.
Olukorras, kus seadusandja on oma seisukoha (mis on Teie kortermaja tavapärane majandamine) välja öelnud, lasub kohtus suurem selgituskoormus nendel korteriomanikel, kes otsuse vastuvõtmisest keelduvad.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui KÜ juhatus võttis ilma üldkoosoleku otsuseta vastu otsuse muuta maja renoveerimise projekti?05.02.2018

KÜ juhatus võttis vastu otsuse, muuta maja renoveerimise projekti oma algatusel ja nüüd ei taha seda muudatust üldkoosolekul hääletamisele panna. Juhul kui annad juhatuse projekti muudatuse tegemise eest (muudeti üldkoosolekul hääletatud projekti) kohtusse, siis juhatus kutsub enne kohut kokku üldkoosoleku (erakorralise) ja juhul kui üldkoosolek ikka hääletab muudatuse poolt, kas see on õiguspärane ja kes kannab kohtukulud?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu juhatusel ei ole sellistes küsimustes iseseisvat otsustusõigust. Projekti muutes võttis juhatus endale riski mis seisneb selles, et kui üldkoosolek nende tegevust tagantjärele heaks ei kiida, siis tuleb juhatusel korteriomanikele tekitatud kahju hüvitada.
Kui korteriühistu juhatus keeldub muudetud projekti üldkoosolekuga kooskõlastamast, siis tuleks kaaluda kohtu poole pöördumist, eemärgiga tuvastada juhatuse otsuse tühisus.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 29 lg 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Hagita menetluses kannavad menetluse osapooled oma kulud ise.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühes majas saab olla kaks korteriühistut?02.02.2018

Tere.
Meil on 12 korteriga ridaelamu, mis asub ühel kinnistul. Ridaelamul on kaks tiiba, kus mõlemas osas on 6 korterit. Kas oleks mingigi võimalus moodustada ühe korteriühistu asemel kaks selliselt, et korterid 1-6 oleks üks ühistu ja 7-12 teine? Sellisel kujul nagu on praegu, on lihtsalt võimatu eksisteerida kahjuks, korterid 1-6 ei tee koostööd (ei maksa arveid jne).

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, ridaelamute eraldi majandamiseks tuleks jagada krunt kaheks, lõpetada omasolevad korteriomandid, ning moodustada siis uute kruntide baasil uued korteriomandid.
Krundi jagamine toimub kohaliku omavalitsuse otsusega. Olemasolevate korteriomandite lõpetamiseks ja uute moodustamiseks peavad kõik korteriomanikud vastava notariaalses vormis tahteavalduse tegema.

Kui eeltoodud protsessi läbiviimine ei ole võimalik, siis ei ole muud võimalust, kui nõuda kohustust mittetäitvatelt korteriomanikelt korteri võõrandamist. Sellise õiguse sätestavad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahvid 32 ja 33.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ