Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Mis tingimustel saab kutsuda kokku KÜ koosoleku ning mis alustel saaks valida uue juhatuse?05.02.2019

Tere,
Meie maja korteriühistu esinaine suri mõned kuud tagasi ära ja peale ühistuesinaise surma võttis tema mees asjad üle, teeb arveid ja hooldab maja ümbrust. Mees ei kuulu ise ühistusse, maja on väike - 15 korterit ja oli ühistunaine ja revidendid vaid, muud kedagi pole. Kuidas peaks käituma, et kokku kutsuda erakorraline koosolek, et saaks valida uue juhatuse? Olen rääkinud majarahvaga ja nemad ka osaliselt soovivad kokku kutsuda koosoleku ja valida uus juhatuse esimees, kuna hetkel asjad kuidagi ei liigu ja midagi tehtud ei saa. Paljudel inimestel majast on ka ükskõik ja kedagi ei huvita mis toimub majas. Mis tingimustel saab kutsuda koosoleku ning mis alustel saaks valida uue juhatuse ning mida selle jaoks oleks juriidiliselt vaja? Mitu protsenti maja inimestest peaks koosolekul osalema, et saaks valida uue juhatuse? Tean, et vanasti maja inimesed kokku ei tulnud ja heal juhul 7 korteri omaniku 15st tuli kohale vaid. Suht segane jutt kuid loodan, et saite aru.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhatuse puudumisel on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise õigus 1/10 korteriomanikel, kes saavad määrata ka koosoleku päevakorra. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandist. Kordus üldkoosoleku korral on üldkoosolek otsistusvõimeline sõltumata osalejate arvust.
Alternatiivselt üldkoosolekuga on korteriühistu juhatuse liikme määramise õigus maakohtul, kes teeb seda huvitatud isiku taotluse alusel.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas me tohime juhatuse otsusega (omaniku vastutahtmist) nõuda raha ka keldriruumi kütmise eest?31.01.2019

2016-2017 a. oli meil maja restaureerimine. Projektis on meil ette nähtud kogu küttetorustiku isoleerimine (soojustamine). Maja esimesel korrusel asuvad meil äripinnad (kauplused). Üks kauplus on laienenud oma keldrisse (oli enne kaupluse ladu). Keldris asuvas müügisaalis on küttetorud isoleerimata ja omanik keeldub sooja eest maksmast? Keeldumise põhjuseks on kodumasinad, mis toodavad ruumi sooja. Ruumi suuruseks on umbes 60 ruutmeetrit. Meil makstakse sooja eest ruutmeetrite järgi ja inimesed pole nõus teise eest maksma. Asja teeb keeruliseks see, et omanik on ise juhatuse liige ja omab allkirjaõigust. Ehitaja kirjutas, et käsu mitteisoleerida andis omanik. Ehitusjärelvalve vastas, et kaupluseruumides peab soe sees olema aga sooja eest peab omanik maksma. Kas me tohime juhatuse otsusega (omaniku vastutahtmist) liita ka keldriruumid kaupluse pinnale ja nõuda hüvitist tarbitud sooja eest?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu üldkoosoleku või juhatuse otsusega ei saa kaasomandis olevaid ruume korteriga liita, samuti ei saa selle alusel kohustada korteriomanikku tasuma suuremat küttearvet, kui korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette näeb.
Küll aga on võimalik isoleerida küttetorustik, ning, kui korteriomanik selle otsuse elluviimist takistab, siis pöörduda abi saamiseks kohtu poole.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kaks korterit saavad keelduda kaugküttele üleminemisest, kui ülejäänud 8 korteriga maja korteriomanikest on nõus?26.01.2019

Tere!
8 korteriga kahekordne ahiküttega elamu soovib üle minna kaugküttele. Poolt on 50+1 omanikku. Kaks korterit (kuulub ühele perele, üks on mehe, teine naise nimel) aga ei soovi seda ja ei luba ka oma korteritesse keskküttesüsteemide paigaldamist. Kas neil on õigus keelduda?
KÜ-l on kogutud remondifondiks raha, mida soovimegi nüüd keskkütte panekul kasutada. Nemad aga ei ole nõus, et nende tasutud summad läheksid keskküttesüsteemi ehitamiseks. Kas kü-l on õigus neid summasid kasutada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korterelamusse keskkütte rajamise näol on tegu kaasomandi ajakohastamisega, millist tegevust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39. Selle kohaselt peab otsuse poolt olema üle poole korteriomanikest, kellele kuulub üle poole korteriomandite kaasomandist. Vastu võetud otsus on täitmiseks kohustuslik ka nendele korteriomanikele, kes hääletasid otsuse vastu või ei osalenud otsuse vastuvõtmisel. KrtS § 12 lg 1 kohaselt viib otsuse ellu korteriühistu.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ võib paigaldada maja seinale parkimist/peatumist keelava märgi koos teisaldamise viitega?26.01.2019

Tere
Otsisin siin vastustest, kuid konkreetset vastust ei leidnud. Kas KÜ võib paigaldada maja seinale parkimist/peatumist keelava märgi koos teisaldamise viitega? Naabermaja autod pargivad KÜ maal, nii, et oma maja autod peavad kohta otsima. Piiride järgi on kõrvalmajal maad vaid meetri jagu. Millise seaduse alusel saame naabermaja elanikelt nõuda, et nad meie KÜ maal ei pargiks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere korteriühistu õiguslik alus paigaldada korteriomanike kaasomandis olevale maale liiklemist reguleerivad märke, tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lg-st 2, mis ütleb, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas korterist lahti saada, kui mina kasvõi loobuks, aga eksmees tahab võimatu summa eest müüa?23.01.2019

Tere!
Abielu ajal oli soetatud korter, nüüdseks oleme lahutatud, korter minu nimel. Kuna korter asub kaugel minu elukohast ja on halvas seisus, mina seda ei soovi. Soovin ära anda. Eksmees soovib müüa, aga ainult siis, kui ta ise ei pea mitte midagi tegema ja küsib selle korteri eest nii palju raha, et keegi ei osta. Pakkusin, et teen talle selle korteri kinkelepingu, seda ta ka ei soovi. E siis pani mu sundseisu, sest nagu ma aru saan, müügiks, kinkimiseks peab mul olema tema allkiri. Kas on mul võimalik sellest korterist kuidagi lahti saada kasvõi tasuta ilma eksmehe allkirjata, mida ma lihtsalt ei saa.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, peaksite alustama kaasomandi lõpetamisest, milleks tuleb esitada vastav avalduse kohtule.
Avalduse õiguslikuks aluseks on asjaõiguslepingu § 76 lg 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Sama seaduse § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kohtusse pöördunud kaasomaniku nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas võib haldusfirma jagada ühe korteri veekulu teistele korteritele?22.01.2019

Oleme valitseja hallatav 36 krt elamu. Majas on üürikorter, mille omanik elab ise teises linnas. Märtsis 2015 teatas omanik viimati veenäitu, tarbimine oli 9 m3 kuus. See oli ühtlasi viimane teatatud näit kuni novembrini 2018. Valitseja kirjutas selle ajavahemiku jooksul igal kuul korterile 9 m3 vett kontakteerumata korteriomanikuga. Korter oli aga enamuse sellest ajavahemikust TÜHI. Igakuiselt tasus omanik arvel näidatud 9 m3 vee eest kuni aprillini 2018. Siis tekkis võlgnevus ja haldaja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse kohtule septembris 2018. Korteriomaniku poolt teatatud näit oli 282 m3 väiksem kui haldusfirma raamatupidamise andmetes. Tehti tagasiarvestus korteriomanikule enammakstud vee eest. Kaasomanikud said kinni maksta 31.54 EUR-i korteri kohta üldvee eest. Kuna korter seisis tühi, siis 9 m3 vett ei tarvitatud igal kuul ära teiste korteriomanike poolt, selle kohta annab kinnitust ....ee, kust näeme, et 2017 II p-a oli prognoositav näit 36 m3 suurem ja 2018 a 49 m3 suurem maja veemõõturi näidust. Samas alates 2015 aastast pole majas teostatud veemõõturite kontrolli ning on veel paar prognoositava veenäiduga korterit, kes pole 2018 a teatanud veemõõturi näitu.
Küsimus valitseja tegevuse kohta – kas valitseja on käitunud õigesti või rikkunud korteriomanike huve? Meil toimus ka majaelanike algatusel koosolek, kus valitseja toonitas, et „haldur pole lapsehoidja“. Soovime Teie hinnangut toimunule.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, asjaolu, et korter seisab tühjana, ei anna alust omaniku veekulude kandmisest vabastamiseks ja/või tagasiarvestuse tegemiseks.
Juhul, kui korteriühistu põhikiri veekulu jagamise korda ei sätesta, siis tuleb vett jagada (mitte veemõõtjate vaid) korteriomandi suurusest lähtudes. Juhul, kui korteriühistu põhikirjas on veekulu jagamine reguleeritud, siis tuleb lähtuda põhikirjast. Sealjuures tuleb arvesse võtta ka seda, kas korteri veenäidu võtmine on korteriomaniku või valitseja kohustus. Kui veenäidu teatamine on korteriomaniku kohustus, ning ta on seda rikkunud, siis tuleb tal minimaalselt veekulu ümberarvestusega setud arvestuskulud hüvitada.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas peab olema vormistatud kõigi korteriomanike nõusolek/kokkulepe, kas notariaalselt või lihtkirjalikult?19.01.2019

Tere!
Kuidas peab olema vormistatud kõigi korteriomanike nõusolek/ kokkulepe? Kas notariaalselt või lihtkirjalikult? Tegemist on kortermaja fassaadi muutmist puudutava küsimusega.
Kas nõus peavad olema kõik või piisab enamuse nõusolekust?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimise, muutmise ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut.
Kuna korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna, siis on õiguskindluse seisukohast notariaalselt tõestatud kokkulepe parem. Samas ei keela korteriomandiõigus ka lihtkirjalike kokkulepete sõlmimist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kaasomandis olevale majale laieneb kohustus hoida temperatuuri ja õhuniiskust piires mis tagab kaasomandi eseme säilimise?18.01.2019

Tere!
Palun teada, kas kaasomandis olevas majas, kus on 2 omanikku on selline olukord, et teine kaasomanik ei ela ega küta enda korterit.
Küsimus: Kas kaasomandis olevas majale laieneb ka seadus, mis hakkas kehtima alates 01.01.2018.a. - kohustus hoidma temperatuuri ja õhuniiskust selles piires mis tagab kaasomandi eseme säilimise.

Tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kaasomandis olevale maja omanike suhtes korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei kehti. Nende puhul tuleb juhinduda majandus- ja taristuministri määrusest "Eluruumidele esitatavad nõuded", mille paragrahv 4 ütleb, et siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Samuti asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivatest seadusesätetest.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnivarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas korrektselt teisaldada võõras auto korteriühistu territooriumilt?12.01.2019

Tere!
Kuidas korrektselt teisaldada võõras auto korteriühistu territooriumilt (kui sõiduk on pargitud teisaldamist tähistava liiklusmärgiga märgistatud alale) ja kes peab selle eest maksma? Kas korteriühistu või auto omanik/kasutaja? Kuhu võib teisaldada võõras auto? Kust me peame tellima selle teenuse?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud juhul on sõiduki teisaldamise õigus politseiasutusel ja kohalikul omavalitsusel, kuid enne peab korteriühistu esitama vastavasisulise taotluse. Teisalduskulud kannab isik, kelle sõiduk teisaldati.
Olukorda on portaalis vastused.ee põhjalikumalt selgitanud vandeadvokaat Maano Saareväli, kelle vastuse leiate siit: http://www.vastused.ee/loe/oigus/liiklusoigus/3138/kas-omanik-voib-lasta.html
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu ühest üldkoosolekust võib olla mitut erinevat protokolli ja erineda käsitsi kirjutatud mustandist?12.01.2019

Tere. Kas korteriühistu ühest üldkoosolekust võib olla mitut erinevat protokolli ja erineda käsitsi kirjutatud mustandist?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriühistu üldkoosolekust saab olla ainult üks protokoll.
MTÜS § 21 lg 6 kohaselt kantakse protokolli üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused.
Koosoleku ajal koostatud nn "mustand", eeltoodud andmeid sisaldama ei pea.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ