Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas tõlgendus on korrektne, et ühele omanikule kuuluvast kahest korterist saab järsku üks, kuigi registris on kaks?08.06.2017

Tere
Elan 2-korruselises kortermajas, mis tegutseb KOS-i järgides ja mis ostab valitsemisteenust. Majas on 16 korterit. Viimasel üldkoosolekul osales 8 inimest. Osalenud omanikest ühele kuulub 2 korterit, mis on registris eraldiseisvate korteritena. Üldkoosoleku protokollis on kirjas, et otsused võeti vastu 9 häälega. Juhtisin valitseja tähelepanu KOS §19, mille kohaselt on igal omanikul üks hääl, sõltumata talle kuuluvatest korterite arvust. Ütlesin, et selle kohaselt on üldkoosolek tühine ja tuleb uuesti läbi viia. Kui algul pandigi üles uus kutse, siis paar päeva hiljem tuli teade, millele oli andnud hinnangu jurist. Jurist andis teada, et kuna ühele omanikule kuulub 2 korterit, siis on kortermajas 16 asemel 15 korterit ja üldkoosolekul osalenud 8 inimest moodustasid seega nõutud enamuse nii häältega kui ka korterite üldpindalalt. Seega on varasem üldkoosolek juristi arvates kehtiv.
Nimetatud omanik, kellele kuulub 2 korterit, on need korterid omavahel küll füüsiliselt ühendanud, aga registris on need ikkagi 2 erinevat korterit. Ka oma otsuses viitab jurist KOS § 19-le. Ometi kaob üks korter majaomandist tema tõlgenduses ära. Kas selline seaduse tõlgendus on korrektne, et ühele omanikule kuuluvast kahest korterist saab järsku üks, kuigi registris pole muudatusi tehtud. Samuti ei räägi KOS midagi üldkoosoleku otsuste kinnitamisel üldpindade enamuse tahtest. Üks hääl on igal korteriomanikul sõltuvast sellest, kas tal on ühetoaline või kolmetoaline korter. Minu hinnangul pole see korrektne. Kas teie hinnangul on juristi otsus pädev ja nimetatud üldkoosolek tõepoolest kehtiv.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteriomandiseaduse § 19 lg 1 kohaselt ei oma korteriomanike üldkoosoleku kvoorumi määramisel tähtsust korterite arv, vaid korteriomanike arv ja korterite suurus. Eeltoodust tulenevalt on olukorrale hinnangu andnud juristi seadusetõlgendus korrektne. Ka ükski korter ei kao selle süsteemi järgi arvestusest ära, kuna korterite suuruse arvestuses lähevad arvesse kõik ühele isikule kuuluvad korterid.

Isiklikult pean eelkirjeldatud lahendust korteriomanike huvide kaitsmise seisukohast heaks lahenduseks, kuna sellega on (erinevalt korterite arvu järgi kvoorumi arvestamisest) välistatud, et mõni korteriomanik, kellel on mitu korterit, saavutab korterelamus valitseva mõju.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu juhatuse pädevuses on otsustada, mis projekteerimisettevõte uuendab projekti?08.06.2017

Üldkoosolekul oli otsustatud, et liigutakse edasi Kredexi 40% toetusega maja renoveerimisega ehk koostatakse eelarve ning selleks uuendatakse vananenud projektid. Kas juhatuse pädevuses on otsustada, mis projekteerimisettevõte uuendab projekti või peab otsuse võtma üldkoosolek? Samuti, kas juhatuse pädevuses on teha valik hinnapakkumiste seast tehniline konsultant ning eelarve koostaja või peab otsuse võtma üldkoosolek. Üldkoosolekul oli otsustatud jätkata haldusettevõttega. Kas juhatusel oli pärast üldkoosoleku otsust õigust koostada haldus ettevõttega leping?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, juhul, kui korteriühistu põhikiri ei reguleeri teisiti, siis on korterelamu majandmiseks ja üldkoosoleku otsuste täitmiseks vajalike lepingute sõlmimine juhatuse pädevuses. Samuti otsustab juhatus, kellelt pakkumisi võtta, ning milliste kriteeriumite alusel selgub parim pakkuja.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ahiküttega korrusmaja küttesüsteemi ümberehitamine tsentraalküttele vajab kõigi korterite omanike nõusolekut?08.06.2017

Tere!
Kas 1968 a ehitatud projektijärgse ahiküttega korrusmaja küttesüsteemi ümberehitamine tsentraalküttele vajab kõigi korteriomandite omanike nõusolekut/ kokkulepet või saab seda otsustada korteriühistu üldkoosolek?
Seoses KredEx-i 40% toetusega renoveerimisega otsustas KÜ üldkoosolek minna ahiküttelt üle tsentraalküttele. Kõigi omanikega nõusolekut/kokkulepet sõlmitud ei ole. Maja asub kaugkütte piirkonnas.
Kuidas oleks võimalik peatada tsentraalküttele üleminek?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, keskküttesüsteemi rajamise otsustamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses tulenevat korteriühistuseaduse § 15 primm lõikest 2.
Sarnane olukord oleks ka juhul, kui teie korterelamut ei valitseks korteriühistu, sest sellisel juhul reguleeriks olukorda korteriomandiseaduse § 16 primm lõige 1, mille kohaselt toimub kaasomandi eset ajakohastamise otsustamine korteriomanike üldkoosoleku otsusega, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ühistul on õigus kehtestada äripinnale suurem remondifond, kui ülejäänud elanikele, kellelle see maja on koduks?06.06.2017

Tere.
Tegemist on täies mahus erastatud vana puidust elumajaga, mille ühistusse kuulub kahe osaomandiga äriettevõte. Pind on erastatud mitteeluruumiks, milles toimib kauplus koos laoruumiga. Kas ühistul on õigus kehtestada äripinnale suurem remondifond, kui ülejäänud elanikele, kellelle see maja on koduks?
Ja sama situatsiooni, mitteeluruumi ühe osa muutmiseks nn "külaliskorteriks" või "kodukontoriks", kas on vaja ühistu liikmete nõusolekut ja linnavalitsuse luba, mille aluseks on ilmselt vaja esitada ehitusprojekt ja taotleda ehituseks luba. Tegemist on nn poolkeldrikorrusel asuva kinnistu osaga (soklikorrus).
Teid ette tänades ühistu nimel

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, korteri sihtotstarve ei ole piisav alus, millele tuginedes saab kehtestada ühele korteriomanikule kõrgendatud remondifondi makse.
Seadusjärgsest majanduskulude jaotusest (vastavalt oma kaasomandi osa suurusele) on (üldjuhul) lubatud kõrvale kalduda juhul, kui kulud jaotuvad korteriomanike vahel vastavalt nende poolt tarbitud teenuse mahule.
Mitteeluruumi sihtotstarve muutmiseks on vajalik saada kohaliku omavalitsuse nõusolek. Korteriomanike kokkulepe tuleb selleks sõlmida juhul, kui sihtotstarve muutumisega seotud toime teistele korteriomanikele ületab varasema korteri sihtotstarvega kaasnevaid mõjusid.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas toimub vähem kui 10 korteriga ühistu juhtimine 2018 aastal kehtima hakkava seaduse valguses?06.06.2017

2018.a. kehtima hakkav seadus lubab alla 10 korteriga ühistul tegutseda juhatuseta. St. kõik korteriomanikud esindavad ühistut ühiselt. Selle positiivne pool on see, et ühistu pääseb majandusaasta aruande esitamise kohustusest, aga mis on selle miinuspooled? Kas ühine esindamine tähendab seda, et mingite allkirja nõudvate tegevuste tegemine, mida seni sai juhatuse liige üksi teha, nõuab kõigi allkirju (näiteks teenuseosutajatega lepingute sõlmimime)? Nagu OÜ-de puhul, kus registris on märge, et juhatuse liikmed saavad esindada vaid ühiselt.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, kirjeldatud lahendus, kus lepingu allkirjastavad korteriühistu nimel kõik korteriomanikud, on üheks lepingu sõlmimise võimalus.
Teine võimalus on sõlmida leping kaheastmeliselt, korteriühistu üldkoosoleku otsuse kaudu, volitades üldkoosoleku otsusega ühte korteriomanikku korteriühistu nimel lepingut allkirjastama. Sellisel viisil sõlmitud lepingu kehtivuse tagab seadusesäte, mille kohaselt on korteriomanike üldkoosoleku otsused siduvad kõigi korteriomanike jaoks.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ juhatus tohib omavoliliselt sõlmida töövõtulepingut?01.06.2017

Tere! Kas KÜ juhatusel on õigus omavoliliselt sõlmida töövõtulepingut või käsunduslepingut, mille tulemusena on KÜ arvelt makstud nii töötasu, kui ka tööjõumakse, ilma, et see oleks üldkoosolekul vastu võetud ja üldse ühistu liikmeid sellest teavitatud? Kas seda reguleerib ka vastav seadus?

Aitäh

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) paragrahv 27 kohaselt on igal juhatuse liikmel õigus esindada korteriühistut kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

MTÜS ise näeb ette, et tühine on juhatuse liikme ja korteriühistu vaheline tehing, kui sellega ei nõustu üldkoosolek. Samuti on juhatuse õigused piiratud tehingute puhul, mis on seoses korteriühistu kinnisasjade või registrisse kantud vallasasjade võõrandamisega või asjaõigusega koormamisega, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Millised õigused on teiste korterite omanikel, kui ühe korteri seisukord ohustab tervet maja?29.05.2017

Meil on 3 korteriga elamu. Kuna ühistut ei olnud võimalik moodustada, on meil sõlmitud ühise haldamise leping. Lepingus on kirjas, et korteriomanik peab korras hoidma talle kuuluv reaalosa, ei tohi kahjustada teiste korteriomanike huve või elamu kvaliteeti ja ei tohi tekitada hoonele olulisi kahjustusi.
Probleem on tekkinud ühe korteriomanikuga, kes kahjustab kogu maja. Selle korteri kohal olev katusekonstruktsioon on mädanenud ja tekitanud seenhallituse, välikäimla on muutunud eluohtlikuks ja reostab keskkonda (teised korterid on liidetud linna veetrassiga), korter on pikemat aega kütmata, jm. Seda kõike kinnitab ka vastav audit, mis on selle korteri kohta tehtud.
Oleme oma murega pöördunud Keskkonnainspektsiooni, Päästeametisse, KOV poole. Nad on saatnud korteriomanikule märgukirjad korteri korda tegemise ja linna veetrassiga ühendamise kohta. Kahjuks korteriomanik elab hooldekodus ja tema poeg (elab teises maakonnas) ütleb, et tal ei ole majanduslikult võimalik korterit korda teha. Poeg on nõus korterit müüma aga korter kuulub tema emale, kes ei ole nõus korterist loobuma.
Maja laguneb edasi ja ohustab teiste korteriomanike vara. Teised korterid on seest ja osaliselt väljast renoveeritud (uus katus, uued aknad, välissein soojustatud). Kahjuks selle korteriomaniku tõttu ei saa edasi renoveerida.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, olukorras, kus üks korteriomanik ei arvesta teiste korteriomanike huvidega, näeb korteriomandiseadus (KOS) § 14 kõige äärmuslikuma lahendusena ette korteriomandi võõrandamisnõude esitamise.

Korteriomandi võõrandamisnõude esitamine toimub korteromanike üldkoosolekul, mille kokku kutsumine ja läbiviimine on sätestatud KOS § 17-19.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mil viisil peaks määrama korteritele parkimiskohti, kui on kaks ala, eelistatud on üks valgustatud ja turvalisem ala?27.05.2017

Tere
KÜ-l on plaan rajada parkla. Osa parkimiskohti jääks maja ette, kus on valgustus ja turvalisem. Teised kohad jäävad maja kõrvale, kus on pime ja mitte nii turvaline. KÜ esimees ütles viimasel koosolekul, et maja ette saavad eesõiguse 1. korrusel elavad elanikud. Ja seda sellepärast, et tema enda sugulased ja paar sõpra saaksid siis selle turvalisema ja valgustusega kaetud parkimiskohad.
Kas selline tegu on võimalik? Mis õigustega saab KÜ esimees ise määrata kohti? Mismoodi tegelikult kohtade määramine peab toimuma?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, otsustusõigust korteriühistu sees, reguleerib mittetulundusühingute seaduse § 18, mille kohaselt on korteriühistu kõrgeimaks organiks selle liikmete üldkoosolek. Üldkoosolek võtab vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu juhtimise küsimustes, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud juhatuse või korteriühistu muu organi pädevusse.

Eeltoodule tuginedes tuleks parkimiskohtade jagamise otsus langetada üldkoosoleku, mitte juhatuse poolt.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas on korrektne, kui kaasomanikud sõlmivad kasutuslepingu osaühinguga, mis kannab lepingu ajal ülalpidamiskulusid?26.05.2017

Küsimus: Korteriomand on jagatud kahe õe vahel, kellest üks on täisealine ja teine alaealine (kummalgi kaasomandina ½). Alaealist esindav lapsevanem on saanud kohtult loa tehinguteks lapse kinnisvara väljarentimiseks. Kas on juriidiliselt korrektne, kui täisealine kaasomanik ja alaealise kaasomaniku esindaja sõlmivad kasutuslepingu osaühinguga, mis võtab vastutuse korteri ülalpidamiskulude eest kasutuslepingu ajaks?
Kas osaühingul on õigus korterit edasi rentida kolmandale isikule, kui mõlemad kaasomanikud on nõus ja vastav punkt on kasutuslepingus sätestatud?
Kas üürniku ja nimetatud osaühingu vahel sõlmitud rendileping on sellisel juhul juriidiliselt kehtiv ega too kummalegi osapoolele juriidilisi probleeme (nt. üürniku elukoha registreerimisel)?
Missugustele õigusaktidele antud juhul peaks tuginema?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, jah, kirjeldatud tehinguid on lubatud sõlmida ilma täiendava kooskõlastuseta. Hoolduse puhul tuleb tavaliselt saada hoolduse määranud kohtult eraldi nõusolekut vaid sellistele tehingutele, millega võõrandatakse kinnisvara või siis koormatakse seda asjaõigusega.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomandi tükeldamisel on vaja teiste korterite omanike nõusolekut?25.05.2017

Majas on mitu korterit, kõik on korteriomandid. Tahaks oma korteri jagada kaheks eraldi korteriomandiks. Füüsiliselt tähendaks see muuhulgas korteri kummagi tüki vahele uue seina ehitamist. Praegu olemasolevaid seinu ehitus otseselt ei mõjutaks - sh on praegu korteril olemas teine uks, nii et kummagi korteri jaoks oleks ukseavad olemas. Asjaajamise lihtsuse poolest oleks mugavam ja kiirem kui tükeldus ei eeldaks kõigi teiste korterite omanike kooskõlastusi. Siit küsimused: 1) kas selline ehitus ja korteriomandi tükeldus vajab teiste korteriomandite omanike nõusolekut ja milliste seaduste tõttu? 2) millises vormis ja mis toimingutele peab nõusolekud hankima? Aitäh.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.kvatro.ee

Tere, tänasel päeval ei ole selles küsimuses ühtset praktikat välja kujunenud. Alates 2018 jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tuleb aga korteriomandi jagamiseks saada nende korteriomanike nõusolek, keda jagamine puudutab.

Hetkel soovitan pöörduda küsimusega notari ja kohaliku omavalitsuse (KOV) poole, ning juhul, kui eelnimetatud isikud ei seo oma tegevuse eeltinimuseks* korteriomanike kokkuleppe olemas olu, siis õnnestub Teil suure tõenäosusega ka korteriomand ilma kokkulepet sõlmimata kaheks jagada.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

*KOV peab korteri jagamiseks väljastama notarile koopia hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.
Notar peab tõestama korteri kaheks jagamise tehingu ning esitama kinnistusregistrile vastava kandeavalduse.