Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kes kannab maja ootamatu veekulu, kas kogu maja korterid või need, mille kasutamist eraldi ei saa mõõta?10.11.2020

Tere!
Maja 18 korteriga, neist 8-l on veearvestid, selline olukord on olnud üle 15.aasta.
Veekulu arvestus on toimunud arvesti ja kellel see puudub elanike, arvu järgi korteris, Majal üldarvesti digitaalne kaugloendudur vee-ettevõtte omandus.
Nüüd esmakordselt veekulu majas väga suur, mitmekordne keskmise kuukuluga võrreldes. Kuna leket väljapoole pole, on leke olnud otse kanalisatsiooni st. kusagil on olnud kraan lahti. Süüdlane on välja selgitamata ja vaevalt ta seda ise tunnistab. Küsimus, kes kannab kulud kas korterid kus puudub veearvesti või terve maja ühiselt?
Ette tänades parimate soovidega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandi ja korteriühistuseaduse § 40 kohaselt jagunevad korteriühistu poolt vahendatavad majanduskulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi eseme suurusele ning eeltoodud põhimõttest võib kõrvale kalduda korteriühistu põhikirja alusel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Küsimuses kirjeldatud olukorra puhul olen seisukohal, et erakorralise veekulu jagamine ainult nendele korteriomanikele, kes veemõõtjat ei oma, ei ole õigustatud, kuna selline käitumine oleks vastuolus korteriomandiõiguse aluspõhimõtteks oleva solidaarvastutuse põhimõttega, samuti KrtS § 12 lg-s 2 sätestatud kohustusega lähtuda omavahelistes suhetes hea usu põhimõttest ja üksteise õigustatud huvidest.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui korteriomanik ei allu KÜ korraldusele ja ei küta tühjalt seisvat korterit?10.11.2020

Mida teha kui korteriomanik ei allu KÜ korraldusele ja ei küta tühjalt seisvat korterit? Millistest õue temperatuuri kraadidest saab üldse hakata nõudma, et korteriomanik kütaks? Kuigi on saadetud korduvaid teatisi ja info on ka teabetahvlil.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kui korteriomanik ei allu korteriühistu korraldusele, siis on annab korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS) korteriühistule õiguse nõuda, et korteriomanik võõrandab oma korteri. Korteriomandi võõrandamisnõude esitamisel tuleb lähtuda KrtS § 32 ja § 33 sätestatud regulatsioonist.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas remondifondi raha eest tohib korteriühistu osta korteri?06.11.2020

Tere. Üldkoosoleku kokkukutsumisteatel oli ühe punktina Kinnisvara ostmine. Puudusid selgitused, mida osta soovitakse (maad, korterit, maja). Koosolekul selgus, et soovitakse korteriühistule soetada korter. Öeldi, et otsustama peab nüüd ja kohe, sest muidu müüakse korter teisele soovijale. Väideti, et ost on soodne, kuid ei esitatud ühtegi dokumenti, mis seda kinnitaks. Ettepanekut, et antud raha võiks hoopis laenujäägi tasumiseks kasutada, ei võetud kuulda. Ei põhjendatud, mis kasu saab korteriühistu selle korteri soetamisest. Üldkoosolekul võeti otsus vastu. Kas saab soetada korteri ainult üldkoosoleku otsusega? Kas raha, mille sihtotstarve on remondifond ja on kogutud teostamaks remonditöid korteriühistus, saab kasutada kinnisvara ostuks? Kui juhatus pole majanduskava esitanud ja keeldub selle esitamisest ka järgmisel aastal siis kas korteriost on seaduslik ja mida saan mina kui korteriühistu liige teha, et majanduskava esitatakse? Kas ja mis aja jooksul saan seda otsust vaidlustada kohtus?
Veel on küsimus seoses remonttöödega korterites. Paar aastat tagasi võeti üldkoosolekul vastu otsus, et korteris võib remonditöid teostada ainult E-R. Kas sellist otsust saab üldkoosoleku otsusega vastu võtta või kehtib sellisel puhul muu seadus? Veel on küsimus seoses volikirjaga. Kui üldkoosolekul hääletatakse volikirja alusel siis kas volikiri peab olema paberkandjal või piisab suulisest volitusest? Ja kas volikirja peab esitama koosolekul osalejatele? Tervitades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu võib üldkoosoleku otsuse alusel korteri omandada, kui selle otsuse poolt on rohkem, kui pool kõigist korteriominake häältest ning viimastele kuulub üle poole kaasomandi esemest (vt KrtS § 36 lg 1).
Juhul, kui korteriomanik leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole seaduslik, siis saab ta paluda kohtult otsuse kehtetuks tunnistamist. Vastav palve tuleb esitada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest arvates (vt KrtS § 29 lg 3).
Remonditööde teostamine, millega kaasnevad korteriomanikele tavapärasest kasutusest suuremad negatiivsed mõjud (müra, vibratsioon, tolm, kommunaalteenuste katkestus, jne) on korteriomanikul keelatud juba korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel (vt KrtS § 31 lg 1 p 1). Samas remonditöid, millega negatiivseid mõjusid ei kaasne, ei saa korteriühistu üldkoosoleku otsusega keelata.
Korteriühistu üldkoosolekul korteriomanikku esindava isiku volikiri peab olema vormistatud kirjalikult ning see tuleb esitada korteriühistu juhatusele (vt TsÜS § 125 lg 5).

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ lihtliikmel on õigus näha KÜ kulusid-tulusid?06.11.2020

Tere
Kas KÜ lihtliikmel on õigus näha KÜ kulusid-tulusid?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, on küll, vastava õiguse annab korteriomanikule korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 lg 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas mingi seadus reguleerib, mis kuupäevadel peab korteriühistu korteritele arveid esitama?23.10.2020

Tere!
Kas korteriühistu pool arvete esitamisel on mingit seadust, mis reguleerib kindlaid kuupäevi, millal peaksid arved korteritele olema esitatud? Meie korteriühistu tundub, et esitab meile arveid siis, kui ise soovib. See kuu raamatupidaja näiteks ütles, et võibolla tuleb arve 15.ndal võibolla mitte. Keeruline on nii oma kulusid planeerida.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandi- ja kortreriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama paragrahvi lõige 2 täpsustab, et sellest põhimõttest võib kõrvale kalduda põhikirja alusel.
Kokkuvõttes ütleb KrtS, et korteriühistus tuleks kulud (vähemalt) 1 aasta ette planeerida ning enne kulude kandmist korteriomanike poolt korteriühistule majanduskavas oleva arvestuse alusel ära maksta.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus lubada kortermaja ees parkida ainult omanikel ja keelata seal parkimine kõigil teistel?16.10.2020

Kas korteriühistul on õigus lubada kortermaja ees parkida ainult omanikel ja keelata seal parkimine kõigil teistel ja vastupidi (võimaldada parkimist ainult külalistel)? Tegemist on 77 korteriga majaga, millel on parkla, kus on 9 parkimiskohta. Nii parkla kui kogu korteriühistu kinnistu maa on ühisomandis. Kas KÜ üldkoosolekuga on võimalik parkimist reguleerida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kaasomandi esemega seotud korteriühistu üldkoosoleku ja/või juhatuse õigused piirduvad tavapärase majandamise (vt KrtS § 35), säilitamise (vt KrtS § 37) ja ajakohastamisega (vt KrtS § 39). Kõikidel teistel juhtudel tuleb kaasomandi eseme tavapärase kasutuse muutmiseks või sellele juurdepääsu piiramiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe (vt KrtS § 38). Seega üldkoosoleku otsusega parkimist nii, et korteriomanikel või korteriomandite kasutajatel on parklas parkimine keelatud, reguleerida ei saa.
Lugupidamisega,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korterites elavate inimeste register peab olema nimeline, või piisab ka kui on elanike arvu põhine arvestus?30.05.2019

Tere! Plaanis võtta vastu uus põhikiri ja tekkis vaidlus juhatuses punkt "7.4.10 majaelanike registri pidamine;"-kas see on kohustuslik või on võimalik välja jätta see punkt? Mina arvan, et ei ole õige, et kõik omanikud peavad avaldama korteris koos elavate inimeste nimed, et piisab inimeste arvust, kes korteris elab.

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, küsimused, mida tohib põhikirjaga reguleerida, on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 17 lõikes 2 järgmiselt: Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.
Eeltoodust tulenevalt ei ole majaelanike registri pidamine kohustuslik. Sellise registri pidamise eelduseks saaks olla vaid reaalne vajadus/kasu, millist olukorda KrtS-ist tulenevalt tekkida ei saa.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ üldkoosolek saab ette dikteerida, millised veemõõturid korterisse tuleb paigaldada või on see korteriomaniku otsustada?30.05.2019

Kas korteriühistu üldkoosolek saab ette dikteerida, millised veemõõturid ühistu liikmed oma korterisse peavad paigaldama või on korteriomanikul õigus jõukohased veearvestid ise valida?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, veemõõtjate vahetamise näol on tegu tavapärase valitsemisena korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 35 lõige 2 punkt 1 mõistes. Sama paragrahv lõige 1 kohaselt otsustab korteriühistu selle küsimuse korteriomanike häälteenamuse alusel.
Korteriomanik võib keelduda veemõõtja vahetamisega seotud kulusid kandmast juhul, kui kulude kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Siinjuures on oluline lisada, et korteriühistu ei ole kohustatud tegema otsuseid odavaima pakkumise kasuks. Samuti on veearvestite valik korteriühistu pädevuses.

Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas kanalisatsioonitorude püstak on korteriomanike või ühistu korrastada?30.05.2019

Tere,
On plaanis teha vannitoa remont ja seoses sellega on tarvis välja vahetada ka vana malmist kanalisatsioonipüstak. Oma teadmiste järgi on ühiskasutatavad püstakud korteriühistu omand ja peaks tervel majal need välja vahetama, aga ühistuesimees keeldub seda tegemast, kuna väidab, et kõik mis on korteris sees, tuleb korteriomanikul oma kulude ja kirjadega välja vahetada.
Kuidas toimida siis?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korterelamu kanalisatsioonisüsteem kuulub korteriomandi kaasomandi hulka, mida valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Seega ei ole kanalisatsioonipüstik mitte korteriühistu oma, vaid kortreriühistul on õigus otsustada, kes, millal ja kuidas seda remondib või välja vahetab. Korteriomanikul on omakorda õigus teha korteriühistule/ korteriomanike üldkoosolekule ettepanekuid kanalisatsioonipüstiku välja vahetamiseks. Juhul, kui korteriühistu ettepanekuga ei nõustu, ning kanalisatsioonipüstik ei ole ka avariilises seisukorras, siis tuleb korteriomanikul korteriühistu otsusele alluda.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ saab teha piirangu, et korteriomanik saab auto numbriga parkimiskoha ja üürnik ei saagi parkida?25.05.2019

Tere,
Korteriühistu otsustas viimasel üldkoosolekul muuta parkimiskorda KÜ territooriumil. Siiani on olnud igal korteril korterinumbriga kaart + külastajate kaart ja omanik andis need korterit üürides minu kasutusse. Nüüd nad väljastavad ühistu liikmete autodele parkimiskaardid koos auto numbritega. Kuna mina üürin korterit siis minul ei ole õigust enam siin parkida. Kas nad saavad selliseid piiranguid teha parkimisega?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, üürniku kaasomandi kasutamisega seotud õigused sätestatakse üürilepinguga. Juhul, kui üürileping näeb ette korteriomandi kaasomandisse kuuluval maal asuva parkla kasutamise õigust, siis on mõistlik esitada vastav nõue korteriomaniku vastu. Seda põhjusel, et korteriühistu hindab antud olukorda korteriomanike võrdse kohtlemise põhimõttest lähtudes, mis ei pruugi antud olukorras olla rikutud.
Tervitades,
Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ