Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas KÜ keldris oleva veekraani vahetuse ja õhutamise arve võib esitada korterile?24.03.2021

Tere
Alustasin äsja ostetud korteris remondi tegemisega ja esimese asjana tahtsin vannitoa välja lõhkuda. Aga et seda teha, oli vaja keldris korraks sooja- ja külma vee püstaku kraanid kinni panna, et saaks torudele kuulkraanid ette panna ja siis vana torustiku vannitoas ja köögis välja lõhkuda. Korteriühistu haldusfirma ütles, et me ootaksime 6 kuud, siis hakatakse maja renoveerima ja vahetatakse nagunii torud välja. Niikaua ei olnud ma nõus ootama. Samuti hoiatasid nad, et püstaku kraanid on vanad ja ei pruugi toimida. Kui ma läksin torumehega keldris kraane kinni keerama, murduski kraan ära ja püstakut ei olnud võimalik sulgeda ja mul ei olnud võimalik ka korteris torutöödega jätkata. Helistasin haldusfirmasse ja palusin, et vahetataks kraan välja, kuna see kuulub korteriühistule ja püstakut ei ole võimalik sulgeda, kui peaks tekkima avarii. Kuna mul oli vaja ikkagi torutööd korteris ära teha, siis saime kokkuleppele, et tehakse katkestus soojasõlmes ja mina maksan pärast torude õhutamise kinni (kuigi ma leian, et kuna kraan ei toimi ei ole selles ka mina süüdi). Aga kuna kraan oli katki, siis tagantjärgi vahetasid nad ka kraani ära ja nüüd esitasid mulle selle eest arve.
Haldusfirma küsib iga korteri käest ka Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi hoolduslepingu järgi tasu. Mina leian, et nad oleksid pidanud neid kraane hooldama.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, ka veepüstiku kraani nõuetekohase hoolduse korral tuleb see ükskord välja vahetada. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 34 lõige 2 kohaselt kohustuvad kaasomandi eset, milleks on ka veepüstiku kraan, korras hoidma korteriomanikud, mis tähendab, te olete kraani mittetoimimise eest vastutav.
Üldjuhul toimub kaasomandi korrashoid korteriühistu kaudu ning erijuhul (KrtS § 37 lg 1) võib seda teha korteriomanik ainuisikuliselt. Isiklikult tõlgendan küsimuses kirjeldatud olukorda nii, et veepüstiku kraani vahetus toimus erinormi alusel, so korteriomanik tellis koos vee sulgemisega ka veepüstiku kraani vahetuse, millega seotud kulud tuli tal töö teostanud isikule igal juhul hüvitada. KrtS § 37 lg 1 annab korteriomanikule selles olukorras õiguse nõuda kantud põhjendatud kulude hüvitamist korteriühistult.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige, et korteriomanike ei ole õigus andmebaasist oma andmeid näha?15.03.2021

Valitseja hallata olevas korteriühistus puudub korteriühistu liikmetel Korto keskkonnas ligipääs järgmistele andmetele (menüüs üüriarvestus):
näidud (veearvestite ja maja soojamõõturi näit)
kulud - tulud (olid üles laetud arved tehtud töödest ja vee- ja soojaettevõtte ning Eesti Energia arve),
kulude jaotus korteriomanike vahel. Samas on korteriomanike saldod nähtavad.
Järelepärimisel vastas valitseja järgmist: Piiratud on korteriomanikel juurdepääs nendele andmetele, mida keelab isikuandmete kaitse seadus. Seega nendele andmetele, mis Teie poolt on eelpool ära toodud, korteriomanikel enam juurdepääsu ei ole. Saame Teile vajalikke dokumente näidata, aga need andmed, mis lähevad isikuandmete kaitse seaduse alla, peame mitteloetavaks tegema. Vajalike andmete varjamist korto.ee keskkond ei võimalda, seega ei saa me korteriomanikele kõikidele andmetele juurdepääsu tagada. Kui on teatud andmete vastu huvi, siis palume sellest teada anda. Saame isiku andmed kõrvaldada ja avalike andmetega saate tutvuda.

Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, isikuandmete kaitse seadus kaitseb füüsilise isiku andmeid, mille kaudu saab teda otseselt või kaudselt tuvastada, eelkõige sellise identifitseerimistunnuse põhjal nagu nimi, isikukood, asukohateave, võrguidentifikaator või selle füüsilise isiku ühe või mitme füüsilise, füsioloogilise, geneetilise, vaimse, majandusliku, kultuurilise või sotsiaalse tunnuse põhjal.
Korteriühistu kuluarved, tema tulude-kulude aruanne, kulude jaotus korterite vahel, jms dokumentatsioon eelpool loetletud infot ei sisalda. Seetõttu ei saa korteriühistu raamatupidamisandmetele juurdepääsu mittelubamist isikuandmete kaitse seadusega põhjendada.
Võimalik, et korto keskkond on üles ehitatud selliselt, et koos korteriühistu dokumentidele ligipääsu võimaldamisega näevad korteriomanikud ka üksteise isikuandmeid. Viimasel juhul tuleb korteriühistul leida probleemile lahendus, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 45 tulenevalt on tal kohustus võimaldada korteriomanikel korteriühistu dokumentidega tutvumist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ma pean ise midagi ette võtma kui KÜ juhatus ütleb, et nemad pole kohustatud korterile hooldajat otsima?10.03.2021

Tere,
esitasin mõni nädal tagasi küsimuse kortermaja maa erastamise koht. Ei saa erastada, kuna kahe korteri omanik elab välismaal ja sain Teie vastuse, et on võimalik paluda kohtul määrata korterile hooldaja. Edastasin info korteriühistu juhatusele ja vastuseks sain, et juhatus EI PEA (sellist seadust polevat) sellega tegelema. Nüüd tekibki küsimus, kes sellega siis tegelema peaks? Kas mina, kui lihtsalt ühistu liige, peaksin ühendust võtma korteriomaniku lastega (nad õnneks elavad Eestis) ja paluma antud probleemiga tegeleda?
Tänan ette, vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kohtule võib korterile hooldaja määramise palve esitada iga huvitatud isik, sh teine sama kortermaja korteriomanik.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas seaduslikult ära tõsta trepikotta paigutatud esemeid (nt jalgrattaid), et mitte saada trahvi Päästeametilt?01.03.2021

Päästeamet teostas korterelamus kontrollkäigu ning avastas, et korterelamu evakuatsioonitrepikodades hoitakse erinevaid esemeid sh põlevmaterjalist (uste jõulupärjad, jalgrattad, kelgud, lastevankrid), mis takistavad ohutut evakuatsiooni ja võimaliku tulekahju korral suurendavad põlemiskoormust ning raskendavad päästetööde teostamisel päästetöid. Tuvastatud rikkumised tuleb likvideerida kokkulepitud tähtajaks. Enamus elanikke ikka paigutas esemed oma korteritesse. Aga kuidas võib seaduslikult ära tõsta esemeid, mida ei koristata ning kui KÜ juhatus ei tea, kellele nad kuuluvad? Samal ajal KÜ ei soovi trahvi saada, kui enamus elanikke on seaduskuulekad isikud.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korterelamu trepikoda kuulub korteriomandi kaasomandi eseme hulka, mille valitsemine toimub KrtS § 34 lg 1 kohaselt korteriühistu kaudu.
Olukorras, kus Päästeamet on teinud korteriühistule trepikojaga seoses ettekirjutuse, mille mittetäitmisel võib kaasneda korteriühistule kaasneda muuhulga trahvi ja/ või sunniraha maksmise kohustus, peab korteriühistu juhatus lähtuma ettekirjutuse täitmisel korteriomanike ühistest huvidest ettekirjutus tähtajaks täita. Võimaliku kahju kohta, mida sellega seoses tekitatakse ütleb asjaõigusseaduse § 41 lg 1 sealjuures seda, et isik, kes tekitab kahju ennast või teist isikut või vara ähvardava ohu tõrjumiseks, ei tegutse õigusvastaselt, kui kahju tekitamine on vajalik ohu tõrjumiseks ja kahju ei ole ähvardanud ohuga võrreldes ebamõistlikult suur.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas tohime oma rõdul suitsetada, kui meil on rõdu maja üldfassaadist seespool ja täiekult klaasitud?24.02.2021

Tere!

Oleme suitsetajad ja elame korterelamus. Naaber kurdab suitsuhaisu üle, mis levivat rõdult tema korterisse. Oleme hakanud suitsetama õues, aga ikka häirib. Valla heakorraeeskirjades punkt sees seoses rõdudel suitsetamise keeluga. Kuid sain vihjeks, et keeld kehtib vastavalt sellele, kuidas on rõdude ehitus? Siinkohal ongi küsimus kui meil on rõdu maja üldfassaadist seespool ja täiekult klaasitud, siis kas sellisel juhul tohiks oma rõdul suitsetada? Kui siiski ei tohi ja me näiteks eirame seda, siis millised oleks võimalikud tagajärjed (rahatrahv, sundvõõrandamine vms)?

Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, antud juhul on mõistlik otsustada selle üle, milline on mõistlik käitumisnorm, korteriomanike üldkoosolekul. Samas on selge ka see, et olukorda ei saa lahendada selliselt, et suitsuhais satub teise korteriomandisse. Halvimaks kohustuse rikkumise tagajärjeks on kohaliku omavalitsuse menetluses rahatrahv ning korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul korteri võõrandamisnõude esitamine.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas naaber võib seaduslikult oma sigaretisuitsu juhtida tema korteri kasutuses olevasse kortermaja õhulõõri?15.02.2021

Tere!
Naaber (kortermajas) juhib sigaretisuitsu oma õhupuhasti/tõmbekapi kaudu tema korteri kasutuses olevasse ventilatsiooni- (õhu)lõõri, sealt imbub suitsuhais minu korterisse, arvatavalt lae-, seinapaneelide vahelt, samuti amortiseerunud õhulõõride kaudu. Akna, tubade õhuklapi lahti hoidmine ei too minu korterisse värsket õhku - ilmselt minu korterisse ehitatud ripplagede tõttu. Suitsuhais saab köögis ripplae alla, imbub tubade ripplae alla ja seda ei saa välja ventileerida. Tulemuseks on nn "raske õhk" minu korteris. Minu korteri õhulõõri sein haiseb suitsuhaisu järgi, seega selle kaudu ilmselt ei saa tulla korterisse värsket õhku.
Korteriühistu põhikirjast ja juhatusest abi ei ole.
Paluksin teada:
1. Kas naaber võib seaduslikult oma sigaretisuitsu juhtida tema korteri kasutuses olevasse kortermaja õhulõõri, kuna Tubakaseaduses par 29 loetelus ei ole suitsetamise (sigaretisuitsu juhtimise) keelukohana nimetatud kortermajade õhu- (ventilatsiooni) lõõre?
2. Millised peamised tõendusmaterjalid on vaja lisada naabri vastu hagi esitamisel kohtusse- minu korteris läbiviidud õhuanalüüs? Kui õhuanalüüs ei tuvasta suitsuhaisu, kas tõendusena saaks esitada (naabri õhulõõri kõrval asuva minu korteri) õhulõõri seinal suitsuhaisu tuvastamine?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korterelamus suitsetamisega seotud õiguseid reguleerib asjaõigusseaduse § 143 lg 1, mille kohaselt ei ole korteriomanikul õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkorterisse on keelatud.
Eeltoodust tulenevalt on juhul, kui suitsuhais levib naaberkorterisse, tegemist õigusvastase käitumisega, kuna see kahjustab oluliselt teise korteri kasutamist.
Naaber korteriomaniku vastu nõude esitamiseks tuleb korteris tuvastada suitsuhais ning korter, kust see lähtub.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui kortermaja maad ei saa erastada, sest kahe korteri omanikud surnud ja pärijad välismaale kolinud?09.02.2021

Tere.
Mida teha olukorras, kui korterelamu (12 korterit, ühistu olemas) ei saa majaalust maad erastada? Maja ei saa kanda kinnisturaamatusse. Olukord järgmine - kahe korteri omanik on korterid välja üürinud mitmeid aastaid tagasi. Korterite omanik on nüüdseks surnud, lapsed olid alaealised ja korterid päris abikaasa. Kes on nüüdseks lahkunud riigist Valgevenesse (lapsed on Eestis ja nüüd täiskasvanud). Korterite üürnikud ei tee midagi, et omanikuga ühendust võtta. Kas pärija oleks pidanud nendega tegema uue üürilepingu? Kogu selle olukorra taha jääb nüüd majale laenu võtmine. Maja on vana ja vajab hädasti remonti. Majaelanikud on nõutud ja pahased, kuna lahendust pole. Üürnikel on ükskõik ja käituvad nagu kuuluksid korterid neile.
Tänan

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandi puhul, mille pärijad viivitavad korteri enda nimele vormistamisega, on soovitav pöörduda kohtu poole, paludes määrata pärandavale hooldaja. Pärandvara hooldajal on korteriomandi valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel korteriomanikuga võrdsed õigused, mis tagab pärijate poolt tekitatud ummikseisust väljapääsu.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha, kui naabrid uputavad, nüüd olid nõus ka kindlustuse omavastutuse hüvitama aga ikkagi ei tee seda?09.02.2021

Tere

Ülemised naabrid on korduvalt uputanud meie korterit. Kuna meil on korter kindlustatud, siis seekord nõudsime kindlustuse omavastutuse summa neilt välja. Naabrid olid nõus maksma, KÜ esimees oli tunnistajaks ka kohal. Peale juhtumit naabrid ignoreerivad meid ja ei plaanigi raha tagasi maksta. Oleme kirjalikult ka kõik kindlustusdokumendid neile esitanud. Kas selles olukorras on võimalik midagi teha?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, olukorras, kus naaber keeldub hüvitamast enda tekitatud kahju, aitab kahjuks vaid kohtusse pöördumine.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas maja ette rattahoidja ostmises peavad osalema kõik korteriomanikud või üksnes need, kes seal rattaid hoidma hakkavad?09.02.2021

Tere. KÜ-s tekkis vaidlus esemete hoiustamisest koridoris. Hoolimata Päästeameti hoiatusest probleem jätkus. Nagu ikka, probleemiks jalgrattad, kärud, kelgud. Enamik kortereid sai korteri ostul osta panipaiga, osadel panipaik korteris sees. Üksikutel pole üht ega teist. KÜ juhatus otsustas jalgrataste hoiustamiseks õuetingimustesse osta rattahoidikud (ca 560 €). Hääletust sellise ostu jaoks eelnevalt ei tehtud, samuti polnud korteriomanike kokkulepet sellele ega ka majanduskavas pole kulu ettenähtud. Kortereid on 40, jalgrattakohti tekkis 10, seega parimal tahtmisel saab rattahoidikut kasutada 25% elanikest. Põhiliselt seisavad seal aga ikka need rattad, kelle omanikud otsustasid osta korteri ilma panipaigata ja nüüd pole ruumi piisavalt. Ehk siis üks korter kasutab mitut hoidikukohta. Kohtade kasutus ei ole reguleeritud.

Probleemi ilmnemisel andsin KÜ juhatusele teada, et olen nõus, kui isikud, kellel on probleeme rataste hoiustamisega, teevad ise selle kulutuse ja vajadusel panevad rahad kokku. St on aktsepteeritav rattahoidja soetamine ja kaasomandile (maja ette) paigutamine ja kasutamine, kuid seda nende isikute rahade eest, kes seda kasutada soovivad.

Samas andsin ka teada, et kuna tegemist on minu meelest mugavusteenuse ostuga, ehk väheste elanike ruumipuuduse lahendamisega ja isiklike esemete hoiustamise küsimusega, mitte omandi säilitamiseks vajaliku kuluga, ei ole ma KÜ liikmena nõus, et selline kulutus tehakse KÜ rahade eest (remondifondist). Arvestades ka asjaolu, et kõigi rahade eest tehakse ost, mida kasutada saavad tegelikult ainult 1/4 elanikest, kui sedagi. Seda enam, suur osa elanikke on korteri ostu läbi mõelnud ja ostnud panipaiga (1500 €).

Juhatus seda seisukohta ei arvestanud. Märgin ka ära, et tegemist on remondifondi suurust arvestades (ca 3000 €) arvestatava kuluga.

Siinkohal soovikski teada, kas eelpool kirjeldatud kulu peaks seadusandluse kohaselt olema häälteenamuse või kokkuleppe alusel? Samuti, kuidas toimida juba tehtud kulutuse osas, mis on juhatusel tehtud omavoliliselt, kas nõuda juhatuselt raha tagastamist või on mul õigus küsida oma osa tagastamist proportsionaalselt, kuna mina ei olnud sellise kulutusega nõus? Ja kas tagantjärele selle kulutuse seadustamine on õiguspärane (häälteenamuse/kokkuleppe küsimine) ?

Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, rattahoidjate paigaldamise (ning sellega seotud kulude korteriühistu kanda jätmise) üle otsustamine on korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Sarnases kaasuses on seisukoha kujundanud ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-29-15 (vt otsusepunktid 11 ja 12).
Juba teostatud töö heakskiitmine korteriomanike üldkoosoleku poolt on küll lubatud, kuid seda ei saa pidada heaks tavaks.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kes peab kandma kulud veetorude remondi eest, kas KÜ või korteriomanik, kui põhjus on loata ümberehitatud torustikus?01.02.2021

Saun ehitati 2005 aastal vannitoa asemele. Selleks on lõhutud vannitoa ja wc betoonist boks, nihutatud seina 20cm tehtud muudatusi veetorude püstakutes. Maja haldaja oli siis linna ettevõte. Korteri omanik väidab, et
ümberehitamiseks andis siis suulise loa haldusettevõtte juht ja torutöid teostas haldusettevõte. Nüüd aastaid hiljem tekkinud probleemid
1.kanalisatsjooni toru ummistus mis ujutas üle sauna. Korter on tal kindlustatud ja nüüd nõuab kindlustus ühistult kahjude hüvitamist.
2. Kadus ära soe vesi püstakus milles oli tehtud ümberehitus (katlakivi ja rooste ummistus ümberehitatud kohas.) KÜ esitas arve mida ta keeldub maksmast.
Ümberehitusel ei ole ühtegi kirjalikku kooskõlastust. Kas selline ümberehitus on seaduslik? Kas kindlustuse nõue on põhjendatud. Kes peab kandma kulud veetorude püstaku remondi eest Kü või korteriomanik?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, õiguslikult saavad korteriomanike/korteriühistu jaoks olla siduvad vaid sellised korteri siseseinte asukohta, ruumide sihtaotstarvet ja tehnosüsteemide muutmist puudutavad kokkulepped, mis on sõlmitud asjasse puutuvate korteriomanike vahel ning registreeritud asjakohasel juhul ehitusregistris.
Antud juhul ei ole täidetud kumbki eeldus, mistõttu vastutab omanik ise korteri ümberehitusest tulenevate tagajärgede eest, ning juhul, kui ümberehitus tekitab teistele korteriomanikele probleeme, siis saavad nad nõuda korteriomanikult esialgse olukorra taastamist ja kahju hüvitamist.
Peatuksin ka kindlustuse tagasinõudel. Võlaõigusseaduse § 492 lg 1 kohaselt saab kindlustusandja esitada nõude kindlustusvõtja või kindlustatud isiku suhtes kolmanda isiku vastu. Alates 2018 aastast jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt ei ole korteriühistu korteriomanikest eraldiseisev isik, vaid viimaste ühisnimetaja kõikides korterelamu majandamisega seotud tegevustes (vt KrtS § 12 lg 1, KrtS § 34 lg 2). Seega ei ole korteriühistu korteriomaniku suhtes kolmandaks isikuks.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ