Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteriühistul on õigus keelata teise kortermaja inimestel nende maa peal kõndimist, lastel mängimist?10.06.2021

Tere
Meie väikses külas on aastaid probleem. Nimelt teine korteriühistu istutas aastaid tagasi meie kortermaja ette kuused. Maja ees on tee ja siis kuused. Kuused istutati täpselt piiri peale, meie ühistult keegi arvamust ei küsinud. Lõpuks need kuused kasvasid nii kõrgeks, et mina kes elan teisel korrusel ei näinud rõdult väljagi. See tundus juba ohtlik. Lõpuks sain asjad siiski nii kaugele ajada, et nad hooldasid seda ja kõrgus jäi 1. korruse piiridesse. Muidugi kaasama pidin ka vallavanema, et see probleem lahendatud saaks kuna see oli juba visuaalselt nii kole ja nad polnud vabatahtlikult nõus seda tegema.
Nüüd on aga uus probleem tekkinud. Kuuseheki vahele on kõrge võrkaed tekitatud, mis on meie maa peale pandud+ lint tõmmatud natuke eemale. Ilmselgelt on see puhas kius. Mida sellised olukorras oleks õige teha? Need lindid ja aiad on väga koleda väljanägemisega. Kas meie korteriühistul on õigus kogu see asi ära kaotada? Ma tahaksin väga tulevikus aknast vaadates ilusamat pilti näha.
Ja küsin veel, et kas teisel korteriühistul on õigus keelata nende maa peal kõndimist? Lastel mängimist jne?
Tegemist on kohaga kus on 5 korteriühistut ja majade vahel palju maad. Kas saab keelata 1 ühistu teise ühistu lastel näiteks nende maa peal kõndimise või mängimise?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, piirdeaia asumist võõral maal reguleerib asjaõigusseaduse § 148, mille lõige 3 kohaselt võib naaberkinnisasja omanik nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles. Eeltoodud nõude võib esitada nii korteriomanik, kui korteriühistu.

Korteriomanike kaasomandis oleval maatükil on õigus viibida isikul, kellel on selleks õigustatud huvi, korteriomaniku-, korteriomaniku pereliikme-, korteri üürniku-, korteriühistu nõusolek. Korteriühistu ise korterelamu maatükil viibimist keelata ei saa.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas õhksoojuspumba seadustamine on KÜ juhatuse või üldkoosoleku pädevuses, või vajab kõigi korteriomanike nõusolekut?09.06.2021

Korteriomanik soovib maakleri juhendamisel KÜ juhatuselt kooskõlastust aastaid tagasi ilma kokkuleppeta kortermaja korteri rõdule paigaldatud õhksoojuspumba seadustamiseks ning ehitusregistrisse kandmiseks. Kortermaja on kaugkütte süsteemis.
Kas selline toiming on kü juhatuse või üldkoosoleku pädevuses? Või tuleb korteriomanikul saada nõusolek eranditult kõigilt korteriomanikult?
Eelmised vastused antud teemal on käsitletud enne uue KrtS vastuvõtmist. Sooviks spetsaialisti seaduse tõlgendust. 

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, õhksoojuspumba paigaldamiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lõikele 1. Seega on KrtS mõistes korteriühistus juhatuse ja korteriomanike üldkoosoleku poolt antud õhksoojuspumba paigalduse kooskõlastus õigustühine.
KrtS § 38 lg 2 kohaselt peavad õhksoojuspumba paigaldamisega nõustuma kõik korteriomanikud, keda selle paigaldamine mõjutab. Kui korterelamut köetakse tsentraalselt, siis tuleb eeldada, et nõusoleku peavad andma kõik korteriomanikud, kuna ühe korteri küttevõrgust eraldamine mõjutab kõigi korterite küttekulude suurust ja suuretõenäosusega ka soojusenergia ühtlast jaotumist korterite vahel. Lisaks korteriomanike kokkuleppe sõlmimisele peavad õhksoojuspumba poolt tekitatud mõjud jääma majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruses nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" sätestatud piiridesse.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriomanikul on 1 hääl või 1/2 häält kui korteril on kaks omanikku?09.06.2021

1. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastu võtmine - „Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud korteriomanikest/ühistu liikmetest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.( KrtS § 9 lg 3)
Küsimus: kas on mõeldud kogu (100%) kaasomandi osadest üle 50% või siiski üldkoosolekul osalevate korteriomanike kaasomandi osadest üle 50%.
2. Igal korteriomanikul/ühistu liikmel on üks hääl.
Küsimus: Kas igal korteriomanikul/ühistu liikmel ikka saab olla üks hääl, kui üks korteriomand kuulub mitmele omanikule (kaasomanikud), kuigi kõik omanikud on ju ühistu liikmed. KrtS § 15 lg 1 ütleb: Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. Või siis kas iga korteriomanikul/ühistu liige saab esindada-hääletada oma osa suurusega, seega siis kas hääletamisel saab olla 1/2 häält või 1/3 häält ?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, KrtS § 9 lg 3 regulatsioonis peetakse silmas kõiki korteriomanikke, mitte üksnes neid, kes koosolekul osalevad.
Kui korteriomand on kaasomandis, siis saavad kaasomanikud anda korteriomanike üldkoosolekul oma hääle juhul, kui kõik kaasomanikud osalevad üldkoosolekul või siis on nad kõik volitanud ühist isikud end üldkoosolekul esindama. Korteriomandi häält kaasomanike vahel jagada ei saa.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kelle nõusolek on piisav, et otsustada haljasala suurendamine parkimiskohtade arvelt, kas kõigi korteriomanike?02.06.2021

Tere.
Minu küsimused: kas otsuse kinnistul haljasala suurendada parkimiskohtade arvelt võib langetada üldkoosoleku lihthäälteenamusega või on vajalik korterelamu kõikide korteriomanike nõusolek? Kas korteriomandite suurus omab mingit rolli?
Tänan ette!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, parkla arvelt haljasala laiendamiseks tuleb sõlmida korteriomanike kokkulepe. Sarnases kaasuses on Riigikohus oma 03.04.2019 lahendis nr 2-17-16823/64, märkinud järgmist:
"Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel."

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas küttekulu jaotus individuaalmõõturite järgi on õigustatud, kui puuduvad andmed korterite tegeliku suuruse kohta?02.06.2021

Tere.
10.12.2014 vastuses oli selgitatud, et "korteriühistu saab teenuste eest tasu nõuda üksnes korteriühistu põhikirjas sätestatud ulatuses ning kui seal viidet rõdule ei ole, siis on Teil õigus keelduda lisaruutmeetrite eest tasu maksmisest".
Selline võimalus oli nii julgestav, et paljud laiendasid korteripinna üldkasutatava trepikoja või keldri arvel ja ehitasid rõdule omal käel soojustatud kinnise lisaruumi. Majanduskulusid kantakse jätkuvalt kaasomandiosa algse väiksema suuruse järgi, mitte suurendatud üldpinna järgi, sest nii on odavam ja keegi ei saa kohustada taastama endist olukorda.
Põhikirjas viidet rõdule ei ole. Ehitusprojektis ja kinnistusraamatus on rõdud lahtised, mitte kinniehitatud. See kõik toimub ilma muudatusprojekti ja kokkuleppeta. Korterite üldpindade ebamäärane suurendamine ei ole kajastatud põhikirjas ega kinnistusraamatus.
- Kas sellises olukorras oleks küttekulu arvestus konkreetsem ja õiglasem individuaalmõõturite järgi (seadusest või põhikirjast erinevalt) kasvõi ajutiselt kuni juurdeehituste seadustamiseni (kinnistusraamatu andmete korrastamiseni)?
- Milliste õigusaktide alusel saaks nüüd paluda andmete korrastamist või omavoliliste juurdeehituste likvideerimist? Kui enamus (omavoliliste juurdeehituste omanikud) ei soovi midagi muuta, siis mida saab teha seaduskuulelik vähemus?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, omavoliline ehitamine ei anna õigust küttekulude jagamist muuta. Küll aga on korteriühistul õigus nõuda omavolilise ehitamisega seotud kahju, sh suurenenud küttekulude hüvitamist.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 30 lg 2 annab korteriomanikule õiguse nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Rõdu ümberehitamine eeldab korteriomanike kokkuleppe sõlmimist ning juhul, kui seda tehtud ei ole, siis annab eelviidatud seadusesäte korteriomanikule õiguse pöörduda kohtu poole ning nõuda esialgse olukorra taastamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ üldkoosolek saab otsustada, et korteriomanikud, kes ei lubanud ehitajaid oma rõdule, vastutavad ka fassaadikahjustuste eest?24.05.2021

Meie majal on "väsinud" maja välisseina vuukide täide. Enamikus sai täide uuendatud, kuid mõnede korterite omanikud ei lubanud oma avatud rõdule ehitajat seda tööd teostama. Kas saab üldkoosolek otsustada, et antud korteriomanikud vastutavad ka võimalike tekkivate kahjude eest? Rõdud on meil korteri ostu-müügi lepingus eraldi välja toodud korteri osana.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomaniku vastutust reguleerib (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kõrval) võlaõigusseadus, mille kohaselt võib kahjunõude esitada iga isiku vastu, kes on kahju tekkimise eest vastutav. Kui ehitajate rõdule mittelubamine toob kaasa korterelamule või korteriomanikule kahju tekkimise, siis on nõude esitamine õigustatud.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteriühistu maa ühiskasutusse võtmiseks peavad olema nõus kõik korteriomanikud?24.05.2021

Tere!
Korteriühistu soovib rajada kortermaja krundile puhkeväljaku, paraku rikub planeeritav objekt akendest avanevat vaadet. Ühtlasi on väljakule oodata ka KÜ-sse mittekuuluvaid isikuid, kelle lärm väljaku poole avanevate akende elanike rahu rikkuma võib hakata.
Nagu aru sain, on sellise ehituse teostamiseks vajalik väljaku "alla" rajatav maalapp registreerida KÜ ühiskasutusse (palun parandage terminoloogiat, kui eksin - hetkeseisuga on see maa ilma igasuguse erikasutuseta muruplats). KÜ plaanib kõnealloleva väljaku maa ühiskasutusse võtmiseks (lõppeesmärgiga legaliseerida väljaku ehitus) üldkoosoleku hääletust. Sellest lähtuvalt kaks küsimus:
a) Kas praegusel puhul on selleks vajalik KÕIGI KÜ liikmete nõusolekut? - mitmed isikud, eriti need, kelle aknad planeeritava väljaku poole jäävad, on juba kirjalikult KÜ-le kinnitanud, et nad ei ole antud projektiga nõus.
b) Kas juhul, kui üldkoosolekule ei ilmu kõiki korteriomanikke, võib kõnealloleva maa ühiskasutuse otsuse (ja sellest lähtuvalt ka väljaku ehituse otsuse) vastu võtta ka koosolekule ilmunud korteriomanike enamushäälte alusel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, puhkeväljaku planeerimine korteriomandite koosseisu kuuluvale maatükile väljub korteriomandite tavapärase majandamise piiridest. Eeltoodust tulenevalt tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt sõlmida selle ehitamiseks kokkulepe. Sama kehtib juhul, kui korteriühistu vahenditega soovitakse puhkeväljak ehitada võõrale (korteriomandite koosseisu mittekuuluvale) maatükile.

Seega üldkoosoleku otsuse alusel puhkeväljaku ehitamist otsustada ei saa. Kokkuleppe pooleks on kõik korteriomanikud, keda puhkeväljak puudutab ja/või, kellelt kogutud raha eest korteriühistu seda ehitada plaanib.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui ma pole rahul ühistu esimehe tasustamisega, liiatigi ta ei tee midagi maja heaks?17.05.2021

Tere,
Kortermaja ühistu esimees on tasustatud, üle keskmise makstava tasuga 630€ kuus ning lisaks ühistu rahadest kaetakse ka esimehe autokulud 70€ kuus. Mina ei ole nõus, et ühistu esimees peab sellises summas tasu saama, kui maja eest ei hoolitseta ja enamuste Ü.esimeestele makstavad tasud ühistutes jäävad 300€ kanti. Sõidupäevikut ei esitata ja iga kuu saab esimees 70€ autokompensatsiooni, kui ühistu jaoks ju auto kasutamist ei toimu. Esimees elab samas majas ja autokulud ei ole õigustatud. Ühistu esimees ei tegele samas maja hooldamisega, ei otsi ega taotle maja jaoks erinevaid, pakutavaid toetusi maja korrastamiseks, palkas konkurssi korraldamata kojamehe (samas majas elav), ning haldusfirma hooldustöödeks, kellele ka ühistu rahadest kõigile tasutakse.
Maja on korrastamata, viimane pakkumine võeti renoveerimiseks 2017 aastal, ning sinnapaika kõik ka jäeti, öeldes, et käib liikmetele üle jõu. Viimane suurem töö tehti 2018, kui vahetati püstakud ja soojustati otsaseinad.
Minu korter on talvel külm, vaevalt 19-20C, viimasel korrusel. Katus vajaks soojustamist, fassaad korrastamist, küttesüsteem vahetust jne.
Nüüd on esimees öelnud, et Covidi tõttu kõik suuremad tööd pannakse ootele, kuni kriisi lõpuni. Kriis võib veel väga pikalt kesta ja maja oleks kiiremas korras korda teha. Tööd paneb ootele aga palka saab ja soovib saada iga kuu.
Aruandeid kinnitatakse alles detsembris. st. 2021 detsembris kinnitatakse 2020 aasta majandusaruanne. See annab ühistu rahadega "mängimiseks" päris pika aja.
Mina sooviks uut esimeest, kes oleks toimekam ja motiveeritud. Olen ühistus ka teema tõstatanud, kuid vastukaja on 0.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandite majandamine toimub demokraatliku juhtimise põhimõtte alusel, korteriomanike üldkoosoleku kaudu. Kui enamus korteriomanikele on korteriühistu juhi tasu suurus sobilik, siis tuleb ka vähemalusel sellega leppida.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas korteriühistu võlgu oleva korteri maksete võla kätte saab, sundmüügi järgne uus omanik nagu ei peaks neid maksma?17.05.2021

Väikeses, 9 korteriga ühistu üks korteriomanik ei maksa kommunaalmakse ega ela ise korteris, see seisab tühi ja kannab (juba aastaid kütmata ja õhutamata) hallitust ja talvel külma edasi naaberkorteritesse. Aastaid kestnud kirjavahetus ja KÜ üldkoosoleku otsused hoiatusega korter sundvõõrandada ei ole tulemusi andnud. Nüüd otsustati hagiavaldus kohtule esitada. Kuid siin on tekkinud vaidlusküsimus, kas piirduda sundvõõrandamise taotlusega või alustada lisaks võlanõude maksekäsu kiirmenetlusega. Neid kahte korraga ei saavat teha, mistõttu KÜ võib pärast korteri sundmüüki seni kuhjunud kommunaalvõlgadest ilma jääda (uus omanik ei pea maksma). Kuidas asju arukalt ja seaduslikult pädevalt edasi ajada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu huvides on saada kohtu otsus nii korteriomandi võõrandamiseks, kui võla väljamõistmiseks. Täitemenetluses müüdud korteri puhul ei lähe võlg küll uuele omanikule üle, kuid see ei takista võlga vanalt omanikult nõudmast. Mõlemad taotlused saab esitada ühe kohtumenetluse raames.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui maja esimese ja teise korruse korterite omaniku ei suuda leida mingit üksmeelt maja korrastamiseks?10.05.2021

Tere,
Meie ühistus on 4 korterit ja 2 juhatuse liiget. Hääled jagunevad igal üldkoosolekul 50% (II korrus + 1 juhatuse liige) vastu ja 50% (I korrus + 1 juhatuse liige) poolt.
Juhatuse liikmed ei suuda ka omavahel mitte midagi kokku leppida, ja nii juba 10 aastat. Nüüd on kätte jõudnud aeg, kus on vaja nn. "tulekahju kustutada" ja renoveerimistööd tehakse vaid nn. "Augu paikamiseks". Üritasime avaldada mitte huvitatud juhatuse liikmele ka umbusaldust kuid tema naaber (II korrus) on tema poolt ja jälle on hääled 50:50.
Kas meil oleks võimalus I korrus korda teha oma vahenditest? Kuna meie ühistul ei ole ka remondifondi siis ei ole ka korteriühistul vahendeid, mille eest maja korda teha?
Oleme nõus I korruse koridori ja välisfassaadi korrastama oma rahade eest! Kuid II korrus ähvardab, et kui me teeme parendusi siis nemad lõhuvad või lammutavad parendused maha ja nõuavad, et taastaksime endise olukorra.
Põhikirja ühistul ei ole. Majanduskava ei ole. Juhatuse liige ei ole koosolekut kokku kutsunud ega ka selleks mitte midagi teinud, et maja korda saaks.
Veel üks küsimus kui hääled jagunevad 50% poolt 25% vastu ja 25% erapooletu või ei ilmu koosolekule, kuidas siis saaks otsustada? Siis ju ikka 50% poolt??

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kirjeldatud olukorras saab rakendada KrtS § 37, mille kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Samad õigused on ka korteriühistu juhatuse liikmel, kui toiminguga viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.
Kui kaaskorteriomanikud teevad kaasomandi säilitamisel takistusi, siis tuleks kaaluda nende suhtes KrtS § 32 sätestatud korteriomandi võõrandamisnõude esitamist. Antud sätte kohaselt puudub korteriomanikul, kelle suhtes otsus tehakse, hääleõigus. Seetõttu ei tohiks siin häälte tasakaalu tekkida.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ