Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas korteriühistu maa ühiskasutusse võtmiseks peavad olema nõus kõik korteriomanikud?24.05.2021

Tere!
Korteriühistu soovib rajada kortermaja krundile puhkeväljaku, paraku rikub planeeritav objekt akendest avanevat vaadet. Ühtlasi on väljakule oodata ka KÜ-sse mittekuuluvaid isikuid, kelle lärm väljaku poole avanevate akende elanike rahu rikkuma võib hakata.
Nagu aru sain, on sellise ehituse teostamiseks vajalik väljaku "alla" rajatav maalapp registreerida KÜ ühiskasutusse (palun parandage terminoloogiat, kui eksin - hetkeseisuga on see maa ilma igasuguse erikasutuseta muruplats). KÜ plaanib kõnealloleva väljaku maa ühiskasutusse võtmiseks (lõppeesmärgiga legaliseerida väljaku ehitus) üldkoosoleku hääletust. Sellest lähtuvalt kaks küsimus:
a) Kas praegusel puhul on selleks vajalik KÕIGI KÜ liikmete nõusolekut? - mitmed isikud, eriti need, kelle aknad planeeritava väljaku poole jäävad, on juba kirjalikult KÜ-le kinnitanud, et nad ei ole antud projektiga nõus.
b) Kas juhul, kui üldkoosolekule ei ilmu kõiki korteriomanikke, võib kõnealloleva maa ühiskasutuse otsuse (ja sellest lähtuvalt ka väljaku ehituse otsuse) vastu võtta ka koosolekule ilmunud korteriomanike enamushäälte alusel?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, puhkeväljaku planeerimine korteriomandite koosseisu kuuluvale maatükile väljub korteriomandite tavapärase majandamise piiridest. Eeltoodust tulenevalt tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lg 1 kohaselt sõlmida selle ehitamiseks kokkulepe. Sama kehtib juhul, kui korteriühistu vahenditega soovitakse puhkeväljak ehitada võõrale (korteriomandite koosseisu mittekuuluvale) maatükile.

Seega üldkoosoleku otsuse alusel puhkeväljaku ehitamist otsustada ei saa. Kokkuleppe pooleks on kõik korteriomanikud, keda puhkeväljak puudutab ja/või, kellelt kogutud raha eest korteriühistu seda ehitada plaanib.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui ma pole rahul ühistu esimehe tasustamisega, liiatigi ta ei tee midagi maja heaks?17.05.2021

Tere,
Kortermaja ühistu esimees on tasustatud, üle keskmise makstava tasuga 630€ kuus ning lisaks ühistu rahadest kaetakse ka esimehe autokulud 70€ kuus. Mina ei ole nõus, et ühistu esimees peab sellises summas tasu saama, kui maja eest ei hoolitseta ja enamuste Ü.esimeestele makstavad tasud ühistutes jäävad 300€ kanti. Sõidupäevikut ei esitata ja iga kuu saab esimees 70€ autokompensatsiooni, kui ühistu jaoks ju auto kasutamist ei toimu. Esimees elab samas majas ja autokulud ei ole õigustatud. Ühistu esimees ei tegele samas maja hooldamisega, ei otsi ega taotle maja jaoks erinevaid, pakutavaid toetusi maja korrastamiseks, palkas konkurssi korraldamata kojamehe (samas majas elav), ning haldusfirma hooldustöödeks, kellele ka ühistu rahadest kõigile tasutakse.
Maja on korrastamata, viimane pakkumine võeti renoveerimiseks 2017 aastal, ning sinnapaika kõik ka jäeti, öeldes, et käib liikmetele üle jõu. Viimane suurem töö tehti 2018, kui vahetati püstakud ja soojustati otsaseinad.
Minu korter on talvel külm, vaevalt 19-20C, viimasel korrusel. Katus vajaks soojustamist, fassaad korrastamist, küttesüsteem vahetust jne.
Nüüd on esimees öelnud, et Covidi tõttu kõik suuremad tööd pannakse ootele, kuni kriisi lõpuni. Kriis võib veel väga pikalt kesta ja maja oleks kiiremas korras korda teha. Tööd paneb ootele aga palka saab ja soovib saada iga kuu.
Aruandeid kinnitatakse alles detsembris. st. 2021 detsembris kinnitatakse 2020 aasta majandusaruanne. See annab ühistu rahadega "mängimiseks" päris pika aja.
Mina sooviks uut esimeest, kes oleks toimekam ja motiveeritud. Olen ühistus ka teema tõstatanud, kuid vastukaja on 0.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomandite majandamine toimub demokraatliku juhtimise põhimõtte alusel, korteriomanike üldkoosoleku kaudu. Kui enamus korteriomanikele on korteriühistu juhi tasu suurus sobilik, siis tuleb ka vähemalusel sellega leppida.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas korteriühistu võlgu oleva korteri maksete võla kätte saab, sundmüügi järgne uus omanik nagu ei peaks neid maksma?17.05.2021

Väikeses, 9 korteriga ühistu üks korteriomanik ei maksa kommunaalmakse ega ela ise korteris, see seisab tühi ja kannab (juba aastaid kütmata ja õhutamata) hallitust ja talvel külma edasi naaberkorteritesse. Aastaid kestnud kirjavahetus ja KÜ üldkoosoleku otsused hoiatusega korter sundvõõrandada ei ole tulemusi andnud. Nüüd otsustati hagiavaldus kohtule esitada. Kuid siin on tekkinud vaidlusküsimus, kas piirduda sundvõõrandamise taotlusega või alustada lisaks võlanõude maksekäsu kiirmenetlusega. Neid kahte korraga ei saavat teha, mistõttu KÜ võib pärast korteri sundmüüki seni kuhjunud kommunaalvõlgadest ilma jääda (uus omanik ei pea maksma). Kuidas asju arukalt ja seaduslikult pädevalt edasi ajada?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu huvides on saada kohtu otsus nii korteriomandi võõrandamiseks, kui võla väljamõistmiseks. Täitemenetluses müüdud korteri puhul ei lähe võlg küll uuele omanikule üle, kuid see ei takista võlga vanalt omanikult nõudmast. Mõlemad taotlused saab esitada ühe kohtumenetluse raames.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida teha kui maja esimese ja teise korruse korterite omaniku ei suuda leida mingit üksmeelt maja korrastamiseks?10.05.2021

Tere,
Meie ühistus on 4 korterit ja 2 juhatuse liiget. Hääled jagunevad igal üldkoosolekul 50% (II korrus + 1 juhatuse liige) vastu ja 50% (I korrus + 1 juhatuse liige) poolt.
Juhatuse liikmed ei suuda ka omavahel mitte midagi kokku leppida, ja nii juba 10 aastat. Nüüd on kätte jõudnud aeg, kus on vaja nn. "tulekahju kustutada" ja renoveerimistööd tehakse vaid nn. "Augu paikamiseks". Üritasime avaldada mitte huvitatud juhatuse liikmele ka umbusaldust kuid tema naaber (II korrus) on tema poolt ja jälle on hääled 50:50.
Kas meil oleks võimalus I korrus korda teha oma vahenditest? Kuna meie ühistul ei ole ka remondifondi siis ei ole ka korteriühistul vahendeid, mille eest maja korda teha?
Oleme nõus I korruse koridori ja välisfassaadi korrastama oma rahade eest! Kuid II korrus ähvardab, et kui me teeme parendusi siis nemad lõhuvad või lammutavad parendused maha ja nõuavad, et taastaksime endise olukorra.
Põhikirja ühistul ei ole. Majanduskava ei ole. Juhatuse liige ei ole koosolekut kokku kutsunud ega ka selleks mitte midagi teinud, et maja korda saaks.
Veel üks küsimus kui hääled jagunevad 50% poolt 25% vastu ja 25% erapooletu või ei ilmu koosolekule, kuidas siis saaks otsustada? Siis ju ikka 50% poolt??

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kirjeldatud olukorras saab rakendada KrtS § 37, mille kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Samad õigused on ka korteriühistu juhatuse liikmel, kui toiminguga viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.
Kui kaaskorteriomanikud teevad kaasomandi säilitamisel takistusi, siis tuleks kaaluda nende suhtes KrtS § 32 sätestatud korteriomandi võõrandamisnõude esitamist. Antud sätte kohaselt puudub korteriomanikul, kelle suhtes otsus tehakse, hääleõigus. Seetõttu ei tohiks siin häälte tasakaalu tekkida.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas olemasolevalt valitsejalt kõik KÜ dokumendid ja vara üleandmist küsida, kas juhatuse registreerimisest registris piisab?10.05.2021

Uusarenduse majas on arendaja poolt valitud KÜ-le valitseja, kellega aasta jooksul suhted liiga soojad ei ole olnud ja oleme kõigi korteriomanikega vastu võtnud otsuse juhatuse määrata, et aru saada KÜ rahalisest seisust ja kulutustest.
Tulenevalt seadusest peaks selline otsus 100% nõusolekuga ja kõigi kaasomanike allkirjadega piisav olema, KÜ on alla 10 korteri ja otsus peaks olema kooskõlas KrtS §21 (7) ja § 24 (3)(4)?
Kuidas olemasolevalt valitsejalt kõik KÜ dokumendid ja vara üleandmist küsida, kas juhatuse registreerimisest registris piisab ja valitseja volitused on sellega lõppenud või saab KÜ eksisteerida Juhatus ja Valitseja samal ajal?
Haldusfirmaga sõlmitud leping peaks sõltumata Valitsejast või Juhatusest edasi kehtima ja haldusfirma kohustused ei tohiks volituste muutusest tulenevalt muutuda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu juhatus vahetub alates korteriomanike otsuse vastuvõtmisest. Kui korteriühistut juhib valitseja, siis lõpevad tema volitused sarnaselt juhatusega, so alates uue juhatuse valimisest. Dokumentide üleadmiseks piisab korteriomanike otsuse edastamisest ning nende üleandmise ajas ja viisis kokku leppimisest. Sellekohast vorminõuet ei ole.
Kui valitseja poolt sõlmitud teenuslepingus nii määratud ei ole, siis juhatuse või valitseja vahetumine teenuslepingute kehtivust ei mõjuta.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri omanikul on õigus vahetada ära püstaku kütte- ning vee ja kanalisatsioonitorustik ilma ühistu koosoleku otsuseta?04.05.2021

Tere! Sooviks teada, kas korteri omanikul on õigus vahetada ära püstaku küttetorustik ning vee ja kanalisatsioonitorustik ilma ühistu koosoleku otsuseta?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomanikul on õigus vahetada ära püstaku kütte- ning vee ja kanalisatsioonitorustik, kui see on vajalik kaasomandi säilimiseks ja korteriühistu ise seda töö ei teosta. Vastava õiguse annab korteriomanikule korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 37 lg 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas lahendada probleem korteriühistu territooriumil, kus üks korteriomanik pargib oma sõidukeid teiste kohtadele?04.05.2021

Tere!
Elame väikelinnas, 24 korteriga majas. Parkimiskohti on 26. Ühistu maa-alal on võimalik igale korteriomandile eraldada üks parkimiskoht ja võimalike külaliste jaoks eraldada ühised kaks kohta. Viimastel kuudel tekkis olukord, kus kolmel korteriomanikul oli pidevalt parkimisalal 2-4 autot, mis takistasid teiste omanike parkimist, manööverdamist ja osad inimesed jäid seetõttu parkimiskohast ilma. Korteriomandi seadusest lähtuvalt otsustas ühistu juhatus algatada arutelu olukorra normaliseerimiseks. Praeguses olukorras ei olnud võimalik üldkoosolekut kokku kutsuda. Seega saadeti kõikidele korteriomanikele küsitlusleht, kus olid kirjas juhatuse ettepanekud parkimise reguleerimiseks. Korteriomanikel oli võimalik vastata NÕUSTUN/EI NÕUSTU, põhjendada oma valikut ja teha lisaettepanekuid.
Küsitlusele vastas 18 korteriomanikku 24-st. Kõik vastajad nõustusid muutmise ettepanekutega ja leidsid, et korteriomanikel peavad olema võrdsed tingimused. Meie ühistu põhikirja järgi on otsustamiseks vajalik 2/3 ühistu liikmete nõusolek. Vastavalt enamuse kokkuleppele kinnitati igale korteriomanikule 1 parkimiskoht; parkimiskohad + 2 külaliste kohta märgistatakse; ühistu piirile paigaldatakse märk ERAMAA, mis lubab siseneda omaniku loal; korteriomanik kellel puudub sõiduk, võib anda kirjaliku loa, naabrile parkimiseks.
Probleem on kahe korteriomanikuga, nemad ei vastanud ka ettepanekutele ega ei andnud tagasisidet. Pargivad teiste korterite parkimiskohtadele (kuigi kohad on märgistatud), keelduvad lisaautode eemaldamisest parkimisalalt.
Mida teha? Millised oleks võimalused olukorra lahendamiseks?
Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, parkimise reguleerimise näol, millega määrates igale korterile kindel parkimiskoht, ei ole tegu korteriomandi tavapärase majandusküsimusega, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Seega on lahenduseks kas kokkuleppe sõlmimine või parkimiskohtade kindlaks määramata jätmine.
Korteriomanike vastu, kes takistavad teistel korteriomanikel parkla kasutamist, kaitsevad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 12 lg 2, § 31 lg 1 p 1 ja § 30 lg 2. Seejuures on oluline lisada, et korteriomanike vahelist suhet puudutavas kohtupraktikas sõltub kohtuotsus suures osas sellest, millise hinnangu annab esitatud asjaoludele kohus. (vt näit RK lahendid 2-17-16823,2-17-11887). Seetõttu ei ole mul võimalik anda hinnangut küsimusele, milline on olukorra lahendus.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida peaks arvestama, kui soovin pööningu välja ehitada, kas on vaja kõikide omanike nõusolekut?19.04.2021

Tere.
Kortermajas on kokku 8 korterit (4 all ja 4 üleval) ja pööning välja ehitamata. Alumistel on kelder, aga ülemistel ei ole panipaika ega midagi. Mõte on jagada pööning neljaks ja vaid enda korteri pealmine välja ehitada. Hetkel on pööning ühisosa.
1. Mida peaks arvestama, kui soovin pööningu välja ehitada?
2. Kas on vaja kõikide omanike nõusolekut või sobib mingi %?
3. Kas on kohustus pööningu osa eest maksta või saab kokkuleppe teisiti sõlmida?
4. Kuidas seaduslikult see kõik vormistada? Mis on need sammud, mida teha tuleks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg, mis ütleb, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi.
Iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:
1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega;
2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Viimati nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Pööningu ümberehitamisel ja eriomandi eseme koosseisu vormistamisel tuleb alustada korteriomanike kokkuleppe sõlmimisest, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Juhul, kui kokkuleppe sõlmimine ei ole võimalik, siis tuleb pööningu ümberehitamisega seotud otsused korteriomanike üldkoosolekul piisava häälteenamusega vastu võtta, koostada ehitusprojekt, hankida ehitusluba ning pöörduda kohtusse, paludes nende korteriomanike nõusolek, kes pööningu välja ehitamisele vastanduvad, vastavasisulise kohtumäärusega asendada.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas pean täitma korteriühistu otsuseid, kui pole veel saanud pärandatud korteri omanikuks?31.03.2021

Korteri omanik suri selle aasta märtsis, olen omaniku ainuke pärija ja pärin tema korteri. Majas on korteriühistu, mis andis täna teada, et kuu lõpus on Üldkoosolek ja seal soovitakse võtta vastu otsus pangalaenu võtmiseks, laenu suurus määratakse koosolekul ning alustada maja renoveerimist. Mind kutsuti ka koosolekule, kuid hääleõigust mul ei ole, kuna ma pole veel selle korteri seaduslik omanik. Kas seni, kuni ma pole pärandit kätte saanud ja enda nimele vormistanud, pean Korteriühistu Üldkoosoleku otsuseid, millel mul praegu hääleõigustki pole, täitma? Kas olen kohustatud võtma pangalaenu või vahetama aknaid minule veel mittekuuluvas omandis, kui Üldkoosolek nii otsustab? Kuidas saada hääleõigust selleks perioodiks, kui ma pole veel seaduslik korteri omanik? Kui pean Üldkoosolekul vastuvõetud rahalisi kohustusi täitma ennem pärimisõigustesse saamist, kas siis on mul võimalik need kulud korteri müümisel tagasi saada ja kuidas?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, pärimisseaduse § 3 lg 1 ja § 4 lg 1 kohaselt lähevad korteriomaniku õigused pärijale üle korteriomaniku surma hetkest. Teisti öeldes ei kajasta kinnistusraamat kuni pärija korteri omanikuks vormistamiseni õigeid andmeid.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt lähevad uuele korteriomanikule üle kõik eelmise korteriomaniku õigused ja kohustused, sõltumata sellest, kas uus omanik on kinnistusraamatusse kantud või mitte. Korteri müümisel korteriühistule tasutud makseid tagasi nõuda ei saa.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin kortermaja panipaika registreerida ettevõtte ja kas pean maksma makseid kui ma ei kasuta maja trepikoda, mul on eraldi sissepääs?26.03.2021

Olen 16m2 suuruse panipaiga omanik, mis asub kortermajas, kus ise ei ela ja ei oma korterit. Panipaik asub 0 korrusel ja tehnotorusid seal ei ole. Kas mina pean tasuma kommunaalmakseid remondifondi, sise-väliskorra eest, koristus teenuse eest ja avarii teenuste eest?
Trepikoda ma ei kasuta, kuna panipaika on eraldi sissepääs.
Kas võin antud ruumi registreerida ettevõtet ja kasutada seda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, ükski seadus ettevõtte aadressi määramisel, asukohale piirangut ei sea. Sarnaselt ei tee majanduskulude jagamisel seadus vahet sellel, kus korter asub, mis on tema sihtotstarve, kui tihti viibib omanik oma korteris ja, milliseid hoone osasid ta kasutab - korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 ütleb lakooniliselt, et korteriomanikud kannavad majanduskulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ