Korteriomandiõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas olemasolevalt valitsejalt kõik KÜ dokumendid ja vara üleandmist küsida, kas juhatuse registreerimisest registris piisab?10.05.2021

Uusarenduse majas on arendaja poolt valitud KÜ-le valitseja, kellega aasta jooksul suhted liiga soojad ei ole olnud ja oleme kõigi korteriomanikega vastu võtnud otsuse juhatuse määrata, et aru saada KÜ rahalisest seisust ja kulutustest.
Tulenevalt seadusest peaks selline otsus 100% nõusolekuga ja kõigi kaasomanike allkirjadega piisav olema, KÜ on alla 10 korteri ja otsus peaks olema kooskõlas KrtS §21 (7) ja § 24 (3)(4)?
Kuidas olemasolevalt valitsejalt kõik KÜ dokumendid ja vara üleandmist küsida, kas juhatuse registreerimisest registris piisab ja valitseja volitused on sellega lõppenud või saab KÜ eksisteerida Juhatus ja Valitseja samal ajal?
Haldusfirmaga sõlmitud leping peaks sõltumata Valitsejast või Juhatusest edasi kehtima ja haldusfirma kohustused ei tohiks volituste muutusest tulenevalt muutuda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriühistu juhatus vahetub alates korteriomanike otsuse vastuvõtmisest. Kui korteriühistut juhib valitseja, siis lõpevad tema volitused sarnaselt juhatusega, so alates uue juhatuse valimisest. Dokumentide üleadmiseks piisab korteriomanike otsuse edastamisest ning nende üleandmise ajas ja viisis kokku leppimisest. Sellekohast vorminõuet ei ole.
Kui valitseja poolt sõlmitud teenuslepingus nii määratud ei ole, siis juhatuse või valitseja vahetumine teenuslepingute kehtivust ei mõjuta.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas korteri omanikul on õigus vahetada ära püstaku kütte- ning vee ja kanalisatsioonitorustik ilma ühistu koosoleku otsuseta?04.05.2021

Tere! Sooviks teada, kas korteri omanikul on õigus vahetada ära püstaku küttetorustik ning vee ja kanalisatsioonitorustik ilma ühistu koosoleku otsuseta?

Ette tänades

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, korteriomanikul on õigus vahetada ära püstaku kütte- ning vee ja kanalisatsioonitorustik, kui see on vajalik kaasomandi säilimiseks ja korteriühistu ise seda töö ei teosta. Vastava õiguse annab korteriomanikule korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 37 lg 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kuidas lahendada probleem korteriühistu territooriumil, kus üks korteriomanik pargib oma sõidukeid teiste kohtadele?04.05.2021

Tere!
Elame väikelinnas, 24 korteriga majas. Parkimiskohti on 26. Ühistu maa-alal on võimalik igale korteriomandile eraldada üks parkimiskoht ja võimalike külaliste jaoks eraldada ühised kaks kohta. Viimastel kuudel tekkis olukord, kus kolmel korteriomanikul oli pidevalt parkimisalal 2-4 autot, mis takistasid teiste omanike parkimist, manööverdamist ja osad inimesed jäid seetõttu parkimiskohast ilma. Korteriomandi seadusest lähtuvalt otsustas ühistu juhatus algatada arutelu olukorra normaliseerimiseks. Praeguses olukorras ei olnud võimalik üldkoosolekut kokku kutsuda. Seega saadeti kõikidele korteriomanikele küsitlusleht, kus olid kirjas juhatuse ettepanekud parkimise reguleerimiseks. Korteriomanikel oli võimalik vastata NÕUSTUN/EI NÕUSTU, põhjendada oma valikut ja teha lisaettepanekuid.
Küsitlusele vastas 18 korteriomanikku 24-st. Kõik vastajad nõustusid muutmise ettepanekutega ja leidsid, et korteriomanikel peavad olema võrdsed tingimused. Meie ühistu põhikirja järgi on otsustamiseks vajalik 2/3 ühistu liikmete nõusolek. Vastavalt enamuse kokkuleppele kinnitati igale korteriomanikule 1 parkimiskoht; parkimiskohad + 2 külaliste kohta märgistatakse; ühistu piirile paigaldatakse märk ERAMAA, mis lubab siseneda omaniku loal; korteriomanik kellel puudub sõiduk, võib anda kirjaliku loa, naabrile parkimiseks.
Probleem on kahe korteriomanikuga, nemad ei vastanud ka ettepanekutele ega ei andnud tagasisidet. Pargivad teiste korterite parkimiskohtadele (kuigi kohad on märgistatud), keelduvad lisaautode eemaldamisest parkimisalalt.
Mida teha? Millised oleks võimalused olukorra lahendamiseks?
Tänan!

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, parkimise reguleerimise näol, millega määrates igale korterile kindel parkimiskoht, ei ole tegu korteriomandi tavapärase majandusküsimusega, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Seega on lahenduseks kas kokkuleppe sõlmimine või parkimiskohtade kindlaks määramata jätmine.
Korteriomanike vastu, kes takistavad teistel korteriomanikel parkla kasutamist, kaitsevad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 12 lg 2, § 31 lg 1 p 1 ja § 30 lg 2. Seejuures on oluline lisada, et korteriomanike vahelist suhet puudutavas kohtupraktikas sõltub kohtuotsus suures osas sellest, millise hinnangu annab esitatud asjaoludele kohus. (vt näit RK lahendid 2-17-16823,2-17-11887). Seetõttu ei ole mul võimalik anda hinnangut küsimusele, milline on olukorra lahendus.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Mida peaks arvestama, kui soovin pööningu välja ehitada, kas on vaja kõikide omanike nõusolekut?19.04.2021

Tere.
Kortermajas on kokku 8 korterit (4 all ja 4 üleval) ja pööning välja ehitamata. Alumistel on kelder, aga ülemistel ei ole panipaika ega midagi. Mõte on jagada pööning neljaks ja vaid enda korteri pealmine välja ehitada. Hetkel on pööning ühisosa.
1. Mida peaks arvestama, kui soovin pööningu välja ehitada?
2. Kas on vaja kõikide omanike nõusolekut või sobib mingi %?
3. Kas on kohustus pööningu osa eest maksta või saab kokkuleppe teisiti sõlmida?
4. Kuidas seaduslikult see kõik vormistada? Mis on need sammud, mida teha tuleks?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, olukorda reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg, mis ütleb, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi.
Iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:
1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega;
2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
Viimati nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Pööningu ümberehitamisel ja eriomandi eseme koosseisu vormistamisel tuleb alustada korteriomanike kokkuleppe sõlmimisest, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Juhul, kui kokkuleppe sõlmimine ei ole võimalik, siis tuleb pööningu ümberehitamisega seotud otsused korteriomanike üldkoosolekul piisava häälteenamusega vastu võtta, koostada ehitusprojekt, hankida ehitusluba ning pöörduda kohtusse, paludes nende korteriomanike nõusolek, kes pööningu välja ehitamisele vastanduvad, vastavasisulise kohtumäärusega asendada.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas pean täitma korteriühistu otsuseid, kui pole veel saanud pärandatud korteri omanikuks?31.03.2021

Korteri omanik suri selle aasta märtsis, olen omaniku ainuke pärija ja pärin tema korteri. Majas on korteriühistu, mis andis täna teada, et kuu lõpus on Üldkoosolek ja seal soovitakse võtta vastu otsus pangalaenu võtmiseks, laenu suurus määratakse koosolekul ning alustada maja renoveerimist. Mind kutsuti ka koosolekule, kuid hääleõigust mul ei ole, kuna ma pole veel selle korteri seaduslik omanik. Kas seni, kuni ma pole pärandit kätte saanud ja enda nimele vormistanud, pean Korteriühistu Üldkoosoleku otsuseid, millel mul praegu hääleõigustki pole, täitma? Kas olen kohustatud võtma pangalaenu või vahetama aknaid minule veel mittekuuluvas omandis, kui Üldkoosolek nii otsustab? Kuidas saada hääleõigust selleks perioodiks, kui ma pole veel seaduslik korteri omanik? Kui pean Üldkoosolekul vastuvõetud rahalisi kohustusi täitma ennem pärimisõigustesse saamist, kas siis on mul võimalik need kulud korteri müümisel tagasi saada ja kuidas?
Lugupidamisega

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, pärimisseaduse § 3 lg 1 ja § 4 lg 1 kohaselt lähevad korteriomaniku õigused pärijale üle korteriomaniku surma hetkest. Teisti öeldes ei kajasta kinnistusraamat kuni pärija korteri omanikuks vormistamiseni õigeid andmeid.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt lähevad uuele korteriomanikule üle kõik eelmise korteriomaniku õigused ja kohustused, sõltumata sellest, kas uus omanik on kinnistusraamatusse kantud või mitte. Korteri müümisel korteriühistule tasutud makseid tagasi nõuda ei saa.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas võin kortermaja panipaika registreerida ettevõtte ja kas pean maksma makseid kui ma ei kasuta maja trepikoda, mul on eraldi sissepääs?26.03.2021

Olen 16m2 suuruse panipaiga omanik, mis asub kortermajas, kus ise ei ela ja ei oma korterit. Panipaik asub 0 korrusel ja tehnotorusid seal ei ole. Kas mina pean tasuma kommunaalmakseid remondifondi, sise-väliskorra eest, koristus teenuse eest ja avarii teenuste eest?
Trepikoda ma ei kasuta, kuna panipaika on eraldi sissepääs.
Kas võin antud ruumi registreerida ettevõtet ja kasutada seda?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, ükski seadus ettevõtte aadressi määramisel, asukohale piirangut ei sea. Sarnaselt ei tee majanduskulude jagamisel seadus vahet sellel, kus korter asub, mis on tema sihtotstarve, kui tihti viibib omanik oma korteris ja, milliseid hoone osasid ta kasutab - korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 1 ütleb lakooniliselt, et korteriomanikud kannavad majanduskulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selleks et korterisse saada kolme faasilist elektrit peab olema kõigi KÜ liikmete nõusolek?26.03.2021

Tere,

Korteris on ühefaasiline elekter, kuid vaja oleks kolme faasi. Majal endal on valmisolek olemas.
Kas selleks on vaja kõikide korteriühistu liikmete eraldi nõusolekut või piisab enamus korteriühistu liikmete nõusolekust, ehk siis üle 50% häältest?
Ning kas selle jaoks tuleb kokku kutsuda üldkoosolek?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kuna elektrisüsteemi on korteriomanike kaasomandis, siis kohaldub selle muutmisele korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 39 lg 1, mis ütleb, et kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada üle poolte korteriomanike häältega, kellele kuulub üle poole kaasomandi esemest. Otsus tuleb vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas KÜ keldris oleva veekraani vahetuse ja õhutamise arve võib esitada korterile?24.03.2021

Tere
Alustasin äsja ostetud korteris remondi tegemisega ja esimese asjana tahtsin vannitoa välja lõhkuda. Aga et seda teha, oli vaja keldris korraks sooja- ja külma vee püstaku kraanid kinni panna, et saaks torudele kuulkraanid ette panna ja siis vana torustiku vannitoas ja köögis välja lõhkuda. Korteriühistu haldusfirma ütles, et me ootaksime 6 kuud, siis hakatakse maja renoveerima ja vahetatakse nagunii torud välja. Niikaua ei olnud ma nõus ootama. Samuti hoiatasid nad, et püstaku kraanid on vanad ja ei pruugi toimida. Kui ma läksin torumehega keldris kraane kinni keerama, murduski kraan ära ja püstakut ei olnud võimalik sulgeda ja mul ei olnud võimalik ka korteris torutöödega jätkata. Helistasin haldusfirmasse ja palusin, et vahetataks kraan välja, kuna see kuulub korteriühistule ja püstakut ei ole võimalik sulgeda, kui peaks tekkima avarii. Kuna mul oli vaja ikkagi torutööd korteris ära teha, siis saime kokkuleppele, et tehakse katkestus soojasõlmes ja mina maksan pärast torude õhutamise kinni (kuigi ma leian, et kuna kraan ei toimi ei ole selles ka mina süüdi). Aga kuna kraan oli katki, siis tagantjärgi vahetasid nad ka kraani ära ja nüüd esitasid mulle selle eest arve.
Haldusfirma küsib iga korteri käest ka Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi hoolduslepingu järgi tasu. Mina leian, et nad oleksid pidanud neid kraane hooldama.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, ka veepüstiku kraani nõuetekohase hoolduse korral tuleb see ükskord välja vahetada. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) paragrahv 34 lõige 2 kohaselt kohustuvad kaasomandi eset, milleks on ka veepüstiku kraan, korras hoidma korteriomanikud, mis tähendab, te olete kraani mittetoimimise eest vastutav.
Üldjuhul toimub kaasomandi korrashoid korteriühistu kaudu ning erijuhul (KrtS § 37 lg 1) võib seda teha korteriomanik ainuisikuliselt. Isiklikult tõlgendan küsimuses kirjeldatud olukorda nii, et veepüstiku kraani vahetus toimus erinormi alusel, so korteriomanik tellis koos vee sulgemisega ka veepüstiku kraani vahetuse, millega seotud kulud tuli tal töö teostanud isikule igal juhul hüvitada. KrtS § 37 lg 1 annab korteriomanikule selles olukorras õiguse nõuda kantud põhjendatud kulude hüvitamist korteriühistult.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige, et korteriomanike ei ole õigus andmebaasist oma andmeid näha?15.03.2021

Valitseja hallata olevas korteriühistus puudub korteriühistu liikmetel Korto keskkonnas ligipääs järgmistele andmetele (menüüs üüriarvestus):
näidud (veearvestite ja maja soojamõõturi näit)
kulud - tulud (olid üles laetud arved tehtud töödest ja vee- ja soojaettevõtte ning Eesti Energia arve),
kulude jaotus korteriomanike vahel. Samas on korteriomanike saldod nähtavad.
Järelepärimisel vastas valitseja järgmist: Piiratud on korteriomanikel juurdepääs nendele andmetele, mida keelab isikuandmete kaitse seadus. Seega nendele andmetele, mis Teie poolt on eelpool ära toodud, korteriomanikel enam juurdepääsu ei ole. Saame Teile vajalikke dokumente näidata, aga need andmed, mis lähevad isikuandmete kaitse seaduse alla, peame mitteloetavaks tegema. Vajalike andmete varjamist korto.ee keskkond ei võimalda, seega ei saa me korteriomanikele kõikidele andmetele juurdepääsu tagada. Kui on teatud andmete vastu huvi, siis palume sellest teada anda. Saame isiku andmed kõrvaldada ja avalike andmetega saate tutvuda.

Kas selline tõlgendamine on valitseja poolt õige?

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, isikuandmete kaitse seadus kaitseb füüsilise isiku andmeid, mille kaudu saab teda otseselt või kaudselt tuvastada, eelkõige sellise identifitseerimistunnuse põhjal nagu nimi, isikukood, asukohateave, võrguidentifikaator või selle füüsilise isiku ühe või mitme füüsilise, füsioloogilise, geneetilise, vaimse, majandusliku, kultuurilise või sotsiaalse tunnuse põhjal.
Korteriühistu kuluarved, tema tulude-kulude aruanne, kulude jaotus korterite vahel, jms dokumentatsioon eelpool loetletud infot ei sisalda. Seetõttu ei saa korteriühistu raamatupidamisandmetele juurdepääsu mittelubamist isikuandmete kaitse seadusega põhjendada.
Võimalik, et korto keskkond on üles ehitatud selliselt, et koos korteriühistu dokumentidele ligipääsu võimaldamisega näevad korteriomanikud ka üksteise isikuandmeid. Viimasel juhul tuleb korteriühistul leida probleemile lahendus, kuna korteriomandi- ja korteriühistuseaduse paragrahv 45 tulenevalt on tal kohustus võimaldada korteriomanikel korteriühistu dokumentidega tutvumist.

Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
 

Küsimus: Kas ma pean ise midagi ette võtma kui KÜ juhatus ütleb, et nemad pole kohustatud korterile hooldajat otsima?10.03.2021

Tere,
esitasin mõni nädal tagasi küsimuse kortermaja maa erastamise koht. Ei saa erastada, kuna kahe korteri omanik elab välismaal ja sain Teie vastuse, et on võimalik paluda kohtul määrata korterile hooldaja. Edastasin info korteriühistu juhatusele ja vastuseks sain, et juhatus EI PEA (sellist seadust polevat) sellega tegelema. Nüüd tekibki küsimus, kes sellega siis tegelema peaks? Kas mina, kui lihtsalt ühistu liige, peaksin ühendust võtma korteriomaniku lastega (nad õnneks elavad Eestis) ja paluma antud probleemiga tegeleda?
Tänan ette, vastuse eest.

Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/

Tere, kohtule võib korterile hooldaja määramise palve esitada iga huvitatud isik, sh teine sama kortermaja korteriomanik.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ