Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas maakleritasu on võimalik tagasi saada, kui enam korterit ei soovi, sest remondifondi tasust ei olnud algul juttu?13.06.2017

Tere!

Leidsin elamiseks sobiva üürikorteri ning olen ära maksnud maakleritasu/broneerimistasu (275 €). Paar päeva hiljem saatis maakler mulle üürilepingu, kuid lepingus on paar punkti, millega ma rahul ei ole. Ühe näitena, et üürija peab tasuma igakuiselt ka maja remondifondi kulud. Korterit vaatamas käies ei osanud ma selle kohta küsida, eelnevalt on kõik korteriomanikud seda ise maksnud. Praeguse korteri omanik ei ole nõus seda ise maksma, kuid kuna summa on päris suur, siis ei soovi ka mina seda maksta. Kas mul on õigus kokkuleppest taganeda ning makstud maakleritasu (broneerimistasu) tagasi saada? Makse on tehtud ülekandega ja saan seda tõestada.

Parimate soovidega.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Lähtudes ülaltoodust võin järeldada, et maakler oma kohustusi täitis ning seega maakleritasu kuulub tasumisele. Täpsema vastuse andmiseks peab vaatama maaklerilepingu sisu ja tingimusi. Mis puudutab remondifondi kulusid, siis need kulud on otseselt seotud korteri kasutamisega. Üürileandja ei saa neid nõuda, kui selles ei ole lepingus otseselt kokku lepitud, vastasel juhul saab.
 

Küsimus: Kuidas edasi toimida, kui avastatud maja varjatud vead aga müüja ei reageeri pretensioonile?02.06.2017

Tere

Kas maja ostu järgselt ilmnenud vead, mis ei ole lepingus nimetatud, on varjatud vead ja kuidas müüjalt kompensatsiooni saada (informeeritud on 4 kuud pärast ostu ja 10 kuud pärast ostu ja remonti on saadetud müüjale arved). Reaktsiooni pole, mis on järgmine samm ja kes konkreetselt võiks aidata?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,

Teie poolt antud info on pealiskaudne, seega ei ole mul võimalik anda ka täpse vastuse.

Esmajoones tuleb tuvastada, millistes kinnisasja omadustes olete kokku leppinud. Kui kinnisasja konkreetse asja, näiteks sanitaar- ja kanalisatsiooni omadustes eraldi kokku ei lepitud, tuleb vaadata, kas need asjad vastavad nende kasutusotstarbele ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Riigikohtu hinnangul varjatud puuduseks võib pidada seda, mis keskmisele kvaliteedile ei vasta. Peab ka arvestama sellega, et kas ostja pidi ühest või teisest puudusest juba lepingu sõlmimisel teadlik olema või mitte.

Samuti tuleb vaadata ka lepingu sisu, sest müüja võib olla oma vastutuse varjatud puuduste eest välistanud. Lepinguga tutvumata on raske seda öelda. Samas ei saa müüja tugineda teadlikkusele või vastutuse piiramisele, kui müüja ise oleks pidanud olema teadlik, kui ostjat ei tevitanud.

Seaduses ei ole üheselt sätestatud, mis on varjatud vead ning milliste varjatud puuduste puhul konkreetselt on ostjal õigus nõudmisi esitada. Selgelt vastutab aga müüja selle ohutuse ja turvalisuse eest. Tüüpilised vead või varjatud puudused kinnisvaratehingu juures on enamasti elektri- ja küttesüsteemiga seonduvad, aga ka ebapiisav seinade soojustus, kahjustatud kandekonstruktsioonid, mittetoimiv ühistu või selle võlad, muinsuskaitselised piirangud jne.

Kui te nõuate müüjalt puuduse likvideerimist ja müüja seda mõistliku aja jooksul ei tee, võite puuduse ise parandada või tellida paranduse spetsialistilt ning pärast kulutuste katmist nõuda müüjalt tehtud kulutuste hüvitamist. Kui müüja keeldub hiljem kulutuste hüvitamisest, on ostjal õigus pöörduda nende väljamõistmiseks kohtusse. Õiguskaitsevahendeiks on veel ostuhinna alandamine.

Alternatiivina eelmisele lahendusele, mil te ise kõrvaldate puuduse, on teil õigus kasutada ka lepingust taganemise õigust. Kui ilmneb, et müüja on lepingut rikkunud ja te olete sellest müüjat teavitanud ning asja parandamine või asendamine pole objektiivselt võimalik või lihtsalt ebaõnnestub või kui müüja keeldub asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle asja mittevastavusest teatamist, on tegemist temapoolse olulise rikkumisega. Selleks peab ostja esitama müüjale lepingust taganemise avalduse. Riigikohtu hinnangul tuleks üldjuhul juhinduda taganemisavalduse esitamisel kuue kuulisest tähtajast (analoogselt lepingu tühistamisega pettusest või eksimusest tulenevalt) lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja kriteeriumi hindamisel.

Uuele hoonele aga kehtib kaheaastane garantii ja puuduse likvideerimise eest vastutab asja müünud ettevõtja.
 

Küsimus: Kas maa rentnik võib selle edasi rentida ilma maaomaniku teadmata?02.06.2017

Tere. Pidin andma maa rendile aga enne kui jõudsime lepingu sõlmimiseni, oli juba maa edasi renditud. Kas rentnik võib edasi rentida ilma maaomaniku teadmata?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,

Teie kirjast ei selgu, mis rollis olete lepingulistes suhetes, kas rentniku (kes võtab rendile) või rendileandja (kes annab rendile) rollis ning kas küsimus puudutab maaomaniku tundmist või temaga asja kooskõlastamist (nõusoleku saamist). Seega arvestage, et vastus on antud Teie küsimusele ehk piiratud info põhjal.
Vastates Teie küsimusele aga, rentnik võib rendileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allrendile. Seega ei või edasi rendile anda ilma maaomaniku nõusolekuta.
Juhul kui teil tekkivad mingeid täpsustavaid küsimusi palun pöörduge julgelt meie büroo poole.
 

Küsimus: Kas korteri võib anda tasuta üürile või peab vormistama tasuta kasutamise lepingu?19.05.2017

Tere. Kui on soov korter anda tasuta üürile/kasutada, siis kas üürileping üüriga 0 eurot on seadusega kooskõlas või tuleb siis sõlmida tasuta kasutamise leping? Mis on nende lepingute erinevus?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sellisel juhul saab sõlmida tasuta kasutusse andmise leping (VÕS § 389).
Juhul kui vajate abi nimetatud lepingu koostamisel, palun julgelt pöörduge meie poole.
Üürileping eeldab tasu maksmist. Võib ka üürilepinguks nimetada, kuid leping hinnatakse selle sisu, mitte nime, järgi.
 

Küsimus: Kas 10 a. vanusest kinkelepingust saab taganeda, kui kingisaaja viskab kinkija majast välja mis on selge tänamatus?05.05.2017

Minu vend kinkis oma talu naisele ja lepingus on kirjas, et vennal on seeselamise õigus kuni surmani. Nüüd on naine teda 2 korda välja visanud ja toonud majja uue mehe. Kas vennal on veel õigus kinkelepingust taganeda? Kui on, siis kuidas neid asju ajada. Kas 1 aasta on esimesest väljaviskamisest või viimasest? Lepingu sõlmimisest on möödas 10 aastat.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 270 järgi kinkija võib kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. Seega ei arvestata tähtaega alates kinkelepingu sõlmimisest.
Kinkelepingust taganemiseks piisab lihtkirjalikust taganemisavaldusest. Soovitatav on aga saata vastava avalduse nii (nt tähitud kirjaga või allkirja vastu, tunnistajatega), et oleks hilisema vaidluse korral taganemise fakti (avalduse kättesaamise) ning selle õigeaegsust ja kehtivust lihtsam tõendada.
 

Küsimus: Kes peab maksma hindamise tasu, kui kaasomanikud tahavad tehingu teha?28.04.2017

Kui teine kaasomanik tahab minult osa välja osta ja esitab oma arve, siis kes peaks meist laskma vara hinnata, et selgitada õiglane hind? Kui ma ei ole pakutava hinnaga nõus, kas pakkuda oma hind ja kui teine pole nõus, siis pöörduda kohtusse või peaks seda tegema see, kes tahab osa osta?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Antud juhul tuleb saavutada kokkuleppet. Seda ka hindamise osas, kui pool või pooled peavad hindamise läbiviimist vajalikuks.
Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist (§ 76 lg 1). Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (§ 77 lg 2).
 

Küsimus: Mida tähendab kinkelepingus olev lause "korteriomand koos selle oluliste osadega ja päraldisega"?20.04.2017

Tahaks teada mida tähendab täpselt kinkelepingus olev lause "korteriomand koos selle oluliste osadega ja päraldisega"? Kui mina sain emalt kinkelepinguga korteri peale ta surma, kas vennal on õigus korterist ema asju nõuda.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Vastus on antud lepinguga tutvumata ja üksnes Teie poolt antud info põhjal.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lõike 1 järgi asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Korteri oluliseks osaks on näiteks selle uksed, aknad, torustikud, ahjud, elektrijuhtmed jms. Korteri üleandmisel lähevad need koos korteriga iseenesest mõistetavalt ülevõtjale üle ja lepingusse ei pea nende üleminekut eraldi kirja panema.
TsÜS § 57 lõike 1 järgi päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Korteri päraldiseks on näiteks sisseehitatud köögimööbel, kraanikauss, wc-pott, vann jms. Korteri üleandmisel lähevad need koos korteriga ülevõtjale üle, kui lepinguga ei lepita kokku teisiti. Tihedalt tekib vaidlusi, kas on tegemist päraldisega köögimööbli näol. Seetõttu on mõistlik lepingus korteriga koos üle antavad vallasasjad eraldi kirja panna. Need asjad, mis väljuvad eelnimatatud asja esemete liigide ringist võivad kindlasti kuuluda jagamisele pärijate vahel (ehted, masinad).
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 262 järgi kui kinkeleping on sõlmitud kinkija surma puhuks, kohaldatakse sellele pärimisseaduses testamentaarse annaku või testamendi kohta sätestatut. Kui Teile ei ole määratud kogu kinkija vara, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata Teid oma õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks. Vastasel juhul tegemist on testamendiga. Olenevalt sellest saate kas kõik või üksnes osa hüvedest. Kui hüve on Teile määratud, siis ilmselge, et üksnes Teil on õigus asjale.
 

Küsimus: Milline leping sõlmida, kui sooviks anda korteri üürile, aga tasu ei soovi saada?13.04.2017

Tere. Soovin korterit anda tähtajatule üürile/kasutusele. Üüri ega muid tasusid selle eest ei soovi saada ja üürnik/kasutaja tasuks ise ka kõik korteriga seotud kommunaalmaksed. Samuti oleks üürnikul/kasutajal õigus anda korter edasi allüürile. Millist lepingut te sellisel juhul soovitate, kas tavalist üürilepingut või on võimalik sõlmida näiteks mingi korteri kasutamise leping (mitte notariaalne)?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sellisel juhul saab sõlmida tasuta kasutusse andmise leping (VÕS § 389).
Juhul kui vajate abi nimetatud lepingu koostamisel, palun julgelt pöörduge meie poole.
 

Küsimus: Milline leping sõlmida majaomanikuga, et mul oleks õiguslik alus selles majas elada?11.04.2017

Tere.
Olime elukaaslasega 22 aastat vabaabielus. Ehitasime maja, mille kirjutasime elukaaslase tütre nimele, kuna oli plaan maja talle pärandada. Nüüd elukaaslane suri. Küsimus selline: kas on võimalik sõlmida endise elukaaslase tütrega selline leping, kus ma saaks kindel olla, et tütar majaga mingeid tehinguid ei teeks (ei müüks ega rendiks välja ilma minu nõusolekuta) ja ise saaksin kuni oma surmani seal sees elada, hoolitseda maja eest ja esialgu kanda kõik majaga seonduvad kommunaalkulud. Endise elukaaslase tütar oleks päri sellist lepingut minuga sõlmima.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sel juhul oleks tarvis sõlmida isikliku kasutusõiguse seadmise leping notari juures.
 

Küsimus: Mida peaksin tegema, kui olen maksnud käendajana võlga, kuid võlanõudja ei näita käenduslepingu koopiat?05.04.2017

Tere
Olin käendajaks auto ostul, nüüd nõutakse raha minult sisse. Olen maksnud ja nüüd küsisin käenduslepingu koopiat, aga võlanõudja ei vasta, mida peaksin tegema?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Kui olite käendajaks auto ostul ehk sõlmisite käenduslepingu, siis peab Teil leping või selle koopia olemas olema.
Siiski juhul, kui lepingut Teil käes ei ole, peate hilistama võlausaldajale ja nõudma lepingut. Võlausaldaja peab esitama tema nõude aluseks oleva lepingu võlgnikule, antud juhul käendajale ehk Teile.
Kui olete võlga maksnud, siis tekib Teil põhivõlgniku vastu regressinõude õigus ehk saate makstud summad temalt välja nõuda.