Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kuidas saab äriruumi tähtajalist üürilepingut lõpetada enne tähteaga?01.11.2014

Tere!
Olen sõlminud äripinna üürilepingu klausliga:
Käesolev Leping jõustub selle allakirjutamise hetkest ning on sõlmitud tähtajaga 3 (kolm) aastat. Alates teisest aastast on Pooltel õigus leping lõpetada 4 (nelja) kuulise etteteatamistähtajaga.

Kas mul on õigus üürileping lõpetada enne kahte/kolme aastat ilma minule tekkivate kuludeta (millised on õigusaktide punktid sel juhul)? Milline peaks olema ette teatamise aeg üürileandjale?

Aitäh!

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Küsimuses on vastus olemas. Kui on sõlmitud tähtajaline üürileping, siis selle saab lõpetada tähtaja saabumisel või nii, nagu lepingus kirjas. Varem saate lepingu lõpetada üksnes erakorralistel asjaoludel - näiteks üürnik ei maksa üüri, kahjustab teie ruume vms. Ei välista, et lepinguga tutvudes leiaks seal muidki aluseid.
 

Küsimus: Kas võin korteri üürilepingusse panna punkti, et omanik võib kuuajalise etteteatamisega lepingu üles öelda?30.10.2014

Tere!
Kas võin korteri üürilepingusse panna punkti, et omanik võib kuuajalise etteteatamisega lepingu üles öelda? Tean, et tegelikult on vist ette nähtud mingi kolm kuud?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Nii ongi jah, et seaduse järgi on tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel etteteatamise tähtaeg kolm kuud. Tähtajalist lepingut ei või üldse korraliselt üles öelda. Samas ei keela seadus otsesõnu lepingusse mistahes tingimusi panna - seaduses sätestatud juhtudel on sellised tingimused lihtsalt tühised, need ei muuda aga automaatselt ülejäänud lepigu kehtivust.
Seega vastuseks teie küsimusele tuleb märkida, et iseenesest võite sellise punkti ju lepingusse panna, kui väga soovite, kuid see on algusest peale kehtetu ja lepingu ülesütlemisel tuleb lähtuda ikkagi kolme kuulisest etteteatamise tähtajast.
 

Küsimus: Kas inkassofirma peaks nõustuma maksegraafiku koostamisega, kui summa on nüüd mõistlik ja selle ma maksaks ära?27.10.2014

Kirjutasin eelmine kord siin Teile inkassost, kes nõudis suuri intresse. Nimelt asi on siis nüüd nii kaugel, et see sama inkassofirma andis minu kohtusee. Inkasso esindaja on nüüd naine mitte see sama mees, kes nõudis hiigelsummasid.
Ja üle 3000 euro nõutud summa on kukkunud 1077 peale. Võtsin koheselt selle inkassoga ühendust ja kirjutasin, et sellise summaga olen nõus ja nüüd soovin maksegraafikut sõlmida. Seletasin sellele prouale, et eelmised nõuded olid ülemõistuse suured ja sellepärast ei soovinud ma ka maksegraafikut. Vastuseks sain väga ebaviisaka kirja. Sisu oli umbes nii, et mulle on 3 korda pakutud teha maksegraafik, aga just mina olen see, kes on keeldunud.
Tõsi jah on pakutud 3 korda aga milliste summadega? Summad mis on üle mõistuse suured. Et see laenufirma ei soovi minu peale enam oma aega raisata ja ei sõlmi minuga mingit maksegraafikut. Ja et ootavad kohtult otsuse ära ja annavad asja üle kohtutäiturile. Ja et mina võin edaspidi suhelda kohtutäituriga. Ja siis oli veel selline asi kirjas, et kui mina peaksin kohtule vastuväite esitama, siis asi läheb tavamenetlusse ja summa veelgi suureneb.
Ma olen meeleheitel. Antud hetkel ma küll aru ei saa, mis ma nüüd siis valesti tegin.
Ma ei suutnud ju eelnevalt leppida selliste summadega, selle tõttu ka ei teinud maksegraafikut, aga nüüd ma ju olen nõus, praegune nõutav summa on täiesti õiglane.
Kas ma peaksin tegema kohtule vastuväite, mul on kõik inkasso eelnevalt saadetud meeldetuletused alles, kus nõutakse meeletuid summasid?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Nagu aru saan, on kohtusse esitatud avaldus maksekäsu kiirmenetluses, mis tähendab, et saate varsti kohtust makseettepaneku. Kui te sellele vastuväidet ei esita, muutub seal märgitud summa kohtutäituri poolt sissenõutavaks.
Oluline on see, et see summa, mis makseettepanekus kirjas, ei ole kohtu poolt hinnatud ega kontrollitud, vaid lihtsalt avaldaja poolt sellisena nimetatud. Selleks, et kohus asja sisuliselt vaataks, peate seega päris kindlasti esitama makseettepanekule vastuväite - alles siis läheb asi üldmenetlusse (nagu teile ka selgitati). Viimane tähendabki seda, et siis hakkab kohus teie asja sisuliselt vaatama ja hindab, kas summa on ikka mõistlik või mitte. Kohtukulude suurus sõltub ka väljamõistetava summa suurusest, st. ka kohtukulude suurus peab olema mõistlik.
 

Küsimus: Mida veel ette võtta kui korteriomanik pole tagastanud tagatisraha?17.10.2014

Mul oli üürileping, mille lõpetasime varem. Jäi kindel jutt, et kui varem lepingu lõpetame (et omanik saaks korteri maha müüa), siis ei pea maksma jooksva poole kuu eest mingeid kommunaaltasusid. Tegime ka uue lepingu, kus on kirjas, et eelmine leping on lõpetatud ja omanik peab tagastama eelmise kuu üüri ja tagatisraha. Tagatisrahast rääkides saime alguses lubadusi, et paari päeva pärast laekub. Kui raha ei olnud tulnud, helistasime, siis hakati rääkima, et võetakse ikkagi poole kuu eest kommunaalmaksed maha, kuigi kokkulepe oli hoopis teistsugune. Kuidas antud olukorras tegutseda? Ka maakler oli kõrval, kui jäi jutt, et see pool kuud ei arvata kuskilt maha, et leping saaks varem lõpetatud. Kas on mõistlik sellega kohtusse pöörduda või kuidas oleks mõistlik sellises olukorras olles käituda?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Ilma lepingutega tutvumata on raske hinnangut anda. Kui esimene leping sai lõpetatud ja seal on märgitud kohustus tagatisraha tagastamise kohta, siis näib, et tasumisest keeldumiseks ei ole alust. Kui teil uues lepingus ei ole kommunaalkulude tasumise kohta eraldi kokkulepet, siis ei saa neid nõuda.
 

Küsimus: Kuidas vormistada eraisikute vahelist laenu?17.10.2014

Kuidas vormistada laenu eraisikult teisele eraisikule, mis tehakse pangakonto kaudu?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Soovitav oleks vormistada kirjalikult või digiallkirjadega.
 

Küsimus: Kas saan kohtusse pöörduda, kui andsin laenu suusõnalise lepingu alusel ja maksekorraldusel on selgituseks "laen"?17.10.2014

Kas on võimalik kohtusse pöörduda, kui andsin inimesele laenu suusõnalise lepingu alusel kuid pangaväljavõttes on näha, et olen talle selle summa üle kandnud märksõnaga "laen" ja tagasi pole ma seda muidugi saanud. Möödas on sellest laenamisest 1,4 aastat.

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Seadus annab õiguse kohtusse pöörduda oma eeldatava õiguse kaitseks. See tähendab, et kohtusse saab pöörduda iga nõudega, mille suhtes teil on tunne, et teil on õigus. Selle, kummal, tegelikult õigus on, otsustab päeva lõpuks kohus. Seega vastus teie küsimusele on, et jah, saate küll oma nõudega kohtusse pöörduda.
 

Küsimus: Kas osaline võla tasumine muudab käenduslepingu kehtivaks isegi, kui seal puudub käendaja rahalise vastutuse summa?17.10.2014

Osaühing A andis kirjaliku laenulepingu alusel osaühingule B laenu. Laenu käendasid osaühing B osanikud (2 füüsilist isikut), kuid käenduslepingutesse jäi märkimata käendaja vastutuse rahaline maksimumsumma. Tulenevalt VÕS § 143 (2) on käenduslepingud tühised.
Osaühing B ei ole laenulepingust tulenevaid graafikujärgseid tagasimakseid ja intresse osaühingule A tasunud, kuid üks käenduse andnud füüsiline isik tasus pangaülekandega osaühingule A osaliselt põhivõlgniku võla ja intressid ning märkis ülekandel ka selge viite osaühing B võla osalise tasumise kohta.
Kas VÕS § 144 (3) tulenevalt muutus nüüd tema poolt põhivõlgniku kohustuse osalise tasumisega ka temaga sõlmitud kirjalik käendusleping kehtivaks ja ka ülejäänud võla tasumist koos intresside ja viivistega võib temalt nõuda näiteks kiirmaksekäsu esitamisega, sest põhivõlgnik ei ole tagasimakseid teostanud.

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Küsimusest ei selgu käenduslepingu sõlmimise täpne aeg, mis võib antud hetkel määravaks saada. Kui osa kohustusest on täidetud, siis võiks väita, et leping on 144 lg 3 alusel erandkorras kehtiv, sest tühise tehingu täitmine reeglina tehingut kehtivaks ei muuda.
 

Küsimus: Mida peaksin tegema, kui ma ei keeldu oma võlast, aga seda suurt intressi ma küll ei tunnista?14.10.2014

Tere
Olen hädas Inkasso firmaga, kes nõuab üle mõistuse suuri intresse. Nimelt 08.08.13 olude sunnil võtsin laenu, siis veel teades, et tagastan 30 päeva pärast, võetud sai 400 eurot ja tagastama pidin 480 eur.
Juhtus nii, et haigestusin raskelt ja viibisin kaua töölt eemal. Muidugi laenu pikendasin ja kuidagi ikkagi juhtus nii, asjaga hakkas tegelema inkassofirma. Tegin inkassoga maksegraafiku, kuigi viibisin veel haiguslehel ja üritasin tasuda aga ei suutnud. Hiljem sain inkassolt e-mailile meeldetuletuskirju, kus võlg koos intressidega meeletult suurenes.
Kirjutasin igakord vastu, et nii suure intressiga ei ole ma nõus uut maksegraafikut sõlmima. Kahjuks nemad mulle mitte ühelegi kirjale ei vastanud.
Näiteks 02.09.14 tuli selline meeldetuletuskiri, kus oli siis võlasumma hästi paisunud 2872.23. Kas pole ikka meeletult suur? Jällegi jäi minu saadetud kiri vastuseta.
Paberkandel nemad mulle ei saada kirju. Meeldetuletuskirjad tulevad e-mailile 1-2 kuu tagant iga kord suurem summa.
Täna 13.10. tuli jälle uus meeldetuletus summa juba 3167.43.
Ma ei hakkanud enam neile kirjutama vaid helistasin.
Vastuseks sain vaid, et pean selle summaga nõustuma, kuna olen võlgu neile ja kui ma ei nõustu nende tingimustega siis näeme kohtus.
Jah mind ehmatas algul see sõna kohus ära, aga tõesti mina pole nii suure intressiga nõus. Natuke hiljem saabus e-mailile juba laenufirma poolt kiri (mitte inkasso), et nõue on edastatud kohtusse sissenõudmiseks.
Ma palun Teilt nõu, mida ma peaksin tegema?
Ma ei keeldu oma võlast, aga seda suurt intressi ma küll ei tunnista.

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Teil ei ole tarvis kohut karta, sest antud situatsioonis on teile ilmselgelt kasulikum lasta asi kohtul ära lahendada. Küsimusest ei selgu, kui palju te olete vahepeal tagasi maksnud, kuid 400 eurose laenu paisumine 3200 auro suuruseks võlaks ei ole kehtivate seadustega kooskõlas.
Loomulikult ütleb inkassofirma teile, et te peate selle summaga nõustuma, sest nemad ju soovivad teilt seda raha kätte saada. Kui asi lahendatakse kohtus, siis hindab kohus kõiki asjaolusid ja juba tasutud summasid ning määrab lõpliku summa, mis teil tasuda tuleb. Ilma lepinguga tutvumata on raske täpsemat hinnangut anda, kuid üldjuhul peaks 400 eurose laenu puhul jääma tagastatav summa alla 1000 euro.
Kuna rikkusite lepingut, siis tekkis ilmselt laenuandjal õigus teilt viiviseid või leppetrahvi nõuda, kuid ka need peavad jääma mõistlikkuse piiresse. Ilma lepingut nägemata ei saa ka siin midagi täpsemat öelda, kuid ka kõrvalnõuete summa peaks jääma üldjuhul põhinõudega samasse suurusjärku, peaks olema hea põhjus, miks viivis on suurem kui põhinõue. Sissenõudmiskulude (inkassotasude) lisandumisel peaks niisiis ikkagi kogusumma 1000 euro piiresse jääma. Asja kohtus lahendamisel saate paluda kohtul viiviseid ja leppetrahve vähendada kuni mõistliku suuruseni. Seetõttu, nagu eespool öeldud, on antud juhul asja kohtus lahendamine teile kasulikum, kuid kindla tulemuse saavutamiseks soovitan siiski advokaadi palgata. Saavutatav tulemus kaalub temale tehtavad kulud üles.
 

Küsimus: Kas üürileandja saab nõuda pool aastat hiljem korraga 6 kuu arvete tasumist kuu jooksul, kuigi ei ole kirjalikku lepingutki?03.10.2014

Tere,

Küsimus äriühinguna üürilepingu sõlmimises. Väikeettevõte soovis rentida tootmispinda, millega üürileandja kohe ka nõustus. Oli suuline kokkulepe üürisumma ja kommunaalide maksmise kohta. Korduvalt paluti koostada ka leping. Üürileandja vabandas aga ajapuudusega. Leping algas sisuliselt (ehk ruumid tehti kättesaadavaks) aprill 2014 keskel. Ühtegi arvet, ega ka lepingut ei saabunud enne oktoobri algust. Kuna raamatupidamisel arveid pole olnud, siis pole olnud võimalust ka üüri tasuda ja ka suuliselt pole siiani küsitud.
Esimesel oktoobril saatis üürileandja lepingu, koos ulmeliste tingimustega ning arvetega ning palvega need järgmiseks kuuks (novembriks 2014) tasuda.
Kui õiguspärane see olukord on? Arvestades, et üürnik on korduvalt lepingut palunud, kuna küsimus ei ole kunagi ainult üürisummas vaid ka muudes tingimustes. Kuna ruume oli vaja, suuline üldkokkulepe oli olemas, siis koliti sisse heas usus, et leping saabub.

Kas üürileandja saab nõuda eelnevate arvete (mille kohta siiani arved puuduvad) sissenõudmist?
Kas üürileandja võib ähvardada väljaviskamisega, kui sisuliselt poole aasta arveid ei tasuta ühe kuuga... arvestades, et neid tingimusi enne ei teatud. Ning Arveid ei saadetud. Kas võib eeldada, et on õiguspärane nõuda maksete ajatamist, osade kaupa makset. Kas siin on piirang, mis aja jooksul, eeldusel, et lepingus seda kirjas pole?

Peamine küsimus - mida üürileandja üldse saab nõuda, kui leping puudus ning kogu suuline kokkulepe toimus ka ilma tunnistajateta?
Loomulikult sooviks väike ettevõte ideaalis jääda samadesse ruumidesse, kuid mitte väljapressimise hinnaga.

Aitäh!

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Maksekohustust ei tekita mitte arve, vaid kokkulepe. Ütlete, et teil oli kokkulepe olemas ja ka summa oli teada. Samas, kui teil puudus maksetähtajas kokkulepe, siis võiks tasumata jätmine ka põhjendatud olla. Seni, kuni te ei ole lepingut allkirjastanud, puudub teil endiselt kokkulepe maksetähtajas. Sellisel juhul tuleks kohustus täita mõistliku aja jooksul. Kusagil ei ole öeldud, et praegusel juhul võiks selle mõistliku aja pikkuseks üks kuu olla, eriti veel siis, kui siiani ei ole ühe kuu jooksul tasumist nõutud. Oluline on see, et teil ei ole sõlmitud lepingust tingimustel, mis teile saadetud projekis kirjas. Lepingu oluline tingimus on ühelt poolt ruumi kasutamine ja teiselt poolt raha tasumine - siin näib teil kokkulepe olevat pool aastat tagasi sõlmitud. Kui muid tingimusi ei ole võimalik tuvastada, siis tuleb lähtuda seadusest. Kui nüüd soovitakse sõlmida lepingut muudel tingimustel, siis tuleks eelnevalt praegune leping lõpetada.
 

Küsimus: Kas tähtajalist rendilepingut saab ka ühepoolselt lõpetada ja milliseid põhjuseid selleks on vaja?03.10.2014

Kas tähtajalist rendilepingut saab ka ühepoolselt lõpetada? Millised on mõjuvad põhjused erakorraliseks rendilepingu lõpetamiseks? Kas suur auk aknaklaasis, (mida rendileandja ära ei paranda ja mis ei ole minu tekitatud) on mõjuv põhjus?

Vastus: Taivo Saks, vandeadvokaat, Advokaadibüroo Taivo Saks & Partnerid OÜ, www.tsp.ee

Mõjuvatest põhustest ei ole seaduses ammendavat loetelu kirjutatud. See oleneb igal konkreetsel juhul asjaoludest. Küsimusest ei selgu, mis rendilepinguga on tegemist, kui oluline see katkine aken on (näiteks 10 erinevat ruumi koos kasutamata keldriga, millel on aknas auk), kas see takistab kogu lepinguojketi kasutamist ning mis takistab rentnikul seda auku ise ära parandamast, kui rendileandja ei ole seda mõistliku aja jooksul teinud.