Lepinguõigus

[pealkirja vaade|avatud vaade]
[uuemad enne|vanemad enne]
[10|20|30]

Küsimus: Kas üürileandjal on õigus pool tagatisest endale hoida, kuigi oli minu lepingu lõpetamisega enne nõustunud?17.08.2017

Tere, Situatsioon järgmine: Sõlmitud üürileping aastaks ajaks, kuid peale esimest kolme nädalat teatasin üürileandjale, et ei ole võimalik rahaliselt nii kallist korterit siiski üürida ning et koliksin kuu lõpuks välja ja tagastan korteri ja võtmed. Üürileandja oli mõistev ja ütles, et arusaadav ning ütlesin, et soovin tagatisraha ka tagasi ning üürileandja lubas tagastada selle järgmise kuu lõpuks. Järgmine kord, kui tahtsin kirjalikult anda kokkuleppe, kus kirjas lepingu lõpetamine ja samuti tagatisraha tagastamise kohustus, siis sõnas ta, et pole lubanud täies ulatuses tagastada, et tema annaks ainult pool tagasi, sest teatasin päeva pealt lahkumisest, kuid esimesel jutuajamisel ta oli kõigega nõus ning mingeid pretensioone polnud. Lepingus on ka kirjas, et lepingu lõppedes tagastatakse tagatisraha 30 päeva jooksul peale lepingu lõppemist ning et pooled võivad kokku leppida lepingu uues tähtajas. Seega küsimus: Kas üürileandjal on õigus pool tagatisest endale hoida lihtsalt sellel põhjusel? Tegelikult on üürileandjale endale ka praegusel ajal kasulik, et kohe välja kolisin nädala pärast, aga nüüd tahab mängida selle etteteatamiseaja peale, et tagatisest pool endale lihtsalt saaks jätta. Kas ma pean sellega nõustuma? Suured tänud!

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Teie küsimusest ei selgu, kas üürilepingu ülesütlemine on lepingus reguleeritud või mitte, mis tähtaja järgimisega jne. Juhul kui ei ole reguleeritud, siis tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui pooled ei ole teisiti kokku lepinud. Teie nimetatud tähtaeg tagatisraha tagastamisel ka lähtub lepingu lõppemise tähtajast. Seega teoreetiliselt saab üürileandja nõuda teilt kahju hüvitamist, mis võrdub lepingu alusel terve tähtaja vältel saadavale üürile. Ikka kohtu arvates saab seda kompensantsiooni vähendada mõistliku suuruseni (3-4 kuud) ehk ajani, mille jooksul on objektiivselt võimalik leida uut üürnikku. Kui teil on sõlmitud lepingu lõpetamise kokkuleppe käes, siis võite nõuda üürileandjale tagatisraha tuginedes lepingu sättele tagatisraha tagastamise kohta, vastavalt lepingus sätestatule, kui teil seda kokkuleppet ei ole, siis ilmselt peate leidma kompromissilahenduse. Vastasel juhul, kui hakkate nõudma tagatisraha, siis üürileandja hakkab nõudma lepingu täitmist lepingu tähtaja möödumiseni või kompensantsiooni. Suulised kokkulepped ja see, mis on ja mis ei ole kasulik, ei ole antud juhul abiks. Fikseerige oma kokkulepped.
 

Küsimus: Millise volituse alusel saan välismaal oleva õe eest algatada tema korteri üürniku võla osas kiirmenetlust?16.08.2017

Tere,
Õde üüris välja oma korterit üürnikule lepinguliselt. Üürnik võlgneb umbes 1000 eurot. Õde tahab alustada maksekäsu kiirmenetlust aga ta elab välismaal ja ise tegeleda menetlusega ei saa.
Küsimus on selline, kuidas ma (tema vend), võin ametlikult seda menetlust alustada tema nimel?
Korter on õe oma. Üürileping oli sõlmitud õe ja üürniku vahel.

Tänan!

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
TsMS järgi ei ole teil võimalik teda esindada. Võib seda teha sugulaste seas vaid üleneja, alaneja sugulane või abikaasa. Muul juhul advokaat või magistrikraadiga jurist lihtkirjaliku volikirja alusel.
Kui ta elab välismaal ei pea see takistuseks olla, kui on olemas ID kaart ja ID lugeja.
 

Küsimus: Kas peaksin muretsema, kui ostaja nõuab ettemaksu tagastamist, kuigi lepingu järgi jääb see tehingu mittetoimumisel mulle?16.08.2017

Tere.
Müüsin kinnisvara, mille ostu-müügi tehingu eel sai sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste mittenotariaalne protokoll, kus ostja kinnitab enda allkirjaga, et tegemist on ettemaksuga ja tehingu mitte toimumisel ostaja tegevuse või tegevusetuse tõttu ei kuulu raha tagastamisele. Nüüd ähvardab tema veel seaduslik abikaasa ostjat ja sunnib teda kohtusse pöörduma, et raha tagasi saada, kuna ostu-müügi tehinguni me ei jõudnud. Ostja elukaaslane omakorda survestab mind raha tagastama kohtuähvardusel. Ostja ise minuga ei suhtle.
Kui asi jõuab kohtusse, siis kas ja millised on minu võimalused antud juhul võita ning kui olukord minu jaoks päris lootusetu ei ole, siis millised meetmed kasutusele võtta, et saaksin õiglase tulemuse?
Ette tänades

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Peab tõdema, et küsimus on esitatud segaselt. Seetõttu vastus ei pruugi olla täpne.
Juhul, kui sõlmisite mittenotariaalne protokoll, mis on oma olemuselt ja sisu järgi eelleping kinnisvara ostmiseks (lepingus lubatakse/võetakse kohustus müüa ja osta objekti teatud eellepingus sisaldavatel tingimustel: hind, objekt, tähtaeg) ja selle alusel saite ettemaksu, siis saite seda ettemaksu alusetult, kuna kinnisvara ostu eelleping peal olema notariaalne. Sel juhul peate seda tagastama. Juhul, kui see protokoll kujutab endast lihtsalt broneerimislepingu, milles ei ole põhilepingu tunnuseid (kohustust teatud tingimustel müüa ja osta), kus pooled lihtsalt lepivad kokku, et teatud tasu eest hoiab müüa objekti potentsiaalse ostja jaoks, siis võib see olla lihtvormis ja sel juhul ei kuulu ettemaks tagastamisele. Samas peab seda olukorda hoolikult hindama alljärgneva Riigikohtu lahendi abil.
3-2-1-32-06:
Broneerimisleping - kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus (!). Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine
teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud.
 

Küsimus: Kas oma nõusoleku andmist ehituseks oma kinnistu piirile saab tagasi võtta kuna on tehtud 3 uut projekti varianti?13.06.2017

Tere
Kas oma nõusoleku andmist ehituseks oma kinnistu piirile saab tagasi võtta kuna on tehtud 3 uut projekti varianti, ühele nendest (hilisemale) olen ma kirjutanud peale "ei ole nõus" ja varasemal minu nõusoleku allkirja juures ei ole ka naaberkinnistu omaniku allkirja (TsÜS § 78 (1)? Kas ma oleks pidanud kirjalikult oma nõusoleku tagasi võtma? Samas ei olnud mul see võimalik, kuna ma ei teadnud, et tulevad uued projektid.
Tänan!

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Tahteavaldust ei loeta tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus (TsÜS § 72). Igasuguste tahteavalduste tagasivõtmine on lubatud üksnes eelpool nimetatud sätte tingimustel või poolte kokkuleppel.
Seega tahteavaldus jõustub selle jõudmisega adressaadini ja seda saab muuta või tühistada vaid poolte kokkuleppel (on ka teised võimalused, kuid Teie olukorras nende kohaldamine ei ole tõenäoline).
 

Küsimus: Kas pean tasuma korteri arved perioodi eest, mis jääb müügilepingu sõlmimise ja valduse ülemineku vahele?13.06.2017

Tere!
Ostsin eelmise aasta juulis korteri ja selle üleandmine oli 25. augustil. Lepingusse sai sisse punkt, et müüja tasub kõik korteriga seotud kulud kuni korteri üleandmiseni kuu aja jooksul. Maja haldab haldusfirma. Mina jagasin arve päevade peale ära ja tasusin oma osa. Eelmine omanik soovib aga haldusfirmalt arvet kuni 25. augustini. Oleme mõlemad korduvalt majahalduriga ühendust võtnud ja palunud arve eelmisele omanikule saata. Ise olen saanud vastuseks algselt, et poolikut arvet pole võimalik saata ja nüüd viimati, et arve on saadetud. Siiski nõuab haldusfirma nüüd minult terve augustikuu võla tasumist. On mul kohustus kogu võlg tasuda? Kui jah, siis kuidas saan mina nõuda eelmiselt omanikult kulude hüvitamist? Ja kas haldusfirmal on õigus keelduda poole kuu eest arve esitamisest?
Lepingu sõlmimise hetkel majas korteriühistut ei olnud. Hetkel käib korteriühistu loomine või on just loodud.

Ette tänades

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Kui omavahelises müügilepingus on nii kokku lepitud, siis peavad pooled lepingu tingimusi järgima. Haldusfirma vist kardab seda, et endine omanik keeldub arve tasumisest, ning firma ei tea, kas on tal õigus tasumist nõuda, ja just sellel põhjusel esitab arve Teile. Näidake firmale lepingut, et firma esindajad saaks selle sisuga ja konkreetselt selle punktiga tutvuda. Kui firmaga leppida ei õnnestu, siis saate oma poolt tasutud raha endiselt omanikult regressi korras tagasi nõuda.
 

Küsimus: Kuidas aastaid tagasi müüdud traktori eest raha kätte saada?13.06.2017

Tere!

Minu lähedane müüs talle kuuluva masina (traktori) tuttavale (masin ostjale ei kuule veel). Kirjalikku lepingut sõlmitud ei ole, oli suuline kokkulepe hinnas ning arve lubas ta müügi kohta teha siis, kui kogu summa käes (eeldas, et võlgnik tasub oma võla mõistliku aja jooksul). Tänaseks on sellest möödas juba mitu aastat, kuid masina saanud isik ei ole oma kohustust täitnud ning masina eest on suurem osa summast tasumata. Laekunud on ainult üks makse, ettemaksu nimel.
Kas meil oleks õigus hagiga kohtusse pöörduda alusetu rikastumise nõudega? Otseselt masinat tagasi ei tahaks, sest nüüd on seda juba mitu aastat kasutatud ning masina väärtus langenud. Eesmärk oleks siiski saada kokkulepitud summa. Milline on kõige mõistlikum võimalus edasi minna?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Käesoleval juhul ei ole selge, kas on teil võimalus hinna suuruse tõendamiseks. Kui kirjalikud jäljed puuduvad, siis ei ole teil ilmselt põhja oma nõude suuruse tõendamiseks, vähemalt see oleks raskendatud. Kohtusse saab minna, kuid eelnevalt tuleks kaaluda kõiki asjaolusid ja otsustada, kas oleks see otstarbekas/mõistlik antud juhul. Kohtusse minek on kallis ja aeganõudev tegevus. Tuleb samuti arvestada, et võib olla teie nõue on juba aegunud (kolm aastat), eeldusel, et olite teadlik oma nõudest algusest peale (seda tõendavad Teie oma sõnad).
 

Küsimus: Kas maakleritasu on võimalik tagasi saada, kui enam korterit ei soovi, sest remondifondi tasust ei olnud algul juttu?13.06.2017

Tere!

Leidsin elamiseks sobiva üürikorteri ning olen ära maksnud maakleritasu/broneerimistasu (275 €). Paar päeva hiljem saatis maakler mulle üürilepingu, kuid lepingus on paar punkti, millega ma rahul ei ole. Ühe näitena, et üürija peab tasuma igakuiselt ka maja remondifondi kulud. Korterit vaatamas käies ei osanud ma selle kohta küsida, eelnevalt on kõik korteriomanikud seda ise maksnud. Praeguse korteri omanik ei ole nõus seda ise maksma, kuid kuna summa on päris suur, siis ei soovi ka mina seda maksta. Kas mul on õigus kokkuleppest taganeda ning makstud maakleritasu (broneerimistasu) tagasi saada? Makse on tehtud ülekandega ja saan seda tõestada.

Parimate soovidega.

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Lähtudes ülaltoodust võin järeldada, et maakler oma kohustusi täitis ning seega maakleritasu kuulub tasumisele. Täpsema vastuse andmiseks peab vaatama maaklerilepingu sisu ja tingimusi. Mis puudutab remondifondi kulusid, siis need kulud on otseselt seotud korteri kasutamisega. Üürileandja ei saa neid nõuda, kui selles ei ole lepingus otseselt kokku lepitud, vastasel juhul saab.
 

Küsimus: Kuidas edasi toimida, kui avastatud maja varjatud vead aga müüja ei reageeri pretensioonile?02.06.2017

Tere

Kas maja ostu järgselt ilmnenud vead, mis ei ole lepingus nimetatud, on varjatud vead ja kuidas müüjalt kompensatsiooni saada (informeeritud on 4 kuud pärast ostu ja 10 kuud pärast ostu ja remonti on saadetud müüjale arved). Reaktsiooni pole, mis on järgmine samm ja kes konkreetselt võiks aidata?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,

Teie poolt antud info on pealiskaudne, seega ei ole mul võimalik anda ka täpse vastuse.

Esmajoones tuleb tuvastada, millistes kinnisasja omadustes olete kokku leppinud. Kui kinnisasja konkreetse asja, näiteks sanitaar- ja kanalisatsiooni omadustes eraldi kokku ei lepitud, tuleb vaadata, kas need asjad vastavad nende kasutusotstarbele ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Riigikohtu hinnangul varjatud puuduseks võib pidada seda, mis keskmisele kvaliteedile ei vasta. Peab ka arvestama sellega, et kas ostja pidi ühest või teisest puudusest juba lepingu sõlmimisel teadlik olema või mitte.

Samuti tuleb vaadata ka lepingu sisu, sest müüja võib olla oma vastutuse varjatud puuduste eest välistanud. Lepinguga tutvumata on raske seda öelda. Samas ei saa müüja tugineda teadlikkusele või vastutuse piiramisele, kui müüja ise oleks pidanud olema teadlik, kui ostjat ei tevitanud.

Seaduses ei ole üheselt sätestatud, mis on varjatud vead ning milliste varjatud puuduste puhul konkreetselt on ostjal õigus nõudmisi esitada. Selgelt vastutab aga müüja selle ohutuse ja turvalisuse eest. Tüüpilised vead või varjatud puudused kinnisvaratehingu juures on enamasti elektri- ja küttesüsteemiga seonduvad, aga ka ebapiisav seinade soojustus, kahjustatud kandekonstruktsioonid, mittetoimiv ühistu või selle võlad, muinsuskaitselised piirangud jne.

Kui te nõuate müüjalt puuduse likvideerimist ja müüja seda mõistliku aja jooksul ei tee, võite puuduse ise parandada või tellida paranduse spetsialistilt ning pärast kulutuste katmist nõuda müüjalt tehtud kulutuste hüvitamist. Kui müüja keeldub hiljem kulutuste hüvitamisest, on ostjal õigus pöörduda nende väljamõistmiseks kohtusse. Õiguskaitsevahendeiks on veel ostuhinna alandamine.

Alternatiivina eelmisele lahendusele, mil te ise kõrvaldate puuduse, on teil õigus kasutada ka lepingust taganemise õigust. Kui ilmneb, et müüja on lepingut rikkunud ja te olete sellest müüjat teavitanud ning asja parandamine või asendamine pole objektiivselt võimalik või lihtsalt ebaõnnestub või kui müüja keeldub asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle asja mittevastavusest teatamist, on tegemist temapoolse olulise rikkumisega. Selleks peab ostja esitama müüjale lepingust taganemise avalduse. Riigikohtu hinnangul tuleks üldjuhul juhinduda taganemisavalduse esitamisel kuue kuulisest tähtajast (analoogselt lepingu tühistamisega pettusest või eksimusest tulenevalt) lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja kriteeriumi hindamisel.

Uuele hoonele aga kehtib kaheaastane garantii ja puuduse likvideerimise eest vastutab asja müünud ettevõtja.
 

Küsimus: Kas maa rentnik võib selle edasi rentida ilma maaomaniku teadmata?02.06.2017

Tere. Pidin andma maa rendile aga enne kui jõudsime lepingu sõlmimiseni, oli juba maa edasi renditud. Kas rentnik võib edasi rentida ilma maaomaniku teadmata?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,

Teie kirjast ei selgu, mis rollis olete lepingulistes suhetes, kas rentniku (kes võtab rendile) või rendileandja (kes annab rendile) rollis ning kas küsimus puudutab maaomaniku tundmist või temaga asja kooskõlastamist (nõusoleku saamist). Seega arvestage, et vastus on antud Teie küsimusele ehk piiratud info põhjal.
Vastates Teie küsimusele aga, rentnik võib rendileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allrendile. Seega ei või edasi rendile anda ilma maaomaniku nõusolekuta.
Juhul kui teil tekkivad mingeid täpsustavaid küsimusi palun pöörduge julgelt meie büroo poole.
 

Küsimus: Kas korteri võib anda tasuta üürile või peab vormistama tasuta kasutamise lepingu?19.05.2017

Tere. Kui on soov korter anda tasuta üürile/kasutada, siis kas üürileping üüriga 0 eurot on seadusega kooskõlas või tuleb siis sõlmida tasuta kasutamise leping? Mis on nende lepingute erinevus?

Vastus: Valentin Feklistov, jurist, Larssen CS OÜ & Larssen Legal OÜ, www.larssen.ee

Tere,
Sellisel juhul saab sõlmida tasuta kasutusse andmise leping (VÕS § 389).
Juhul kui vajate abi nimetatud lepingu koostamisel, palun julgelt pöörduge meie poole.
Üürileping eeldab tasu maksmist. Võib ka üürilepinguks nimetada, kuid leping hinnatakse selle sisu, mitte nime, järgi.