Õigus
Küsimus: Kas evakuatsiooni lahendamise erisuse tõttu saab nõuda, et korterite korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele?09.02.2022
Tere
Küsimus puudutab u.15-aastase korterelamu osasid kortereid, mis kõrgemate lagedega kui teised. Elamu projekteerija on omal ajal lahendanud avariiväljapääsud nii, et need on viidud kõrgete lagedega korterite puhul korterisisesest trepist üles, avariiväljapääsust katuse terassile ning sealt fassaadil olevat redelit pidi maapinnale.
Samas on sellega seoses tekkinud olukord, kus neile korteritele on justkui ehitatud korterisisene II korrus, mis asub korteri kohal aga ei vasta eluruumi minimaalsele kõrgusele. Sellele nö II korrusele on lisaks evakuatsiooniuksele välja ehitatud ka lahtine korterisisene rõdu, millelt avaneb vaade I korruse elutuppa. Normaalkõrgusega laega korteriomanik väidab nüüd, et osadel korteritel on kaks korrust, mistõttu tuleb kõikide korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele. Kinnistusraamatus on täna arvestuse alus m² ja selles sisaldub esimese korruse põranda pind. Minu küsimus on kas sellist muudatust saavad normaalkõrgusega korteriomanikud nõuda väites, et eriomandi esemete suurused on Kinnistusraamatus valed ja tuleb ära muuta m³ arvestusele? Kui jah, siis millised on sellise muudatuse seadustamise võimalused?
Küsimus puudutab u.15-aastase korterelamu osasid kortereid, mis kõrgemate lagedega kui teised. Elamu projekteerija on omal ajal lahendanud avariiväljapääsud nii, et need on viidud kõrgete lagedega korterite puhul korterisisesest trepist üles, avariiväljapääsust katuse terassile ning sealt fassaadil olevat redelit pidi maapinnale.
Samas on sellega seoses tekkinud olukord, kus neile korteritele on justkui ehitatud korterisisene II korrus, mis asub korteri kohal aga ei vasta eluruumi minimaalsele kõrgusele. Sellele nö II korrusele on lisaks evakuatsiooniuksele välja ehitatud ka lahtine korterisisene rõdu, millelt avaneb vaade I korruse elutuppa. Normaalkõrgusega laega korteriomanik väidab nüüd, et osadel korteritel on kaks korrust, mistõttu tuleb kõikide korterite suurused viia m² arvestuselt üle m³ arvestusele. Kinnistusraamatus on täna arvestuse alus m² ja selles sisaldub esimese korruse põranda pind. Minu küsimus on kas sellist muudatust saavad normaalkõrgusega korteriomanikud nõuda väites, et eriomandi esemete suurused on Kinnistusraamatus valed ja tuleb ära muuta m³ arvestusele? Kui jah, siis millised on sellise muudatuse seadustamise võimalused?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Kinnistusraamatus on võimalik muuta korteriomandi kaasomandi eseme suurust, mis on aluseks majanduskulude kandmisel. Kaasomand eseme muutmiseks tuleb korteriomanikel sõlmida notariaalselt tõestatud kokkulepe. Kui kõik korteriomanikud ei ole nõus kokkulepet sõlmima, siis võib kokkuleppest huvitatud korteriomanik pöörduda kohtu poole ning nõuda kokkuleppest keeldunud korteriomaniku nõusoleku asendamist kohtu otsusega. Sellise nõude läbiminek oleks minu hinnangul ebatõenäoline, kuna sisuliselt muudaks kohtu otsus vaid majanduskulude jagunemise suurust korteriomanike vahel, mis on palju lihtsamini saavutatav korteriühistu põhikirja kaudu.
Lisan selguse mõttes ka KrtS regulatsiooni selle kohta, milliseid kulusid tohib põhikirja alusel, kaasomandi eseme suurust mittearvestades, korteriomanike vahel jagada.
KrtS § 40 lg 2: Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas sätestada, et garaažiomanikud ei saaks kaasa rääkida korteriomandeid puudutavates küsimustes?09.02.2022
Tere
Minu küsimus puudutab korteriühistu põhikirja. Meie korteriühistu kinnistul, kortermajast eemal, asub 5 garaaži, mis on ehitusregistris registreeritud kui korteriomand.
Seadusesäte ütleb, et Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).
Meie juhatus soovib põhikirja panna klausli, et korteriomanikuks on korterelamus asuva eluruumi või kinnistul asuva garaaži omanik.
Kas tõesti saab garaaži ja korterit võrdsustada?
Kas garaažiomanik, kui ta pole korteriomaniku omand vaid juriidilise isiku omand, saab otsustada kortermaja puudutavate küsimuste hääletusel? Kas ja kuidas on võimalik põhikirjas sätestada, et garaažiomanikud saavad hääleõiguse vaid neid ja kinnistu territooriumi puudutavates küsimustes?
Kui keegi on üldkoosolekule tulnud volitusega ja volitanul on kaks korteriomandit, kas siis volitatul on kokku 3 häält või ikka 2.
Teid ette tänades
Kui garaaž kuulub registris naisele ja korter mehele on hääletamisel 2 häält ühel korteril ka siis, kui põhimäärusesse saame punkti, et korteriomanikul on vaid üks hääl, olenemata omandite arvust võib tekkida olukord, kus üldkoosolekul, kus on kokku tulnud kõik korteriomanikud on hääletusel ülekaal korteritel, kes omavad ka garaaže.
Kortermajas 14 korterit, kui koosolekul 14 korteriomanikku ja 5 on otsuse poolt on 10 häälega ülejäänud 9 on vastu oma 9 häälega. Minu huvi, et garaažiomanikud saaksid hääletada vaid neid puudutavates küsimustes, kas see on võimalik ja kas garaaži saab võrdsustada korteriga.
Minu küsimus puudutab korteriühistu põhikirja. Meie korteriühistu kinnistul, kortermajast eemal, asub 5 garaaži, mis on ehitusregistris registreeritud kui korteriomand.
Seadusesäte ütleb, et Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).
Meie juhatus soovib põhikirja panna klausli, et korteriomanikuks on korterelamus asuva eluruumi või kinnistul asuva garaaži omanik.
Kas tõesti saab garaaži ja korterit võrdsustada?
Kas garaažiomanik, kui ta pole korteriomaniku omand vaid juriidilise isiku omand, saab otsustada kortermaja puudutavate küsimuste hääletusel? Kas ja kuidas on võimalik põhikirjas sätestada, et garaažiomanikud saavad hääleõiguse vaid neid ja kinnistu territooriumi puudutavates küsimustes?
Kui keegi on üldkoosolekule tulnud volitusega ja volitanul on kaks korteriomandit, kas siis volitatul on kokku 3 häält või ikka 2.
Teid ette tänades
Kui garaaž kuulub registris naisele ja korter mehele on hääletamisel 2 häält ühel korteril ka siis, kui põhimäärusesse saame punkti, et korteriomanikul on vaid üks hääl, olenemata omandite arvust võib tekkida olukord, kus üldkoosolekul, kus on kokku tulnud kõik korteriomanikud on hääletusel ülekaal korteritel, kes omavad ka garaaže.
Kortermajas 14 korterit, kui koosolekul 14 korteriomanikku ja 5 on otsuse poolt on 10 häälega ülejäänud 9 on vastu oma 9 häälega. Minu huvi, et garaažiomanikud saaksid hääletada vaid neid puudutavates küsimustes, kas see on võimalik ja kas garaaži saab võrdsustada korteriga.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Mida teha, kui ekskaasa tahab saada pensionile lisaraha laste pealt, samas pole kunagi neid kasvatanud?04.02.2022
Tere,
Pöördun Teie poole küsimusega kuna ei oska kusagile mujale pöörduda. Kui eksabikaasa hakkab pensionile minema ja soovib laste pealt (keda ta pole üldse kasvatanud) pensionilisa nõudes minult nüüd allkirja avaldusele selle taotlemiseks. Meil on 2 last ja lapsi ta kasvatanud ei ole. Esimese lapsega elasime tema juures ainult 8 aastat ja hiljem ta kirjutas meid lihtsalt lastega sealt elamisest välja. Kasvatusest pole üldse osa võtnud ja vabatahtlikult alimente ka maksnud ei ole. Lõpuks sain kohtu kaudu alimendid siiski peale. Nüüd aga hakkab ekskaasa nõudma minult allkirja, et saada pensionile lisaraha laste pealt, kes pole tema juures üldse elanud ja kasvanud. Kuidas nüüd toimida sellise asjaga?
Pöördun Teie poole küsimusega kuna ei oska kusagile mujale pöörduda. Kui eksabikaasa hakkab pensionile minema ja soovib laste pealt (keda ta pole üldse kasvatanud) pensionilisa nõudes minult nüüd allkirja avaldusele selle taotlemiseks. Meil on 2 last ja lapsi ta kasvatanud ei ole. Esimese lapsega elasime tema juures ainult 8 aastat ja hiljem ta kirjutas meid lihtsalt lastega sealt elamisest välja. Kasvatusest pole üldse osa võtnud ja vabatahtlikult alimente ka maksnud ei ole. Lõpuks sain kohtu kaudu alimendid siiski peale. Nüüd aga hakkab ekskaasa nõudma minult allkirja, et saada pensionile lisaraha laste pealt, kes pole tema juures üldse elanud ja kasvanud. Kuidas nüüd toimida sellise asjaga?
Vastus: Hanna Kivirand, jurist, Õigusbüroo KIVIRAND, www.kivirand.ee
Pensionilisa kasutamise peaksid vanemad omavahel kokku leppima. Kui laste isa laste kasvatuses osalenud ei ole ja Teie arvates ei oleks pensionilisa saamine õiglane, ei pea Te talle vastavat nõusolekut andma.
Täpsema informatsiooni saamiseks soovitan pöörduda Sotsiaalkindlustusameti poole.
Parimate soovidega,
Hanna Kivirand
Küsimus: Kas see on õige et garaaži kütet arvestatakse samal põhimõttel kui korterite oma?31.01.2022
Tere.
Korterelamu renoveerimise käigus paigaldati maja esimesel korrusel olevatesse garaažiboksidesse radiaatorid. Garaažiuksed on tavalised liuguksed. Talvel keegi boksiomanikest (11 boksi) garaaže ei küta. Niigi 7-10 kraadi sooja.
Küttearved aga esitatakse analoogselt elamispinna tariifidele s.t. ruutmeetri põhiselt.
Sama ka üldelektri maksetega.
Sisuliselt on garaažiboksid võrdsustatud elamispinnaga.
Ise olen antud kortermajas ainult garaažiboksi omanik, korteriomanik ei ole.
Kas selline maksete süsteem on õiguspärane?
Korterelamu renoveerimise käigus paigaldati maja esimesel korrusel olevatesse garaažiboksidesse radiaatorid. Garaažiuksed on tavalised liuguksed. Talvel keegi boksiomanikest (11 boksi) garaaže ei küta. Niigi 7-10 kraadi sooja.
Küttearved aga esitatakse analoogselt elamispinna tariifidele s.t. ruutmeetri põhiselt.
Sama ka üldelektri maksetega.
Sisuliselt on garaažiboksid võrdsustatud elamispinnaga.
Ise olen antud kortermajas ainult garaažiboksi omanik, korteriomanik ei ole.
Kas selline maksete süsteem on õiguspärane?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Seega tuleks küttekulu õiguspärasuse väljaselgitamiseks jagada korteriühistu küttearve korteriomandi kaasomandi eseme suurusega (nähtub korteri kinnistusregistri 1.jaost). Erandiks on olukord, kus küttekulude jagamine on reguleeritud korteriühistu põhikirjas.
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kuidas vormistada notariaalselt kasutuskord?31.01.2022
Tere
Oman 2/5 mõttelist osa majas, kus 3/5 mõttelist osa omab teine isik (pole sugulane). Dokumentides on kirjas kaasomand 2/5 mõttelist osa ja 3/5 mõttelist osa.
Soovin oma majaosa panna kodulaenu võtmisel lisatagatiseks, aga pank tahab, et oleks kehtestatud notariaalne kasutuskord.
Minu küsimus, et kuidas seda kehtestatakse ehk siis mida on vaja selleks teha ja kuhu pöörduda?
Ette tänades
Oman 2/5 mõttelist osa majas, kus 3/5 mõttelist osa omab teine isik (pole sugulane). Dokumentides on kirjas kaasomand 2/5 mõttelist osa ja 3/5 mõttelist osa.
Soovin oma majaosa panna kodulaenu võtmisel lisatagatiseks, aga pank tahab, et oleks kehtestatud notariaalne kasutuskord.
Minu küsimus, et kuidas seda kehtestatakse ehk siis mida on vaja selleks teha ja kuhu pöörduda?
Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas vannitoa siutoru vahetus on korteriomaniku või KÜ kohustus?31.01.2022
Tere. Vannitoa remondi käigus selgus, et siutoru on juba mõnda aega vähesel määral lekkinud. Ühistu teatas, et see on korteriomaniku kulu. Kas neil on õigus? Aastast 2016 siin olevast vastusest tundub, et pole, kuid äkki on sellekohane seadusemuudatus või -parandus mida ma ei osanud leida ega tõlgendada. Palusin ka sellekohast viidet seadusele, kuid sellele on siiani vastamata. Loomulikult soovin selle vahetada enne, kui pahandused pihta hakkavad. Remondi teostaja oli nõus ka siutoru vahetama. Kui ma nüüd selle omal initsiatiivil lasen vahetada, kas ma võin selle osa summast ühistult tagasi nõuda. Vaidluse korral napib mul vahendeid juristi palkamiseks. Korter kuulub seaduslikult minu alaealisele pojale, kellega me koos elame. Vastuses paluks ka sellekohast viidet. Ette tänades
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas elatise arvutamiseks peaks kokku arvestama tunnid ja ööpäevad mil laps oli minu juures?27.01.2022
Tere
Meil on sõlmitud kohtus suhtluskord. Laps on iga teine nädalavahetus minu juures ja pool suvevaheajast (2nädalat isa ja 2 nädalat ema juures jne kuni suve lõpuni). Kuidas arvestada elatise suurust? Mina saan nii aru, nädalavahetus algab kell 18.00 reede õhtul ja kell 8.00 viin lapse esmaspäeval kooli (see on suhtluskorras määratud). Nädalavahetuse pikkus on seega 62 tundi. Aastas oli laps minu juures 22 nädalavahetust seega 62 x 22 saan 1362 tundi. Jagan 24-ga, saan ümmarguselt 56 ööpäeva. Suvel oli laps minu juures 42 ööpäeva, käisin lapsega kahel reisil 8 ja 15 ööpäeva pluss suur reede oli laps minu juures. Seega kõik need kokku liites oli laps minu juures 122 ööpäeva. Jagan siis 12 kuuga läbi ja saan, et keskmiselt on laps 10 ööpäeva kuus minu juures. Kas nii peaks siis seda arvutama, kalkulaatori järgi oleks siis elatissumma 71,14, kas ma pean siis maksma seda summat terve 2022 aasta ja siis 2023 aasta alguses jälle 2022 aasta ööpäevad kokku lugema ja siis saan teada millise summa ma 2023 aastal pean maksma.
Meil on sõlmitud kohtus suhtluskord. Laps on iga teine nädalavahetus minu juures ja pool suvevaheajast (2nädalat isa ja 2 nädalat ema juures jne kuni suve lõpuni). Kuidas arvestada elatise suurust? Mina saan nii aru, nädalavahetus algab kell 18.00 reede õhtul ja kell 8.00 viin lapse esmaspäeval kooli (see on suhtluskorras määratud). Nädalavahetuse pikkus on seega 62 tundi. Aastas oli laps minu juures 22 nädalavahetust seega 62 x 22 saan 1362 tundi. Jagan 24-ga, saan ümmarguselt 56 ööpäeva. Suvel oli laps minu juures 42 ööpäeva, käisin lapsega kahel reisil 8 ja 15 ööpäeva pluss suur reede oli laps minu juures. Seega kõik need kokku liites oli laps minu juures 122 ööpäeva. Jagan siis 12 kuuga läbi ja saan, et keskmiselt on laps 10 ööpäeva kuus minu juures. Kas nii peaks siis seda arvutama, kalkulaatori järgi oleks siis elatissumma 71,14, kas ma pean siis maksma seda summat terve 2022 aasta ja siis 2023 aasta alguses jälle 2022 aasta ööpäevad kokku lugema ja siis saan teada millise summa ma 2023 aastal pean maksma.
Vastus: Hanna Kivirand, jurist, Õigusbüroo KIVIRAND, www.kivirand.ee
01.01.2022 jõustunud perekonnaseaduse § 101 lõike 6 kohaselt olukorras, kus laps laps viibib kohustatud vanema juures aasta jooksul keskmiselt seitse kuni viisteist ööpäeva kuus, vähendatakse elatise summat proportsionaalselt kohustatud vanemaga koos veedetava ajaga. See tähendab tõepoolest seda, et arvutatakse ühe kalendriaasta lõikes kuu keskmine päevade arv, mille laps veedab suhtluskorra alusel lahus elava vanemaga. Igakuine elatis on igal kuul üks kindel summa.
Teie poolt kirjeldatud arvutuskäik on minu hinnangul igati adekvaatne, määramaks kindlaks Teiega veedetud keskmise päevade arvu ühes kalendrikuus.
Kui suhtlemiskorras erilisi muutusi ei toimu, ei peaks ma tingimata vajalikuks iga-aastaselt konkreetsete päevade kokkulugemist ja elatise summa kohandamist. Asjakohane oleks see pigem olukorras, kus suhtlemiskorras toimuvad märkimisväärsed muutused.
Parimate soovidega,
Hanna Kivirand
Küsimus: Kas ühistu liikmel on õigus näha ühistu pangakonto seisu?27.01.2022
Tere, kas ühistu liikmel on õigus näha ühistu pangakonto seisu ja kas on õigus maksudest keelduda kui ei näidata seda?
Vastus: Liina Karlson, Õigus- ja maksunõustaja, Themis Õigusbüroo OÜ, http://www.themis.ee/
Õiguskaitsevahendina võib korteriomanik nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama (KrtS § 45 lg 3).
Kuivõrd tegemist ei ole vastastikuse kohustusega, ei anna teabe mitteväljastamine KÜ poolt Teile korteriomanikuna õigust arvete tasumisest keelduda. Arvete tasumisest keeldumine toob kaasa viiviste lisandumise. Pikema makseviivituse korral ei saa välistada ka kohtumenetlust.
Kaasabi vajadusel või täiendavate küsimuste korral kirjutage liina.karlson@themis.ee
Liina Karlson
Themis Õigusbüroo OÜ
jurist/partner
www.themis.ee
Küsimus: Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?25.01.2022
Tere.
Ostsin korteri, nüüd selgus, et püstaku kanalisatsiooni toru lekib. KÜ ütleb, et peame seda toru kasutavate korteritega ise selle remondi eest maksma kuna see ei kuulu ühisvarasse, sest on kunagi ühistu koosolekul selline otsus tehtud. Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?
Ostsin korteri, nüüd selgus, et püstaku kanalisatsiooni toru lekib. KÜ ütleb, et peame seda toru kasutavate korteritega ise selle remondi eest maksma kuna see ei kuulu ühisvarasse, sest on kunagi ühistu koosolekul selline otsus tehtud. Kas ühistul on õigus otsustada mis kuulub, ei kuulu ühisvarasse?
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Tervitades, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ
Küsimus: Kas korteriühistu tohib osa elektriarvest tasuda olemasolevate varude arvelt?21.01.2022
Tere. Detsembrikuu elektriarve ühistule kütte eest on kosmiline. Kas ühistul on õigus osaliselt see arve jätta liikmetele edastamata. Et näiteks küttearve EE-lt oli 3350.- Makseteks edastatakse sellest ainult näiteks 1500.- Ülejäänud summa kaetakse ühistu arvele kogutud rahast.
Vastus: Andry Krass, Õigusteaduse magister, Eesti Omanike Keskliit, juhatuse liige; Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, juhatuse liige, www.omanikud.ee/
Korteriühistu maksevõimelisuse eest vastutab juhatus, mis peab juhul, kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist ja korteriühistu püsivat maksevõimelisust, kokku kutsuma erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.
Lugupidamisega, Andry Krass
Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ